1. 복합개념의 부동산
부동산 활동은 부동산을 대상으로 하는 활동이므로 부동산의 개념을 어떻게 규정하는가에 따라 부동산 활동의 범위가 확정된다고 할 수 있다. 따라서 부동산학에서 부동산의 개념은 부동산 활동의 범위를 확정시켜준다. 부동산은 흔히 기술적 측면, 경제적 측면, 법률적 측면에서 그 개념이 설정된다. 부동산학의 이론적 관점에서 부동산을 유형적 측면인 기술적 측면과 무형적 측면인 경제적, 법률적 측면의 총화로 인식하는 것을 복합개념의 부동산 또는 부동산의 복합개념이라고 한다.
2. 물리적 개념
부동산의 물리적 개념에는 자연, 공간, 위치 환경 등이 있다. 이러한 부동산의 물리적 개념은 부동산 활동의 대상인 유형적 측면의 부동산을 이해하는 데 도움이 된다.
(1) 자연
부동산의 구성요소 중에서 대표적인 것으로 토지와 건물이 있다. 토지는 자연물로써 태초에 자연이 우리에게 제공해 준 무상 공여물이다. 그러나 건물은 인간의 창조물로써 인위적인 것으로 토지에 정착된 물건일 뿐이고 언젠가는 토지로 회귀하게 된다. 따라서 부동산은 자연이라고 할 수 있고 자연물로서의 가치를 지니는 존재이다.
(2) 공간
부동산은 공간, 즉 수평 공간과 공중 공간, 지하공간을 포함하는 3차원의 입체공간으로 구성되어 있고 이러한 3차원의 입체공간을 대상으로 부동산 활동이 이루어진다. 도시화로 인한 도심 건물의 고층화, 집합건물의 등장 등으로 부동산의 공간 개념은 그 중요성이 더욱 높아지고 있다. 따라서 부동산은 공간이라고 할 수 있고 공간으로서의 가치를 지니게 된다.
(3) 위치
지리적 위치의 고정성으로 인하여 특정한 부동산은 특정한 위치를 지니게 되므로 두 개의 부동산은 동시에 하나의 위치를 차지할 수 없다. 따라서 위치의 양부는 부동산의 가치와 유용성을 결정하게 되고 용도에 따라 위치의 중요성도 다르게 된다. 농경사회에서는 토지의 비옥도를 중요시하였으나 산업사회로 들어서면서 토지의 이용 목적 상의 위치를 더욱 중요시하고 있다.
(4) 환경
부동산에 영향을 미치는 자연적, 물리적, 사회적, 경제적 조건이나 상황을 환경이라고 하는데 부동산의 가치는 이러한 환경에 의하여 결정된다. 또한 토지 자체가 자연환경이므로 부동산도 환경의 구성 분자가 된다.
3. 경제적 개념
부동산의 경제적 개념에는 생산요소, 소비재, 상품, 자산, 자본 등이 있다. 이러한 부동산의 경제적 개념은 현대 사회의 부동산 활동에서 더욱 중요시되고 있다.
(1) 생산요소
토지는 인간생활의 터전이고 자본, 노동과 더불어 3대 생산요소 중의 하나이다. 최근에는 경영도 생산요소에 포함시키기도 한다. 생산요소로서 토지는 인간생활에 필요한 재화의 생산을 위한 부지를 제공할 뿐만 아니라, 에너지나 광물질, 건축자재 등의 원료도 제공해 준다.
(2) 소비재
토지는 생산요소이면서도 소비재이다. 공원이나 수목원, 관광 휴양지처럼 생활의 편의를 제공하는 면에서는 최종 소비재이기 때문이다. 또한 아파트와 같은 주거용 부동산도 주택 서비스를 위한 생산요소라고 할 수 있으나 본질적으로는 최종 소비재의 성격을 지닌다.
(3) 상품
부동산은 소비재의 성격을 지니고 있으므로 시장에서 거래의 대상이 되는 상품이 된다. 다만, 지리적 위치의 고정성으로 인하여 부동산 자체는 움직일 수 없는 상품이므로 부동산의 소유권 등 부동산의 권리가 거래의 대상이 된다. 따라서 부동산 시장에서는 부동산의 소유권 등 부동산의 권리와 현금 등의 화폐가 교환된다.
(4) 자산
부동산은 일반 재화에 비하여 경제적 가치와 경제적 비중이 큰 재화이므로 자산으로서의 성격을 지닌다. 이러한 부동산은 개인이나 기업의 입장에서 가장 중요한 자산 중의 하나이면서도 다른 자산과 마찬가지로 소유, 이용, 처분의 대상이 되고 수익을 얻을 수도 있다.
(5) 자본
부동산은 자본증식의 수단이 되기도 한다. 또한 토지의 경우 개인이나 기업의 입장에서는 인간생활에 필요한 재화의 생산을 위해서 다른 자본재와 마찬가지로 임대하거나 구입해야 하는 자본재의 성격을 지닌다.
4. 법률적 개념
부동산의 법률적 개념에는 협의의 부동산, 광의의 부동산 등이 있다. 이러한 부동산의 법률적 개념은 주로 민법 등의 법률에서 규정하고 있는 사항에 근거하고 있다. 우리가 통상적으로 사용하고 있는 부동산의 의미도 바로 법률적 개념의 부동산인 협의의 부동산이라고 할 수 있다.
(1) 협의의 부동산
① 토지 : 토지는 법률적 측면에서 소유권의 대상이 된다. 민법 제212조에서는 토지의 소유권은 정당한 이익 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다라고 규정하고 있어 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 지표뿐만 아니라 토지의 상하를 포함하고 토지소유권의 범위에는 실질적인 제한이 있음을 시사하고 있다.
② 정착물의 의의 : 토지에 고정적으로 부착되어 용이하게 이동될 수 없는 물건을 정착물이라 한다. 법률적 측면에서는 토지에 부착하는 물건으로 정의된다.
③ 정착물의 종류 : 정착물은 토지와의 독립물, 즉 토지와 서로 다른 부동산으로 간주되는 것과 토지의 일부로 간주되는 것으로 구분할 수 있다. 또한 정착물은 당사자들 간의 합의나 쓰임새, 관계 등에 따라 주물 또는 종물로 구분될 수 있다.
㉠ 토지와의 독립물(독립정착물) : 토지와 별개의 거래대상이 되는 것으로 건물, 소유권 보존 등기된 입목, 명인방법을 갖춘 수목의 집단, 미분리 과실, 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물 등이 있다. 미국이나 유럽 등 서구사회에서는 건물을 토지의 일부로 인식하고 있으나 우리나라에서는 건물을 토지와 독립된 부동산으로 규정하고 있다.
㉡ 토지의 일부(종속 정착물) : 토지와 일체로서 거래의 대상이 되는 것으로 수목, 돌담, 교량, 담장, 도로의 포장, 터널 등이 있다.
④ 정착물의 구분 기준 : 건축물에 부착된 물건이 정착물인지 또는 동산인지를 판단하는 경우에는 다음의 기준이 적용된다.
㉠ 물건이 부착되어 있는 방법 : 건물에 부착되어 있는 물건이 물리적으로나 효용적으로 건물 가치에 아무런 손상을 주지 않고 제거할 수 있으면 동산, 그렇지 않으면 정착물로 간주한다. 예를 들어 학원 건물에 부착되어 있는 형광등이나 학원 건물의 화장실에 설치되어 있는 수도꼭지 등은 정착물이다.
㉡ 물건의 성격 : 어떤 물건이 건물의 특정 위치나 용도에 맞도록 특별히 구축, 고안되었으면 정착물로 간주한다. 예를 들어 건물에 부착되어 고정된 창문이나 교회의 긴 의자 등은 정착물이다.
㉢ 물건을 설치한 의도 : 물건을 설치한 목적이 가치 증진, 즉 더 높은 수익을 얻을 목적이면 정착물, 이용목적이면 동산으로 간주한다. 예를 들어 임대인이 임대 가치의 증진을 목적으로 설치한 가스보일러, 세탁기, 냉장고 등은 정착물이다.
㉣ 거래 당사자 간의 관계 : 임대용 부동산에 부착된 에어컨, 선반, 가스스토브 등을 임대인이 설치했다면 정착물, 임차인이 설치했다면 동산으로 간주한다.
㉤ 정착물인지 아닌지 불분명한 경우 : 거래 당사자의 관계가 매도자와 매수자일 때, 어떤 물건이 정착물인지 아닌지 불분명할 경우에는 일단 정착물로 간주되어 매수자에게 넘어간다.
⑤ 임차자(임차인) 정착물 : 임대용 부동산에 임차인이 이용목적으로 설치한 에어컨, 선반, 가스스토브, 커튼, 창틀의 블라인드 등의 물건을 임차자 정착물 또는 임차인 정착물이라고 한다. 임차자 정착물에는 거래 정착물, 농업 정착물, 가사 정착물 등이 있다.
㉠ 거래 정착물 : 임차자가 자신의 사업이나 거래를 위해 설치한 선반이나 진열대 등의 물건을 말한다.
㉡ 농업 정착물 : 타인의 토지를 임차하여 사용하는 농업종사자가 농업을 목적으로 설치한 농기구 창고 등의 물건을 말한다.
㉢ 가사 정착물 : 타인의 주택을 임차하여 사용하는 임차자가 자신의 생활 편의를 도모하기 위해 설치한 커튼이나 창틀의 블라인드 등의 물건을 말한다.
임차자 정착물의 소유권은 원칙적으로 임차자에게 귀속되므로 임차자가 스스로 제거할 수 있다. 임차자 정착물은 원칙적으로 정착물에 해당되지 않으며 동산으로 간주한다. 임차자 정착물은 예외적으로 임대인과 협의에 의하여 정착물이 되는 경우도 있다.
(2) 광의의 부동산
협의의 부동산(민법상 부동산)인 토지 및 그 정착물에 준(의제) 부동산을 포함하여 광의의 부동산이라고 한다.
광의의 부동산 = 협의의 부동산(민법상 부동산, 토지 및 그 정착물) + 준(의제) 부동산
① 준(의제) 부동산의 의의 : 개별 법률에 의해 등기나 등록 등 부동산과 유사한 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산이나 동산과 일체로 된 부동산의 집단을 준부동산 또는 의제 부동산이라고 한다. 이러한 준(의제) 부동산은 관의의 부동산에 포함되므로 법률적 개념의 부동산에 해당된다.
② 준(의제) 부동산의 종류 : 자동차, 항공기 및 경량항공기, 건설기계, 20톤 이상의 선박, 소형선박, 입목, 공장 재단, 광업재단, 어업권 등이 있다.
③ 준(의제) 부동산의 특징 : 감정평가의 대상이 되고 이론적으로 부동산 중개의 대상이 될 수 있다.
5. 복합 부동산
토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 하나의 결합된 상태로 취급되어 부동산 활동의 대상으로 삼고 있는 부동산을 복합 부동산이라고 한다. 복합 부동산의 대표적인 예로서 토지와 건물로 구성된 부동산을 들 수 있는데 이 경우 토지와 건물은 법률상 별개의 공시 수단을 가지는 부동산이지만 이용활동 및 평가 활동 등을 할 때에는 함께 취급된다. 따라서 복합 부동산은 법률적 개념이 아니라 부동산 활동상의 개념이라고 할 수 있다. 이러한 복합 부동산의 개념과 복합개념의 부동산(부동산의 복합개념)은 의미가 다르므로 구분되어야 한다.
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