[이론]수익 방식

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1. 수익환원법

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(1) 의의

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수익환원법이란 대상 물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상 물건의 가액을 산정하는 감정평가 방법을 말한다. 수익환원법은 예상되는 수입이 크면 클수록 그 부동산의 가치는 크다는 것과 부동산의 가치는 예상되는 장래 이익에 대한 현재의 가치라는 것을 전제로 한다. 수익 가액이란 수익환원법에 따라 산정된 가액을 말한다.

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① 직접 환원법 : 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익(임대용 부동산의 경우에는 초년도 순 영업소득)을 환원율로 환원하여 수익 가액을 산정하는 방식이다.

​② 할인 현금흐름 분석법 : 미래의 현금흐름을 할인율로 할인하여 수익 가액을 산정하는 방법이다. 가장 합리적인 가격산정 방법이나 미래 현금흐름의 예측에 주관이 많이 개입된다는 단점이 있다.

​(2) 순수익

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① 순수익의 의의 : 대상 물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익을 말한다.

순수익이란 대상 물건에 귀속하는 적절한 수익으로서 유효 총소득에서 영업경비(운영경비)를 공제하여 산정한다. 유효 총소득은 보증금(전세금) 운용수익, 연간 임대료, 연간 관리비 수입, 주차수입, 광고수입, 그 밖에 대상 물건의 운용에 따른 주된 수입을 합산한 가능 총소득에 공실 손실 상당액 및 대손충당금을 공제하여 산정한다. 영업경비는 용역 인건비, 직영 인건비, 수도광열비, 수선유지비, 세금, 공과금, 보험료, 대체 충당금, 광고 선전비 등 그 밖의 경비를 더하여 산정한다. 할인 현금흐름 분석법의 적용에 따른 복귀 가액은 보유기간 경과 후 초년도 순수익을 추정하여 최종 환원율로 환원한 후 매도 비용을 공제하여 산정한다.

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② 순수익을 구하는 방법 : 직접법, 간접법, 잔여 법(토지 잔여 법, 건물 잔여 법) 등이 있다. 토지 잔여 법은 복합 부동산 전체의 순수익에서 건물의 순수익을 공제하여 토지의 순수익을 구한다. 건물 잔여 법은 복합 부동산 전체의 순수익에서 토지의 순수익을 공제하여 건물의 순수익을 구한다.

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(3) 환원율

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① 의의 : 자본 환원율은 순수익을 자본 환원하는 이율로 소득을 가치로 환원시키는 비율을 말한다.

​​​자본 환원율은 자본 수익률(할인율)과 자본 회수율(상각률)의 합이다.

② ​종류 : 상각 전, 상각 후 환원율, 세공제 전, 세공제 후 환원율, 개별 환원율, 종합 환원율 등이 있다. 개별 환원율은 토지와 건물의 환원율이 서로 상이할 경우 각각의 환원율로 토지 환원율과 건물 환원율로 구분할 수 있다. 종합 환원율은 2개 이상의 대상 물건이 함께 작용하여 순수익이 산출된 경우에 적용할 수 있다. 각 물건별 가격 구성 비율과 개별 환원율을 곱하여 계산한 가중평균치이다.

③ 자본 환원율과 할인율의 산정 : 직접 환원법에서 사용할 환원율은 시장 추출 법으로 구하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 시장 추출 법의 적용이 적절하지 않은 때에는 요소 구성법, 투자 결합법, 유효 총수익 승수에 의한 결정 방법, 시장에서 발표된 환원율 등을 검토하여 조정할 수 있다. 할인 현금흐름 분석법에서 사용할 할인율은 투자자 조사법(지분 할인율), 투자 결합법(종합 환원율), 시장에서 발표된 할인율 등을 고려하여 대상 물건의 위험이 적절히 반영되도록 결정하되 추정된 현금흐름에 맞는 할인율을 적용한다. 복귀 가액 산정을 위한 최종 환원율은 환원율에 장기위험 프리미엄, 성장률, 소비자물가 상승률 등을 고려하여 결정한다.

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(4) 자본 환원율을 구하는 방법

 

① 요소 구성법(조성법) : 대상 부동산에 관한 위험을 여러 가지 구성요소로 분해하고 개별적인 위험에 따라 위험 할증률을 더해 감으로써 자본 환원율을 구하는 방법이다. 요소 구성법(조성법)은 산정 과정에서 주관이 개입될 여지가 많다.

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② 시장 추출법 :  대상 부동산과 유사한 최근의 매매 사례로부터 직접 자본 환원율을 추정하는 방법이다.

 

③ 물리적 투자 결합법 : 소득을 창출하는 능력은 토지와 건물이 서로 달라 분리될 수 있다는 가정에 근거하고 있다.

​④ 금융적 투자 결합법 : 저당 투자자의 요구수익률과 지분 투자자의 요구수익률이 다르다는데 착안하여 투자 자본을 금융적 측면에서 구분하고 있다.

⑤ 엘우드 법 : 지분 투자자 입장에서 지분 투자자가 중시하는 부동산 보유기간 동안 예상되는 현금수입, 보유기간 동안 부동산 가치의 상승 또는 하락분, 보유기간 동안 지분 형성 등을 토대로 자본 환원율을 구하는 방법이다. 금융적 투자 결합법을 개량한 방법으로 세전 현금흐름을 중시한다. 세전 현금흐름으로 계산하므로 세금(소득세)이 부동산 가치에 미치는 영향을 고려하지 못한다는 단점이 있다.

 

⑥ 부채 감당 법 : 저당 투자자의 입장에서 대상 부동산의 순수익이 매 기간 원금과 이자의 지불 가능 정도를 알 수 있는 부채 감당률에 근거하여 환원율을 구하는 방법이다. 즉, 저당 투자자 입장에서 저당 투자자가 중시하는 부채 감당률, 대부 비율, 저당 상수를 통해 자본 환원율을 구하는 방식이다.

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(5) 환원 방법

 

직접 환원법은 단일 기간의 순수익을 적절한 환원율로 환원하여 대상 물건의 가액을 산정하는 방법을 말한다. 할인 현금흐름 분석법은 대상 물건의 보유기간에 발생하는 복수 기간의 순수익(현금흐름)과 보유기간 말의 복귀 가액에 적절한 할인율을 적용하여 현재가치로 할인한 후 더하여 대상 물건의 가액을 산정하는 방법을 말한다. 수익환원법으로 감정 평가할 때에는 직접 환원법이나 할인 현금흐름 분석법 중에서 감정평가 목적이나 대상 물건에 적절한 방법을 선택하여 적용한다. 다만, 부동산의 증권화와 관련한 감정평가 등 매기의 순수익을 예상해야 하는 경우에는 할인 현금흐름 분석법을 원칙으로 하고 직접 환원법으로 합리성을 검토한다.

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① 직접 환원법

​​​직접법은 토지와 같이 내용연수가 무한한 자산에 적용한다.

​​직선 법은 건물과 같이 내용연수가 유한한 자산에 적용한다.

​​기타 방법으로는 연금법, 상환기금법 등이 있다.

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② 할인 현금흐름 법

​​수익성 부동산의 가치는 장래에 기대되는 현금흐름의 현재가치이다. 즉, 수익성 부동산을 현재 구입하여 n 년 동안 보유하다가 매각하는 경우 수익성 부동산의 현재가치는 n 년 동안에 기대되는 운영수입(매년 예상되는 순 영업소득)의 현재가치 합과 n 년 후 매각 수입(보유기간 말의 복귀액)의 현재가치의 합으로 정의된다. 이처럼 수익성 부동산의 가치를 구하는 방법을 할인 현금흐름 분석법(현금흐름 할인 법, DCF 법)이라 한다.

(6) 수익환원법의 장단점

 

① 장점 : 임대용 부동산, 기업용 부동산 등 수익성 부동산에 유용한 방법이다. 산출과정이 논리적이고 가장 과학적인 방법이다. 부동산 시장이 안정되어 있고 투기현상이 적은 곳에서는 효과적이다.

 

② 단점 : 주거용 부동산, 공공용 부동산 등 수익성이 없는 부동산에는 적용하기 곤란하다. 경제상태가 유동적이고 안정되어 있지 않은 경우 순수익과 환원율을 파악하기 곤란하다.

 

③ 적용대상 : 임대용 부동산, 기업용 부동산 등 수익성 부동산, 광업재단, 어업권, 영업권 등

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2. 수익 분석법

 

수익 분석법이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다. 수익 임료란 수익 분석법에 따라 산정된 임대료를 말한다. 이러한 수익 분석법은 기업용 부동산에 적용한다.

(1) 순수익

 

순수익은 대상물건의 총수익에서 그 수익을 발생시키는 데 드는 경비(매출원가, 판매비 및 일반관리비, 정상 운전자금 이자, 그 밖에 생산요소 귀속 수익 등을 포함)를 공제하여 산정한 금액을 말한다.

 

(2) 필요 제경비

 

필요 제경비에는 대상물건에 귀속될 감가상각비, 유지관리비, 조세공과금, 손해보험료, 대손준비금 등이 포함된다.