[이론]지역분석 및 개별분석

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1. 지역분석

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지역분석이란 대상 부동산이 어떤 지역에 속하며, 지역특성이 무엇이며 전반적으로 지역특성이 지역 내 부동산 가치 형성에 어떠한 영향을 미치는가를 분석하는 것이다. 지역분석은 표준적 사용의 현상과 장래의 동향을 명확히 파악하여 그 지역 부동산의 가격 수준을 판정하는 것이다. 따라서 지역분석의 결과로 그 지역의 표준적 이용을 파악할 수 있다.

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2. 개별분석

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개별분석은 대상 부동산의 개별 요인을 분석하여 최유효 이용을 판정하는 것이다. 개별 요인은 당해 토지의 가치 형성에 영향을 미치는 개별적인 상태나 조건 등의 제반 요인을 말한다. 개별분석에서는 지역분석에서 파악된 자료를 근거로 대상 부동산의 최유효 이용을 판정하고 구체적인 가격을 산정한다. 지역분석을 토대로 한 개별분석을 통하여 대상 부동산이 최대의 가치를 창출할 수 있는 용도를 찾아내는 작업을 최유효이용 분석이라 한다.

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3. 지역분석과 개별분석 비교

 

구분	지역분석	개별분석
분석 대상	대상 지역에 대한 지역 요인 분석 전체적, 광역적 분석으로 거시적	대상 부동산에 대한 개별 요인 분석 국지적, 부분적, 구체적 분석으로 미시적
분석 목적	표준적 이용을 전제로 한 가격수준	최유효이용을 전제로 한 구체적 가격
분석 절차	선 지역분석	후 개별분석
성립 근거	부동성, 인접성	개별성, 용도의 다양성
가격 원칙	적합의 원칙, 외부성의 원칙	균형의 원칙
균형관계	외부적 균형	내부적 균형
감가 요인	경제적 감가	기능적 감가

 

지역분석은 그 지역에 속하는 부동산의 가격 수준을 판정하는 것을 말하고 개별분석은 개개 부동산의 가격을 판정하는 것을 말한다. 일반적으로 지역분석을 먼저 하고 지역분석의 결과에 기초하여 개별분석을 한다. 부동산의 감정평가액을 구할 때에는 먼저 지역분석을 통하여 인근 지역의 가격 수준을 파악하고 그 가격 수준 중에 있는 개개 부동산의 가격을 판단하여야 한다. 지역분석은 적합의 원칙과 관련이 있고 개별분석은 균형의 원칙과 관련이 있다. 지역분석은 당해 지역을 전체적이고 거시적인 차원에서 분석한다. 따라서 지역분석은 전체적, 광역적인 개념인데 비하여 개별분석은 부분적, 국지적인 개념이다.

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4. 지역분석의 대상 지역

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(1) 인근 지역

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인근 지역이란 감정평가의 대상이 된 부동산(대상 부동산)이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치 형성 요인 중 지역 요인을 공유하는 지역을 말한다. 인근 지역은 대상 부동산이 속해 있고 그 지역적 특성이 대상 부동산의 가치 형성에 직접적으로 영향을 미치는 지역이다. 특정한 토지용도(주거, 상업, 공업 등)를 중심으로 형성된 지역으로 용도적, 기능적 동질성이 있으며, 상호 대체, 경쟁관계에 있는 부동산이 존재하는 지역이다. 인근 지역은 그 지역의 특성을 형성하는 지역 요인의 추이, 동향에 따라 변화한다. 인근 지역의 사회적, 경제적, 행정적 위치는 고정적인 것이 아니라 유동적이므로 인근 지역의 범위도 고정적, 경직적인 것이 아니라 유동적, 가변적이다. 인근 지역을 분석하기 위해서는 우선 인근 지역의 범위를 확정해야 한다. 인근 지역의 범위가 지나치게 확대되면 가격 수준의 판정이 어려워질 수 있다. 인근 지역의 생애 주기를 성장기, 성숙기, 쇠퇴기, 천이기, 악화기 등으로 구분할 때 가격 수준은 성숙기에 최고에 이른다.

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(2) 유사 지역

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유사 지역이란 대상 부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근 지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다. 지역분석에 사용되는 유사 지역은 그 지역적 특성이 용도적, 기능적 면에서 인근 지역과 유사하여 인근 지역과 가격 면에서 대체관계가 성립될 수 있는 지역을 말한다. 인근 지역과 동일 수급권 내 유사 지역은 지리적으로 인접할 필요는 없으나 그 지역 내 부동산 상호 간에 대체, 경쟁관계가 성립하여 가치 형성에 영향을 미치는 지역이다.

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(3) 동일 수급권

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동일 수급권이란 대상 부동산과 대체, 경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근 지역과 유사 지역을 포함한다. 따라서 동일 수급권은 인근 지역을 포함하고 인근 지역과 상호 관계에 있는 유사 지역이 존재하는 공간적 범위로 사례 수집의 최원방권이다. 용도지역별 동일 수급권의 범위는 다음과 같다.

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① 주거지역 : 도심으로 통근이 가능한 지역의 범위와 일치하는 경향이 있다. 지역적 선호도에 따라 범위가 좁아지는 경향이 있다. 소문난 고급 주택가는 다른 지역과의 대체성이 적으므로 동일 수급권의 범위가 비교적 좁다.

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② 상업지역 : 배후지를 배경으로 형성되는 경향이 있다. 고도 상업지역의 동일 수급권은 광역적으로 형성되는 경향이 있다. 서울, 인천, 부산, 광주를 포함하는 전국적 지역에 미치는 경우도 있다. 소규모 점포가 주로 있는 보통 상업지역의 동일 수급권은 고도 상업지역에 비하여 일반적으로 좁은 것이 보통이다.

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③ 공업지역 : 제품 생산과 판매에 관한 비용이 경제성 또는 생산 활동의 능률성 등에 관한 대체성을 가지는 토지가 존재하는 지역의 범위와 일치하는 경향이 있다. 대규모 공업지의 동일 수급권은 전국적인 규모까지 확대되는 경향이 있다. 중소 공업지에서는 일반적으로 제품의 생산 및 판매비용의 경쟁성이 대체성을 갖는 지역 범위와 일치하는 경향이 있다.

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④ 후보지 : 전환될 것으로 보이는, 즉 전환 후 토지 종별의 동일 수급권과 일치하는 경향이 있다. 전환의 성숙도가 낮은 경우에는 전환 전의 동일 수급권과 일치하는 경향이 있다. 후보지의 동일 수급권은 전환의 성숙도에 따라 판단하여야 한다.

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⑤ 이행지 : 이행될 것으로 보이는, 즉 이행 후 토지 종별의 동일 수급권과 일치하는 경향이 있다. 이행의 성숙도가 낮은 경우에는 이행 전의 동일 수급권과 일치하는 경향이 있다. 이행지의 동일 수급권은 이행의 성숙도에 따라 판단하여야 한다.