[이론]부동산가치의 발생요인과 형성요인

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1. 부동산 가치의 발생 요인

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부동산의 가치는 일반 재화와 마찬가지로 효용(유용성), 유효수요, 상대적 희소성 등의 세 가지 요인이 상호 결합되어 발생한다. 이들을 부동산 가치의 발생 요인이라 한다. 효용(유용성), 유효수요, 상대적 희소성의 세 가지 요인 이외에도 이전성(양도 가능성)을 추가로 제시하기도 한다.

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(1) 효용(유용성)

 

효용(유용성)은 인간의 필요나 욕구를 만족시켜 줄 수 있는 재화의 능력을 말한다. 부동산을 사용하고 수익함으로써 얻는 효용에는 주거용 부동산의 경우 쾌적성과 생활의 편리성, 상업용 부동산의 경우 수익성, 공업용 부동산의 경우 생산성 등을 들 수 있다. 대상 부동산의 물리적 특성뿐 아니라 토지이용 규제 등과 같은 공법상의 제한 및 소유권의 법적 특성도 대상 부동산의 효용에 영향을 미친다.

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(2) 유효수요

 

유효수요란 특정 재화를 구매하고자 하는 욕망(구매의사, 구매 욕구)과 구매력(지불 능력)이 겸비된 것으로 실질적 수요, 실질적 구매력이라고도 한다.

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(3) 상대적 희소성

 

상대적 희소성이란 수요에 비해 공급이 부족하다는 것으로 인간의 욕망에 비해 욕망의 충족 수단이 질적, 양적으로 한정되어 있어서 부족한 상태를 말한다. 토지의 경우 부증성이라는 특성으로 인하여 물리적 공급은 한정된다. 이처럼 한정된 토지의 수요가 증가하면 토지는 상대적으로 희소해진다.

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2. 부동산 가치의 형성 요인

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부동산의 가격은 부동산에 대한 효용(유용성), 유효수요, 상대적 희소성 등의 세 가지 요인이 상호 결합되어 발생하는 부동산의 경제적 가치를 화폐액으로 표시한 것이라 할 수 있다. 이러한 부동산 가치의 발생 요인에 영향을 주고 이들을 움직이는 요인을 부동산 가치의 형성 요인이라 한다. 부동산 가치의 형성 요인도 매우 복잡하고 다양하며 서로 연관되어 끊임없이 변하기 때문에 부동산의 가치는 가치 형성 요인들 간의 상호작용 과정 속에서 형성된다. 부동산 가치의 형성 요인은 일반적 요인, 지역 요인, 개별 요인으로 구분된다. 감정평가에 관한 규칙에서는 대상 물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반 요인, 지역 요인 및 개별 요인 등을 가치 형성 요인이라 규정하고 있다. 감정평가에서 가격이라는 표현의 대부분은 가치의 개념으로 생각해야 한다.

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(1) 일반 요인

 

일반적 요인이란 부동산의 용도나 지역에 관계없이 전 국토공간을 대상으로 부동산의 가치 형성에 영향을 미치는 요인을 말하며 전국적 요인이라고도 한다. 이러한 일반적 요인은 사회적 요인, 경제적 요인, 행정적 요인으로 구분된다.

 

① 사회적 요인 : 부동산의 거래 및 사용 수익의 관행, 교육 및 사회복지 수준의 상태, 도시형성 및 공공시설의 정비 상태, 정보화 진전의 상태, 인구의 연령별 구조, 가족 구성 및 가구 분리의 상태, 건축양식 등의 상태

 

② 경제적 요인 : 저축, 소비, 투자 등의 수준 및 국제수지의 상태, 재정 및 금융 등의 상태, 물가, 임금 및 고용 등의 상태, 기술혁신 및 산업구조의 상태, 교통 체계의 상태, 조세부담의 상태, 국제화의 상태

 

③ 행정적 요인 : 토지이용에 관한 계획 및 규제 상태, 토지 및 건축물의 구조나 방화 등에 관한 규제 상태, 부동산에 관한 세제의 상태, 부동산의 가격이나 임료에 관한 통제의 상태

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(2) 지역 요인

 

지역 요인이란 대상 지역의 부동산 가치 형성에 영향을 미치는 요인을 말한다. 이러한 지역 요인을 파악하기 위하여 지역분석을 필요로 한다. 용도지역별 지역 요인은 다음과 같다.

 

① 주거지역의 지역 요인 : 지역의 기상상태(일조, 온도, 습도, 풍향, 조망, 경관 등), 사회적 환경의 양부(주거자의 직업, 계층 등), 도심과의 접근성(거리) 및 교통수단, 상점가, 학교, 병원, 공원 등 공공시설, 공익시설, 편익시설 등의 배치 상태, 상하수도, 가스, 전기 등의 공급 및 처리 시설의 상태, 위험, 혐오시설의 유무, 소음, 대기오염 등의 공해 발생 상태, 가로의 폭, 구조 등의 상태

 

② 상업지역의 지역 요인 : 배후지(상권) 및 고객의 양과 질, 인구의 사회적 지위, 고객이 이용하는 교통수단의 상태, 구매력을 가진 인구와 면적, 소득 수준과 매물 습관, 고객의 교육 수준과 질, 영업의 종류, 경쟁 상태, 번영, 성쇠의 정도, 경영자의 창의와 자력(노력), 토지이용에 관한 공법상의 규제 정도

 

③ 공업지역의 지역 요인 : 제품의 판매시장과 원재료 구입 시장과의 위치, 거리 관계, 연관 산업의 위치 관계, 간선도로, 항만, 철도 등 사회 간접시설의 확충 관계, 동력자원 및 용, 배수에 관한 비용, 노동력 확보의 난이성 여부, 수질오염이나 대기오염 등 공해 발생의 위험성

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(3) 개별 요인

 

개별 요인이란 대상 부동산 자체적으로 가치 형성에 영향을 미치는 요인을 말한다. 이러한 개별 요인을 파악하기 위하여 개별분석을 필요로 한다. 토지와 건물의 개별 요인은 다음과 같다.

 

① 토지의 개별 요인 : 위치, 지적, 지세, 지질, 지반 등, 접면(접도) 너비, 깊이, 형상 등, 일조, 통풍, 건습 등, 고저, 각지, 접면가로와의 관계 등, 접면 가로의 계통, 구조 등, 공공시설, 상업시설에의 접근 정도, 공, 사법상의 규제 및 제약 등

 

② 건물의 개별 요인 : 면적, 높이, 구조, 재질 등, 설계, 설비 등의 양부, 시공의 양과 질, 건물과 그 환경과의 적합 상태, 공, 사법상의 규제 및 제약 등​