[이론]지가공시제도

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1. 표준지 공시지가

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(1) 의의

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국토교통부 장관은 토지이용 상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적, 사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 단위 면적당 적정 가격(표준지 공시지가)을 조사, 평가하고 중앙 부동산 가격 공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.

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① 표준지의 선정 : 국토교통부 장관은 부동산 가격 공시에 관한 법률에 따라 표준지를 선정할 때에는 일단의 토지 중에서 해당 일단의 토지를 대표할 수 있는 필지의 토지를 선정하여야 한다. 부동산 가격 공시에 관한 법률에 따른 표준지 선정 및 관리에 필요한 세부기준은 중앙 부동산 가격 공시위원회의 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 정한다.

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② 공시기준일 : 표준지 공시지가의 공시 기준일은 1월 1일로 한다. 다만, 국토교통부 장관은 표준지 공시지가가 조사, 평가인력 등을 고려하여 부득이하다고 인정하는 경우에는 일부 지역을 지정하여 해당 지역에 대한 공시 기준일을 따로 정할 수 있다.

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(2) 조사, 평가

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국토교통부 장관은 표준지 공시지가를 공시하기 위하여 표준지의 가격을 조사, 평가할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 토지 소유자의 의견을 들어야 한다.

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① 조사협조 : 국토교통부 장관은 표준지의 선정 또는 표준지 공시지가의 조사, 평가를 위하여 필요한 경우에는 관계 행정기관에 해당 토지의 인, 허가 내용, 개별법에 따른 등록사항 등 대통령령으로 정하는 관련 자료의 열람 또는 제출을 요구할 수 있다. 이 경우 관계 행정기관은 정당한 사유가 없으면 이에 응하여야 한다.

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② 조사, 평가 기준 : 국토교통부 장관이 표준지 공시지가를 조사, 평가하는 경우에는 인근 유사 토지의 거래 가격, 임대료 및 해당 토지와 유사한 이용 가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용 추정액 등을 종합적으로 참작하여야 한다. 인근 유사 토지의 거래 가격 또는 임대료의 경우에는 해당 거래 또는 임대차가 당사자의 특수한 사정에 의하여 이루어지거나 토지 거래 또는 임대차에 대한 지식의 부족으로 인하여 이루어진 경우에는 그러한 사정이 없었을 때에 이루어졌을 거래 가격 또는 임대료를 기준으로 한다. 해당 토지와 유사한 이용 가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용 추정액의 경우 공시기준일 현재 해당 토지를 조성하기 위한 표준적인 조성비와 일반적인 부대비용으로 한다. 표준지에 건물 또는 그 밖의 정착물이 있거나 지상권 또는 그 밖의 토지의 사용, 수익을 제한하는 권리가 설정되어 있을 때에는 그 정착물 또는 권리가 존재하지 아니하는 것으로 보고 표준지 공시지가를 평가하여야 한다.

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③ 조사, 평가 의뢰 : 국토교통부 장관이 표준지 공시지가를 조사, 평가할 때에는 업무실적, 신인도 등을 고려하여 둘 이상의 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자에게 이를 의뢰하여야 한다. 다만, 지가 변동이 작은 경우 등 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 표준지에 대해서는 하나의 감정평가업자에게 의뢰할 수 있다.

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④ 조사, 평가 절차 : 표준지 공시지가 조사, 평가를 의뢰받은 감정평가업자는 표준지 공시지가 및 그밖에 국토교통부령으로 정하는 사항을 조사, 평가한 후 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조사, 평가 보고서를 작성하여 국토교통부 장관에게 제출하여야 한다. 감정평가업자가 조사, 평가 보고서를 작성하는 경우에는 미리 해당 표준지를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장의 의견을 들어야 한다. 시장, 군수 또는 구청장은 의견 제시 요청을 받은 경우에는 요청받은 날부터 20일 이내에 의견을 제시하여야 한다. 이 경우 시, 군, 구 부동산 가격 공시위원회의 심의를 거쳐야 한다. 표준지 공시지가는 제출된 보고서에 따른 조사, 평가액의 산술평균치를 기준으로 한다.

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(3) 공시

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① 공시사항 : 표준지 공시지가의 공시에는 다음의 사항이 포함되어야 한다.

 

표준지의 지번
표준지의 단위면적(1제곱 미터) 당 가격
표준지의 면적 및 형상
표준지 및 주변 토지의 이용 상황
그 밖에 대통령령으로 정하는 사항		표준지의 지목
		표준지의 용도지역
		표준지의 도로 상황
		그 밖에 표준지공시지가 공시에 필요한 사항

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② 공시방법 : 국토교통부 장관은 표준지 공시지가를 공시할 때에는 다음의 사항을 관보에 공고하고 표준지 공시지가를 국토교통부가 운영하는 부동산 공시 가격 시스템에 게시하여야 한다.

 

표준지의 지번, 표준지의 단위면적(1제곱 미터) 당 가격, 표준지의 면적 및 형상, 표준지 및 주변 토지의 이용 상황 등 표준지공시지가 공시사항의 개요

표준지공시지가의 열람방법

이의신청의 기간, 절차 및 방법

국토교통부 장관은 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지 공시지가와 이의신청의 기간, 절차 및 방법을 표준지 소유자에게 개별 통지할 수 있다.

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③ 열람 : 국토교통부 장관은 표준지 공시지가를 공시한 때에는 그 내용을 특별시장, 광역시장 또는 도지사를 거쳐 시장, 군수 또는 구청장에게 송부하여 일반인이 열람할 수 있게 하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 도서, 도표 등으로 작성하여 관계 행정기관 등에 공급하여야 한다.

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④ 이의신청 : 표준지 공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면(전자 문서 포함)으로 국토교통부 장관에게 이의를 신청할 수 있다. 표준지 공시지가에 대한 이의신청을 하려는 자는 이의 신청서에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 국토교통부 장관에게 제출하여야 한다. 국토교통부 장관은 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 국토교통부 장관은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 해당 표준지 공시지가를 조정하여 다시 공시하여야 한다.

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(4) 적용 및 효력

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① 적용 : 국가 또는 지방자치단체, 공공기관의 운영에 관한 법률에 따른 공공기관, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공단체 등이 다음의 목적을 위하여 지가를 산정할 때에는 그 토지와 이용 가치가 비슷하다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지 가격 비준표를 사용하여 지가를 직접 산정하거나 감정평가업자에게 감정평가를 의뢰하여 산정할 수 있다. 다만, 필요하다고 인정할 때에는 산정된 지가를 지가 산정의 목적에 따라 가감 조정하여 적용할 수 있다.

 

공공용지의 매수 및 토지의 수용, 사용에 대한 보상

국유지, 공유지의 취득 또는 처분

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 또는 그 밖의 법령에 따라 조성된 용지 등의 공급 또는 분양

도시개발법에 따른 도시개발사업, 도시 및 주거환경 정비법에 따른 정비 사업, 농어촌정비법에 따른 농업생산 기반 정비 사업을 위한 환지, 체비지의 매각 또는 환지 신청

토지의 관리, 매입, 매각, 경매 또는 재평가

국토교통부 장관은 개별공시지가의 산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 산정 대상 개별 토지의 가격 형성 요인에 관한 표준적인 비교표(토지 가격 비준표)를 작성하여 시장, 군수 또는 구청장에게 제공하여야 한다.

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② 효력 : 표준지 공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지 거래의 지표가 되며 국가, 지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정 평가하는 경우에 기준이 된다.

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(5) 부동산 가격정보 등의 조사

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국토교통부 장관은 부동산의 적정 가격 조사 등 부동산 정책의 수립 및 집행을 위하여 부동산 시장 동향, 수익률 등의 가격정보 및 관련 통계 등을 조사, 관리하고 이를 관계 행정기관 등에 제공할 수 있다. 국토교통부 장관은 적정 주기별로 다음의 사항을 조사할 수 있다.

 

토지, 주택의 매매, 임대 등 가격 동향 조사

비주거용 부동산의 임대료, 관리비, 권리금 등 임대차 관련 정보와 공실률, 투자수익률 등 임대시장 동향에 대한 조사

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(6) 중앙부동산 가격 공시위원회

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다음의 사항을 심의하기 위하여 국토교통부 장관 소속으로 중앙 부동산 가격 공시위원회를 둔다.

 

부동산 가격 공시 관계 법령의 제, 개정에 관한 사항 중 국토교통부 장관이 부의하는 사항

표준지의 선정 및 관리지침

조사, 평가된 표준지공시지가

표준지공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항

표준 주택의 선정 및 관리지침

조사, 산정된 표준주택 가격

표준주택 가격에 대한 이의신청에 관한 사항

공동주택의 조사 및 산정지침

조사, 산정된 공동주택 가격

공동주택 가격에 대한 이의신청에 관한 사항

비주거용 표준 부동산의 선정 및 관리지침

조사, 선정된 비주거용 표준 부동산가격

비주거용 표준 부동산가격에 대한 이의신청에 관한 사항

비주거용 집합 부동산의 조사 및 산정 지침

조사, 산정된 비주거용 집합 부동산 가격

비주거용 집합 부동산가격에 대한 이의신청에 관한 사항

그 밖에 부동산 정책에 관한 사항 등 국토교통부 장관이 부의하는 사항

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2. 개별공시지가

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(1) 의의

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시장, 군수 또는 구청장은 국세, 지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가 산정에 사용되도록 하기 위하여 시, 군, 구 부동산 가격 공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적(1 제곱미터) 당 가격(개별공시지가)을 결정, 공시하고 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.

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① 공시시한 : 시장, 군수 또는 구청장은 매년 5월 31일까지 개별공시지가를 결정, 공시하여야 한다.

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② 개별공시지가를 공시하지 아니할 수 있는 토지 : 시장, 군수 또는 구청장은 다음의 어느 하나에 해당하는 토지에 대해서는 개별공시지가를 결정, 공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지 공시지가를 개별공시지가로 본다.

 

① 표준지로 선정된 토지

② 조세(국세, 지방세) 부과 대상이 아닌 토지(국공유지의 경우에는 공공용 토지만 해당)

③ 부담금(농지부담금, 개발부담금 등)의 부과 대상이 아닌 토지

 

상기에 해당하더라도 시장, 군수 또는 구청장은 다음의 어느 하나에 해당하는 토지에 대해서는 개별공시지가를 결정, 공시하여야 한다.

 

① 관계 법령에 따라 지가 산정 등에 개별공시지가를 적용하도록 규정되어 있는 토지

② 시장, 군수 또는 구청장이 관계 행정기관의 장과 협의하여 개별공시지가를 결정, 공시하기로 한 토지

 

③ 개별공시지가 공시 기준일을 다르게 할 수 있는 토지 : 시장, 군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할, 합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정, 공시하여야 한다. 개별공시지가 공시 기준일을 다르게 할 수 있는 토지는 다음의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

 

① 공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 분할 또는 합병된 토지

② 공유수면 매립 등으로 공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따른 신규 등록이 된 토지

③ 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따른 지목 변경이 된 토지

④ 국유, 공유에서 매각 등에 따라 사유로 된 토지로서 개별공시지가가 없는 토지

1월 1일 ~ 6월 30일까지 위 해당하는 사유가 발생한 토지 → 그 해 7월 1일을 기준으로 하여 그 해 10월 31일까지 결정, 공시 7월 1일 ~ 12월 31일까지 위 해당 사유가 발생한 토지 → 다음 해 1월 1일을 기준으로 하여 다음 해 5월 31일까지 결정, 공시

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(2) 조사, 산정

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시장, 군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정, 공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용 가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지 가격 비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지 공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.

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① 조사, 산정 기준 : 국토교통부 장관은 개별공시지가 조사, 산정의 기준을 정하여 시장, 군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며 시장, 군수 또는 구청장은 그 기준에 따라 개별공시지가를 조사, 산정하여야 한다.

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② 검증 : 시장, 군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정, 공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지 소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장, 군수 또는 구청장은 감정평가업자의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동 상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가업자의 검증을 생략할 수 있다.

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(3) 결정, 공시

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① 공시방법 : 시장, 군수 또는 구청장은 개별공시지가를 공시할 때에는 다음의 사항을 해당 시, 군 또는 구의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 게시하여야 한다.

 

조사 기준일, 공시 필지의 수 및 개별공시지가의 열람방법 등 개별공시지가의 결정에 관한 사항

이의신청의 기간, 절차 및 방법

 

② 이의신청 : 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정, 고시일부터 30일 이내에 서면으로 시장, 군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하려는 자는 이의 신청서에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 해당 시장, 군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 시장, 군수 또는 구청장은 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 시장, 군수 또는 구청장은 제출된 이의신청을 심사하기 위하여 필요할 때에는 감정평가업자에게 검증을 의뢰할 수 있다. 시장, 군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 해달 개별공시지가를 조정하여 다시 결정, 공시하여야 한다.

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③ 지도, 감독 : 국토교통부 장관은 지가공시 행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준지 공시지가와 개별공시지가와의 균형 유지 등 적정한 지가 형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정, 공시 등에 관하여 시장, 군수 또는 구청장을 지도, 감독할 수 있다.

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(4) 정정

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시장, 군수 또는 구청장은 개별공시지가에 틀린 계산, 오기, 표준지 선정의 착오, 그 밖에 대통령령으로 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체 없이 이를 정정하여야 한다. 대통령령으로 정하는 명백한 오류란 다음의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

 

① 부동산 가격 공시에 관한 법률에 따른 공시절차를 완전하게 이행하지 아니한 경우

② 용도지역, 용도지구 등 토지 가격에 영향을 미치는 주요 요인의 조사를 잘못한 경우

③ 토지가격비준표의 적용에 오류가 있는 경우

 

시장, 군수 또는 구청장은 개별공시지가의 오류를 정정하려는 경우에는 시, 군, 구 부동산 가격 공시위원회의 심의를 거쳐 정정사항을 결정, 공시하여야 한다. 다만, 틀린 계산 또는 오기의 경우에는 시, 군, 구 부동산 가격 위원회의 심의를 거치지 아니할 수 있다.

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(5) 시, 군, 구 부동산 가격 공시위원회

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다음의 사항을 심의하기 위하여 시장, 군수 또는 구청장 소속으로 시, 군, 구 부동산 가격 공시위원회를 둔다

① 개별공시지가의 결정에 관한 사항

② 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항

③ 개별주택 가격의 결정에 관한 사항

④ 개별주택 가격에 대한 이의신청에 관한 사항

⑤ 비주거용 개별 부동산가격의 결정에 관한 사항

⑥ 비주거용 개별 부동산가격에 대한 이의신청에 관한 사항

⑦ 그 밖에 시장, 군수 또는 구청장이 부의하는 사항