[이론]주택 연금

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1. 의의

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주택연금이란 만 55세 이상의 고령자가 자신이 소유한 주택을 담보로 제공하고 한국 주택금융공사가 발급한 보증서를 통해 금융기관으로부터 평생 동안 또는 일정 기간 동안 노후생활자금을 매월 연금처럼 지급받는 대출금을 말한다. 주택연금제도라 주택은 보유하고 있으나 소득이 부족한 고령자들에게 안정적인 수입을 얻을 수 있도록 주택을 담보로 하여 평생 동안 또는 일정 기간 동안 노후생활비를 연금방식으로 지급하는 제도이다. 주택연금제도란 대출자가 차입자의 주택을 담보로 매 기간마다 정기적으로 일정액을 지불하는 제도이다. 주택연금제도란 주택을 담보로 제공하고 연금형태로 매월 생활비를 수령하다가 계약기간 종료 시 지금까지 수령해왔던 원금과 이자를 주택의 처분으로 정산하는 방식이다.

 

 

2. 장점

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평생 거주, 평생 또는 일정 기간 연금 지급 : 가입자와 배우자 모두에게 평생 동안 거주와 평생 또는 일정 기간 동안 연금 지급을 보장한다.

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국가가 보증 : 국가가 연금 지급을 보증하므로 연금 지급이 중단될 위험이 없다.

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합리적인 상속 : 주택연금 종료 사유 발생 시 주택을 처분해서 청산하면 되고 연금수령액 등이 집값을 초과하여도 상속인에게 초과하여도 상속인에게 청구하지 않는다. 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌려준다.

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세제혜택 : 저당권 설정 시 등록세 감면, 농어촌특별세 면제, 국민주택채권 매입의무 면제 등으로 초기 비용이 저렴하다. 대출이자비용은 연금소득공제대상에 해당된다. 2019년부터 2021년까지 지방세 특례 제한법 시행령으로 정하는 1가구 1 주택에 한해 재산세가 감면된다.

 

 

3. 가입 절차

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보증상담 및 신청, 대출 신청 → 보증심사 → 보증약정 및 담보 설정 → 보증서 발급 → 대출실행

 

 

4. 가입요건

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가입 가능 연령 : 근저당권 설정일 기준으로 주택 소유자 또는 배우자가 만 55세 이상

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주택 보유 수 : 9억 원 이하 1 주택 소유자, 보유 주택 합산 가격이 9억 원 이하인 다주택자, 9억 원 초과 2 주택자는 3년 이내 비거주 1 주택 처분 조건으로 가입 가능, 우대 방식의 경우 1.5억 미만의 1 주택자만 가입 가능하다.

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대상 주택 : 시가 기준 9억 원 이하 주택으로 주택법에 따른 주택(단독주택과 공동주택)의 경우, 노인복지법에 따른 노인복지주택 중 분양된 노인복지주택으로 해당 지방자치단체에 신고된 노인복지주택의 경우, 상가주택, 점포주택 등 복합용도 주택은 전체 면적 중 주택이 차지하는 면적이 1/2 이상인 경우 가입이 가능하다. 등기부상 권리침해(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)가 없어야 하고 저당권 및 전세권, 임대차 계약이 없는 주택이어야 한다. 또한 오피스텔, 상가, 판매 및 영업시설, 전, 답 등은 담보의 대상이 되는 주택에서 제외된다.

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거주 요건 : 주택연금 가입주택을 주택 소유자 또는 배우자가 실제 거주지로 이용하고 있어야 한다. 해당 주택을 전세 또는 월세로 주고 있는 경우 가입이 불가능하다.

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채무관계자 자격 : 채무관계자(주택 소유자 및 배우자)는 의사능력 및 행위능력이 있어야 주택연금 가입이 가능하다. 채무관계자가 치매 등의 이유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우 보호자는 성년후견제도를 이용할 수 있다.

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대상 주택의 재개발, 재건축 : 가입 당시 재개발, 재건축이 예정된 경우 관리처분계획인가 전 단계까지는 주택연금 가입이 가능하다. 또한 이용 도중에 재개발, 재건축이 되더라도 주택연금 계약을 유지할 수 있다. 재건축 등 사업 종료 시 주택연금 가입자는 신축주택의 소유권을 취득하고 공사는 종전의 제1순위 근저당권을 확보한다.

 

 

5. 보증기한 및 주택연금의 종료 사유

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보증기한 : 종신(주택 소유자 및 배우자 사망 시까지). 그러나 이용 도중에 이혼, 재혼한 경우 이혼, 재혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없다.

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주택연금의 종료 사유 : 다음의 경우 주택연금의 종료 사유가 된다.

 

주택연금 이용자와 배우자가 모두 사망한 경우

주택연금 이용자가 담보주택의 소유권을 상실한 경우

주택연금 이용자가 사망한 후 배우자가 6개월 이내에 담보주택 소유권이전 등기 및 금융기관에 대한 주택연금대출 인수를 마치지 않은 경우

주택연금 이용자와 배우자가 1년 이상 계속하여 담보주택에서 거주하지 않는 경우

주택연금 이용자와 배우자가 담보주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전한 경우

주택연금 대출의 원리금이 저당권의 채권 최고액을 초과할 것으로 예상되는 경우로 금융기관이나 공사의 채권 최고액 변경 요구에 응하지 않은 경우

주택금융위원회가 정하는 일정한 사유가 발생한 경우

처분 조건의 약정을 미이행한 경우

담보주택을 주택이외의 용도로 사용한 경우

 

 

6. 월지급금 지급 방식

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종신 방식 : 월지급금을 종신토록 지급받는 방식이다. 종신지급방식은 인출한도 설정 없이 월지급금을 종신토록 지급받는 방식이고 종신혼합방식은 인출한도(대출한도의 50% 이내) 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식이다. 이용 기간 중 지급 방식 간의 변경이 가능하다.

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확정 기간 방식 : 고객이 선택한 일정 기간 동안만 월지급금을 지급받는 방식이다. 확정 기간 방식 선택 시 반드시 대출한도의 5%에 해당하는 금액을 인출한도로 설정하여야 한다. 확정기간 혼합방식은 인출한도(대출한도의 50% 이내) 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 일정 기간 동안만 지급받는 방식이다.

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대출상환방식 : 주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50% 초과 ~ 90% 이내) 범위 안에서 일시에 찾아 쓰고 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식이다.

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우대 방식 : 주택 소유자 또는 배우자가 기초연금 수급자이고 부부 기준 1.5억 원 미만 1 주택 보유 시 종신 방식(정액형)보다 월지급금을 최대 13% 우대하여 지급받는 방식으로 우대지급방식과 우대 혼합방식이 있다. 우대지급방식은 인출한도 설정 없이 우대받은 월지급금을 종신토록 지급받는 방식이고 우대 혼합방식은 인출한도(대출한도의 45% 이내) 설정 후 나머지 부분을 우대받은 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식이다. 이용 기간 중 지급 방식 간의 변경이 가능하다.

 

 

7. 인출한도

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범위 : 대출한도란 가입자가 100세까지 지급받을 연금 대출액을 현재 시점의 가치로 환산한 금액을 말한다. 대출한도의 일정 범위 내에서 인출한도를 설정하면 목돈으로 사용이 가능하나 인출한도를 설정한 만큼 월지급금이 적어진다. 종신혼합방식, 확정기간 혼합방식의 인출한도는 대출한도의 50% 이내이고 대출상환방식의 인출한도는 대출한도의 50% 초과 ~ 90% 이내이며 우대 혼합방식의 인출한도는 대출한도의 45% 이내이다.

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용도 : 의료비, 교육비, 주택 유지수선비, 관혼상제비 등 일반적인 노후생활자금이나 주택담보대출 상환 용도, 담보주택에 대한 임대차보증금 반환 용도 등으로 이용할 수 있다. 단, 주택 구입 및 임차자금, 도박, 투기 등 사행성 및 사치 오락성 지출 자금 등으로는 이용이 불가능하다. 확정기간 혼합방식의 경우 반드시 설정하게 되는 대출한도의 5%에 해당하는 금액은 의료비, 담보주택관리비 용도로 월지급금 지급 종료 후에만 사용 가능하다. 대출상환방식의 경우에는 주택담보대출 상환용으로만 사용 가능하다.

 

 

8. 월지급금 지급유형 및 지급 기간

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지급유형 : 정액형은 월지급금을 평생 동안 일정한 금액으로 고정하는 방식이고 전후 후박형은 초기 10년간은 정액형보다 많이 받다가 11년째부터는 초기 월지급금의 70% 수준으로 받는 방식을 말한다. 정률 증가형은 처음에 적게 받다가 12개월마다 3%씩 증가하는 방식이고 정률 감소형은 처음에는 많이 받다가 12개월마다 3%씩 감소하는 방식인데 2016년 2월부터 신규 가입이 중단되었다. 종신 방식은 정액형 또는 전후 후박형 중 선택이 가능한데 이용 기간 중 지급유형 간 변경이 제한적으로 가능하다. 확정기간 방식, 대출상환방식, 우대 방식은 정액형만 선택 가능하다.

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지급 기간 : 확정기간 방식의 월지급금 지급 기간은 부부 중 연소자의 연령별로 선택이 가능하다. 가입 이후에는 지급 기간 변경이 불가능하다.

 

 

9. 대출금리, 보증료, 담보의 제공 등

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대출금리 : 변동금리(기준금리+가산금리)를 적용한다. 기준금리는 3개월 CD 금리와 6개월 신규취급액 기준 COFIX 금리 중 한 가지를 선택하고 가산금리는 기준금리가 3개월 CD 금리인 경우 1.1%, 6개월 신규취급액 기준 COFIX 금리인 경우 0.85%이다. 가입 이후에는 대출 기준금리 변경이 불가능하다. 이자는 매월 연금 지급총액에 가산되므로 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요가 없다.

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가입비 및 연 보증료 : 가입비는 주택 가격의 1.5%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 최초 연금 지급일에 납부한다. 연 보증료는 보증잔액의 연 0.75%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 매월 납부한다. 보증료는 취급 금융기관이 가입자 부담으로 한국 주택금융공사에 납부하고 연금 지금 총액에 가산된다.

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담보의 제공 : 한국 주택금융공사에 1순위 근저당권을 제공하고 보증금액의 120%로 근저당권을 설정한다. 제 3자(자녀, 형제 등)의 소유 주택을 담보로 하는 주택연금은 불가능하다.

 

 

10. 대출금 상환

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대출금은 이용자 사망 후 주택 처분 가격으로 일시 상환한다.

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채무 부담 한도(원칙) : 대출금 상환액(연금 지급총액)은 담보주택 처분금액 범위 내로 한정한다. 주택 처분금액이 연금 지급총액보다 크면 대출금 상환 후 남은 부분은 채무자(상속인)에게 돌려주고 주택 처분금액이 연금 지급총액보다 적으면 부족한 부분은 채무자(상속인)에게 별도로 청구하지 않는다.

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채무 부담 한도(예외) : 저당권에 우선하는 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 한국 주택금융공사와 금융기관이 담보주택에서 회수하지 못하는 금액에 대하여는 채무자의 다른 재산에 대하여도 행사한다.

 

국세기본법 및 지방세 기본법에 따른 조세채권

근로기준법 및 근로자퇴직급여보장법에 따른 임금, 재해보상금 및 퇴직금 채권

주택담보노후연금보증을 받은 사람의 사망 등 계약 해지 사유가 발생한 후에 지급된 주택담보노후연금 지급액

주택담보노후연금보증을 받은 사람의 고의 또는 중과실에 의하여 담보주택이 훼손되어 회수하지 못하는 금액

 

 

11. 주택연금과 보금자리론의 비교

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공통점 및 차이점 : 공통점은 둘 다 주택담보대출이라는 것이고 차이점은 자금용도, 대출금 지급방식, 대출 기간의 확정 여부, 상환 방법, 부채 규모, 주 이용대상 등이다.