1. 토지의 감정평가
(1) 공시지가 기준법
감정평가업자는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제1항 본문(감정평가업자가 토지를 감정 평가하는 경우에는 그 토지와 이용 가치가 비슷하다고 인정되는 부동산 가격 공시에 관한 법률에 따른 표준지 공시지가를 기준으로 하여야 한다)에 따라 토지를 감정 평가할 때에는 공시지가 기준법을 적용하여야 한다. 감정평가업자는 공시지가 기준법에 따라 토지를 감정 평가할 때에는 다음의 순서에 따라야 한다.
① 비교표준지 선정 : 인근 지역에 있는 표준지 중에서 대상 토지와 용도지역, 이용 상황, 주변 환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정하여야 한다. 다만, 인근 지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근 지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일 수급권 안의 유사 지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다.
② 시점 수정 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 국토교통부 장관이 조사, 발표하는 비교표준지가 있는 시, 군, 구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용하여야 한다. 다만, 다음의 경우에는 그러하지 아니하다.
㉠ 같은 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니하다고 판단되는 경우에는 공법상 제한이 같거나 비슷한 용도지역의 지가변동률, 이용 상황별 지가변동률 또는 해당 시, 군, 구의 평균 지가변동률을 적용하여야 한다.
㉡ 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니한 경우에는 한국은행 법에 따라 한국은행이 조사, 발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 생산자 물가 상승률을 적용하여야 한다.
③ 지역 요인 비교
④ 개별 요인 비교
⑤ 그 밖의 요인 보정 : 대상 토지의 인근 지역 또는 동일 수급권 내 유사 지역의 가치 형성 요인이 유사한 정상적인 거래 사례 또는 평가 사례 등을 고려하여야 한다.
(2) 거래 사례 비교법
감정평가업자는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제1항 단서(적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다)에 따라 적정한 실거래가를 기준으로 토지를 감정 평가할 때에는 거래 사례 비교법을 적용하여야 한다. 적정한 실거래가란 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 신고된 실제 거래 가격으로서 거래 시점이 도시지역(국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역)은 3년 이내, 그 밖의 지역은 5년 이내인 거래 가격 중에서 감정평가업자가 인근 지역의 지가 수준 등을 고려하여 감정평가의 기준으로 적용하기에 적정하다고 판단하는 거래 가격을 말한다.
(3) 기타
감정평가업자는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제2항(감정평가업자가 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률에 따른 재무제표 작성 등 기업의 재무제표 작성에 필요한 감정평가와 담보권의 설정, 경매 등 대통령령으로 정하는 감정평가를 할 때에는 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다)에 따라 토지를 감정 평가할 때에는 공시지가 기준법과 거래 사례 비교법을 적용하되 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정 평가할 수 있다.
2. 건물
감정평가업자는 건물을 감정 평가할 때에는 원가법을 적용하여야 한다.
3. 토지와 건물 일괄
감정평가업자는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물 부분과 그 대지 사용권을 일괄하여 감정 평가하는 경우 등 감정평가에 관한 규칙의 규정에 따라 토지와 건물을 일괄하여 감정 평가할 때에는 거래 사례 비교법을 적용하여야 한다. 이 경우 감정평가액은 합리적인 기준에 따라 토지 가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.
4. 삼림
(1) 구분 평가
감정평가업자는 산림을 감정 평가할 때에 산지와 입목을 구분하여 감정 평가하여야 한다. 이 경우 입목은 거래 사례 비교법을 적용하되, 소경 목림인 경우에는 원가법을 적용할 수 있다.
(2) 일괄 평가
감정평가업자는 산지와 입목을 일괄하여 감정 평가할 때에는 거래 사례 비교법을 적용하여야 한다.
5. 과수원
감정평가업자는 과수원을 감정 평가할 때에 거래 사례 비교법을 적용하여야 한다.
6. 공장 재단 및 광업재단
(1) 공장 재단
감정평가업자는 공장 재단을 감정 평가할 때에 공장 재단을 구성하는 개별 물건의 감정평가액을 합산하여 감정 평가하여야 한다. 다만, 계속적인 수익이 예상되는 경우 등 일괄하여 감정 평가하는 경우에는 수익환원법을 적용할 수 있다.
(2) 광업재단
감정평가업자는 광업재단을 감정 평가할 때에 수익환원법을 적용하여야 한다.
7. 자동차
감정평가업자는 자동차를 감정 평가할 때에 거래 사례 비교법을 적용하여야 한다. 감정평가업자는 건설기계를 감정 평가할 때에는 원가법을 적용하여야 한다. 감정평가업자는 선박을 감정 평가할 때에 선체, 기관, 의장 별로 구분하여 감정 평가하되 각각 원가법을 적용하여야 한다. 감정평가업자는 항공기를 감정 평가할 때에 원가법을 적용하여야 한다. 감정평가업자는 본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 해체 처분가액으로 감정 평가할 수 있다.
8. 동산
감정평가업자는 동산을 감정 평가할 때에는 거래 사례 비교법을 적용하여야 한다. 다만, 본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 해체 처분가액으로 감정 평가할 수 있다.
9. 임대료
감정평가업자는 임대료를 감정 평가할 때에 임대 사례 비교법을 적용하여야 한다.
10. 무형자산
(1) 광업권
감정평가업자는 광업권을 감정 평가할 때에 광업재단의 감정평가액에서 해당 광산의 현존 시설 가액을 빼고 감정 평가하여야 한다. 이 경우 광산의 현존 시설 가액은 적정 생산규모와 가행 조건 등을 고려하여 산정하되 과잉 유휴시설을 포함하여 산정하지 아니한다.
(2) 어업권
감정평가업자는 어업권을 감정 평가할 때에 어장 전체를 수익환원법에 따라 감정 평가한 가액에서 해당 어장의 현존 시설 가액을 빼고 감정 평가하여야 한다. 이 경우 어장의 현존 시설 가액은 적정 생산규모와 어업권 존속기간 등을 고려하여 산정하되 과잉 유휴시설을 포함하여 산정하지 아니한다.
(3) 영업권 등
감정평가업자는 영업권, 특허권, 실용신안권, 디자인권, 상표권, 저작권, 전용측선이용권, 그 밖의 무형자산을 감정 평가할 때에는 수익환원법을 적용하여야 한다.
11. 유가증권
(1) 주식
감정평가업자는 주식을 감정 평가할 때에 다음의 구분에 따라야 한다.
① 상장 주식 : 거래 사례 비교법
② 비상장 주식 : 해당 회사의 자산, 부채 및 자본 항목을 평가하여 수정 재무상태표를 작성한 후 기업체의 유, 무형의 자산 가치에서 부채의 가치를 빼고 산정한 자기 자본의 가치를 발행주식 수로 나누어 계산
(2) 채권
감정평가업자는 채권을 감정 평가할 때에 다음의 구분에 따라야 한다.
① 상장채권 : 거래 사례 비교법
② 비상장 채권 : 수익환원법
(3) 기업가치
감정평가업자는 기업가치를 감정 평가할 때에 수익환원법을 적용하여야 한다.
12. 소음 등으로 인한 대상 물건의 가치 하락분
감정평가업자는 소음, 진동, 일조 침해 또는 환경오염 등으로 대상 물건에 직접적 또는 간접적인 피해가 발생하여 대상 물건의 가치가 하락한 경우 그 가치 하락분을 감정 평가할 때에 소음 등이 발생하기 전의 대상 물건의 가액 및 원상회복 비용 등을 고려하여야 한다.
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