[2016기출]부동산학개론 29. 이익의 현재가치(계산문제)

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문제. 2년 전 연초(1월 1일)에 받은 주택담보대출의 대환을 고려하고 있는 A가 대출 후 2년 차말에 대환을 통해 얻을 수 있는 이익의 현재가치는?

 

○ 기존 대출 조건    - 대출금액 : 1억원    - 이자율 : 연4%    - 만기 10년, 원금 만시일시상환조건(매년 말 연단위 이자 지급)    - 조기상환수수료 : 대출잔액의 1% ○ 신규 대출 조건    - 대출금액 : 기존대출의 잔액    - 이자율 : 연 3%    - 만기 8년, 원금 만기일시상환조건(매년 말 연 단위 이자 지급)    - 취급수수료 : 대출금액의 1% ○ 8년간 연금의 현재가치계수(3% 연복리) : 7

 

① 3백만 원

② 4백만 원

③ 5백만 원

④ 6백만 원

⑤ 7백만 원

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정답. ③

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해설.

 

2년 전 실행한 주택담보대출을 현재 좋은 대출로 변경할 경우의 이익을 구하는 문제입니다. 따라서 기존 대출을 유지할 경우 발생하는 8년간의 상환과 신규 대출로 발생하는 8년간의 상환의 차이를 계산하면 대환을 통해 얻을 수 있는 이익이 됩니다.

 

기존 대출로 계속 유지할 경우 1억 대출에 연 4% 이자가 발생하므로 매년 400만 원씩 8번 발생합니다. 신규 대출로 갈아타는 경우에는 1억 대출에 연 3% 이자가 발생하므로 매년 300만 원씩 8번 발생합니다. 따라서 매년 100만 원씩 8년간 덜 상환해도 되는 것입니다. 위 문제에서는 친절히 8년간 연금의 현재가치 계수를 알려주었기 때문에 이를 곱하여 매달 100만 원씩의 차이를 현재가치로 바꿀 수 있습니다.(이거 안 주어졌으면 이건 풀라고 낸 문제가 아닙니다!!!^^)

 

따라서 총 8번 발생한 대환을 통해서 얻을 수 있는 이익은 100만 원 X 7 = 700만 원입니다. 그런데 두 가지 트릭이 문제에 숨어있습니다. 바로 조기상환 수수료와 취급수수료입니다. 이 둘 모두 대출금액의 1%라 했는데 대출금액은 1억 원이므로 대환을 하게 되면 조기상환 수수료와 취급수수료가 각각 100만 원씩 발생해 총 200만 원이 발생합니다. 따라서 대환을 통해 얻을 수 있는 이익의 현재가치는 대환 이익에 조기상환 수수료, 취급수수료를 차감한 500만 원이 됩니다.

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이론.

 

[이론]주택담보대출