[이론]부동산 공급

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1. 부동산 공급과 공급량

 

생산자들이 어떤 재화나 서비스의 가격 수준에 대응하여 일정한 기간 동안 판매하고자 하는 욕구를 공급이라고 한다. 따라서 공급이란 어떤 재화나 서비스의 모든 가격 수준에서 판매하고자 의도하는 양(공급곡선 전체)을 말하고 공급량이란 어떤 재화나 서비스의 특정 가격 수준에서 판매하고자 의도하는 양(공급곡선상의 한 점)을 말한다. 부동산도 마찬가지로 부동산의 가격 또는 임료 수준에 대응하여 판매 또는 임대하고자 하는 욕구를 부동산 공급이라고 한다. 따라서 부동산 공급이란 부동산의 모든 가격 또는 임료 수준에서 판매 또는 임대하고자 의도하는 양(공급곡선 전체)을 말하고 부동산 공급량이란 부동산의 특정 가격 또는 임료 수준에서 판매 또는 임대하고자 의도하는 양(공급곡선의 한 점)을 말한다.

 

(1) 유량 공급과 저량 공급

 

부동산 공급에는 유량 공급과 저량 공급이 있다. 유량 공급이란 일정한 기간 동안의 신규 공급을, 저량 공급이란 일정한 시점에서의 기존 공급 또는 재고 공급을 말한다.

 

(2) 유효 공급(실질적 공급)

 

생산자의 판매 욕구(판매 의사)에 팔 능력이 뒷받침된 공급을 유효 공급 또는 실질적 공급이라 한다. 부동산 공급은 가격 또는 임료 수준에서 생산자가 기꺼이 공급 의사와 능력을 가지고 있는 유효한 것, 즉 유효 공급 또는 실질적 공급을 말한다.

 

(3) 사전적 개념

 

공급이란 생산자가 어떤 재화를 실제로 판매한 것이 아니라 주어진 가격 수준에 대해 판매하고자 하는 의도를 나타낸 것으로 사전적 개념이다. 부동산 공급도 이러한 사전적 개념이다.

 

(4) 최대수량

 

공급량이란 생산자가 어떤 재화의 가격 수준에 대응하여 판매하고자 하는 최대의 수량을 말한다. 부동산 공급량도 마찬가지로 부동산의 가격 또는 임료 수준에 대응하여 판매 또는 임대하고자 하는 최대의 수량을 말한다.

 

(5) 부동산 공급자

 

일반 재화의 경우 공급자는 생산자를 말하나 부동산 공급자에는 건설업자나 개발업자와 같은 생산자뿐만 아니라 기존 부동산의 소유자도 포함된다. 부동산 공급에는 신규 부동산뿐만 아니라 기존의 부동산도 포함되기 때문이다.

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2. 공급곡선

 

공급 함수를 통해 공급 법칙을 도출하고 이러한 공급 법칙을 그림으로 표현한 것이 공급곡선이다.

 

(1) 공급 함수

 

어떤 재화에 대한 공급량과 그 재화의 공급량에 영향을 주는 요인들과의 함수관계를 공급 함수라고 한다. 아파트 매매시장을 가정한다면 마찬가지로 아파트의 공급량과 아파트의 공급량에 영향을 주는 요인들과의 함수관계를 아파트의 공급 함수라고 할 수 있다. 이때 아파트의 공급량을 종속변수, 아파트의 공급량에 영향을 주는 요인들을 독립변수라고 한다.

 

(2) 공급 법칙

 

당해 재화의 가격 이외의 요인은 모두 일정하다는 가정하에 당해 재화의 가격과 공급량 사이에는 비례 관계에 있다는 경제원칙을 말한다. 즉 가격이 상승하면 공급량은 증가하고 가격이 하락하면 공급량은 감소한다는 경제원칙을 공급 법칙이라고 한다. 아파트의 매매시장에 있어서도 아파트의 가격이 상승하면 공급량은 증가하고 아파트의 가격이 하락하면 공급량은 감소한다.

 

(3) 공급 곡선

 

당해 재화의 가격 이외의 요인은 모두 일정하다는 가정하에 당해 재화의 가격과 공급량과의 관계를 나타낸 곡선을 공급곡선이라고 한다. 경제이론에서는 수학과 달리 관행적으로 가격을 세로축에 공급량을 가로축에 나타낸다. 이러한 공급곡선은 우상향 하는 모습을 띠게 된다.

 

(4) 시장 공급곡선

 

개별 생산자들 각각의 공급곡선을 개별 공급곡선이라고 하고 이러한 개별 공급곡선을 수평으로 합하여 도출한 것이 시장 공급곡선이다. 따라서 시장 공급곡선의 기울기는 개별 공급곡선의 기울기보다 완만하게 된다. 

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3. 공급량의 변화와 공급의 변화

 

(1) 공급량의 변화

 

당해 재화의 가격이 변하면 공급량이 변하여 공급곡선 내에서 점의 이동을 초래한다. 이를 공급량의 변화라고 하고 공급 법칙을 설명하는 개념이라고 할 수 있다.

 

(2) 공급의 변화

 

당해 재화의 가격 이외의 요인이 변하면 동일한 가격 수준에서 공급량이 변하여 공급곡선 자체의 이동을 초래한다. 공급의 증가는 공급곡선을 우측으로 이동시키고 공급의 감소는 공급곡선을 좌측으로 이동시킨다. 이를 공급의 변화라고 한다.

 

(3) 아파트 매매시장

 

아파트 매매시장을 가정한다면 공급량의 변화 요인과 공급의 변화 요인은 다음과 같다.

 

① 공급량의 변화 요인 : 당해 재화인 아파트 가격의 변화

 

② 공급의 변화 요인 : 아파트 가격 이외의 요인인 기술 수준, 생산요소의 가격, 대제재의 가격, 보완재의 가격, 금리, 조세, 공법상 규제, 아파트 가격 하락의 기대감, 정부의 정책, 경기변동, 미래에 대한 전망 등의 변화

 

(4) 공급의 변화 요인

 

공급의 변화 요인이 변하여 공급이 증가하면 공급곡선 자체가 우측으로 이동하고 공급이 감소하면 공급곡선 자체가 좌측으로 이동한다.

 

① 공급의 증가 요인

• ​기술 수준의 향상
• 생산요소 가격의 하락(건축 자재비의 하락, 임금 하락, 토지 가격의 하락)
• 대체재의 가격 하락
• 보완재의 가격 상승
• 금리(이자율)의 인하
• 조세(세율)의 인하
• 공법상의 규제 완화
• 단기적으로 가격 하락에 대한 기대감의 고조

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② 공급의 감소 요인

• ​기술 수준의 퇴보
• 생산요소 가격의 상승(건축 자재비의 상승, 임금 상승, 토지 가격의 상승)
• 대체재의 가격 상승
• 보완재의 가격 하락
• 금리(이자율)의 인상
• 조세(세율)의 인상
• 공법상의 규제 강화
• 단기적으로 가격 상승에 대한 기대감의 고조

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4. 부동산 공급의 유형 및 특징

 

(1) 부동산 공급의 유형

 

① 토지의 물리적 공급과 경제적 공급

• 토지의 물리적 공급 : 토지의 물리적 공급이란 토지의 절대량을 증가시키는 것을 말한다. 토지의 자연적 특성인 부증성으로 인하여 토지의 절대량을 증가시키는 물리적 공급은 불가능하다. 따라서 토지의 물리적 공급곡선은 수직선의 형태로 가격에 대하여 완전 비탄력적이다.
• 토지의 경제적 공급 : 토지의 경제적 공급이란 물리적으로 한정된 토지의 경제적 이용도를 향상하는 것을 말한다. 토지의 인문적 특성인 용도의 다양성으로 인하여 용도의 전환이나 이행을 통한 토지의 이용도를 향상하려는 토지의 경제적 공급은 가능하다. 따라서 토지의 경제적 공급곡선은 우상향 하는 형태이다.

 

② 신규 공급과 기존 공급(재고 공급)

• 신규 공급 : 건설업자나 개발업자와 같은 생산자가 시장에 부동산을 새로이 공급하는 것을 말한다. 예를 들어 A 건설회사가 아파트를 건설하여 시장에 공급하는 경우이다.
• 기존 공급(재고 공급) : 기존의 부동산 소유자가 시장에 소유하고 있던 부동산을 공급하는 것을 말한다. 예를 들어 B 씨가 자신이 소유하고 있던 아파트를 시장에서 매도하거나 임대하는 경우이다. 이처럼 부동산의 기존 공급이 가능한 것은 내구성이라는 특성에 기인한다. 따라서 부동산 공급자에는 건설업자나 개발업자와 같은 생산자뿐만 아니라 기존 부동산의 소유자도 포함된다.

 

③ 단기 공급과 장기공급

• 단기 공급 : 새로운 기업이 시장에 진입하거나 기존의 생산시설을 확장시킬 수 없을 정도의 짧은 기간을 단기라고 한다. 따라서 단기적으로는 신규 공급이 불가능하고 가격이 상승한다고 하더라도 생산요소의 사용제한 등으로 공급량이 크게 증가하기 어렵기 때문에 단기 공급곡선의 기울기는 급하게 된다.
• 장기공급 : 새로운 기업이 시장에 진입하거나 기존의 생산시설을 확장시킬 수 있을 정도의 충분한 기간을 장기라고 한다. 따라서 장기적으로는 신규 공급도 가능하고 생산요소의 사용제한도 완화되므로 장기공급곡선의 기울기는 단기 공급곡선의 기울기보다 완만하며 탄력적이 된다. 

 

(2) 부동산 공급의 특징

 

부동산의 부증성, 개별성 등의 특성은 부동산 공급을 비탄력적이고 독점적으로 만드는 성질이 있다. 부동산의 공간성, 위치성 등의 속성으로 인하여 부동산은 공간과 위치가 공급되는 성질이 있다. 부동산을 복합개념으로 인식할 경우 부동산의 공급은 물리적 존재량인 물리적 공급, 경제적으로 가용한 경제적 공급, 신규 보존등기에 의한 법률적 공급의 성질이 있다.