[이론]조세 정책

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1. 조세정책의 의의

 

(1) 부동산 조세의 의의

 

부동산을 과세대상으로 하여 부동산의 취득, 보유, 처분에 따른 제 세금을 부동산 조세라고 한다. 부동산 조세는 정부나 지방자치단체가 필요한 경영 재원을 조달하는 목적 외에도 소득분배의 불공평성을 개선하고 투기를 예방하는 등의 다양한 목적을 위해 부과된다.

 

(2) 부동산 조세의 기능

• 부동산의 자원배분 기능 : 부동산조세를 통해 토지이용을 규제하거나 증대시킬 수 있다. 예를 들어 서민주택의 조세상 특혜는 주거공간배분의 효과를 기대할 수 있다. 이처럼 부동산 조세는 부동산의 자원을 배분하는 기능이 있다.
• 소득재분배의 기능 : 부동산의 상속세나 재산세 등을 차등과세(누진세)함으로써 소득의 재분배 효과를 기대할 수 있어 사회계층 간의 소득격차를 좁히는 기능이 있다.
• 지가안정수단의 기능 : 양도소득세나 법인세, 종합부동산세 등은 지가를 안정시키고 투기를 억제시키는 기능이 있다.
• 주택문제 해결수단의 기능 : 부동산 조세제도는 주택공급의 확대나 주택건축의 억제뿐만 아니라 주택가격에도 영향을 미치므로 주택문제 해결에 도움을 주는 기능이 있다.
• 주거안정 기능 : 1세대 1주택의 비과세 등을 통한 주거안정 기능이 있다.
• 도시의 과밀방지 기능 : 취득세 중과세 및 지방이주 중소기업에 대한 세제감면 혜택 등으로 도시의 과밀화를 방지할 수 있는 기능이 있다.

 

(3) 조세정책의 내용

 

현행 우리나라의 부동산 관련 조세제도는 국세기본법과 국세징수법, 조세특례제한법 등과 같은 여러 조세에공통되는 조세기본법령과 부동산의 취득과 관련된 취득세, 상속세, 증여세제도, 부동산의 보유와 관련된 재산세, 종합부동산세제도, 양도와 관련된 양도소득세, 법인세제도 등이 있다. 이러한 부동산과 관련된 각종 조세제도는 부동산 시장에 많은 영향을 미치고 있다.

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2. 조세의 부과

 

(1) 조세의 전가 및 귀착

 

재산세나 임대소득세 등의 조세부과는 시장에 간접적으로 개입하는 방법의 하나이다. 임대인(공급자)에게 세금이 부과되면 임대인은 부과된 세금의 전부 또는 일부를 임차인에게 전가시키려는 경향이 있다. 예를 들어 임대료나 전세보증금을 올려 받는 것이다. 이처럼 임대인에게 부과된 세금이 임대인의 부담이 되지 않고 다른 사람에게 이전되는 것, 즉 납세의무자에게 부과된 조세가 납세의무자의 부담이 되지 않고 다른 사람에게 이전되는 것을 조세의 전가라고 한다. 조세의 전가를 통하여 서로 부담해야 할 몫이 결정되는 것을 조세의 귀착이라고 한다.

 

(2) 조세의 전가 및 귀착 여부

 

임대주택에 재산세가 부과되면 부과된 세금은 임차인에게 전가될 수 있다. 재산세의 전가 및 귀착 문제는 수요의 탄력성과 공급의 탄력성의 상대적 크기에 따라 다르게 나타난다. 즉 조세의 전가 및 귀착 여부는 수요와 공급의 상대적인 탄력성에 의해 결정된다.

 

① 상대적으로 탄력적일수록 적게 부담하고 비탄력적일수록 많이 부담(상대적으로 비탄력적일수록 많이 부담하는 것은 조세부과로 인한 가격상승에 신축적으로 대응하지 못하기 때문)

• 상대적으로 수요가 탄력적이고 공급이 비탄력적일 경우 : 수요자는 적게 부담, 공급자는 많이 부담
• 상대적으로 공급이 탄력적이고 수요가 비탄력적일 경우 : 공급자는 적게 부담, 수요자는 많이 부담
• 임대주택의 경우 임차인의 수요곡선이 탄력적이고 임대인의 공급곡선이 비탄력적일 때 재산세를 중과하더라도 재산세가 임대인으로부터 임차인에게 전가되는 부분이 상대적으로 적다.
• 공급의 가격탄력성은 탄력적인 반면 수요의 가격탄력성은 비탄력적인 시장에서 세금이 부괴될 경우 실질적으로 수요자가 공급자보다 더 많은 세금을 부과하게 된다.

 

② 어느 일방이 완전탄력적일 경우 상대방이 전액 부담

• 수요가 완전 탄력적일 경우 : 공급자가 전액 부담
• 공급이 완전 탄력적일 경우 : 수요자가 전액 부담
• 임대주택의 수요가 완전탄력적일 경우 부과되는 재산세는 전부 임대인에게 귀착된다.
• 임대주택의 공급이 완전탄력적일 경우 부과되는 재산세는 전부 임차인에게 귀착된다.

 

③ 어느 일방이 완전비탄력적일 경우 본인이 전액 부담

• 수요가 완전 비탄력적일 경우 : 수요자가 전액 부담
• 공급이 완전 비탄력적일 경우 : 공급자가 전액 부담
• 임대주택의 공급이 완전비탄력적일 경우 부과되는 재산세는 전부 임대인에게 귀착된다.
• 토지의 공급곡선이 완전 비탄력적인 경우 토지보유세가 부과되더라도 자원배분의 왜곡치 초래되지 않는다.

 

(3) 조세부과와 임대주택시장

 

임대주택에 조세가 부과되면 부과된 조세는 임대인과 임차인이 나누어 부담하게 된다.

 

① 임대주택시장에 미치는 영향

• 임차인 : 조세귀착분만큼 임대료가 상승하고 임대주택의 수요량은 감소한다.
• 임대인 : 조세귀착분만큼 실질 임대료가 하락하여 임대주택의 공급량은 감소한다.
• 임차인과 임대인 모두 불리하므로 장기적으로 임대주택의 거래량은 감소한다.

 

② 조세의 전가 및 귀착 여부 : 조세의 전가 및 귀착 여부는 수요와 공급의 상대적인 탄력성에 의해 결정된다. 임대주택에 대한 수요가 상대적으로 비탄력적이므로 임차인에게 전가되는 저세 비율이 높다. 임대주택에 대한 수요를 탄력적으로 만듦으로써 임차인이 부담하는 조세비율을 낮출 수 있다. 수요의 탄력성을 높이기 위하여 주택의 공급량을 확충하여야 한다. 공공임대주택의 공급은 사적 임대주택시장에서 수요의 탄력성을 높일 수 있다. 공공임대주택의 공급확대정책은 임대주택에 부과된 조세가 임차인에게 전가되는 현상을 완화시킬 수 있다.

 

(4) 신규주택과 기존주택에 따른 조세의 부담정도

• 신규주택 공급 : 신규주택의 공급은 기존주택의 공급에 비하여 상대적으로 비탄력적이다. 공급자에게 조세의 귀착분이 많고 수요자에게 전가되는 부분이 적다. 신규주택의 수요자인 고소득층에게는 상대적으로 세금의 귀착분이 적다.
• 기존주택(재고주택, 중고주택)의 공급 : 기조주택의 공급은 신규주택의 공급에 비하여 상대적으로 탄력적이다. 공급자에게 조세의 귀착분이 적고 수요자에게 전가되는 부분이 많다. 기존주택의 수요자인 저소득층에게는 상대적으로 세금의 귀착분이 많다.
• 역진세와 누진세 : 다른 조건이 동일한 경우 주택의 가치에 관계없이 일률적으로 같은 세율을 적용하는 조세는 역진세적 효과가 발생하므로 수직적 형평성에 위배된다. 역진세적인 효과를 예방하고 수직적 형평성을 달성하기 위해서는 주택의 가치에 따른 차등과세(누진세)를 적용하여야 한다. 주택의 가치에 따른 차등과세(누진세)를 적용함으로써 저소득층의 조세부담을 완화시킬 수 있다.

 

(5) 양도소득세와 동결효과

 

양도소득세의 중과는 부동산 보유자로 하여금 거래를 뒤로 미루게 하는 동결효과를 갖고 있다. 양도소득세가 중과되면 주택공급의 동결효과로 인해 주택가격은 상승한다. 지가상승에 대한 기대가 퍼져 있는 상황에서 양도소득세가 중과되어 동결효과가 발생하면 지가는 상승한다.