[2019기출]부동산학개론 37. 직접환원법으로 평가한 수익가액(계산문제)

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문제. 다음 자료를 활용하여 직접 환원법으로 평가한 대상 부동산의 수익 가액은?

 

○ 가능 총소득 : 8,000만 원 ○ 공실 손실 상당액 및 대손충당금 : 가능 총소득의 10% ○ 수선유지비 : 400만 원 ○ 화재보험료 : 100만 원 ○ 재산세 : 200만 원 ○ 영업 소득세 : 300만 원 ○ 부채서비스액 : 500만 원 ○ 환원율 : 10%

 

① 5억 7천만 원

② 6억 원

③ 6억 5천만 원

④ 6억 7천만 원

⑤ 6억 8천만 원

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정답. ③

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해설.

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수익 가액을 구하는 공식은 다음과 같습니다.

​​그런데 위 문제에서는 환원율이 10%로 주어져 있습니다. 따라서 위 조건으로 순수익(순 영업소득)을 구하여 식에 대입하면 쉽게 수익 가액을 구할 수 있습니다.

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1. 순수익(순 영업소득) 구하기

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위 조건만 가지고 순 영업소득을 구해보도록 하겠습니다. 이해를 쉽게 하기 위하여 표로 표현해 보겠습니다.

가능 총소득(8,000) - 공실 손실 상당액 및 대손충당금(800)
유효 총소득 = 7,200
순영업소득 = 6,500(7,200 - 400 - 100 - 200)			영업경비 = 700 - 수선유지비 400 - 화재보험료 100 - 재산세 200
세전 현금흐름 = 6,000		부채서비스액 = 500
세후 현금흐름 = 5,700	영업 소득세 = 300

여기서 영업경비에 영업 소득세와 부채 서비스액이 포함되지 않는다는 것을 기억해야 합니다. 영업 소득세의 경우 세후 현금흐름을 구할 때 세전 현금흐름에서 차감하는 것이고 부채 서비스액은 세전 현금흐름을 구할 때 순 영업소득에서 차감하는 것입니다. 위 문제에서는 순 영업소득만 구하면 됩니다.

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2. 수익 가액 구하기

​위 식에 대입하면 수익 가액이 6억 5천만 원이라는 것을 확인할 수 있습니다.

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이론.

 

[이론]수익 방식