[이론]부동산의 분류

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1. 토지의 분류

 

토지는 지목, 이용목적, 이용 상황 등에 따라 다양하게 분류될 수 있다. 그중 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상 지목에 따른 토지의 분류 방법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용도지역에 따른 토지의 분류 방법, 부동산 활동상에 따른 토지의 분류 방법 등이 대표적인 방법이다.

 

(1) 지목에 따른 토지의 분류

 

현행 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에서는 지목을 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대, 공장용지, 학교용지, 주차장, 주유소용지, 창고용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지 등 28개로 분류하고 있다.

 

① 지목의 의의 : 지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말한다. 지적공부란 토지대장, 임야대장, 공유지연명부, 대지권등록부, 지적도, 임야도 및 경계점좌표 등록부 등 지적측량 등을 통하여 조사된 토지의 표시와 해당 토지의 소유자 등을 기록한 대장 및 도면(정보처리 시스템을 통하여 기록, 저장된 것을 포함)을 말한다.

 

② 지목의 설정 방법 : 필지마다 하나의 지목을 설정하여야 한다. 필지란 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상의 정의로 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위를 말한다. 1필지가 둘 이상의 용도로 활용되는 경우에는 주된 용도에 따라 지목을 설정하여야 한다. 토지가 일시적 또는 임시적인 용도로 사용될 때에는 지목을 변경하지 아니한다.

 

③ 지목의 종류 및 표기방법

• 전(전) : 물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물, 원예작물(과수류 제외), 약초, 뽕나무, 닥나무, 묘목, 관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용으로 죽순을 재배하는 토지
• 답(답) : 물을 상시적으로 직접 이용하여 벼, 연, 미나리, 왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지
• 과수원(과) : 사과, 배, 밤, 호두, 귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지(다만, 주거용 건축물의 부지는 대)
• 목장용지(목) : 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지, 축산법에 따른 가축을 사육하는 축사 등의 부지, 이와 접속된 부속시설물의 부지(다만, 주거용 건축물의 부지는 대)
• 임야(임) : 산림 및 원야를 이루고 있는 수림지, 죽림지, 암석지, 자갈 땅, 모래땅, 습지, 황무지 등의 토지
• 광천지(광) : 지하에서 온수, 약수, 석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지에 사용되는 부지(단, 온수, 약수, 석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관, 송유관 및 저장시설의 부지는 제외)
• 염전(염) : 바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장 등 부속시설물의 부지(단, 천일제염 방식으로 하지 아니하고 동력으로 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장 시설물의 부지는 제외)
• 대(대) : 영구적 건축물 중 주거, 사무실, 점포와 박물관, 극장, 미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계 법령에 따른 택지조성공사가 준공된 토지
• 공장용지(장) : 제조업을 하고 있는 공장 시설물의 부지, 관계 법령에 따른 공장부지조성공사가 준공된 토지, 이와 같은 구역에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지
• 학교용지(학) : 학교의 교사와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지
• 주차장(차) : 자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지(단, 주차장법에 따른 노상주차장 및 부설주차장, 자동차 등의 판매 목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장에 해당하는 시설의 부지는 제외)
• 주유소용지(주) : 석유, 석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지, 저유소 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지(단, 자동차, 선박, 기차 등의 제작 또는 정비공장 안에 설치된 급유, 송유시설 등의 부지는 제외)
• 창고용지(창) : 물건 등을 보관하거나 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
• 도로(도) : 일반 공중의 교통 운수를 위하여 보행이나 차량 운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지, 도로법 등 관계 법령에 따라 도로로 개설된 토지, 고속도로의 휴게소 부지, 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지(단, 아파트, 공장 등 단일 용도의 일정한 단지 안에 설치된 통로 등은 제외)
• 철도용지(철) : 교통 운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사, 차고, 발전시설 및 공작창 등 부속시설물의 토지
• 제방(제) : 조수, 자연 유수, 모래, 바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제, 방수제, 방사제, 방파제 등의 부지
• 하천(천) : 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지
• 구거(구) : 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로, 둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로 부지
• 유지(유) : 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐, 저수지, 소류지, 호수, 연못 등의 토지와 연, 왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지
• 양어장(양) : 육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물 부지
• 수도용지(수) : 물을 정수하여 공급하기 위한 취수, 저수, 도수, 정수, 송수 및 배수 시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지
• 공원(공) : 일반 공중의 보건, 휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로써 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 공원 또는 녹지로 결정, 고시된 토지
• 체육용지(체) : 국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장, 실내체육관, 야구장, 골프장, 스키장, 승마장, 경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지(단, 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장, 골프연습장, 실내수영장 및 체육도장, 유수를 이용한 요트장 및 카누장, 산림 안의 야영장 등의 토지는 제외)
• 유원지(원) : 일반 공중의 위락, 휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장, 유선장, 낚시터, 어린이놀이터, 동물원, 식물원, 민속촌, 경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지(단, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장의 부지와 하천, 구거 또는 유지[공유인 것으로 한정]로 분류되는 것은 제외)
• 종교용지(종) : 일반 공중의 종교의식을 위하여 예배, 법요, 설교, 제사 등을 하기 위한 교회, 사찰, 향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
• 사적지(사) : 문화재로 지정된 역사적인 유적, 고적, 기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지(단, 학교용지, 공원, 종교용지 등 다른 지목으로 된 토지에 있는 유적, 고적, 기념물 등을 보호하기 위하여 구획된 토지는 제외)
• 묘지(묘) : 사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률에 따른 묘지공원으로 결정, 고시된 토지 및 장사 등에 관한 법률에 따른 봉안시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지(단, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 대)
• 잡종지(잡) : 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물, 영구적 건축물 중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차 운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지, 다른 지목에 속하지 않는 토지(단, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지는 제외) 

 

(2) 용도지역에 따른 토지의 분류(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)

 

현행 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서는 용도지역을 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등 크게 4개로 분류하고 있다.

 

① 용도지역의 의의 : 용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시, 군 관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

 

② 용도지역의 구분 : 국토는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향, 지역 간 균형발전 등을 고려하여 다음과 같은 용도지역으로 구분한다.

• 도시지역 : 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발, 정비, 관리, 보전 등이 필요한 지역
• 관리지역 : 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역
• 농림지역 : 도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 따른 농업진흥지역 또는 산지 관리법에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역
• 자연환경보전지역 : 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보존과 수산자원의 보호, 육성 등을 위하여 필요한 지역

 

③ 용도지역의 지정 : 국토교통부 장관, 시, 도지사 또는 대도시 시장은 다음의 어느 하나에 해당하는 용도지역의 지정 또는 변경을 도시, 군 관리계획으로 결정한다.

 

㉠ 도시지역 : 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역의 어느 하나로 구분하여 지정한다.

• 주거지역 : 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
• 상업지역 : 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
• 공업지역 : 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
• 녹지지역 : 자연환경, 농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역

 

㉡ 관리지역 : 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역의 어느 하나로 구분하여 지정한다.

• 보전관리지역 : 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
• 생산관리지역 : 농업, 임업, 어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나 주변 용도 지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
• 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용, 개발을 하려는 지역으로서 계획적, 체계적인 관리가 필요한 지역

㉢ 농림지역

㉣ 자연환경보전지역

 

(3) 부동산 활동상에 따른 토지의 분류

 

• 대지 : 공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상 지목이 '대'인 토지 또는 건축법상 건축이 가능한 토지를 말한다.
• 택지 : 감정평가상 용어로 주택, 점포, 공장, 기타 건물 부지로 이용되거나 장차 이용되는 것이 외형적으로는 물론이고 사회적, 경제적, 행정적 측면에서도 합리적이라고 인정되는 토지를 말한다. 즉, 주거, 상업, 공업 용지 등의 용도로 이용되고 있거나 해당 용도로 이용할 목적으로 조성된 토지를 말한다.
• 부지 : 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥 토지를 말하는데 하천이나 도로 등의 바닥 토지에 사용되는 포괄적인 용어로 건축 가능한 토지와 건축 불가능한 토지를 모두 포함한다.
• 농지 : 전, 답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 대통령령으로 정하는 다년생 식물 재배지로 이용되는 토지와 그 토지의 개량 시설, 그 토지에 설치하는 농축산물 생산시설의 부지를 말한다.
• 임지 : 산림지와 초지를 포괄하는 용어이다. 감정평가상으로는 임지 지역을 목재용으로 쓰기 위한 나무가 위치한 용재림과 숯과 땔나무 등으로 쓰기 위한 나무가 위치한 신탄림 지역으로 구분하기도 한다.
• 후보지 : 감정평가상 용도적 지역인 택지지역, 농지 지역, 임지 지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지, 즉 전환이 진행 중인 토지를 말한다. 표준지 공시지가 조사, 평가 기준에 의하면 인근 지역의 주위 환경 등의 사정으로 보아 현재의 용도에서 장래 택지 등 다른 용도로의 전환이 객관적으로 예상되는 토지라고 정의하고 있다.
• 이행지 : 감정평가상 용도적 지역인 택지지역(주거, 상업, 공업), 농지 지역(전, 답, 과수원), 임지 지역(용재림, 신탄림) 내에서 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지, 즉 지역 간 이행이 진행 중인 토지를 말한다.
• 필지 : 공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상의 정의로 하나의 지번이 붙는 토지의 등록 단위를 말한다. 토지의 소유권이 미치는 범위와 한계를 표시하는 법률적인 개념이다.
• 획지 : 인위적, 자연적, 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격 수준이 비슷한 등가격 수준의 일단의 토지를 말한다. 하나의 거래나 이용 등 부동산 활동 또는 부동산 현상의 단위로 경제적, 부동산학적인 개념이다.
• 맹지 : 도로와 접하고 있지 않는 구획 내부의 토지, 즉 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 접속 면도 갖지 못하는 토지를 말하는데 원칙적으로는 건축법상 건축물을 세울 수 없다.
• 대지 : 어떤 택지가 다른 택지에 둘러싸여 공공도로에 연접되지 않는 택지로 좁은 통로에 의해 접속 면을 갖는 자루형의 모양을 띠게 되는 택지를 말한다.
• 나지 : 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고, 지상권 등 토지의 사용, 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다. 나지는 거래에 번거로움이 없고 건부지에 비하여 최유효 이용이 기대되기 때문에 시장성이 높다. 나지이면서 지목이 대인 토지를 나대지라고 한다.
• 공지 : 건폐율, 용적률 등의 제한 때문에 한 필지 내에 비워둔 토지를 말한다.
• 건부지 : 건축물이 있는 토지로 건물 등의 용도에 제공되고 있는 부지를 말한다. 건부지의 감정평가액은 나지로서의 평가액을 한도로 한다. 건물의 용도가 나지에 비하여 제한되고 유용성이 낮아져서 건부 감가를 행하는 것이 일반적이기 때문이다.
• 법지 : 소유권은 인정되지만 활용 실익이 적은 토지로 유효 지표면의 경계와 인접지 또는 도로 면과의 경사면 토지를 말한다.
• 빈지 : 활용 실익은 있지만 소유권이 인정되지 않는 토지로 해안가의 토지, 즉 만조 수위선에서부터 지적공부에 등록된 지역까지의 사이 토지를 말한다. 공유수면 관리 및 매립에 관한 법률에서 바닷가라고 부르는 부분이다.
• 유휴지 : 바람직스럽지 못하게 놀리는 토지를 말한다. 유휴지란 법률상으로는 없어진 개념이지만 쓰지 않고 묵히는 땅, 활용되지 않는 땅, 노는 땅이란 뜻으로 사용되고 있다. 도심 유휴지를 활용하여 청소년을 위한 시설을 마련하는 것도 유휴지를 활용하는 하나의 방법이 될 수 있다.
• 휴한지 : 토지의 지력을 향상하기 위하여 농지 등을 정상적으로 쉬게 하는 토지를 말한다.
• 공한지 : 주로 도시 토지로써 지가 상승만을 기대하고 장기간 방치한 토지로 투기 목적이 강하다고 할 수 있다.
• 소지 : 대지 등으로 개발되기 이전의 자연 상태로서의 토지로 원지라고도 한다.
• 선하지 : 고압선 아래의 토지를 말하는데 일반적으로 선하지 감가가 이루어진다.
• 포락지 : 개인의 사유지인 전, 답 등이 지반이 절토되어 무너져 내려 하천으로 변한 토지를 말한다. 공유수면 관리 및 매립에 관한 법률에 의하면 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지라고 정의하고 있다.
• 한계지 : 택지 이용에 있어서 최원방권의 토지를 말한다. 부동산의 용도에 따라 한계지의 범위는 다르게 나타난다.
• 일단지 : 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지
• 표본지 : 지가변동률의 조사 및 산정 대상 지역에서 행정구역별, 용도지역별, 이용 상황별로 지가 변동을 측정하기 위해 선정한 대표적인 필지
• 표준지 : 공시지가 선정 시 선정 대상이 되는 토지로 일정한 지역마다 그 지역의 토지를 대표할 수 있는 표준적 이용이나 규모가 되는 토지

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2. 건물의 분류

 

건물을 분류하는 방법도 다양하다. 그중 건축법 시행령상 용도에 따라 건축물을 분류하는 방법이 대표적이고 건축양식이나 건축구조, 건축재료에 의한 분류 방법 등이 있다.

 

(1) 용도별 건축물의 종류에 의한 분류(건축법)

 

현행 건축법 시행령에서는 건축물을 용도에 따라 29가지로 분류하고 있는데 이 중에서 주택은 단독주택과 공동주택으로 구분하고 있다.

 

① 단독주택 : 단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터 및 노인 복지지설(노인복지주택은 제외)을 포함한다.

• 단독주택
• 다중주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있고 독립된 주거의 형태를 갖추지 않아야 한다(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나 취사시설은 설치할 수 없음). 그리고 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하이어야 한다.
• 다가구 주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하이고(단, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외), 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외)의 합계가 660제곱미터 이하이어야 한다. 그리고 19세대(대지 내 동별 세대수를 합산 세대) 이하가 거주해야 한다.
• 공관

 

② 공동주택 : 공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 노인 복지지설(노인복지주택 제외) 및 주택법 시행령에 따른 원룸형 주택을 포함한다. 다만 아파트나 연립주택에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고 다세대주택에서 층수를 산정할 땡 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주태의 층수에서 제외하며 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사의 층수를 산정할 때 지하층은 주택의 층수에서 제외한다.

• 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
• 연립주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 제곱미터를 초과하고 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
• 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 제곱미터 이하이고 층수가 4개 층 이하인 주택(3개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
• 기숙사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50% 이상인 것(교육 기본법에 따른 학생복지주택 포함)

 

(2) 건축양식에 의한 분류

 

한식, 양식, 절충식 건물 등으로 구분할 수 있다.

 

(3) 건축구조에 의한 분류

 

가구식 구조, 조적식 구조, 일체식 구조, 조립식 구조, 절충식 구조의 건물 등으로 구분할 수 있다.

 

(4) 건축재료에 의한 분류

 

벽돌조, 시멘트벽돌조, 석회 및 혼합 벽돌조, 블록조, 석조, 목조, 철근 콘크리트조, 보강 콘크리트조, 철골조, 철골 철근 콘크리트조, PC(Precast concrete) 조, 연와조, 철 파이프조, 경량철골조 건물 등으로 구분할 수 있다.