[2016기출]부동산학개론 23. 세후 자기자본수익률(계산문제)

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문제. 다음과 같이 부동산에 20억 원을 투자한 A의 연간 세후 자기 자본수익률은?

 

○ 부동산 가격 : 20억(토지 12억 원, 건물 8억 원) ○ 대출조건    - 대출 비율 : 부동산 가격의 60%    - 대출 금리 : 연 5%    - 대출 기간 : 20년    - 원금 만기일시상환 방식(매년 말 연단위 이자 지급) ○ 순영업소득 : 연 2억 원 ○ 건물의 총 내용연수 : 20년(잔존가치는 없고, 감가상각은 정액법을 적용함) ○ 영업소득세율 : 20%

 

① 10%

② 12%

③ 15%

④ 17%

⑤ 20%

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정답. ③

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해설.

 

이 문제도 이의신청이 받아들여진 문제입니다. 그래서 모두 정답입니다. 그렇다면 출제자가 원했던 정답을 찾아보도록 하겠습니다. 출제자의 의도를 파악해 정답을 찾는 것이 우리의 역할이니까요^^

 

우선 세후 자기 자본수익률을 구하기 위해서는 공식은 다음과 같습니다.

따라서 세후 현금흐름, 지분투자액을 구한 뒤 나눠주면 됩니다.

 

1. 세후 현금흐름

 

우선 순 영업소득이 주어져 있기 때문에 순 영업소득부터 시작하겠습니다. 순 영업소득은 연 2억 원입니다. 세전 현금흐름은 순 영업소득에서 부채 서비스액을 차감하여 계산합니다. 부채 서비스액은 주어진 조건으로 구할 수 있습니다. 부동산 가격이 20억 원이고 이중 60%가 부채이므로 12억 원이 부채이고 금리가 연 5% 이므로 부채 서비스액은 6,000만 원이 되겠습니다. 따라서 세전 현금흐름은 다음과 같이 구할 수 있습니다.

세전 현금흐름은 1억 4천만 원입니다. 이제 세후 현금흐름을 구해보도록 하겠습니다. 세후 현금흐름은 세전 현금흐름에서 영업 소득세를 차감해서 계산합니다. 영업 소득세를 구하는 식은 다음과 같습니다.

아.. 풀다 보니 문제가 약간 까리하긴 하네요.. 대부분 원리금 균등분할이라 원금 상환이 있었는데 이 문제는 만기 일시상환 방식이네요 ㅎㅎ 일단 끝까지 가보도록 하겠습니다. 우선 세전 현금흐름은 알고 대체 충당금은 주어지지 않았고 원금 상환액은 만기 일시지급이라 없습니다. 그러면 감가상각비를 구해보도록 하겠습니다. 건물의 총 내용연수는 20년이고 잔존가치는 없으며 정액법을 적용한다고 합니다. 토지는 감가상각 되지 않기 때문에 건물 8억 원에 대해서만 감가상각이 이루어집니다.

이제 위 영업 소득세 공식에 대입합니다.

드디어 영업 소득세를 구했습니다.^^ 따라서 세후 현금흐름은 세전 현금흐름에서 영업 소득세를 제외한 1억 2천만 원이 됩니다.

 

2. 지분투자액

 

지분투자액은 부동산 가격의 60%가 대출이므로 40%인 8억 원이 지분 투자액입니다.

 

3. 연간 세후 자기 자본수익률

 

연간 세후 자기 자본수익률은 15%입니다. 

 

이것은 어디까지나 출제자가 의도한 정답입니다. 하지만 만약에 이런 문제가 나온다고 하더라도 이렇게 풀어야겠죠?^^ 문제 오류 찾을 시간이 어딨어요?ㅎㅎ 풀 시간도 없는데 ㅋㅋㅋ

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이론.

 

[이론]현금흐름 예측 및 분석