[단원별 기출문제 해설]부동산학개론 - 계산문제

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<부동산 투자>

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1. 기출문제

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문제 01. 다음에 주어진 자료를 활용하여 순소득 승수(자본회수기간)를 구하시오.

 

○ 총 투자액 : 100억 원 ○ 금리 : 10% ○ 지분투자액 : 20억 원 ○ 상환기간 : 30년 ○ 원리금상환액 : 3억 원 ○ 순영업소득 : 10 억 원

 

① 2

② 3

③ 5

④ 10

⑤ 20

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문제 02. 다음과 같이 20억 원으로 주택을 구입하여 임대주택사업을 한다고 가정하자. A와 B의 투자 대안에 대한 각각의 자기 자본수익률을 구하시오.

① A = 10%, B = 27%

② A = 10%, B = 28%

③ A = 10%, B = 29%

④ A = 12%, B = 27%

⑤ A = 12%, B = 28%

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문제 03. 단순 회수기간 법으로 다음 부동산 투자 안들의 타당성을 분석한 결과 가장 타당한 것은?

① A

② B

③ C

④ D

⑤ E

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문제 04. A부동산의 다음 1년간 소득 및 비용 명세서를 이용하여 순 영업소득을 구하시오.

① 32,000,000원

② 42,000,000원

③ 49,000,000원

④ 52,000,000원

⑤ 57,000,000원

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문제 05. A 부동산 회사는 80실의 임대주택은 운영하고 있다. 임대주택 운영에 소요되는 고정비용은 월 3,600만 원이고, 변동비용은 1실 당 월 20만 원이다. 다른 조건이 일정할 경우, A 부동산 회사의 손익분기점이 되는 1실 당 월 임대료 수입은? (단, 공실은 없다고 가정한다)

 

① 60만 원

② 65만 원

③ 70만 원

④ 75만 원

⑤ 80만 원

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문제 06. 1,000억 원의 부동산펀드가 빌딩 A, B, C로 구성되어 있다. 다음 설명 중 옳은 것은?

① 부동산 펀드의 기대수익률은 연 10.5%이다.

② 빌딩 A는 빌딩 C보다 고위험, 고수익의 투자 부동산이다.

③ 투자자의 요구수익률이 연 10% 일 경우, 이 투자자는 부동산펀드에 투자하지 않을 것이다.

④ 부동산펀드에 빌딩을 추가로 편입시킬 경우 이펀드의 체계적 위험이 줄어들 것이다.

⑤ 빌딩 A, B, C 중에서 위험 1 단위 당 기대수익률이 가장 높은 것은 빌딩 A이다.

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문제 07. 다음 <보기>의 자료를 이용해 환원이율을 바르게 계산한 것은?

 

<보기> ○ 총투자액 : 200,000천원 ○ 연간 가능총소득 : 19,500천원 ○ 연간 기타 소득 : 1,000천원 ○ 연간 공실에 따른 손실 : 500천원 ○ 연간 영업경비 : 연간 유효총소득의 40%

 

① 6%

② 9.5%

③ 9.75%

④ 10%

⑤ 10.25%

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문제 08. 다음 <보기>와 같은 상황에서 임대주택 투자자의 1년간 자기 자본 수익률은?

 

<보기> ○ 임대주택 총투자액 : 100백만 원    - 차입금 : 60백만 원    - 자기자본 : 40백만 원 ○ 차입조건 : 이자율 연 8%, 대출기간 동안 매 1년말에 이자만 지급하고 만기에 원금을 일시 상환 ○ 1년간 순영업소득 : 8백만 원 ○ 1년간 임대주택의 가격 상승률 : 2%

 

① 7%

② 10%

③ 13%

④ 16%

⑤ 20%

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문제 09. 다음 임대주택사업의 세후 현금수지는 얼마인가?

 

○ 순운영소득 : 140,000,000원 ○ 재산세 : 5,000,000원 ○ 연간융자월부금 : 90,000,000원 ○ 융자이자 : 70,000,000원 ○ 감가상각 : 10,000,000원 ○ 소득세율 : 30%

 

① 18,000,000원

② 27,000,000원

③ 32,000,000원

④ 45,000,000원

⑤ 50,000,000원

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문제 10. 다음 표와 같은 투자사업들이 있다. 이 사업들은 모두 사업기간이 1년이며, 금년에는 현금지출만 발생하고 내년에는 현금 유입만 발생한다고 한다. 할인율이 5%라고 할 때 다음 중 틀린 것은?

① A와 C의 NPV(순 현가)는 같다.

② NPV가 가장 작은 사업은 D이다.

③ C의 PI(수익성 지수)는 4이다.

④ PI가 큰 순서는 C > B > A > D이다.

⑤ 총투자비가 300만 원일 경우, A만 수행하는 투자 안보다 B, C, D를 함께 수행하는 투자 안의 타당성이 더 높다.

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문제 11. 가상적인 아파트 투자사업에 대해 미래의 경제환경 조건에 따라 추정된 수익률의 예상치가 아래와 같다고 가정할 때 기대수익률은?

① 4.8%

② 6.8%

③ 7.4%

④ 8.2%

⑤ 9.6%

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문제 12. 상가, 오피스텔, 아파트에 대한 경제상황별 수익률이 다음과 같이 추정될 때, 이에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 각 상품의 기대수익률은 경제상황별 확률에 해당 상품의 경제상황별 추정 수익률을 곱하여 계산한다.

② 기대수익률은 상가가 가장 높고, 다음은 오피스텔이며, 아파트가 가장 낮다.

③ 투자위험은 추정 수익률의 분포, 즉 분산이나 표준편차로 측정할 수 있다.

④ 투자위험은 아파트가 가장 낮고, 다음은 오피스텔이며, 상가가 가장 높다.

⑤ 평균 분산 지배원리를 기준으로 볼 때, 상가가 아파트를 지배한다.

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문제 13. 다음 현금흐름표를 기초로 계산한 순현재가치는? (다만, 0년 차 현금흐름은 초기 투자액, 1년 차부터 5년 차까지 현금흐름은 현금유입과 현금유출을 감안한 순현금흐름이며, 할인율은 연 10%, 이때 기간 5년인 연금의 현가 계수는 3.79079이고 일시불의 현가 계수는 0.620921 임)

① 100만 원

② 200만 원

③ 300만 원

④ 400만 원

⑤ 500만 원

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문제 14. 다음 1년간 현금흐름 관련 표에서 계산한 비율이 옳은 것은?(다만, 저당대출은 원리금 균등분할상환 조건이며, 잠재(가능) 총소득과 유효 총소득의 차이는 공실로 인한 것임)

 

○ 부동산 가치 : 1,000,000 ○ 대출비율 : 50% ○ 잠재총소득 : 100,000 ○ 유효총소득 : 95,000 ○ 순영업소득 : 57,000 ○ 세전현금흐름 : 17,000

 

① 저당 환원율(저당 상수) = 8.5%

② 지분 환원율(지분 배당률) = 4.5%

③ 공실률 = 5.5%

④ 영업경비 비율 = 50%

⑤ 자본 환원율(종합 환원율) = 5.7%

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문제 15. 다음 표는 쌀, 우유, 사과 세 가지 상품의 1,000㎡ 당 연간 산출물의 시장 가격, 생산비용, 교통비용을 나타낸다. 상품의 생산지와 소비되는 도시까지의 거리가 19km인 지점에서도 이윤을 얻을 수 있는 상품(들)은?(다만, 다른 조건은 동일하고, 모든 제품은 같은 지점에 있는 도시에 판매한다고 가정)

① 쌀

② 우유, 사과

③ 쌀, 우유

④ 쌀, 사과

⑤ 쌀, 우유, 사과

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문제 16. 대상 부동산의 순 영업소득(NOI)은?

 

○ 건축연면적 : 1,800㎡ ○ 유효임대면적 비율 : 80%(건축연면적 대비) ○ 연 평균임대료 : 5,000원/㎡ ○ 영업경비율 : 50%(유효조소득 기준) ○ 평균공실률 : 10% ○ 연간 부채상환액 : 500원/㎡(유효 임대면적 기준)

 

① 320만 원

② 324만 원

③ 332만 원

④ 340만 원

⑤ 380만 원

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문제 17. A, B, C 3개의 부동산 자산으로 이루어진 포트폴리오가 있다. 이 포트폴리오의 자산 비중 및 경제상황별 예상 수익률 분포가 다음 표와 같을 때 전체 포트폴리오의 기대수익률은(다만, 호황과 불황의 확률은 각각 50% 임)

① 5.0%

② 5.2%

③ 5.4%

④ 5.6%

⑤ 5.8%

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문제 18. 제시된 내용에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

甲은 현금으로 5억 원을 투자하여 순 영업소득이 연간 8천만 원, 저당 지불액이 연간 4천만 원인 부동산을 8억 원에 구입하였다.

 

① 종합 환원율은 10%이다.

② 저당 비율은 37.5%이다.

③ 자본회수기간은 10년이다.

④ 지분 환원율은 7%이다.

⑤ 부채 감당률은 2이다.

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문제 19. 시장 상황별 추정 수익률의 예상치가 다음과 같은 부동산의 기대수익률과 분산은?

① 기대수익률 : 20%, 분산 : 0.6%

② 기대수익률 : 20%, 분산 : 0.4%

③ 기대수익률 : 25%, 분산 : 4%

④ 기대수익률 : 25%, 분산 : 5%

⑤ 기대수익률 : 25%, 분산 : 6%

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문제 20. 현금흐름이 다음과 같은 투자 안을 순현재가치가 큰 순서대로 나열한 것은?(단, 할인율 연 10%, 사업기간은 1년임)

① B > C > A > D

② B > A > C > D

③ A > C > B > D

④ A > C > D > B

⑤ C > B > D > A

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문제 21. A는 부동산 자금을 마련하기 위하여 20X1년 1월 1일 현재, 2년 동안 매년 연말 2,000원씩 불입하는 투자상품에 가입했다. 투자 상품의 이자율이 연 10%라면, 이 상품의 현재가치는?(단, 십원 단위 이하는 절사함)

 

① 3,400원

② 3,600원

③ 3,700원

④ 3,200원

⑤ 3,300원

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문제 22. 다음은 부동산 회사의 부채비율에 관한 내용이다. (  )에 들어간 내용으로 옳은 것은?

① ㄱ : 200,000원, ㄴ : 25%, ㄷ : 400,000원, ㄹ : 100%

② ㄱ : 200,000원, ㄴ : 10%, ㄷ : 400,000원, ㄹ : 100%

③ ㄱ : 200,000원, ㄴ : 10%, ㄷ : 400,000원, ㄹ : 75%

④ ㄱ : 160,000원, ㄴ : 25%, ㄷ : 200,000원, ㄹ : 75%

⑤ ㄱ : 160,000원, ㄴ : 10%, ㄷ : 200,000원, ㄹ : 100%

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문제 23. 다음 표와 같은 투자사업들이 있다. 이 사업들은 모두 사업기간이 1년이며, 사업 초기(1월 1일)에 현금지출만 발생하고 사업 말기(12월 31일)에 현금유입만 발생한다고 한다. 할인율이 연 7%라고 할 때 다음 중 틀린 것은?

① B와 C의 순현재가치(NPV)는 같다.

② 수익성지수(PI)가 가장 큰 사업은 D이다.

③ 순현재가치(NPV)가 가장 큰 사업은 A이다.

④ 수익성지수(PI)가 가장 작은 사업은 C이다.

⑤ A의 순현재가치(NPV)는 D의 2배이다.

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문제 24. 부동산 투자와 관련된 다음의 설명 중 틀린 것은?

 

① 상가건물의 지분투자액이 60,000,000원이고, 이 지분에 대한 세전 현금수지가 3,000,000원일 때 지분 배당률은 5%이다.

② 상가건물을 구입하기 위해 자기 자본 800,000,000원 이외에 은행에서 400,000,000원을 대출받았을 경우 부채비율은 50%이다.

③ 순 영업소득이 21,000,000원이고, 총투자액이 300,000,000원일 때 자본 환원율은 7%이다.

④ 아파트 구입에 필요한 총액은 400,000,000원이고, 은행에서 100,000,000원을 대출받았을 경우 자기 자본비율은 75%이다.

⑤ 부채 감당률(DCR)은 1.5이고 순 영업소득이 10,000,000원일 경우 부동산을 담보로 차입할 수 있는 최대의 부채 서비스액은 20,000,000원이다.

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문제 25. 다음은 임대주택의 1년간 운영실적에 관한 자료이다. 이와 관련하여 틀린 것은?

 

○ 호당 임대료 : 6,000,000원 ○ 임대가능호수 : 40호 ○ 공실률 : 10% ○ 운영비용 : 16,000,000원 ○ 원리금상환액 : 90,000,000원 ○ 융자이자 : 20,000,000원 ○ 감가상각액 : 10,000,000원 ○ 소득세율 : 30%

 

① 유효 총소득은 216,000,000원이다.

② 순 영업소득은 200,000,000원이다.

③ 세전 현금수지는 110,000,000원이다.

④ 영업 소득세는 50,000,000원이다.

⑤ 세후 현금수지는 59,000,000원이다.

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문제 26. 다음과 같은 현금흐름을 갖는 투자 안 A의 순 현가(NPV)와 내부수익률(IRR)은? [단, 할인율은 연 20%, 사업기간은 1년이며, 사업 초기(1월 1일)에 현금지출만 발생하고 사업 말기(12월 31일)에 현금유입만 발생함]

① NPV : 0원, IRR : 20% 

② NPV : 0원, IRR : 25%

③ NPV : 0원, IRR : 30% 

④ NPV : 1,000원, IRR : 20% 

⑤ NPV : 1,000원, IRR : 25%

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문제 27. 다음과 같은 조건에서 부동산 포트폴리오의 기대수익률(%)은? (단, 포트폴리오의 비중은 A 부동산 : 50%, B 부동산 : 50% 임)

① 24

② 28

③ 32

④ 36

⑤ 40

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문제 28. 투자자 甲은 부동산 구입자금을 마련하기 위하여 3년 동안 매년 연말 3,000만 원씩을 불입하는 정기적금에 가입하였다. 이 적금의 이자율이 복리로 연 10%라면, 3년 후 이 적금의 미래가치는?

 

① 9,600만 원

② 9,650만 원

③ 9,690만 원

④ 9,930만 원

⑤ 9,950만 원

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문제 29. 자산 비중 및 경제상황별 예상수익률이 다음과 같을 때, 전체 구성 자산의 기대수익률은?(단, 확률은 호황 40%, 불황 60% 임)

 

구분	자산비중	경제상황별 예상 수익률
		호황	불황
상가	20%	20%	10%
오피스텔	30%	25%	10%
아파트	50%	10%	8%

 

① 11.5%

② 12.0%

③ 12.5%

④ 13.0%

⑤ 13.5%

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문제 30. 부동산 투자에 따른 1년간 자기 자본수익률은?

 

○ 투자 부동산 가격 : 3억 원 ○ 금융기관 대출 : 2억 원, 자기자본 : 1억 원 ○ 대출조건    - 대출기간 : 1년    - 대출이자율 : 연 6%    - 대출기간 만료시 이자지급과 원금은 일시상환 ○ 1년간 순영업이익(NOI) : 2천만 원 ○ 1년간 부동산가격 상승률 : 0%

 

① 8%

② 9%

③ 10%

④ 11%

⑤ 12%

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문제 31. 어느 회사의 1년 동안의 운영수지다. 세후 현금수지는?

 

○ 가능총소득 : 4,800만 원 ○ 공실 : 가능총소득의 5% ○ 영업소득세율 : 연 20% ○ 원금상환액 : 200만 원 ○ 이자비용 : 800만 원 ○ 영업경비 : 240만 원 ○ 감가상각비 : 200만 원

 

① 2,496만 원

② 2,656만 원

③ 2,696만 원

④ 2,856만 원

⑤ 2,896만 원

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문제 32. 수익성 지수(Profit Index) 법에 의한 부동산 사업의 투자분석으로 틀린 것은?(단, 사업기간은 모두 1년, 할인율은 연 10%이며, 주어진 조건에 한함)

사업	현금지출(2013.1.1)	현금유입(2013.12.31)
A	100만원	121만원
B	120만원	130만원
C	150만원	180만원
D	170만원	200만원

 

① A 사업은 B 사업의 수익성지수보다 크다.

② C 사업은 D 사업의 수익성지수보다 크다.

③ A 사업에만 투자하는 경우는 A와 B 사업에 투자하는 경우보다 수익성지수가 더 크다. 

④ D 사업에만 투자하는 경우는 C와 D 사업에 투자하는 경우보다 수익성지수가 더 크다.

⑤ 수익성 지수가 가장 작은 사업은 B이다.

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문제 33. 다음의 자료를 통해 산정한 값으로 틀린 것은?

 

○ 총투자액 : 10억 원 ○ 지분투자액 : 6억 원 ○ 세전현금수지 : 6,000만 원/년 ○ 부채서비스액 : 4,000만 원/년 ○ (유효)총소득승수 : 5

 

① (유효) 총소득 : 2억 원/년

② 순소득 승수 : 10

③ 세전 현금수지 승수 : 10

④ (종합) 자본 환원율 : 8%

⑤ 부채 감당률 : 2.5

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문제 34. 다음과 같이 부동산에 20억 원을 투자한 A의 연간 세후 자기 자본수익률은?

 

○ 부동산 가격 : 20억(토지 12억 원, 건물 8억 원) ○ 대출조건    - 대출 비율 : 부동산 가격의 60%    - 대출 금리 : 연 5%    - 대출 기간 : 20년    - 원금 만기일시상환 방식(매년 말 연단위 이자 지급) ○ 순영업소득 : 연 2억 원 ○ 건물의 총 내용연수 : 20년(잔존가치는 없고, 감가상각은 정액법을 적용함) ○ 영업소득세율 : 20%

 

① 10%

② 12%

③ 15%

④ 17%

⑤ 20%

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문제 35. 다음은 임대주택의 1년간 운영실적 자료이다. 가능 총소득에 대한 영업경비 비율은?

 

○ 호당 임대료 : 연 5백 만원 ○ 임대가능호수 : 60호 ○ 공실률 : 10% ○ 순영업소득 : 연 2억 1천만원

 

① 2.38%

② 10%

③ 20%

④ 22.22%

⑤ 30%

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문제 36. 다음 부동산 투자 안에 관한 단순 회수기간 법의 회수기간은?

 

기간	1기	2기	3기	4기	5기
초기 투자액 1억원(유출)
순현금흐름	3,000만원	2,000만원	2,000만원	6,000만원	1,000만원

※ 기간은 연간 기준이며, 회수기간은 월 단위로 계산함

※ 초기 투자액은 최초 시점에 전액 투입하고, 이후 각 기간 내 현금흐름은 매월 말 균등하게 발생

 

① 2년 6개월

② 3년

③ 3년 6개월

④ 4년

⑤4년 6개월

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문제 37. 5년 후 1억 원의 현재가치는?

 

○ 할인율 : 연 7%(복리 계산) ○ 최종 현재가치 금액은 십만원 자리 반올림함

 

① 6,100만 원

② 6,600만 원

③ 7,100만 원

④ 7,600만 원

⑤ 8,100만 원

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문제 38. 부동산 투자 시 (ㄱ) 타인자본을 활용하지 않은 경우와 (ㄴ) 타인자본을 50% 활용하는 경우 각각의 1년간 자기 자본수익률은?

 

○ 기간 초 부동산 가격 : 10억원 ○ 1년간 순영업소득(NOI) : 연 3천만 원 ○ 1년간 부동산 가격 상승률 : 연 2% ○ 1년 후 부동산을 처분함 ○ 대출조건 : 이자율 연 4%, 대출기간 1년, 원리금은 만기시 일시 상환함

 

① ㄱ : 3%, ㄴ : 6%

② ㄱ : 3%, ㄴ : 8%

③ ㄱ : 5%, ㄴ : 6%

④ ㄱ : 5%, ㄴ : 8%

⑤ ㄱ : 7%, ㄴ : 8%

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문제 39. 다음 자료를 활용하여 산정한 순소득 승수, 채무불이행률, 세후 현금흐름 승수를 순서대로 나열한 것은?

 

○ 총투자액 : 15억 원 ○ 지분투자액 : 4억 원 ○ 유효총소득승수 : 6 ○ 영업경비비율(유효총소득 기준) : 40% ○ 부채서비스액 : 6천만 원/년 ○ 영업소득세 : 1천만 원/년

 

① 10, 64%, 5

② 10, 64%, 5.5

③ 10, 65%, 5.5

④ 11, 65%, 6

⑤ 11, 66%, 6

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문제 40. 상가 경제 상황별 예측된 확률이 다음과 같을 때, 상가의 기대수익률이 8%라고 한다. 정상적인 경제 상황의 경우 ( )에 들어갈 예상 수익률은?

상가의 경제 상황		경제 상황별 예상 수익률(%)	상가의 기대수익률(%)
상황별	확률(%)
비관적	20	4	8
정상적	40	( )
낙관적	40	10

① 4

② 6

③ 8

④ 10

⑤ 12

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문제 41. 비율 분석법을 이용하여 산출한 것으로 틀린 것은?

 

○ 주택 담보대출액 : 1억 원 ○ 주택 담보대출의 연간 원리금 상환액 : 500만 원 ○ 부동산 가치 : 2억 원 ○ 차입자의 연 소득 : 1,250만 원 ○ 가능 총소득 : 2,000만 원 ○ 공실 손실 상당액 및 대손충당금 : 가능 총소득의 25% ○ 영업경비 : 가능 총소득의 50%

 

① 담보 인정 비율(LTV) = 0.5

② 부채 감당률(DCR) = 1.0

③ 총부채상환비율(DTI) = 0.4

④ 채무불이행률(DR) = 1.0

⑤ 영업경비 비율(OER, 유효 총소득 기준) = 0.8

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문제 42. 임대인 A와 임차인 B는 임대차 계약을 체결하려고 한다. 향후 3년간 순 영업소득의 현재가치 합계는?

 

○ 연간 임대료는 1년 차 5,000만 원에서 매년 200만 원씩 증가 ○ 연간 영업경비는 1년 차 2,000만 원에서 매년 100만 원씩 증가 ○ 1년 후 일시불의 현가 계수 0.95 ○ 2년 후 일시불의 현가 계수 0.90 ○ 3년 후 일시불의 현가 계수 0.85

 

① 8,100만 원

② 8,360만 원

③ 8,620만 원

④ 9,000만 원

⑤ 9,300만 원

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문제 43. A 회사는 분양면적 500㎡의 매장을 손익분기점 매출액 이하이면 기본 임대료만 부담하고 손익분기점 매출액을 초과하는 매출액에 대하여 일정 임대료율을 적용한 추가 임대료를 가산하는 비율 임대차 방식으로 임차하고자 한다. 향후 1년 동안 A 회사가 지급할 것으로 예상되는 연 임대료는?

 

○ 예상 매출액 : 분양면적 ㎡당 20만 원 ○ 기본 임대료 : 분양면적 ㎡당 6만 원 ○ 손익분기점 매출액 : 5,000만 원 ○ 손익분기점 매출액 초과 매출액에 대한 임대료율 : 10%

 

① 3,200만 원

② 3,300만 원

③ 3,400만 원

④ 3,500만 원

⑤ 3,600만 원

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문제 44. 향후 2년간 현금흐름을 이용한 다음 사업의 수익성 지수(PI)는?

 

○ 모든 현금의 유입과 유출은 매년 말에만 발생 ○ 현금유입은 1년 차 1,000만 원, 2년 차 1,200만 원 ○ 현금유출은 현금유입의 80% ○ 1년 후 일시불의 현가 계수 0.95 ○ 2년 후 일시불의 현가 계수 0.90

 

① 1.15

② 1.20

③ 1.25

④ 1.30

⑤ 1.35

---

문제 45. 임차인 A는 작년 1년 동안 분양면적 1,000㎡의 매장을 비율 임대차(percentage lease) 방식으로 임차하였다. 계약 내용에 따르면, 매출액이 손익분기점 매출액 이하이면 기본 임대료만 지급하고, 이를 초과하는 매출액에 대해서는 일정 임대료율을 적용한 추가 임대료를 기본 임대료에 가산하도록 하였다. 전년도 연 임대료로 총 5,500만 원을 지급한 경우, 해당 계약 내용에 따른 손익분기점 매출액은?

 

○ 기본 임대료 : 분양면적 ㎡당 5만 원 ○ 손익분기점 매출액을 초과하는 매출액에 대한 임대료율 : 5% ○ 매출액 : 분양면적 ㎡당 30만 원

 

① 1억 6,000만 원

② 1억 7,000만 원

③ 1억 8,000만 원

④ 1억 9,000만 원

⑤ 2억 원

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문제 46. A는 매월 말에 50만 원씩 5년 동안 적립하는 적금에 가입하였다. 이 적금의 명목금리는 연 3%이며, 월복리 조건이다. 이 적금의 미래가치를 계산하기 위한 식으로 옳은 것은?

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문제 47. 다음은 투자부동산의 매입, 운영 및 매각에 따른 현금흐름이다. 이에 기초한 순현재가치는? (단, 0년 차 현금흐름은 초기 투자액, 1년 차부터 7년 차까지 현금흐름은 현금유입과 유출을 감안한 순현금흐름이며, 기간이 7년인 연금의 현가 계수는 3.50, 7년 일시불의 현가 계수는 0.60이고, 주어진 조건에 한함)

 

① 100만 원

② 120만 원

③ 140만 원

④ 160만 원

⑤ 180만 원

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문제 48. 다음 표와 같은 투자사업(A~C)이 있다. 모두 사업기간이 1년이며, 사업 초기(1월 1일)에 현금지출만 발생하고 사업 말기(12월 31일)에는 현금유입만 발생한다고 한다. 할인율이 연 5%라고 할 때 다음 중 옳은 것은?

 

 

① 수익성지수(PI)가 가장 큰 사업은 A이다.

② 순현재가치(NPV)가 가장 큰 사업은 B이다.

③ 수익성지수가 가장 작은 사업은 C이다.

④ A의 순현재가치는 B의 순현재가치의 2.5배이다.

⑤ A와 C의 순현재가치는 같다.

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2. 정답

1	2	3	4	5
④	②	①	④	②
6	7	8	9	10
⑤	①	③	③	④
11	12	13	14	15
④	⑤	③	⑤	②
16	17	18	19	20
②	⑤	④	①	②
21	22	23	24	25
①	①	⑤	⑤	④
26	27	28	29	30
①	④	④	②	①
31	32	33	34	35
②	④	④	③	③
36	37	38	39	40
③	③	③	①	③
41	42	43	44	45
⑤	②	④	③	⑤
46	47	48
②	①	⑤

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3. 해설

문제 01.

[2005년(15회 추가)기출]부동산학개론 6. 순소득승수(계산문제)

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문제 02.

[2005년(15회 추가)기출]부동산학개론 24. 자기자본수익률(계산문제)

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문제 03.

[2005년(16회)기출]부동산학개론 21. 단순회수기간법(계산문제)

---

문제 04.

[2005년(16회)기출]부동산학개론 31. 순영업소득(계산문제)

---

문제 05.

[2006년(17회)기출]부동산학개론 31. 손익분기점(계산문제)

---

문제 06.

[2006년(17회)기출]부동산학개론 36. 위험과 수익(계산문제)

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문제 07.

[2007년(18회)기출]부동산학개론 23. 환원이율(계산문제)

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문제 08.

[2007년(18회)기출]부동산학개론 27. 자기자본 수익률(계산문제)

---

문제 09.

[2008년(19회)기출]부동산학개론 20. 세후현금수지(계산문제)

---

문제 10.

[2008년(19회)기출]부동산학개론 22. NPV, PI(계산문제)

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문제 11.

[2008년(19회)기출]부동산학개론 27. 기대수익률(계산문제)

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문제 12.

[2009년(20회)기출]부동산학개론 18. 경제상황별 수익률

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문제 13.

[2009년(20회)기출]부동산학개론 21. 순현재가치(계산문제)

---

문제 14.

[2009년(20회)기출]부동산학개론 23. 비율분석법(계산문제)

---

문제 15.

[2010년(21회)기출]부동산학개론 20. 이윤을 얻을 수 있는 제품(계산문제)

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문제 16.

[2010년(21회)기출]부동산학개론 28. 순영업소득(계산문제)

---

문제 17.

[2010년(21회)기출]부동산학개론 29. 포트폴리오 기대수익률(계산문제)

---

문제 18.

[2010년(21회)기출]부동산학개론 30. 비율분석법

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문제 19.

[2011년(22회)기출]부동산학개론 9. 기대수익률과 분산(계산문제)

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문제 20.

[2011년(22회)기출]부동산학개론 11. 순현재가치(계산문제)

---

문제 21.

[2011년(22회)기출]부동산학개론 17. 현재가치(계산문제)

---

문제 22.

[2011년(22회)기출]부동산학개론 29. 부동산회사의 부채비율(계산문제)

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문제 23.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 15. 투자의 타당성 분석(계산문제)

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문제 24.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 20. 부동산 투자(계산문제)

---

문제 25.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 32. 현금흐름분석(계산문제)

---

문제 26.

[2013년(24회)기출]부동산학개론 23. 순현가와 내부수익률(계산문제)

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문제 27.

[2013년(24회)기출]부동산학개론 25. 포트폴리오의 기대수익률(계산문제)

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문제 28.

[2013년(24회)기출]부동산학개론 27. 적금의 미래가치(계산문제)

---

문제 29.

[2014기출]부동산학개론 18. 전체 구성자산의 기대수익률(계산문제)

---

문제 30.

[2014기출]부동산학개론 27. 자기자본수익률(계산문제)

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문제 31.

[2014기출]부동산학개론 30. 세후현금수지(계산문제)

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문제 32.

[2014기출]부동산학개론 33. 수익성지수(계산문제)

---

문제 33.

[2015기출]부동산학개론 22. 부동산 투자 타당성 분석(계산문제)

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문제 34.

[2016기출]부동산학개론 23. 세후 자기자본수익률(계산문제)

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문제 35.

[2016기출]부동산학개론 33. 가능총소득에 대한 영업경비 비율(계산문제)

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문제 36.

[2017기출]부동산학개론 29. 단순회수기간법의 회수기간(계산문제)

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문제 37.

[2017기출]부동산학개론 32. 5년 후 1억원의 현재가치(계산문제)

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문제 38.

[2018기출]부동산학개론 24. 자기자본수익률(계산문제)

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문제 39.

[2018기출]부동산학개론 28. 비율분석법(계산문제)

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문제 40.

[2019기출]부동산학개론 26. 예상수익률(계산문제)

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문제 41.

[2019기출]부동산학개론 29. 비율분석법(계산문제)

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문제 42.

[2019기출]부동산학개론 32. 순영업소득의 현재가치(계산문제)

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문제 43.

[2019기출]부동산학개론 34. 비율임대차(계산문제)

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문제 44.

[2020기출]부동산학개론 27. 수익성 지수(계산문제)

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문제 45.

[2020기출]부동산학개론 29. 비율임대차(계산문제)

---

문제 46.

[2020기출]부동산학개론 30. 적금의 미래가치(계산문제)

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문제 47.

[2021년(32회)기출]부동산학개론 19. 순현재가치(계산문제)

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문제 48.

[2021년(32회)기출]부동산학개론 24. 투자분석기법(계산문제)

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4. 이론

제작 중입니다.

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<부동산 시장>

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1. 기출문제

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문제 01. 다음과 같이 주어진 조건하에서 개발정보의 현재가치는 얼마인가? (단, 제시된 가격은 개발정보의 실현 여부에 의해 발생하는 가격차이만을 반영하였음)

 

○ 기업도시로 개발될 가능성이 있는 지역의 인근에 일단의 토지가 있다. ○ 1년 후 토지가격은 기업도시로 개발될 경우 60,000,000원, 기업도시로 개발되지 않을 경우에는 40,000,000원이 될 것으로 예상된다. ○ 투자자의 요구수익률은 20%이고, 기업도시로의 개발 가능성은 40%이다.

 

① 6,700,000원

② 10,000,000원

③ 13,000,000원

④ 17,000,000원

⑤ 20,000,000원

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문제 02. 1년 후 신역사가 들어선다는 정보가 있다. 이 정보의 현재가치는?

 

○ 역세권 인근에 일단의 토지가 있다. ○ 역세권개발계획에 따라 1년 후 신역사가 들어설 가능성은 40%로 알려져 있다. ○ 이 토지의 1년 후 예상가격은 신역사가 들어서는 경우 8억 8천만 원, 들어서지 않는 경우 6억 6천만원이다. ○ 투자자의 요구수익률은 연 10%다.

 

① 1억 원

② 1억 1천만 원

③ 1억 2천만 원

④ 1억 3천만 원

⑤ 1억 4천만 원

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문제 03. 복합 쇼핑몰 개발사업이 진행된다는 정보가 있다. 다음과 같이 주어진 조건 하에서 합리적인 투자자가 최대한 지불할 수 있는 이 정보의 현재가치는?

 

○ 복합 쇼핑몰 개발 예정지 인근에 일단의 A 토지가 있다. ○ 2년 후 도심에 복합 쇼핑몰이 개발될 가능성은 50%로 알려져 있다. ○ 2년 후 도심에 복합 쇼핑몰이 개발되면 A 토지의 가격은 6억 500만 원, 개발되지 않으면 3억 250만 원으로 예상된다. ○ 투자자의 요구수익률(할인율)은 연 10%이다.

 

① 1억 500만 원

② 1억 1,000만 원

③ 1억 1,500만 원

④ 1억 2,000만 원

⑤ 1억 2,500만 원

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2. 정답

1	2	3
②	③	⑤

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3. 해설

문제 01.

[2005년(15회 추가)기출]부동산학개론 10. 정보의 현재가치(계산문제)

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문제 02.

[2014기출]부동산학개론 22. 정보의 현재가치(계산문제)

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문제 03.

[2018기출]부동산학개론 14. 정보의 현재가치(계산문제)

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4. 이론

제작 중입니다.

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<지대, 도시, 입지 이론>

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1. 기출문제

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문제 01. 아래의 그림을 보고 허프의 상권분석모형을 이용하여 신규 할인 매장의 이용객 수를 추정하시오. (단, 공간(거리) 마찰계수는 2로 가정한다.)

① 20,000명

② 25,000명

③ 30,000명

④ 34,000명

⑤ 40,000명

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문제 02. 도시 A와 도시 B 간에 도시 C가 있다. 레일리의 소매 인력 법칙을 이용하여 도시 C로부터 도시 A와 도시 B로의 인구유인 비율을 구하시오.

① 도시 A : 33.3%, 도시 B : 66.7%

② 도시 A : 40.0%, 도시 B : 60.0%

③ 도시 A : 50.0%, 도시 B : 50.0%

④ 도시 A : 60.0%, 도시 B : 40.0%

⑤ 도시 A : 66.7%, 도시 B : 33.3%

---

문제 03. 어떤 도시에 쇼핑센터 A, B가 있다. 두 쇼핑센터 간 거리는 8km이다. A의 면적은 1,000㎡이고, B의 면적은 9,000㎡이다. 컨버스의 분기점 모형에 따른 두 쇼핑센터의 상권 경계선은 어디인가?(컨버스의 분기점 모형에 따르면, 상권은 거리의 제곱에 반비례하고, 상가의 면적에 비례한다.)

① A로부터 1km 지점

② A로부터 2km 지점

③ A로부터 4km 지점

④ A로부터 5km 지점

⑤ A로부터 7km 지점

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문제 04. 인구 10만 명인 도시 인근에 대형할인점이 2개 있다. 다음 자료에 허프의 상권분석모형을 적용할 경우, 대형할인점 A의 시장점유율 및 이용객수는?(다만, 공간 마찰계수는 없으며, 도시 인구의 70%가 대형할인점을 이용한다고 가정함)

① 50%, 35,000명

② 50%, 50,000명

③ 33%, 33,000명

④ 33%, 23,000명

⑤ 70%, 70,000명

---

문제 05. 다음 표는 어느 시장 지역 내 거주지 A에서 소비자가 이용하는 쇼핑센터까지의 거리와 규모를 표시한 것이다. 현재 거주지 A지역의 인구가 1,000명이다. 허프의 모형에 의한다면, 거주지 A에서 쇼핑센터 1의 이용객 수는? (단, 공간 마찰계수는 2이고, 소요시간과 거리는 비례는 동일하며, 다른 조건은 불변이라고 가정함)

 

① 600명

② 650명

③ 700명

④ 750명

⑤ 800명

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문제 06. A 도시와 B 도시 사이에 위치하고 있는 C 도시는 A 도시로부터 5km, B 도시로부터 10km 떨어져 있다. A 도시의 인구는 5만 명, B 도시의 인구는 10만 명, C 도시의 인구는 3만 명이다. 레일리의 소매 인력 법칙을 적용할 경우 C 도시에서 A 도시와 B 도시로 구매 활동에 유인되는 인구 규모는?

 

① A 도시 : 5,000명, B 도시 : 25,000명 

② A 도시 : 10,000명, B 도시 : 20,000명 

③ A 도시 : 15,000명, B 도시 : 15,000명

④ A 도시 : 20,000명, B 도시 : 10,000명

⑤ A 도시 : 25,000명, B 도시 : 5,000명

---

문제 07. C도시 인근에 A와 B 두 개의 할인점이 있다. 허프(D. L. Huff)의 상권분석모형을 적용할 경우, B할인점의 이용객수는?(단, 거리에 대한 소비자의 거리 마찰계수 값은 2이고, 도시인구의 60%가 할인점을 이용함)

 

① 70,000명

② 80,000명

③ 90,000명

④ 100,000명

⑤ 110,000명

---

문제 08. 레일리의 소매 인력 법칙을 적용할 경우, 다음과 같은 상황에서 (  )에 들어갈 숫자로 옳은 것은?

 

○ 인구가 1만 명인 A 시와 5천 명인 B시가 있다. A시와 B시 사이에 인구 9천 명의 신도시 C가 들어섰다. 신도시 C로부터 A시, B시까지의 직선거리는 각각 1km, 2km 이다. ○ 신도시 C의 인구 중 비구매자는 없고 A시, B시에서만 구매활동을 한다고 가정할 때, 신도시 C의 인구 중 A시로의 유인 규모는 ( ㄱ ) 명이고, B시로의 유인 규모는 ( ㄴ ) 명이다.

 

① ㄱ : 6,000, ㄴ : 3,000

② ㄱ : 6,500, ㄴ : 2,500

③ ㄱ : 7,000, ㄴ : 2,000

④ ㄱ : 7,500, ㄴ : 1,500

⑤ ㄱ : 8,000, ㄴ : 1,000

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문제 09. A, B 도시 사이에 C 도시가 위치한다. 레일리의 소매 인력 법칙을 적용할 경우, C 도시에서 A, B 도시로 구매활동에 유인되는 인구 규모는?

 

○ A 도시 인구 수 : 400,000명 ○ B 도시 인구 수 : 100,000명 ○ C 도시 인구 수 : 50,000명 ○ C 도시와 A 도시 간의 거리 : 10km ○ C 도시와 B 도시 간의 거리 : 5km

 

① A : 15,000명, B : 35,000명

② A : 20,000명, B : 30,000명

③ A : 25,000명, B : 25,000명

④ A : 30,000명, B : 20,000명

⑤ A : 35,000명, B : 15,000명

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문제 10. 허프 모형을 활용하여 X지역의 주민이 할인점 A를 방문할 확률과 할인점 A의 월 추정 매출액을 순서대로 나열한 것은?

 

○ X지역의 현재 주민 : 4,000명 ○ 1인당 월 할인점 소비액 : 35만 원 ○ 공간마찰계수 : 2 ○ X 지역의 주민은 모두 구매자이고 A, B, C 할인점에서만 구매한다고 가정

 

구분	할인점 A	할인점 B	할인점 C
면적	500㎡	300㎡	450㎡
X지역 거주지로부터의 거리	5km	10km	15km

 

① 80%, 10억 9,200만 원
② 80%, 11억 2,000만 원
③ 82%, 11억 4,800만 원
④ 82%, 11억 7,600만 원
⑤ 82%, 12억 400만 원

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문제 11. 컨버스의 분기점 모형에 기초할 때, A시와 B시의 상권 경계지점은 A시로부터 얼마만큼 떨어진 지점인가?

 

○ A시와 B시는 동일직선상에 위치하고 있다. ○ A시 인구 : 64만명 ○ B시 인구 : 16만명 ○ A시와 B시 사이의 직선거리 : 30km

 

① 5km

② 10km

③ 15km

④ 20km

⑤ 25km

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2. 정답

1	2	3	4	5
②	②	②	①	⑤
6	7	8	9	10
④	③	⑤	③	②
11
④

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3. 해설

문제 01.

[2005년(15회 추가)기출]부동산학개론 17. 허프의 상권분석모형(계산문제)

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문제 02.

[2006년(17회)기출]부동산학개론 17. 레일리의 소매인력법칙(계산문제)

---

문제 03.

[2007년(18회)기출]부동산학개론 17. 컨버스의 분기점 모형(계산문제)

---

문제 04.

[2009년(20회)기출]부동산학개론 9. 허프의 상권분석모형(계산문제)

---

문제 05.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 13. 허프의 모형(계산문제)

---

문제 06.

[2013년(24회)기출]부동산학개론 13. 레일리의 소매인력법칙(계산문제)

---

문제 07.

[2014기출]부동산학개론 29. 허프의 상권모형(계산문제)

---

문제 08.

[2015기출]부동산학개론 6. 레일리의 소매인력법칙(계산문제)

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문제 09.

[2016기출]부동산학개론 13. 레일리의 소매인력법칙(계산문제)

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문제 10.

[2017기출]부동산학개론 13. 허프 모형(계산문제)

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문제 11.

[2021년(32회)기출]부동산학개론 12. 컨버스의 분기점 모형(계산문제)

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4. 이론

제작 중입니다.

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<부동산 금융>

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1. 기출문제

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문제 01. 어떤 사람이 주택을 구입하기 위하여 은행으로부터 24,000,000원을 연이자율 5%, 10년간, 매월 상환조건으로 대출받았다. 원금균등분할상환 조건일 경우, 첫 회에 상환해야 할 원금과 이자의 합계는 얼마인가?

 

① 100,000원

② 200,000원

③ 240,000원

④ 300,000원

⑤ 350,000원

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문제 02. 가격이 10억 원인 아파트를 구입하기 위해 3억 원을 대출받았다. 대출이자율은 연리 7%이며, 20년간 원리금 균등분할상환방식으로 매년 상환하기로 하였다. 첫회에 상환해야 할 원금은? (단, 연리 7%, 기간 20년의 저당 상수는 0.097393이며, 매기 말에 상환하는 것으로 한다.)

 

① 7,290,000원

② 7,317,900원

③ 8,127,400원

④ 8,647,200원

⑤ 8,951,200원

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문제 03. 금융기관의 상업용 부동산에 대한 대출기준이 다음 <보기>와 같다면, 금융기관이 대출해줄 수 있는 최대 금액은?

 

<보기> ○ 대출기준    - 부채감당률 : 1.2 이상    - 대부비율 : 0.8 이하    - 위의 2개 조건 모두 만족 ○ 연저당상수 : 0.1 ○ 상업용부동산의 현황    - 평가가격 : 15억 원    - 연간 순영업소득 : 1.5억 원

 

① 11.5억 원

② 12억 원

③ 12.5억 원

④ 13억 원

⑤ 13.5억 원

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문제 04. 서울에 거주하는 A가 다음과 같이 시중은행에서 주택을 담보로 대출을 받고자 할 때 A가 받을 수 있는 최대 대출 가능 금액은?

 

○ 대출승인 기준 : 담보인정비율(LTV) 60%, 소득대비 부채비율(DTI) 40% (두 가지의 대출승인 기준을 모두 충족시켜야 함) ○ A의 서울소재 주택의 담보평가가격 : 500,000,000원 ○ A의 연간 소득 : 60,000,000원 ○ 사업자금대출 : 연간 12,000,000원 부채상환 ○ 연간 저당상수 : 0.12

 

① 100,000,000원

② 150,000,000원

③ 200,000,000원

④ 240,000,000원

⑤ 300,000,000원

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문제 05. 금융기관이 대출비율(LTV) 50%와 총부채상환비율(DTI) 30% 중에서 적은 금액을 한도로 주택담보대출을 제공하고 있다. 다음과 같은 상황일 때 차입자의 첫 월 불입액은?

 

○ 주택가격이 1억원이고 차입자의 연소득은 1천만원이다. ○ 대출기간은 25년, 대출이자율은 연 6% 그리고 원리금균등분할 상환방식이다.(월저당상수 = 0.006443). ○ 차입자는 대출을 최대한 많이 받고 싶어 한다. ○ 숫자는 소수점 첫째 자리 이하에서 절상한다.

 

① 322,150원

② 290,000원

③ 270,000원

④ 250,000원

⑤ 230,000원

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문제 06. 대출기관에서 부동산의 담보평가 시 자산가치와 현금수지를 기준으로 최대 담보대출 가능금액을 산정하는 경우, 다음 조건이 명시된 대상 부동산의 최대 담보대출 가능금액은 각각 얼마인가?

 

○ 대상부동산의 자산가치 : 20억 원 ○ 순영업소득 : 1.2억 ○ 대부비율 : 60% ○ 저당상수 : 0.1 ○ 부채감당률 : 1.5

 

① 자산가치 기준 : 2억 원, 현금수지 기준 : 12억 원

② 자산가치 기준 : 3.5억 원, 현금수지 기준 : 12억 원

③ 자산가치 기준 : 12억 원, 현금수지 기준 : 3.5억 원

④ 자산가치 기준 : 12억 원, 현금수지 기준 : 7.2억 원

⑤ 자산가치 기준 : 12억 원, 현금수지 기준 : 8억 원

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문제 07. 80,000,000원의 기존 주택담보대출이 있는 甲은 A은행에서 추가로 주택담보대출을 받고자 한다. A은행의 대출승인기준이 다음과 같을 때, 甲이 추가로 대출 가능한 최대 금액은?

 

○ 甲 소유주택의 담보평가가격 : 400,000,000원 ○ 甲의 연간소득 : 40,000,000원 ○ 연간저당상수 : 0.1 ○ 대출승인기준    - 담보인정비율(LTV) : 70%    - 소득대비 부채비율(DTI) : 50%   ※ 두 가지 대출승인기준을 모두 충족시켜야 함

 

① 60,000,000원 

② 80,000,000원

③ 120,000,000원

④ 200,000,000원

⑤ 280,000,000원

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문제 08. 담보인정비율(LTV)과 차주 상환능력(DTI)이 상향 조정되었다. 이 경우 A가 기존 주택담보대출금액을 고려한 상태에서 추가로 대출 가능한 최대 금액은?

 

○ 담보인정비율(LTV) : 60% → 70%로 상향 ○ 차주상환능력(DTI) : 50% → 60%로 상향 ○ A 소유주택의 담보평가가격 : 3억 원 ○ A 소유주택의 기존 주택담보대출금액 : 1.5억 원 ○ A의 연간소득 : 3천만 원 ○ 연간 저당상수 : 0.1 ※ 담보인정비율(LTV)과 차주상환능력(DT)은 모두 충족시켜야 함

 

① 2천만 원

② 3천만 원

③ 4천만 원

④ 5천만 원

⑤ 6천만 원

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문제 09. 주택담보대출을 희망하는 A의 소유 주택 시장가치가 3억 원이고 연소득이 5,000만 원이며 다른 부채가 없다면, A가 받을 수 있는 최대 대출 가능 금액은?

 

○ 연간저당상수 : 0.1 ○ 대출승인 기준    - 담보인정비율(LTV) : 시장가치기준 60%    - 총부채상환비율(DTI) : 40% ※ 두 가지 대출승인 기준을 모두 충족시켜야 함

 

① 1억 원

② 1억 5,000만 원

③ 1억 8,000만 원

④ 2억 원

⑤ 2억 2,000만 원

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문제 10. 주택구입을 위해 은행으로부터 2억 원을 대출받았다. 대출조건이 다음과 같을 때, 2회 차에 상환해야 할 원리금은?

 

○ 대출금리 : 고정금리, 연 5% ○ 대출기간 : 20년 ○ 원리금 상환조건 : 원금균등상환 방식으로 연 단위로 매 기말 상환

 

① 1,800만 원

② 1,850만 원

③ 1,900만 원

④ 1,950만 원

⑤ 2,000만 원

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문제 11. 시장 가격이 5억 원이고 순 영업소득이 연 1억 원인 상가를 보유하고 있는 A가 추가적으로 받을 수 있는 최대 대출 가능 금액은?

 

○ 연간 저당상수 : 0.2 ○ 대출승인조건(모두 충족시켜야 함)    - 담보인정비율(LTV) : 시장가격기준 60% 이하    -  부채감당률(DCR) : 2 이상 ○ 상가의 기존 저당대출금 : 1억원

 

① 1억 원

② 1억 5천만 원

③ 2억 원

④ 2억 5천만 원

⑤ 3억 원

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문제 12. 2년 전 연초(1월 1일)에 받은 주택담보대출의 대환을 고려하고 있는 A가 대출 후 2년 차말에 대환을 통해 얻을 수 있는 이익의 현재가치는?

 

○ 기존 대출 조건    - 대출금액 : 1억원    - 이자율 : 연4%    - 만기 10년, 원금 만시일시상환조건(매년 말 연단위 이자 지급)    - 조기상환수수료 : 대출잔액의 1% ○ 신규 대출 조건    - 대출금액 : 기존대출의 잔액    - 이자율 : 연 3%    - 만기 8년, 원금 만기일시상환조건(매년 말 연 단위 이자 지급)    - 취급수수료 : 대출금액의 1% ○ 8년간 연금의 현재가치계수(3% 연복리) : 7

 

① 3백만 원

② 4백만 원

③ 5백만 원

④ 6백만 원

⑤ 7백만 원

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문제 13. A 씨는 주택을 구입하기 위해 은행으로부터 5억 원을 대출받았다. 은행의 대출조건이 다음과 같을 때, 9회 차에 상환할 원리금 상환액과 13회 차에 납부하는 이자 납부액을 순서대로 나열한 것은?

 

○ 대출금리 : 고정금리, 연 5% ○ 대출기간 : 20년 ○ 원리금 상환조건 : 원금균등상환이고, 연단위 매 기말 상환

 

① 4,000만 원, 1,000만 원

② 4,000만 원, 1,100만 원

③ 4,500만 원, 1,000만 원

④ 4,500만 원, 1,100만 원

⑤ 5,000만 원, 1,100만 원

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문제 14. A 씨는 이미 은행에서 부동산을 담보로 7,000만 원을 대출받은 상태이다. A 씨가 은행으로부터 추가로 받을 수 있는 최대 담보대출금액은?

 

○ 담보 부동산의 시장가치 : 5억 원 ○ 연소득 : 6,000만 원 ○연간 저당상수 : 0.1 ○ 대출승인기준    - 담보인정비율(LTV) : 시장가치기준 50%    - 총부채상환비율(DTI) : 40%    - 두 가지 대출승인기준을 모두 충족시켜야 함

 

① 1억 5,000만 원

② 1억 7,000만 원

③ 1억 8,000만 원

④ 2억 4,000만 원

⑤ 2억 5,000만 원

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문제 15. A 씨는 8억 원의 아파트를 구입하기 위해 은행으로부터 4억 원을 대출받았다. 은행의 대출조건이 다음과 같을 때, A 씨가 2회 차에 상환할 원금과 3회 차에 납부할 이자액을 순서대로 나열한 것은?

 

○ 대출금리 : 고정금리, 연 6% ○ 대출기간 : 20년 ○ 저당상수 : 0.087 ○ 원리금 상환 조건 : 원리금균등상환방식, 연 단위 매기간 말 상환

 

① 10,800,000원, 23,352,000원

② 11,448,000원, 22,665,120원

③ 11,448,000원, 23,352,000원

④ 12,134,880원, 22,665,120원

⑤ 12,134,880원, 23,352,000원

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문제 16. A는 아파트를 구입하기 위해 은행으로부터 연초에 4억 원을 대출받았다. A가 받은 대출의 조건이 다음과 같을 때, 대출금리(ㄱ)와 2회 차에 상환할 원금(ㄴ)은?

 

○ 대출금리 : 고정금리 ○ 대출 기간 : 20년 ○ 연간 저당 상수 : 0.09 ○ 1회차 원금 상환액 : 1,000만 원 ○ 원리금 상환조건 : 원리금균등상환방식, 매년 말 연단 위 상환

 

① ㄱ: 연간 5.5%, ㄴ: 1,455만 원

② ㄱ: 연간 6.0%, ㄴ: 1,260만 원

③ ㄱ: 연간 6.0%, ㄴ: 1,455만 원

④ ㄱ: 연간 6.5%, ㄴ: 1,065만 원

⑤ ㄱ: 연간 6.5%, ㄴ: 1,260만 원

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문제 17. A는 연 소득이 5,000만 원이고 시장가치가 3억 원인 주택을 소유하고 있다. 현재 A가 이 주택을 담보로 5,000만 원을 대출받고 있을 때, 추가로 대출 가능한 최대 금액은?

 

○ 연간 저당 상수 : 0.1 ○ 대출 승인 기준 - 담보 인정 비율(LTV) : 시장가치기준 50% 이하 - 총부채상환비율(DTI) : 40% 이하 ※ 두 가지 대출 승인 기준을 모두 충족하여야 함

 

① 5,000만 원

② 7,500만 원

③ 1억 원

④ 1억 5,000만 원

⑤ 2억 원

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문제 18. A는 주택 구입을 위해 연초에 6억 원을 대출받았다. A가 받은 대출 조건이 다음과 같을 때, (ㄱ) 대출금리와 3회 차에 상환할 (ㄴ) 원리금은?

 

○ 대출금리 : 고정금리 ○ 대출기간 : 30년 ○ 원리금 상환조건 : 원금균등상환방식, 매년 말 연단위로 상환 ○ 1회 차 원리금 상환액 : 4,400 만원

 

① ㄱ : 연 4%, ㄴ : 4,240만 원

② ㄱ : 연 4%, ㄴ : 4,320만 원

③ ㄱ : 연 5%, ㄴ : 4,240만 원

④ ㄱ : 연 5%, ㄴ : 4,320만 원

⑤ ㄱ : 연 6%, ㄴ : 4,160만 원

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2. 정답

1	2	3	4	5
④	②	②	①	④
6	7	8	9	10
⑤	③	②	③	④
11	12	13	14	15
②	③	①	②	②
16	17	18
④	③	①

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3. 해설

문제 01.

[2005년(15회 추가)기출]부동산학개론 29. 원금균등분할상환(계산문제)

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문제 02.

[2006년(17회)기출]부동산학개론 20. 상환할 원금(계산문제)

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문제 03.

[2007년(18회)기출]부동산학개론 35. 최대대출금액(계산문제)

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문제 04.

[2008년(19회)기출]부동산학개론 25. 최대대출가능금액(계산문제)

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문제 05.

[2009년(20회)기출]부동산학개론 25. 주택담보대출(계산문제)

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문제 06.

[2010년(21회)기출]부동산학개론 38. 담보 대출 가능 금액(계산문제)

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문제 07.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 28. 추가 대출 가능한 최대 금액(계산문제)

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문제 08.

[2014기출]부동산학개론 28. 추가 대출가능 최대금액(계산문제)

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문제 09.

[2015기출]부동산학개론 11. 최대 대출가능 금액(계산문제)

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문제 10.

[2015기출]부동산학개론 12. 2회차 상환 원리금(계산문제)

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문제 11.

[2016기출]부동산학개론 25. 최대 대출가능 금액(계산문제)

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문제 12.

[2016기출]부동산학개론 29. 이익의 현재가치(계산문제)

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문제 13.

[2017기출]부동산학개론 11. 원금균등상환(계산문제)

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문제 14.

[2017기출]부동산학개론 27. 최대 담보대출금액(계산문제)

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문제 15.

[2018기출]부동산학개론 34. 원금과 이자액(계산문제)

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문제 16.

[2020기출]부동산학개론 31. 대출금리와 2회차 상환 할 원금(계산문제)

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문제 17.

[2020기출]부동산학개론 34. 추가 대출 가능한 최대 금액(계산문제)

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문제 18.

[2021년(32회)기출]부동산학개론 27. 대출금리와 원리금(계산문제)

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4. 이론

제작 중입니다.

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<부동산 감정평가>

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1. 기출문제

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문제 01. A 부동산이 100% 임대될 경우, 연간 예상 총소득이 50,000,000원이고, 운영경비가 유효 총소득의 35%를 차지하는 경우 평균 공실률을 감안한 A 부동산의 수익 가격은 얼마인가? (단, 인근 지역의 평균 공실률은 5%이고, 환원이율은 10%라고 한다.)

 

① 308,750,000원

② 350,000,000원

③ 408,750,000원

④ 475,000,000원

⑤ 500,000,000원

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문제 02. 다음 표준지 공시지가를 기준으로 주어진 조건에 따라 가격시점 현재의 대상 토지 가격을 구하시오.

 

- 표준지 공시지가 : 10,000원/㎡ - 공시지가 기준일 이후 가격시점까지 지가변동률 : 10% - 대상 토지는 표준지의 인근지역에 소재함 - 개별요인분석표

① 9,680원/㎡

② 10,680원/㎡

③ 11,000원/㎡

④ 11,500원/㎡

⑤ 12,500원/㎡

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문제 03. 다음과 같이 조사된 건물의 가격시점 현재의 원가법에 의한 감정평가 가격은?(단, 감가 수정은 정액법에 의함)

 

- 가격시점 : 2005. 10. 30 - 건축비 : 200,000,000원(2003.10.30 준공) - 건축비는 매년 10%씩 상승하였음 - 가격시점 현재 잔존내용연수 : 48 - 내용연수 만료시 잔존가치율 : 10%

 

① 232,320,000원

② 232,925,000원

③ 233,288,000원

④ 234,000,000원

⑤ 234,800,000원

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문제 04. 인근 표준 획지와 비교한 대상 토지의 특성은 다음과 같다. 인근 표준 획지와 대비한 대상 토지의 개별요인 비교치는?

 

○ 대상토지의 전체 면적은 1,000㎡이다. 이 중 600㎡는 완경사이고 나머지는 평지이다. ○ 완경사 부분은 인근 표준획지에 비해 20%의 감가요인이 있으며, 평지부분은 감가요인이 없다.

 

① 0.86

② 0.88

③ 0.90

④ 0.92

⑤ 0.94

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문제 05. 다음 자료를 이용하여 대상 부동산의 비준 가격을 구하면?

 

○ 대상 부동산(토지)은면적이 900㎡이며, 사례 부동산(토지)보다 개별요인이 10% 우세하다. ○ 사례 부동산은 면적이 1,000㎡이며, 가격시점 1년 전 200,000,000원에 거래되었다. ○ 연간 지가 상승률은 5%이다.(단, 다른 조건은 사례 부동산과 동일함)

 

① 198,000,000원

② 207,900,000원

③ 220,600,000원

④ 231,200,000원

⑤ 246,000,000원

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문제 06. 다음 자료를 활용하여 산정한 A건물의 ㎡당 재조달원가는?

 

○ A건물은 10년 전에 준공된 4층 건물이다.(대지면적 400㎡, 연면적 1,250㎡) ○ A건물의 준공 당시 공사비 내역(단위 : 천원)    - 직접공사비 : 270,000    - 간접공사비 : 30,000    - 공사비계 : 300,000    - 개발업자의 이윤 : 60,000    - 총계 : 360,000 ○ 10년 전 건축비 지수 100, 가격시점 현재 135

 

① 388,800원/㎡

② 324,000원/㎡

③ 288,000원/㎡

④ 240,000원/㎡

⑤ 216,000원/㎡

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문제 07. 다음 자료를 활용하여 산정한 부동산 가격은?

 

○ 순영업소득 : 21,000,000원 ○ 부채서비스액 : 12,000,000원 ○ 지분배당률(세전) : 2.5% ○ 대출비율 : 40%

 

① 5억 원

② 5.5억 원

③ 6억 원

④ 6.5억 원

⑤ 7억 원

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문제 08. 다음의 자료로 평가한 부동산의 가치는?

 

○ 임대단위 : 원룸 20개실 ○ 실당 예상 임대료 : 600,000원/년 ○ 공실 및 대손손실 : 가능조소득의 5% ○ 재산세 : 200,000원/년 ○ 개인 업무비 : 300,000원/년 ○ 수선비 : 600,000원/년 ○ 관리비 : 600,000원/년 ○ 소유자 급여 : 800,000원/년 ○ 5년 후 복귀가치 : 800,000,000원 ○ 5년 간 연금의 현가계수 : 4.2 ○ 5년 후 일시불의 현가계수 : 0.75

 

① 637,380,000원

② 640,740,000원

③ 642,000,000원

④ 642,840,000원

⑤ 644,520,000원

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문제 09. 최근 신축한 주택(토지 300㎡, 건물 500㎡)을 91,000,000원에 매도 의뢰했으나 85,500,000원에 거래되었는데, 이는 매도자의 급박한 사정으로 인하여 정상거래 가격 대비 5% 저가로 매도한 것이다. 이 건물은 매도자가 최근 82,000원/㎡에 직접 건축한 것으로 유사 건물의 재조달원가는 거래시점 현재 90,000원/㎡이 일반적이다. 이 주택의 토지평가액은?(단, 건물의 신축 시점과 거래시점은 동일하다.)

 

① 40,500,000원

② 44,500,000원

③ 45,000,000원

④ 46,000,000원

⑤ 49,000,000원

---

문제 10. 평가대상 부동산이 속한 지역과 사례 부동산이 속한 지역이 다음과 같은 격차를 보이는 경우, 상승식으로 산정한 지역요인의 비교치는(단, 격차 내역은 사례 부동산이 속한 지역을 100으로 사정할 경우의 비준치이며, 결괏값은 소수점 넷째 자리에서 반올림함)

① 1.031

② 1.033

③ 1.035

④ 1.037

⑤ 1.039

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문제 11. 다음 사례 부동산의 사정 보정 치는 얼마인가?

 

○ 면적이 1,000㎡인 토지를 100,000,000원에 구입하였으나, 이는 인근의 표준적인 획지보다 고가로 매입한 것으로 확인되었음 ○ 표준적인 획지의 정상가격이 80,000원/㎡을 조사되었음

 

① 0.50

② 0.60

③ 0.70

④ 0.80

⑤ 0.90

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문제 12. 다음과 같은 조건에서 수익환원법에 의해 평가한 대상 부동산의 가치는?

 

○ 유효총소득(EGI) : 38,000,000원 ○ 영업경비(OE) : 8,000,000원 ○ 토지가액 : 건물가액 = 40% : 60% ○ 토지환원이율 : 5% ○ 건물환원이율 : 10%

 

① 325,000,000

② 375,000,000

③ 425,000,000

④ 475,000,000

⑤ 500,000,000

---

문제 13. 다음과 같은 조건에서 대상 부동산의 수익가치 산정 시 적용할 환원이율(Capitalization Rate, %)은?

 

○ 순영업소득(MOI) : 연 30,000,000원 ○ 부채서비스액(Debt Service) : 연 15,000,000원 ○ 지분비율 : 대부비율 : 60% : 40% ○ 대출조건 : 이자율 연 12%로 10년간 매년 원리금 균등상환 ○ 저당상수(이자율 연 12%, 기간 10년) : 0.177

 

① 3.54

② 5.31

③ 14.16

④ 20.40

⑤ 21.24

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문제 14. 원가법에 의한 대상물건 기준시점의 감가 수정액은?

 

○ 준공시점 : 2009년 6월 30일 ○ 기준시점 : 2014년 6월 30일 ○ 기준시점 재조달원가 : 200,000,000원 ○ 경제적 내용연수 : 50년 ○ 감가수정은 정액법에 의하고, 내용연수 만료시 잔존가치율은 10%

 

① 17,000,000원

② 18,000,000원

③ 19,000,000원

④ 20,000,000원

⑤ 21,000,000원

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문제 15. 다음 건물의 ㎡당 재조달원가는?

 

○ 20년 전 준공된 5층 건물(대지면적 500㎡, 연면적 1,450㎡) ○ 준공당시의 공사비내역    - 직접공사비 : 300,000,000원    - 간접공사비 : 30,000,000원    - 공사비계 : 330,000,000원    - 개발업자의 이윤 : 70,000,000원    - 총계 : 400,000,000원 ○ 20년 전 건축비지수 : 100 ○ 기준시점 건축비지수 : 145

 

① 250,000원

② 300,000원

③ 350,000원

④ 400,000원

⑤ 450,000원

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문제 16. 제시된 자료를 활용해 감정평가에 관한 규칙에서 정한 공시지가 기준법으로 평가한 토지 평가액(원/㎡)은?

 

○ 기준시점 : 2015.10.24 ○ 소재지 등 : A시 B구 C동 177, 제2종일반주거지역, 면적 200㎡ ○ 비교표준지 : A시 B구 C동 123, 제2종일반주거지역, 2015.1.1 공시지가 2,000,000원/㎡ ○ 지가변동률(2015.1.1~2015.10.24) : A시 B구 주거지역 5% 상승 ○ 지역요인 : 대상 토지가 비교표준지의 인근지역에 위치하여 동일 ○ 개별요인 : 대상 토지가 비교표준지에 비해 가로조건은 5% 열세, 환경조건은 20% 우세하고 다른 조건은 동일(상승식으로 계산할 것) ○ 그 밖의 요인으로 보정할 사항 없음

 

① 1,995,000원/㎡

② 2,100,000원/㎡

③ 2,280,000원/㎡

④ 2,394,000원/㎡

⑤ 2,520,000원/㎡

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문제 17. 다음 자료를 활용하여 시산 가액 조정을 통해 구한 감정평가액은?

 

○ 거래사례를 통해 구한 시산가액(가치) : 1.2억 원 ○ 조성비용을 통해 구한 시산가액(가치) : 1.1억 원 ○ 임대료를 통해 구한 시산가액(가치) : 1.0억 원 ○ 시산가액 조정 방법 : 가중치를 부여하는 방법 ○ 가중치 : 원가방식 20%, 비교방식 50%, 수익방식 30%를 적용함

 

① 1.09억 원

② 1.10억 원

③ 1.11억 원

④ 1.12억 원

⑤ 1.13억 원

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문제 18. 다음 (   )에 들어갈 숫자를 순서대로 나열한 것은?

 

○ 원가법 적용시, 경제적 내용연수 30년, 최종잔가율 10%, 정액법으로 감가수정 할 경우, 재조달원가 대비 매년 감가액의 비율은 (   )%다. ○ 거래사례비교법 적용시, 거래사례가 인근 정상 거래가격 대비 20% 저가에 매도된 것을 확인하고 사정보정치에 (   )를(을) 적용했다.

 

① 3, 0.80

② 3, 1.25

③ 3,33, 0.80

④ 3,33, 1.20

⑤ 3,33, 1.25

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문제 19. 다음 자료를 활용하여 수익환원법을 적용한 평가대상 근린생활시설의 수익 가액은?

 

○ 가능총소득 : 5,000만원 ○ 공실손실상당액 : 가능총소득의 5% ○ 유지관리비 : 가능총소득의 3% ○ 부채서비스액 : 1,000만 원 ○ 화재보험료 : 100만 원 ○ 개인업무비 : 가능총소득의 10% ○ 기대이율 4%, 환원율 5%

 

① 6억 원

② 7억 2,000만 원

③ 8억 2,000만 원

④ 9억 원

⑤ 11억 2,500만 원

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문제 20. 원가법에 의한 공장 건물의 적산 가액은?

 

○ 신축공사비 : 8,000만 원 ○ 준공 시점 : 2015년 9월 30일 ○ 기준 시점 : 2017년 9월 30일 ○ 건축비지수    - 2015년 9월 : 100    - 2017년 8월 : 125 ○ 전년대비 잔가율 : 70% ○ 신축공사비는 준공당시 재조달원가로 적정하며, 감가수정방법은 공장건물이 설비에 가까운 점을 고려하여 정률법을 적용함

 

① 3,920만 원

② 4,900만 원

③ 5,600만 원

④ 7,000만 원

⑤ 1억 원

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문제 21. 감정평가의 대상이 되는 부동산과 거래 사례 부동산의 개별요인 항목별 비교 내용이 다음과 같은 경우 상승식으로 산정한 개별요인 비교치는?

 

○ 가로의 폭, 구조 등의 상태에서 대상부동산이 5% 우세함 ○ 고객의 유동성과의 적합성에서 대상부동산이 3% 열세함 ○ 형상 및 고저는 동일함 ○ 행정상의 규제 정도에서 대상부동산이 4% 우세함

 

① 1.015

② 1.029

③ 1.035

④ 1.059

⑤ 1.060

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문제 22. 원가법에 의한 대상물건의 적산 가액은?

 

○ 신축에 의한 사용승인시점 : 2016.9.20. ○ 기준시점 : 2018.9.20 ○ 사용승인시점의 신축공사비 : 3억 원(신축공사비는 적정함) ○ 공사비 상승률 : 매년 전년대비 5% 씩 상승 ○ 경제적 내용년수 : 50년 ○ 감가수정방법 : 정액법 ○ 내용년수 만료시 잔존가치 없음

 

① 288,200,000원

② 302,400,000원

③ 315,000,000원

④ 317,520,000원

⑤ 330,750,000원

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문제 23. 다음 자료를 활용하여 거래 사례 비교법으로 산정한 대상 토지의 감정평가액은?

 

○ 대상토지 : A시 B동 150번지, 토지 120㎡, 제3종일반주거지역 ○ 기준시점 : 2018. 9. 1. ○ 거래사례의 내역    - 소재지 및 면적 : A시 B동 123번지, 토지 100㎡    - 용도지역 : 제3종일반주거지역    - 거래사례가격 : 3억원    - 거래시점 : 2018. 3. 1.    - 거래사례의 사정보정 요인은 없음 ○ 지가변동률(2018. 3. 1. ~ 9. 1.) : A시 주거지역 4% 상승함 ○ 지역요인 : 대상토지는 거래사례의 인근지역에 위치함 ○ 개별요인 : 대상토지는 거래사례에 비해 5% 열세함 ○ 상승식으로 계산할 것

 

① 285,680,000원

② 296,400,000원

③ 327,600,000원

④ 355,680,000원

⑤ 360,400,000원

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문제 24. 다음 자료를 활용하여 직접 환원법으로 평가한 대상 부동산의 수익 가액은?

 

○ 가능 총소득 : 8,000만 원 ○ 공실 손실 상당액 및 대손충당금 : 가능 총소득의 10% ○ 수선유지비 : 400만 원 ○ 화재보험료 : 100만 원 ○ 재산세 : 200만 원 ○ 영업 소득세 : 300만 원 ○ 부채서비스액 : 500만 원 ○ 환원율 : 10%

 

① 5억 7천만 원

② 6억 원

③ 6억 5천만 원

④ 6억 7천만 원

⑤ 6억 8천만 원

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문제 25. 다음 자료를 활용하여 공시지가 기준법으로 평가한 대상 토지의 가액(원/㎡)은?

 

○ 소재지 등 : A 시 B 구 C동 100, 일반상업지역, 상업용 ○ 기준시점 : 2019.10.26 ○ 표준지공시지가(A 시 B 구 C동, 2019.01.01 기준) - 기호 1 - C동 90, 일반공업지역, 이용상황 : 상업용, 공시지가 : 1,000,000원/㎡ - 기호 2 - C동 110, 일반상업지역, 이용상황 : 상업용, 공시지가 : 2,000,000원/㎡ ○ 지가변동률(A 시 B 구, 2019.01.01~2019.10.26) - 공업지역 : 4% 상승 - 상업지역 : 5% 상승 ○ 지역 요인 : 표준지와 대상 토지는 인근 지역에 위치하여 지역 요인은 동일함 ○ 개별 요인 : 대상 토지는 표준지 기호 1, 2에 비해 각각 가로 조건에서 10% 우세하고 다른 조건은 동일함(상승식) ○ 그 밖의 요인으로 보정할 사항 없음

 

① 1,144,000

② 1,155,000

③ 2,100,000

④ 2,288,000

⑤ 2,310,000

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문제 26. 원가법으로 산정한 대상 물건의 적산 가액은?

 

○ 사용승인일의 신축공사비 : 6천만 원(신축공사비는 적정함) ○ 사용승인일 : 2018. 9. 1. ○ 기준시점 : 2020. 9. 1. ○ 건축비 지수 - 2018. 9. 1. = 100 - 2020. 9. 1. = 110 ○ 경제적 내용연수 : 40년 ○ 감가수정 방법 : 정액법 ○ 내용연수 만료 시 잔가율 : 10%

 

① 57,300,000원

② 59,300,000원

③ 62,700,000원

④ 63,030,000원

⑤ 72,600,000원

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문제 27. 다음 자료를 활용하여 거래 사례 비교법으로 산정한 대상 토지의 비준 가액은?

 

○ 평가대상 토지 : X 시 Y동 210번지, 대, 110㎡, 일반상업지역 ○ 기준시점 : 2020. 9. 1. ○ 거래 사례 - 소재지 : X 시 Y동 250번지 - 지목 및 면적 : 대, 120㎡ - 용도지역 : 일반상업지역 - 거래가격 : 2억 4천만 원 - 거래 시점 : 2020. 2. 1. - 거래 사례는 정상적인 매매임 ○ 지가변동률(2020. 2. 1. ~ 9. 1.) : X 시 상업지역 5% 상승 ○ 지역 요인 : 대상 토지는 거래 사례의 인근 지역에 위치함 ○ 개별 요인 : 대상 토지는 거래 사례에 비해 3% 우세함 ○ 상승식으로 계산할 것

 

① 226,600,000원

② 237,930,000원

③ 259,560,000원

④ 283,156,000원

⑤ 285,516,000원

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문제 28. 다음 자료를 활용하여 직접 환원법으로 산정한 대상 부동산의 수익 가액은?

 

○ 가능총소득(PGI) : 70,000,000원 ○ 공실상당액 및 대손충당금 : 가능총소득의 5% ○ 영업경비(OE) : 유효총소득(EGI)의 40% ○ 환원율 10%

 

① 245,000,000원

② 266,000,000원

③ 385,000,000원

④ 399,000,000원

⑤ 420,000,000원

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문제 29. 다음 자료를 활용하여 공시지가 기준법으로 산정한 대상 토지의 가액(원/㎡)은?

 

○ 대상토지 : A시 B구 C동 320번지, 일반상업지역 ○ 기준시점 : 2021.10.30. ○ 비교표준지 : A시 B구 C동 300번지, 일반상업지역, 2021.01.01. 기준 공시지가 10,000,000원/㎡ ○ 지가변동률(A시 B구, 2021.01.01.~2021.10.30.) : 상업지역 5% 상승 ○ 지역요인 : 대상토지와 비교표준지의 지역요인은 동일함 ○ 개별요인 : 대상토지는 비교표준지에 비해 가로조건이 10% 우세, 환경조건 20% 열세하고, 다른 조건은 동일함(상승식) ○ 그 밖의 요인 보정치 : 1.50

 

① 9,240,000

② 11,340,000

③ 13,860,000

④ 17,010,000

⑤ 20,790,000

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2. 정답

1	2	3	4	5
①	①	③	②	②
6	7	8	9	10
①	③	③	③	⑤
11	12	13	14	15
④	②	③	②	④
16	17	18	19	20
④	④	②	④	②
21	22	23	24	25
④	④	④	③	⑤
26	27	28	29
④	②	④	③

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3. 해설

문제 01.

[2005년(15회 추가)기출]부동산학개론 34. 수익가격(계산문제)

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문제 02.

[2005년(16회)기출]부동산학개론 32. 공시지가기준법(계산문제)

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문제 03.

[2005년(16회)기출]부동산학개론 37. 원가법(계산문제)

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문제 04.

[2006년(17회)기출]부동산학개론 37. 개별요인 비교치(계산문제)

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문제 05.

[2008년(19회)기출]부동산학개론 39. 비준가격(계산문제)

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문제 06.

[2009년(20회)기출]부동산학개론 35. 재조달원가(계산문제)

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문제 07.

[2009년(20회)기출]부동산학개론 37. 부동산가격(계산문제)

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문제 08.

[2011년(22회)기출]부동산학개론 36. 부동산의 가치(계산문제)

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문제 09.

[2011년(22회)기출]부동산학개론 39. 토지평가액(계산문제)

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문제 10.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 35. 지역요인의 비교치(계산문제)

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문제 11.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 37. 사정보정치(계산문제)

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문제 12.

[2013년(24회)기출]부동산학개론 39. 수익환원법(계산문제)

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문제 13.

[2013년(24회)기출]부동산학개론 40. 환원이율(계산문제)

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문제 14.

[2014년(25회)기출]부동산학개론 37. 감가수정액(계산문제)

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문제 15.

[2014년(25회)기출]부동산학개론 39. 재조달원가(계산문제)

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문제 16.

[2015기출]부동산학개론 35. 공시지가 기준법으로 평가한 토지 평가액(계산문제)

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문제 17.

[2016기출]부동산학개론 37. 시산가액 조정(계산문제)

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문제 18.

[2017기출]부동산학개론 34. 원가법, 거래사례비교법(계산문제)

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문제 19.

[2017기출]부동산학개론 37. 수익환원법(계산문제)

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문제 20.

[2017기출]부동산학개론 40. 원가법(계산문제)

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문제 21.

[2018기출]부동산학개론 36. 개별요인 비교치(계산문제)

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문제 22.

[2018기출]부동산학개론 39. 원가법에 의한 적산가액(계산문제)

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문제 23.

[2018기출]부동산학개론 40. 거래사례비교법(계산문제)

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문제 24.

[2019기출]부동산학개론 37. 직접환원법으로 평가한 수익가액(계산문제)

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문제 25.

[2019기출]부동산학개론 39. 공시지가기준법으로 평가한 토지가액(계산문제)

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문제 26.

[2020기출]부동산학개론 38. 적산가액(계산문제)

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문제 27.

[2020기출]부동산학개론 39. 비준가액(계산문제)

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문제 28.

[2021년(32회)기출]부동산학개론 38. 부동산의 수익가액(계산문제)

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문제 29.

[2021년(32회)기출]부동산학개론 40. 대상토지의 가액(계산문제)

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4. 이론

제작 중입니다.

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<부동산 수요와 공급>

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1. 기출문제

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문제 01. A 지역의 중형주택 임대료가 평균 15% 인상됨에 따라 중형주택에 대한 임대수요가 30% 감소하였다면, 중형주택 임대수요의 가격탄력성을 얼마인가?

 

① 0.5

② 1.0

③ 1.5

④ 2.0

⑤ 2.5

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문제 02. 임대아파트 수요 함수는 Q = 1400 - 2P, 공급 함수는 Q = 200 + 4P라고 하자. 이때 정부가 아파트 임대료를 150만 원/㎡으로 규제했다. 이 규제 하에서 시장의 초과수요 또는 초과공급 상황과 그 수량은?

 

① 초과수요 100㎡

② 초과수요 300㎡

③ 초과공급 100㎡

④ 초과공급 200㎡

⑤ 초과공급 300㎡

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문제 03. 어떤 지역에서 토지의 시장 공급량은 300이다. 토지의 시장 수요 함수가 Q = 500 - 2P에서 Q = 450 - 2P로 변화하면 시장의 균형 가격은 얼마만큼 감소하는가?

 

① 25

② 50

③ 75

④ 100

⑤ 125

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문제 04. 아래 예문의 (   ) 안에 들어갈 숫자는?

 

주택시장이 서로 대체관계에 있는 아파트와 빌라로 구성되어 있으며, 아파트 가격에 대한 빌라 수요의 교차 탄력성은 0.8이라고 가정하자. 아파트 가격이 1,600만 원에서 2,000만 원으로 상승한다면, 빌라의 수요량은 1,200세대에서 (   ) 세대로 증가할 것이다.(단, 탄력성 계산 시 기준 가격과 수요량은 최초의 값으로 한다.)

 

① 1,280

② 1,380

③ 1,440

④ 1,600

⑤ 1,860

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문제 05. 어느 도시의 임대주택 단기 공급 함수는 Q=100, 장기 공급 함수는 Q=2P-100이다. 임대주택에 대한 수요 함수는 Q=200-P이다. 수요 함수는 장단기 동일하다. 만일 정부가 임대주택의 호당 임대료를 월 90만 원으로 통제할 경우, 임대주택의 부족량은 단기와 장기에 각각 얼마인가?

 

① 단기 10호, 장기 20호

② 단기 10호, 장기 30호

③ 단기 20호, 장기 30호

④ 단기 20호, 장기 40호

⑤ 단기 30호, 장기 40호

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문제 06. 아파트 공간에 대한 수요의 임대료 탄력성은 0.8이고, 소득탄력성은 0.5이다. 아파트 임대료가 10% 상승하였음에도 아파트 수요량은 2% 증가하였다. 그렇다면 소득은 얼마나 변하였을까?

 

① 8% 증가 

② 12% 증가

③ 16% 증가

④ 20% 증가

⑤ 24% 증가

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문제 07. 어떤 부동산에 대한 시장 수요 함수는 P = 100 - 4Q이며, 이 시장의 수요자는 모두 동일한 개별수요 함수를 갖는다. 이 시장의 수요자 수가 2배로 된다면 새로운 시장 수요 함수는?

 

① P=100-4Q

② P=100-2Q

③ P=100-8Q

④ P=200-4Q

⑤ P=200-8Q

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문제 08. 어떤 부동산에 대한 수요 및 공급 함수가 각각 Q = 900 - P, Q = 2P이다. 소득 증가로 수요 함수가 Q = 1200 - P로 변한다면 균형 가격과 균형 거래량은 어떻게 변하는가?

 

① 균형 가격은 300만 원에서 400만 원으로 상승, 균형 거래량은 600㎡에서 800㎡로 증가

② 균형 가격은 900만 원에서 1,200만 원으로 상승, 균형 거래량은 600㎡에서 800㎡로 증가

③ 균형 가격은 400만 원에서 300만 원으로 하락, 균형 거래량은 600㎡에서 800㎡로 증가

④ 균형 가격은 300만 원에서 400만 원으로 상승, 균형 거래량은 900㎡에서 1,200㎡로 증가

⑤ 균형 가격은 900만 원에서 1,000만 원으로 상승, 균형 거래량은 900㎡에서 600㎡로 감소

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문제 09. 다음 중 (   ) 안이 올바르게 묶인 것은?(다만, 중간점을 이용하여 계산한 탄력성임)

 

사무실의 월임대료가 9만원에서 11만원으로 상승할 때 사무실의 수요량이 108㎡에서 92㎡로 감소했다. 이때 수요의 가격탄력성은 ( A )이며, 이 수요탄력성을 ( B )이라고 할 수 있다.

 

① ( A ) : 0.9, ( B ) : 탄력적

② ( A ) : 1.0, ( B ) : 단위 탄력적

③ ( A ) : 0.8, ( B ) : 비탄력적

④ ( A ) : 1.1, ( B ) : 비탄력적

⑤ ( A ) : 1.2, ( B ) : 탄력적

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문제 10. 다음 사무실 수요 및 공급 표에서 균형 임대료와 균형 거래량은?

 

① 2만 원/㎡, 100㎡

② 6만 원/㎡, 80㎡

③ 10만 원/㎡, 60㎡

④ 14만 원/㎡, 40㎡

⑤ 18만 원/㎡, 20㎡

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문제 11. 어느 부동산의 가격이 5% 하락하였는데 수요량이 7% 증가했다면, 이 부동산 수요의 가격탄력성은?

 

① 0.35

② 0.714

③ 1.04

④ 1.4

⑤ 1.714

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문제 12. A 부동산에 대한 수요의 가격탄력성과 소득탄력성이 각각 0.9, 0.5이다. A 부동산 가격이 2% 상승하고 소득이 4% 증가할 경우, A 부동산 수요량의 전체 변화율(%)은?

 

① 0.2 

② 1.4

③ 1.8

④ 2.5

⑤ 3.8

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문제 13. 어느 지역의 오피스텔 가격이 4% 인상되었다. 오피스텔 수요의 가격탄력성이 2.0이라면, 오피스텔 수요량의 변화는?

 

① 4% 증가

② 4% 감소

③ 8% 증가

④ 8% 감소

⑤ 변화 없음

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문제 14. A지역의 오피스텔 시장 공급량이 3P이고, A지역의 오피스텔 시장 수요 함수가 Q =1,200 - P에서 Q = 1,600 - P로 변화하였다. 이때 A 지역 오피스텔 시장의 균형 가격의 변화는?

 

① 50 하락

② 50 상승

③ 100 하락

④ 100 상승

⑤ 변화 없음

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문제 15. X지역의 오피스텔 임대료가 10% 상승하고 오피스텔 임차수요가 15% 감소하자 이 지역의 소형 아파트 임차수요가 5% 증가하였다. X지역의 소형 아파트 임차수요의 교차 탄력성(A) 및 소형 아파트와 오피스텔의 관계(B)로 옳은 것은?

 

① A : 2.0, B : 보완재 

② A : 2.0, B : 대체재

③ A : 0.5, B : 보완재

④ A : 0.5, B : 대체재

⑤ A : 0.3, B : 정상재

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문제 16. 아파트 매매 가격이 16% 상승함에 따라 다세대주택의 매매 수요량이 8% 증가하고 아파트 매매 수요량이 4% 감소한 경우에 아파트 매매수요의 가격탄력성(A), 다세대주택 매매수요의 교차 탄력성(B), 아파트에 대한 다세대주택의 관계(C)는?

 

① A : 0.25, B : 0.5, C : 대체재

② A : 0.25, B : 2, C : 보완재

③ A : 0.5, B : 0.25, C : 대체재

④ A : 0.5, B : 2, C : 보완재

⑤ A : 2, B : 0.5, C : 대체재

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문제 17. 다음 아파트에 대한 다세대주택 수요의 교차 탄력성은?

 

○ 가구소득이 10% 상승하고 아파트 가격은 5% 상승했을 때, 다세대주택 수요는 8% 증가 ○ 다세대주택 수요의 소득탄력성은 0.6이며, 다세대주택과 아파트는 대체관계임

 

① 0.1

② 0.2

③ 0.3

④ 0.4

⑤ 0.5

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문제 18. 다음 조건에서 A지역 아파트 시장이 t시점에서 (t+1) 시점으로 변화될 때 균형 가격과 균형량의 변화는?

 

○ 아파트 공급함수 : Q=2P ○ t시점 아파트 수요함수 : Q=900-P ○ (t+1)시점 아파트 수요함수 : Q=1,500-P

 

	균형 가격	균형량
①	200 상승	400 감소
②	200 상승	400 증가
③	200 하락	400 감소
④	200 하락	400 증가
⑤	100 상승	200 증가

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문제 19. 어느 지역의 오피스텔에 대한 수요의 가격탄력성은 0.6이고 소득탄력성은 0.5이다. 오피스텔 가격이 5% 상승함과 동시에 소득이 변하여 전체 수요량이 1% 감소하였다면, 이때 소득의 변화율은?

​

① 1% 증가

② 2% 증가

③ 3% 증가

④ 4% 증가

⑤ 5% 증가

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문제 20. 아파트에 대한 수요의 가격탄력성은 0.6, 소득탄력성은 0.4이고, 오피스텔 가격에 대한 아파트 수요량의 교차 탄력성은 0.2이다. 아파트 가격, 아파트 수요자의 소득, 오피스텔 가격이 각각 3%씩 상승할 때, 아파트 전체 수요량의 변화율은?(단, 두 부동산은 모두 정상재이고 서로 대체재이며, 아파트에 대한 수요의 가격 탄력성은 절댓값으로 나타내며, 다른 조건은 동일함)

​

① 1.2% 감소

② 1.8% 증가

③ 2.4% 감소

④ 3.6% 증가

⑤ 변화 없음

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문제 21. 다음의 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

① ㄱ : 100 증가, ㄴ : 완전 탄력적

② ㄱ : 100 증가, ㄴ : 완전 비탄력적

③ ㄱ : 100 증가, ㄴ : 단위 탄력적

④ ㄱ : 200 감소, ㄴ : 완전 비탄력적

⑤ ㄱ : 200 감소, ㄴ : 완전 비탄력적

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문제 22. A지역 아파트 시장에서 수요 함수는 일정한데, 공급 함수는 다음 조건과 같이 변화하였다. 이 경우 균형 가격( ㄱ )과 공급곡선의 기울기( ㄴ )는 어떻게 변화하였는가?

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문제 23. 오피스텔의 분양수요 함수가

로 주어져 있다. 이 경우 사업시행자가 분양수입을 극대화하기 위한 오피스텔의 분양 가격은?

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문제 24. 아파트 매매 가격이 10% 상승할 때, 아파트 매매 수요량이 5% 감소하고 오피스텔 매매 수요량이 8% 증가하였다. 이때 아파트 매매수요의 가격탄력성의 정도(A), 오피스텔 매매수요의 교차 탄력성(B), 아파트에 대한 오피스텔의 관계(C)는?

 

① A : 비탄력적, B : 0.5, C : 대체재

② A : 탄력적, B : 0.5, C : 보완재

③ A : 비탄력적, B : 0.8, C : 대체재

④ A : 탄력적, B : 0.8, C : 보완재

⑤ A : 비탄력적, B : 1.0, C : 대체재

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문제 25. A 부동산에 대한 기존 시장의 균형 상태에서 수요 함수는 P = 200 - 2Q, 공급 함수는 2P = 40 + Q이다. 시장의 수요자 수가 2배로 증가되는 경우, 새로운 시장의 균형 가격과 기존 시장의 균형 가격 간의 차액은?

 

① 24만 원

② 48만 원

③ 56만 원

④ 72만 원

⑤ 80만 원

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2. 정답

1	2	3	4	5
④	②	①	③	②
6	7	8	9	10
④	②	①	③	②
11	12	13	14	15
④	①	④	④	④
16	17	18	19	20
①	④	②	④	⑤
21	22	23	24	25
⑤	①	③	③	①

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3. 해설

문제 01.

[2005년(15회 추가)기출]부동산학개론 37. 가격탄력성(계산문제)

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문제 02.

[2005년(16회)기출]부동산학개론 23. 임대료상한제(계산문제)

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문제 03.

[2006년(17회)기출]부동산학개론 6. 균형가격(계산문제)

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문제 04.

[2006년(17회)기출]부동산학개론 14. 교차탄력성(계산문제)

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문제 05.

[2007년(18회)기출]부동산학개론 18. 수요와 공급(계산문제)

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문제 06.

[2007년(18회)기출]부동산학개론 21. 탄력성(계산문제)

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문제 07.

[2008년(19회)기출]부동산학개론 8. 시장수요함수

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문제 08.

[2008년(19회)기출]부동산학개론 11. 균형가격과 균형거래량(계산문제)

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문제 09.

[2009년(20회)기출]부동산학개론 2. 수요와 공급(계산문제)

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문제 10.

[2009년(20회)기출]부동산학개론 6. 균형 임대료, 거래량

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문제 11.

[2010년(21회)기출]부동산학개론 19. 수요의 가격탄력성(계산문제)

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문제 12.

[2013년(24회)기출]부동산학개론 7. 탄력성(계산문제)

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문제 13.

[2014기출]부동산학개론 9. 가격탄력성(계산문제)

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문제 14.

[2015기출]부동산학개론 7. 균형 가격의 변화(계산문제)

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문제 15.

[2015기출]부동산학개론 14. 교차 탄력성(계산문제)

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문제 16.

[2016기출]부동산학개론 4. 가격탄력성, 교차탄력성(계산문제)

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문제 17.

[2017기출]부동산학개론 18. 수요의 교차탄력성(계산문제)

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문제 18.

[2017기출]부동산학개론 23. 균형 가격과 균형량의 변화(계산문제)

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문제 19.

[2018기출]부동산학개론 10. 소득의 변화율(계산문제)

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문제 20.

[2019기출]부동산학개론 08. 아파트 전체 수요량의 변화율(계산문제)

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문제 21.

[2019기출]부동산학개론 10. 균형거래량, 탄력성(계산문제)

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문제 22.

[2020기출]부동산학개론 08. 균형가격과 공급곡선의 기울기(계산문제)

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문제 23.

[2020기출]부동산학개론 10. 분양수입을 극대화하는 분양 가격(계산문제)

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문제 24.

[2021년(32회)기출]부동산학개론 4. 탄력성(계산문제)

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문제 25.

[2021년(32회)기출]부동산학개론 8. 균형가격(계산문제)

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4. 이론

제작 중입니다.

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<부동산 개발>

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1. 기출문제

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문제 01. 다음 표에서 A지역 부동산 산업의 입지계수를 구하시오

① 0.5

② 0.6

③ 0.75

④ 1.2

⑤ 1.5

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문제 02. 다음은 각 산업별, 도시별 고용자 수에 대한 통계이다. 고용자 수의 상대적 비율을 이용한 입지 계수로 볼 때, A 도시가 B 도시에 비해 특화되어 있는 산업은 어떤 산업인가?

① 제조업

② 금융업

③ 부동산업

④ 모든 산업에 특화되어 있다.

⑤ 특화되어 있는 산업이 없다.

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문제 03. 다음은 각 도시별, 산업별 고용자 수를 나타낸 표이다. 섬유산업의 입지계수가 높은 도시 순으로 나열된 것은?(다만, 전국에 세 개의 도시와 두 개의 산업만이 존재한다고 가정함)

① A > B > C 

② A > C > B

③ B > C > A

④ C > A > B

⑤ C > B > A

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문제 04. 각 도시의 산업별 고용자 수가 다음과 같을 때 X 산업의 입지계수(Locational Quotient)가 1을 초과하는 도시를 모두 고른 것은?

 

구분	A 도시	B 도시	C 도시	D 도시	전국
X 산업	400	1,200	650	1,100	3,350
Y 산업	600	800	500	1,000	2,900
합계	1,000	2,000	1,150	2,100	6,250

 

① A, B

② A, C

③ B, C

④ B, D

⑤ C, D

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문제 05. 각 지역과 산업별 고용자수가 다음과 같을 때, A 지역 X 산업과 B 지역 Y 산업의 입지계수(LQ)를 올바르게 계산한 것은?

 

구분		A 지역	B 지역	전지역 고용자수
X 산업	고용자수	100	140	240
	입지계수	( ㄱ )	1.17
Y 산업	고용자수	100	60	160
	입지계수	1.25	( ㄴ )
고용자수 합계		200	200	400

 

① ㄱ : 0.75, ㄴ : 0.83

② ㄱ : 0.75, ㄴ : 1.33

③ ㄱ : 0.83, ㄴ : 0.75

④ ㄱ : 0.83, ㄴ : 1.20

⑤ ㄱ : 0.83, ㄴ : 1.33

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문제 06. 각 지역과 산업별 고용자수가 다음과 같을 때, A지역과 B지역에서 입지계수(LQ)에 따른 기반산업의 개수는?(단, 주어진 조건에 한하며, 결과 값은 소수점 셋째 자리에서 반올림함)

 

 

① A지역 : 0개, B지역 : 1개

② A지역 : 1개, B지역 : 0개

③ A지역 : 1개, B지역 : 1개

④ A지역 : 1개, B지역 : 2개

⑤ A지역 : 2개, B지역 : 1개

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2. 정답

①②③④⑤

1	2	3	4	5
②	③	①	③	③
6
⑤

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3. 해설

문제 01.

[2005년(16회)기출]부동산학개론 40. 입지계수(계산문제)

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문제 02.

[2007년(18회)기출]부동산학개론 14. 입지계수(계산문제)

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문제 03.

[2010년(21회)기출]부동산학개론 16. 입지계수(계산문제)

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문제 04.

[2016기출]부동산학개론 8. 입지계수(계산문제)

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문제 05.

[2019기출]부동산학개론 16. 입지계수(계산문제)

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문제 06.

[2021년(32회)기출]부동산학개론 26. 입지계수(계산문제)

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4. 이론

제작 중입니다.

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<부동산 경기변동>

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1. 기출문제

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문제 01. A와 B 부동산 시장의 함수 조건 하에서 가격 변화에 따른 동태적 장기 조정 과정을 설명한 거미집 이론(Cob-Web Theory)에 의한 모형 형태는?

 

○ A 부동산 시장 : 수요함수(2P = 500 - Q), 공급함수(3P = 300 + 4Q) ○ B 부동산 시장 : 수요함수(P = 400 - 2Q), 공급함수(2P = 100 + 4Q)

 

① A : 수렴형, B : 발산형

② A : 발산형, B : 순환형

③ A : 순환형, B : 발산형

④ A : 수렴형, B : 순환형

⑤ A : 발산형, B : 수렴형

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문제 02. 어느 지역의 수요와 공급 함수가 각각 A 부동산 상품 사장에서 Q(d)=100-P, 2Q(s)=-10+P, B 부동산 상품시장에서는 Q(d)=500-2P, 3Q(s)=-20+6P이며, A 부동산 상품의 가격이 5% 상승하였을 때 B 부동산 상품의 수요가 4% 하락하였다. 거미집 이론(Cob-web theory)에 의한 A와 B 각각의 모형 형태와 A 부동산 상품과 B 부동산 상품의 관계는?

 

​	A	B	A와 B의 관계
①	수렴형	순환형	보완재
②	수렴형	발산형	보완재
③	발산형	순환형	대체재
④	발산형	수렴형	대체재
⑤	순환형	발산형	대체재

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2. 정답

1	2
④	①

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3. 해설

문제 01.

[2014기출]부동산학개론 20. 거미집 이론의 모형 형태(계산문제)

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문제 02.

[2018기출]부동산학개론 07. 거미집 이론, 탄력성(계산문제)

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4. 이론

제작 중입니다.