[이론]부동산 유동화 제도

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1. 부동산 유동화

 

(1) 부동산 유동화와 부동산 증권화

 

① 부동산 유동화 : 부동산 유동화란 부동산의 특성 중 지리적 위치의 고정성, 불가분성을 증권발행을 통해 지분 등으로 나눔으로써 부동산의 유동성을 높이는 제도를 말한다.

 

② 부동산 증권화 : 부동산 증권화란 부동산이나 부동산 관련 채권 등을 도관체에 양도하고 도관체가 부동산 등을 담보로 증권을 발행하여 자금을 조달하는 방식을 말한다.

 

(2) 지분 금융과 부채 금융

 

① 지분 금융 : 지분 금융이란 지분을 매각하거나 주식을 발행하여 자기 자본을 조달하는 방법을 말한다. 이러한 지분 금융(자기 자본)을 조달하기 위하여 발행하는 증권을 지분증권이라고 한다. 지분증권의 대표적인 예로 주식을 들 수 있다. 부동산 투자회사법에 의한 부동산 투자회사(REITs), 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 의한 부동산 간접투자 펀드, 공모(public offering)에 의한 증자, 부동산 신디케이트(syndicate), 조인트벤처(joint venture) 등은 부동산 금융의 자금조달 방법 중 지분 금융에 해당된다.

• 부동산 신디케이트(syndicate) : 부동산 개발사업을 공동으로 수행하기 위하여 일반투자자들의 자금과 부동산 개발업자의 전문성을 결합한 투자자 집단을 부동산 신디케이션(syndication)이라고 한다. 이러한 신디케이션(syndication)은 부동산을 취득, 개발, 관리, 운용, 매도 등을 위해서 법인의 형태를 지니는데 이를 부동산 신디케이트(syndicate)라고 한다.
• 조인트벤처(joint venture) : 조인트벤처란 특정 목적의 부동산 벤처사업을 공동으로 수행하기 위하여 자연인이나 법인의 결합체로 구성된 공동 벤처회사를 말한다. 부동산 신디케이션(syndication)은 수많은 소액투자자로 구성되지만, 조인트벤처(joint venture)는 소수의 개인이나 기관투자자로 구성된다는 차이점이 있다.

 

② 부채 금융 : 부채 금융이란 저당을 설정하거나 사채 발행을 통하여 타인자본을 조달하는 방법을 말한다. 이러한 부채 금융(타인자본)을 조달하기 위하여 발행하는 증권을 부채증권이라고 한다. 부채증권의 대표적인 예로 채권을 들 수 있다. 자산담보부증권(자산유동화증권, ABS), 저당 담보부증권(주택저당 담보부증권, MBS), 저당채권담보부채권(MBB), 저당채권 지불 이체 채권(MPTB), 다계층 저당채권(CMO), 주택상환사채 등은 부동산금융의 자금조달 방법 중 부채 금융에 해당한다.

③ 메자닌 금융 : 메자닌 금융이란 성과공유형 대출로 지분과 부채의 중간적인 성격을 지닌 자금조달 방법을 총칭하는 표현이다. 메자닌 금융은 주식을 통한 자금조달이나 대출이 어려울 때 은행 등의 대출기관에게 배당 우선주, 전환사채(CB), 신주인수권부사채(BW)의 발행을 통하여 전환권이나 신주인수권 등 주식 관련 권리를 주는 대신 무담보로 자금을 조달하는 금융기법을 말한다.

• 전환사채(CB) : 전환사채를 보유한 투자자가 일정한 기간이 경과하였을 때 일정한 가격으로 채권금액만큼 발행회사의 신 주식으로 전환할 수 있는 권리, 즉 전환권이 부여된 회사채를 말한다.
• 신주인수권부사채(BW) : 신주인수권부사채를 보유한 투자자가 일정한 기간이 경과하였을 때 일정한 가격으로 채권금액 범위 내에서 발행회사의 신 주식을 이수할 수 있는 권리, 즉 신주인수권이 부여된 회사채를 말한다.

 

메자닌 금융은 은행 등의 대출기관이 전환권이나 신주인수권 등을 행사하여 대주주가 되더라도 기업 경영에 참여하지 않는다는 조건이 붙는다. 메자닌 금융은 벤처기업 등 초기 성장단계에 있는 기업이 제3자의 자본 참여에 따른 소유권 상실의 우려를 최소화하면서도 인수나 합병, 성장 가속화 등을 위한 양질의 자금을 조달할 수 있도록 하기 위하여 도입되었다. 메자닌 금융은 건설금융에 있어서도 총비용과 조달된 자금과의 차액의 70~80%를 메워 주는 역할을 하고 있으나 담보가 약하기 때문에 이자율이 높은 편이다. 메자닌 금융은 개발업자 입장에서 투자 자금의 조기 회수에 따르는 위험과 건설에 대한 위험을 줄여 주는 기능 등이 있다.

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2. 부동산 유동화 제도

 

(1) 자산유동화 제도(ABS)

 

① 의의 : 자산유동화 제도란 유동성이 낮은 부동산이나 채권, 기타의 재산권 등을 기초로 유동화 증권을 발행하여 투자자에게 매각하고 자금을 조달하는 기법을 말한다. 이때 발행되는 유동화증권을 자산담보부증권(ABS)이라고 한다. 우리나라 자산유동화 제도는 자산유동화에 관한 법률 등에 근거하여 시행되고 있다. 자산유동화에 관한 법률은 금융기관이 일반기업의 자금조달을 원활하게 하여 재무구조의 건전성을 높이고 장기적인 주택자금의 안정적인 공급을 통하여 주택금융기반을 확충하기 위하여 자산유동화에 관한 제도를 확립하고 자산유동화에 의하여 발행되는 유동화증권에 투자한 투자자를 보호함으로써 국민경제의 건전한 발전에 기여함을 목적으로 한다. 다양한 부동산 관련 자산을 기초로 한 자산담보부증권이 발행되고 있다. 부동산 개발 관련 대출채권이 증권화되면서 개발사업의 자금조달방법이 다양해지고 있다.

 

② 자산유동화 : 자산유동화란 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다.

• 유동화전문회사(자산유동화 업무를 전업으로 하는 외국법인을 포함)가 자산보유자로부터 유동화 자산을 양도받아 이를 기초로 유동화증권을 발행하고 당해 유동화자산의 관리, 운용, 처분에 의한 수익이나 차입금 등으로 유동화증권의 원리금 또는 배당금을 지급하는 일련의 행위
• 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁업자가 자산보유자로부터 유동화자산을 신탁받아 이를 기초로 유동화증권을 발행하고 당해 유동화자산의 관리, 운용, 처분에 의한 수익이나 차입금 등으로 유동화증권의 수익금을 지급하는 일련의 행위
• 신탁업자가 유동화증권을 발행하여 신탁받은 금전으로 자산보유자로부터 유동화 자산을 양도받아 당해 유동화 자산의 관리, 운용, 처분에 의한 수익이나 차입금 등으로 유동화증권의 수익금을 지급하는 일련의 행위
• 유동화전문회사 또는 신탁업자가 다른 유동화전문회사 또는 신탁업자로부터 유동화 자산 또는 이를 기초로 발행된 유동화증권을 양도 또는 신탁받아 이를 기초로 하여 유동화증권을 발행하고 당초에 양도 또는 신탁받은 유동화자산 또는 유동화 증권의 관리, 운용, 처분에 의한 수익이나 차임금 등으로 자기가 발행한 유동화증권의 원리금, 배당금 또는 수익금을 지급하는 일련의 행위

 

③ 유동화전문회사 : 유동화전문회사란 자산유동화에 관한 법률의 규정에 의하여 설립되어 자산유동화 업무를 영위하는 회사를 말한다. 유동화전문회사는 유한회사로 한다. 유동화전문회사에 관하여는 자산유동화에 관한 법률에 달리 정함이 있는 경우를 제외하고는 상법의 규정을 적용한다. 유동화전문회사는 본점 외에 영업소를 설치할 수 없고 직원을 고용할 수도 없다.

 

④ 유동화자산 : 유동화자산이란 자산유동화의 대상이 되는 채권, 부동산 기타의 재산권을 말한다.

 

⑤ 유동화증권 : 유동화증권이란 유동화자산을 기초로 하여 자산유동화계획에 따라 발행되는 출자증권, 사채, 수익증권 기타의 증권 또는 증서를 말한다.

 

(2) 주택저당채권 유동화 제도(MBS)

 

주택저당채권 유동화 제도란 유동선이 낮은 주택저당채권을 기초로 유동화증권을 발행하여 투자자에게 매각하고 자금을 조달하는 기법을 말한다. 이때 발행되는 유동화증권을 저당 담보부증권(MBS)이라 한다. 따라서 부동산에 대한 저당채권을 증권화한 부동산 상품 중에서 대표적인 것은 저당 담보부증권이다. 우리나라 주택저당채권 유동화 제도는 한국 주택금융공사법 등에 근거하여 시행되고 있다. 한국 주택금융공사법은 한국 주택금융공사를 설립하여 주택저당채권 등의 유동화와 주택금융 신용보증 및 주택담보 노후연금보증 업무를 수행하게 함으로써 주택금융 등의 장기적, 안정적 공급을 촉진하여 국민의 복지증진과 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 한다.

 

(3) 부동산 투자회사 제도(REITs)

 

부동산 투자회사란 주식을 발행하여 불특정 다수의 투자자들로부터 자금을 조달하고 조달한 자금을 전문가가 부동산 등에 투자, 운용하여 발생하는 수익을 투자자들에게 배당하는 상법상 주식회사를 말한다. 따라서 부동산에 대한 지분을 증권화한 부동산 상품 중에서 대표적인 것은 부동산 투자회사이다. 부동산 투자회사 제도는 기업 및 금융기관의 구조조정 촉진, 일반인에게 부동산 간접투자기회 제공, 부동산의 가격안정 등을 목적으로 도입되었다. 우리나라 부동산 투자회사 제도는 부동산 투자회사법에 근거하여 시행되고 있다. 부동산 투자회사법에 의한 부동산 투자회사에는 자기 관리 부동산 투자회사, 위탁관리 부동산 투자회사, 기업구조조정 부동산 투자회사가 있다.