[이론]원가 방식

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1. 원가법

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(1) 의의

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원가법이란 대상 물건의 재조달원가에 감가 수정을 하여 대상 물건의 가액을 산정하는 감정평가 방법을 말한다. 대상 부동산의 가치는 감가 수정된 가치와 동일하다는 사고에서 비롯되었다. 적신 가액이란 원가법에 따라 산정된 가액을 말한다.

(2) 재조달원가

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① 의의 : 재조달원가란 대상 물건을 기준시점에 재생산하거나 재취득하는 데 필요한 적정원가의 총액을 말한다. 따라서 재조달원가는 기준시점에서의 표준적인 신축 원가로 적신 가액의 상한 가격이다. 재조달원가는 대상 물건을 일반적인 방법으로 생산하거나 취득하는데 드는 비용으로 하되 제세공과금 등과 같은 일반적인 부대비용을 포함한다.

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② 종류 : 복조 원가(복제 원가, 재생산 원가)란 대상 부동산과 물리적으로 동일한 부동산을 조달하는데 소요되는 원가를 말한다. 복조 원가는 물리적 측면의 원가이다. 대체원가(대치 원가)란 재료의 변화, 공법의 발달로 복조 원가를 산정하기 어려운 경우에 대상 부동산과 동등한 효용을 가지는 부동산의 조달에 소요되는 원가를 말한다. 대체원가는 효용적 측면의 원가로 기능적 감가를 하지 않는다.

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③ 산정기준 : 도급 건설을 기준으로 한다. 자가 건설의 경우에도 재조달원가는 도급 건설한 경우에 준하여 처리한다.

일반 건축물의 경우 표준적인 건설비에 통상의 부대비용을 합하여 산정한다. 표준적인 건설비에는 직접공사비와 간접공사비, 수급인의 이윤이 포함된다. 통상의 부대비용이란 도급인이 따로 부담하는 비용(건설 기간 중 소요자금 이자, 감독비, 등기비 등)을 말한다. 토지는 재생산이 불가능하므로 재조달원가를 산정할 수 없다. 따라서 원가법 적용이 곤란하다. 조성지, 매립지의 경우에는 소지 가격에 표준적인 건설비와 통상의 부대비용을 합하여 산정한다.

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④ 산정 방법 : 직접법이란 대상 부동산으로부터 재조달원가를 직접 구하는 방법으로 총 가격 적산법(총량조사법), 부분별 단가적 용법(구성단위법), 단위 비교법, 변동률 적용법(비용 지수법) 등이 있다.

 

㉠ 총 가격 적산법(총량조사법) : 부동산의 설계도면이나 시방서 등에 의하여 소요되는 자재비와 인건비 등을 항목별로 나누고 각각의 소요량과 단위당 비용을 곱하여 얻은 가격에 부대비용을 가산함으로 대상 부동산의 재조달원가를 구하는 방법이다. 다른 어떤 방법보다 세밀하고 정확하나 시간과 비용이 많이 소요된다는 단점이 있다.

㉡ 부분별 단가적용법(구성단위법) : 건물을 기초, 바닥, 외벽, 내벽, 지붕, 배관, 난방 등과 같은 몇 개의 주요 부분으로 나누고 측정 단위에 단위당 비용을 곱하여 얻은 가격에 부대비용을 가산함으로 대상 부동산의 재조달 원가를 구하는 방법이다.

㉢ 단위 비교법 : 단가를 정해 놓고 ㎡나 ㎥와 같은 총량적 단위를 기준으로 대상 부동산의 재조달원가를 구하는 방법이다. 시간과 비용이 적게 소요될 뿐만 아니라 이해하기 쉽고 사용하기 간편한 방법으로 가장 널리 사용되고 있다.

㉣ 변동률 적용법(비용 지수법) : 건축비를 알 수 있는 경우 건축비에 건축비 변동률 등을 반영하여, 즉 시점 수정하여 대상 부동산의 재조달원가를 구하는 방법이다. 최초의 건축비를 알 수 있는 경우 등에 유용하게 활용되는 방법이다.

 

간접법이란 인근 지역 또는 동일 수급권 내의 유사 지역에 소재하는 동일성 또는 유사성 있는 부동산의 재조달원가를 통하여 대상 부동산의 재조달원가를 간접적으로 구하는 방법이다. 간접법에서도 총 가격 적산법, 부분별 단가 적용법, 단위 비교법, 변동률적용법 등을 활용할 수 있다. 학자에 따라 총 가격 적산법(총량조사법)과 부분별 단가적용법(구성단위법)을 직접법으로, 단위 비교법과 변동률 적용법(비용 지수법)을 간접법으로 구분하기도 한다. 재조달원가 산정의 정확성 정도는 총 가격 적산법(총량조사법), 부분별 단가적 용법(구성단위법), 단위 비교법, 변동률적용법(비용지수법) 순이다. 재조달원가 산정의 정확도를 높이는 등 필요에 따라 직접법과 간접법을 병용할 수 있다.

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(3) 감가 수정

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① 의의 : 감가 수정이란 대상 물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상 물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다. 감가 수정은 대상 부동산의 시장가치를 구하기 위한 것으로 기업회계에서 준수하는 법률 규정과는 상관없이 시간이 경과함에 따라 건물이 실질적으로 하락한 가치를 추계하여 감가 수정한다.

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② 감가 요인 : 감가 수정에서 감가의 요인은 일반적으로 물리적, 기능적 및 경제적 감가 요인 등으로 구분할 수 있다. 동일한 내용연수의 부동산이라도 건축 방법, 관리 및 유지 상태 등에 따라 감가의 정도가 달라진다.

물리적 감가 요인	내부적 요인 변동의 원칙	대상 물건의 물리적 상태 변화에 따른 감가 요인 ① 시간의 경과로 인한 소모, 노후화 ② 사용으로 인한 파손, 마멸, 훼손 ③ 재해(태풍, 지진) 등의 우발적 사고로 인한 우발적 손상
기능적 감가 요인	내부적 요인 균형의 원칙	대상 물건의 기능적 효용 변화에 따른 감가 요인 ① 건물과 부지의 부적합(대상 부동산과 토지의 부적합) ② 설계 및 설비의 불량, 설비의 부족, 과잉 ③ 건축기술의 발달로 빌딩 형식의 구식화로 인한 능률의 저하 ④ 동 유형 부동산의 기술혁신으로 대상 부동산의 기능이 상대적으로 저하된 경우 ⑤ 디자인의 변화(외관과 내부의 디자인 변화로 인한 기능 약화)
경제적 감가 요인	외부적 요인 적합의 원칙	인근 지역의 경제적 상태, 주위 환경, 시장 상황 등 대상 물건의 가치에 영향을 미치는 경제적 요소들의 변화에 따른 감가 요인(대상 부동산 자체와는 관계없는 외부적 요인에 의한 가치 손실) ① 인근 지역의 쇠퇴 ② 대상 부동산의 시장성 저하(시장성 감퇴) ③ 인근 환경과의 부적합(건물과 주위 환경과의 부적합)

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③ 내용연수 : 건물이 유용성을 지속할 수 있는 내구연한(수명)을 말한다. 내용연수에는 물리적, 기능적, 경제적, 법정 내용연수 등이 있다. 물리적 내용연수란 건물을 정상적으로 관리할 경우 물리적으로 존속 가능한 기간을 말한다. 기능적 내용연수란 건물이 제 기능을 다할 때까지의 기간을 말한다. 경제적 내용연수란 경제적 유용성이 지속되는 기간을 말한다. 법정 내용연수란 세법의 규정에 의한 내용연수를 말한다. 경제적 내용연수는 물리적 내용연수보다 그 기간이 길 수 없다. 감정평가에서는 물리적 내용연수보다 경제적 내용연수가 더욱 중시된다. 건물의 내용연수는 관리자의 태도, 시공 상태, 입지조건 및 관리 방법 등에 따라 달라진다.

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④ 감가 수정 방법 : 경제적 내용연수를 기준으로 한 정액법, 정률법 또는 상환기금법 중에서 대상 건물에 가장 적합한 방법을 적용하여야 한다. 이에 따른 감가 수정이 적절하지 아니한 경우에는 물리적, 기능적, 경제적 감가 요인을 고려하여 관찰 감가 등으로 조정하거나 다른 방법에 따라 감가 수정할 수 있다.

관찰감가법	대상 부동산에 대한 감가 요인을 감정평가사가 직접 관찰하여 감가액을 구하는 방법이다. 대상 부동산의 개별적인 상태가 세밀하게 관찰된다는 장점이 있다. 감정평가사가 직접 관찰하여 감가액을 판정하므로 지나치게 주관적이며, 외부에서 관찰하기 어려운 기술적 하자를 놓치기 쉽다는 단점이 있다.
분해법 (내구성분해방식)	대상 부동산에 대한 감가 요인을 물리적, 기능적, 경제적 감가 요인으로 세분한 후 이에 대한 감가액을 각각 별도로 측정하고 이것을 전부 합산하여 감가액을 산출하는 방법을 말한다. 물리적 감가요인과 기능적 감가 요인은 치유 가능한 감가 요인과 치유 불가능한 감가 요인으로 구분된다. 치유 가능 여부는 물리적, 기술적 뿐만 아니라 경제적으로도 타당성이 있어야 치유 가능한 것임에 유의하여야 한다. 경제적 감가 요인은 모두 치유 불가능한 감가 요인에 해당된다. 대상 부동산 자체와 관계없이 외부적 요인에 의한 것이므로 대상 부동산을 치유한다고 하여도 해소되는 것이 아니기 때문이다.

같은 부동산 평가에서의 감가 수정이라고 할지라도 그것의 구체적 내용은 감가 수정 방법에 따라 서로 달라진다.

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⑤ 내용연수에 의한 감가수정 방법 : 정액법(평균 상각법, 균등 상각법, 직선법)은 매년의 감가액이 전 내용연수 동안 일정하다.

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감가 누계액은 경과연수에 정비례하여 증가하므로 직선법이라고도 한다. 감가 수정 방법 중 정액법은 계산이 가장 간편하나 실제의 감가와 일치되지 않는 단점이 있기 때문에 관찰 감가법과 병용하여 쓰인다. 건물과 구축물 등의 평가에 적용한다. 정률법(체감 상각법)은 매년의 감가율이 전 내용연수 동안 일정하다. 매년의 감가액은 첫해가 가장 크고 해가 갈수록 점차 체감한다. 능률성이 높은 초기에는 상각액이 많으므로 안전한 자본 회수가 가능하다. 수익용, 임대용 부동산, 기계설비 등이 많이 포함된 빌딩, 기계, 기구 등의 평가에 적용된다. 상환기금법은 건물 등의 내용연수가 만료하는 때의 감가 누계 상당액과 그에 대한 복리계산의 이자 상당액 분을 포함하여 당해 내용연수로 상환하는 방법을 말한다. 매년의 감가액은 일정하므로 매년 일정액만큼 감가 하는 방법은 정액법과 동일하다. 축적이자 만큼 매년 감가액이 정액법의 감가액보다 적다.

⑥ 감가 수정과 감가상각의 비교

감가수정	감가상각
감정평가상 용어	회계학상 용어
기준시점 현재 대상 부동산의 시장가치를 구하는 것이 목적 (기준시점에 있어서의 대상 물건의 가액을 적정화)	비용 배분, 자본의 유지와 회수, 정확한 원가계산 등이 목적 (회계기간 동안 비용을 어떻게 할당하느냐 하는 문제에 초점)
재조달원가(재생산 비용), 경제적 내용연수를 기초	취득가격(구입, 장부가격), 법정내용연수를 기초
장래 보존 연수 중시	경과연수 중시
관찰감가법 인정	관찰감가법 인정 X

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(4) 장단점

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① 장점 : 건물, 구축물, 기계장치 등 재생산이 가능한 상각자산에 유용한다. 비교적 논리적이며 가격 편차가 작다. 학교나 공공건물 등 거래 사례 수집이 어려운 공공, 공익용 부동산 평가에도 적용 가능하다.

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② 단점 : 토지와 같이 재생산이 불가능한 자산에는 적용이 곤란하다. 재조달원가나 감가 수정액을 파악하는 데 있어서 기술적인 애로사항이 있다.

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③ 적용 대상 : 건물이나 구축물 등 재생산이 가능한 상각자산, 조성지, 매립지, 기계, 기구, 선박, 항공기, 건설기계 등

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2. 적산법

 

적산법이란 대상물건의 기초 가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다. 적산 임료란 적산법에 따라 산정한 임대료를 말한다.

(1) 기초 가액

 

기초 가액이란 적산법으로 감정 평가하는 데 기초가 되는 대상물건의 가치를 말한다. 기초 가액은 비교방식이나 원가방식으로 감정 평가한다.

 

(2) 기대이율

 

기대이율이란 기초 가액에 대하여 기대되는 임대수익의 비율을 말한다. 기대이율은 시장 추출법, 요소 구성법, 투자 결합법, CAMP을 활용한 방법, 그 밖의 대체 경쟁 자산의 수익률 등을 고려한 방법 등으로 산정한다. 기초 가액을 시장가치로 감정 평가한 경우에는 해당 지역 및 대상물건의 특성을 반영하는 이율로 정하되 한국감정평가사협회에서 발표한 기대이율 적용 기준율 표, 국유재산법 시행령, 공유재산 및 물품관리법 시행령에 따른 국공유재산의 사용료율(대부료율) 등을 참고하여 실현 가능한 율로 정할 수 있다.

 

(3) 필요 제경비

 

필요 제경비란 임차인이 사용, 수익 할 수 있도록 임대인이 대상물건을 적절하게 유지, 관리하는 데에 필요한 비용을 말한다. 필요 제경비에는 감가상각비, 유지관리비, 조세공과금, 손해보험료, 대손준비금, 공실 손실 상당액, 정상운영자금 이자 등이 포함된다.