[이론]비교 방식

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1. 거래 사례 비교법

 

(1) 의의

 

거래 사례 비교법이란 대상물건과 가치 형성 요인이 같거나 비슷한 물건의 거래 사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정 보정, 시점 수정, 가치 형성 요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 비준 가액이란 거래 사례 비교법에 따라 산정된 가액을 말한다.

(2) 거래 사례의 수집 및 선택

 

거래 사례 비교법으로 감정 평가할 때에는 거래 사례를 수집하여 적정성 여부를 검토한 후 다음의 요건을 모두 갖춘 하나 또는 둘 이상의 절절한 사례를 선택하여야 한다.

 

① 사정 보정의 가능성 : 선택된 거래 사례에 거래 당사자의 특수한 사정이나 개별적인 동기가 개재되어 있거나 시장 상황에 정통하지 못하여 사례 가격이 적정하지 아니할 경우 그러한 사정이 없었을 경우의 가격 수준으로 사례 가격을 정상화하는 작업을 사정 보정이라 한다. 거래 사례는 거래 사정이 정상이라고 인정되는 것 또는 정상인 것으로 보정될 수 있는 것이어야 한다. 즉 사정 보정의 가능성이 있는 사례이어야 한다. 거래 당사자의 특수한 사정이나 개별적인 동기가 개재되어 있어도 개입의 정도를 알 수 있으면 사정 보정이 가능하므로 사례로 선택할 수 있다.

 

② 시간적 유사성(시점 수정의 가능성) : 시간적 유사성(시점 수정의 가능성) : 사례 부동산의 거래시점과 대상 부동산의 기준시점이 시간적으로 불일치하여 가격 수준의 변동이 있는 경우 거래시점의 가격을 기준시점의 가격 수준으로 정상화하는 작업을 시점 수정이라 한다. 사례 부동산과 대상 부동산 간에는 시간적 유사성(시점 수정의 가능성)이 있어야 한다. 시점 수정의 가능성이란 시간적 유사성을 뜻하는데 대상 부동산의 기준시점과 유사한 시점의 거래 사례일수록 효과적이다. 거래시점이 확정되지 않은 경우는 거래시점을 알 수 없으므로 시점 수정이 불가능하다. 따라서 사례자료로 선택할 수 없다.

 

③ 위치의 유사성(지역요인의 비교가능성) : 위치에 있어서 대상 부동산과 동일성 또는 유사성이 있는 지역 내에 소재하는 거래 사례를 선택하여야 한다. 인근 지역이나 유사지역 내의 사례, 즉 동일수급권 내의 거래 사례로서 지역요인의 비교가 가능한 사례자료를 수집하여야 한다. 거래 사례를 인근 지역에서 구한 경우에는 지역요인 비교는 필요하지 않다. 거래 사례를 동일수급권 내에 있는 유사지역에서 구한 경우에는 지역요인을 비교해야 한다.

 

④ 물적 유사성(개별요인의 비교가능성) : 거래 사례는 대상 부동산과 상호 대체, 경쟁관계가 성립되고 가격은 상호 관련이 유지되어야 한다. 대상 부동산과 개별요인의 비교가 가능하여야 한다. 사례 부동산이 대상 부동산과 물적으로 다소 다르더라도 개별요인의 비교가 가능하다면 사례자료로 선택할 수 있다.

 

(3) 대표성이 없는 매매 사례

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대표성이 없는 매매 사례란 정상 가격으로 거래되었다 보기 어려운 경우로 매매 사례의 상대적 비교 가능성이 적은 매매 사례를 말한다. 대표성이 없는 매매 사례의 유형에는 정부에 의한 매매 사례, 관련자 간의 매매 사례, 당사자 간 편의에 의한 매매 사례 등이 있다.

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① 정부에 의한 매매 사례 : 법원의 경매처분, 수용으로 인한 매매, 국, 공유지의 공매처분, 체비지 매각, 거래 당사자가 모두 정부기관인 매매 등이 있다.

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② 관련자 간의 매매 사례 : 가족 상호 간의 매매, 부자지간의 매매, 계열기업 간의 매매 등이 있다.

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③ 당사자 간 편의에 의한 매매 사례 : 자선단체에 대한 매매, 긴급한 매매 등이 있다.

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(4) 거래 사례 비교법의 장단점

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장점 : 거래 사례가 있는 경우 부동산 전반에 적용 가능하다. 시장성의 원리에 의한 것이므로 실증적이며 설득력이 풍부하다. 현실적이고 설득력이 있으며 객관적이다. 감정평가 3 방식 중 중추적인 역할을 한다.

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단점 : 거래 사례가 없는 경우에는 적용이 불가능하다. 비과학적이고 평가사의 지식이나 경험, 판단 등에 의존도가 높다. 과도한 호황, 불황기에는 유용하지 못하다. 부동산 시장이 불완전하거나 투기적 요인이 있는 경우에는 거래 사례의 신뢰성이 문제가 된다.

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적용 대상 : 아파트, 상가, 자동차, 과수원 등 시장 가격이 형성된 물건

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2. 임대료 사례 비교법

 

(1) 의의

 

임대료 사례 비교법이란 대상물건과 가치 형성 요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정 보정, 시점 수정, 가치 형성 요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법이다. 비준 임료란 임대 사례 비교법에 따라 산정된 임대료를 말한다.

(2) 임대료 사례의 수집 및 선택

 

임대 사례 비교법으로 감정 평가할 때에는 임대사례를 수집하여 적정성 여부를 검토한 후 다음의 요건을 모두 갖춘 하나 또는 둘 이상의 적절한 임대사례를 선택하여야 한다.

 

① 임대차 등의 계약내용이 같거나 비슷한 사례

② 임대차 사정이 정상이라고 인정되는 사례나 정상적인 것으로 보정이 가능한 사례

③ 기준시점으로 시점 수정이 가능한 사례

④ 대상물건과 위치적 유사성이나 물적 유사성이 있어 지역요인, 개별요인 등 가치 형성 요인의 비교가 가능한 사례

 

(3) 임료의 평가

 

감정평가업자는 임대료를 감정 평가할 때에 임대 사례 비교법을 적용하여야 한다.

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3. 공시지가 기준법

 

(1) 의의

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공시지가 기준법이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제1항 본문에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(대상 토지)와 가치 형성 요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용 가치를 지닌다고 인정되는 표준지(비교표준지)의 공시지가를 기준으로 대상 토지의 현황에 맞게 시점 수정, 지역 요인 및 개별 요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상 토지의 가액을 산정하는 감정평가 방법을 말한다.

(2) 평가 절차

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감정평가업자는 공시지가 기준법에 따라 토지를 감정 평가할 때에 다음과 같은 순서에 따라야 한다.

 

① 비교표 준지 선정 : 인근 지역에 있는 표준지 중에서 대상 토지와 용도지역, 이용 상황, 주변 환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정하여야 한다. 다만, 인근 지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근 지역과 유사한 지역 특성을 갖는 동일 수급권 안의 유사 지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다.

 

② 시점 수정 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 국토교통부 장관이 조사, 발표하는 비교표준지가 있는 시, 군, 구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용하여야 한다. 다만, 다음의 경우에는 그러하지 아니하다.

 

㉠ 같은 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니하다고 판단되는 경우에는 공법상 제한이 같거나 비슷한 용도지역의 지가변동률, 이용 상황별 지가변동률 또는 해당 시, 군, 구의 평균 지가변동률을 적용하여야 한다.
㉡ 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니한 경우에는 한국은행 법에 따라 한국은행이 조사, 발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 생산자 물가 상승률을 적용하여야 한다.

 

③ 지역 요인 비교

 

④ 개별 요인 비교

 

⑤ 그 밖의 요인 보정 : 대상 토지의 인근 지역 또는 동일수급권 내 유사 지역의 가치 형성 요인이 유사한 정상적인 거래 사례 또는 평가 사례 등을 고려하여야 한다.