[이론]부동산 투자와 투기

---

1. 부동산 투자

 

(1) 부동산 투자의 의의

 

투자는 확실한 현재의 소비를 희생하여 이에 대한 보상으로 불확실한 미래의 수익을 추구하는 행위를 말한다. 즉 장래의 현금수입과 현재의 현금지출을 교환하는 행위이다. 이러한 투자의 대상이 부동산일 경우 부동산 투자라고 하고 부동산 투자는 취득과 운용, 처분의 3단계로 이루어진다. 부동산 투자에는 미래에 대한 불확실성이 내포되어 있으므로 위험이 따른다. 부동산 투자에 따르는 수익에는 이러한 위험에 대한 보상과 시간에 대한 보상이 포함된다. 부동산 투자에 따르는 위험이 클수록 투자자가 바라는 수익도 커진다. 따라서 위험과 수익은 비례관계에 있고 이를 위험-수익의 상쇄 관계라고 한다.

 

(2) 부동산 투자의 장점

 

① 고수익성 : 부동산은 내구재로 운용에 따른 소득 이득과 처분에 따른 자본이득의 향유가 가능하기 때문이다.

 

② 고안전성 : 부동산은 물리적으로 안정적인 투자수단이므로 다른 투자자산에 비해 상대적으로 투자의 안전성이 높다.

 

③ 절세효과 : 이자지불액이나 감가상각비 등은 영업 소득세 산정 시 비용으로 인정되어 과세대상 소득에서 제외되고 경우에 따라서 양도소득세의 감면이나 비과세 등의 혜택도 주어진다. 이를 통하여 절세효과를 얻을 수 있다.

 

④ 정(+)의 지렛대 효과 : 타인자본을 활용하여 자기 자본의 수익률을 높일 수 있는 정(+)의 지렛대(레버리지) 효과를 기대할 수 있다.

 

⑤ 기타

• 인플레이션 헤지의 수단으로 구매력을 보호할 수 있다.
• 부동산은 3차원의 입체공간으로 투자 시 공간 활용이 가능하다.
• 저당권 설정으로 인한 자금융통이 가능하다.
• 소유함으로써 심리적인 만족감을 얻을 수 있다.

 

(3) 부동산 투자의 단점

 

① 저환금성 및 저유동성 : 환금성이란 필요한 경우에 즉시 현금화시킬 수 있는 가능성을 의미한다. 부동산은 시장의 진입과 퇴출이 일반 재화처럼 자유롭지 못하기 때문에 수요자와 공급자의 만남과 처분 과정에 많은 시간을 필요로 하여 환금성이 매우 낮다.

 

② 위험부담 : 부동산 투자와 관련된 다양한 기술적, 경제적, 법률적 제약요인으로 인하여 위험이 큰 단점이 있다. 부동산 투자에 따르는 위험에는 사업상 위험, 금융적 위험, 법적 위험, 이자율 위험, 유동성 위험 등이 있다.

 

③ 많은 거래비용 : 부동산 투자는 다른 투자자산에 비하여 중개수수료, 등기비용, 각종 세금(취득세, 양도소득세) 등 거래비용이 많이 소요된다.

 

④ 기타

• 부동산 투자는 다른 투자자산에 비하여 경영관리에 따르는 부담이 있다.
• 부동산 투자는 다른 투자자산에 비하여 법적인 제한이 많고 법률관계도 복잡하다.
• 부동산 투자는 다른 투자자산에 비하여 시장에서 정보수집이 어렵다.
• 부(-)의 외부효과가 발생할 가능성이 있다.

 

(4) 부동산 투자결정 시 고려사항

 

부동산 투자 결정 시에는 3대 위험부담이라 할 수 있는 자산가치의 위험부담(수익성), 원금의 위험부담(안전성), 환금의 위험부담(환금성)뿐만 아니라 다음과 같은 여러 가지 사항들을 고려하여야 한다.

• 투자의 수익성 : 순수익 산출의 확실성, 자본가치의 증대 가능성
• 투자의 안전성 : 투입된 원금의 합리적인 회수 가능성
• 투자의 환금성 : 필요한 경우에 즉시 현금화시킬 수 있는 가능성
• 세금면의 이익(절세효과)
• 경영관리의 부담
• 순이익의 재투자 가능성 여부
• 지렛대 효과(레버리지 효과)

 

(5) 지렛대 효과

 

① 의의 : 지렛대 효과란 타인자본을 이용할 경우 부채비율의 증감이 자기 자본수익률에 미치는 효과를 말하는데 레버리지 효과 또는 손익 확대 효과라고도 한다. 지렛대 효과는 타인자본을 활용하여 자기 자본수익률(지분 수익률)을 증대시키기 위한 것이다. 지렛대 효과는 부동산 투자가 금융기관 융자 등 차입을 동반하여 이루어질 때 발생한다. 타인자본 활용으로 지렛대 효과를 얻을 수는 있지만 부담해야 할 위험(금융적 위험)도 증가한다. 융자를 받거나 전세를 안고 집을 사는 것은 지렛대 효과를 활용하는 투자의 한 방법이다.

 

② 종류

• ​정(+)의 지렛대 효과 : 정(+)의 지렛대 효과는 총자본 수익률(종합 수익률)이 차입이자율(저당 수익률) 보다 높을 때 발생한다. 총자본 수익률이 차입이자율보다 높으면 차입을 통해서 정(+)의 지렛대 효과를 얻을 수 있다. 따라서 이 경우에는 타인자본(부채비율, 차입비율, LTV, 대출, 융자비율)이 증가하면 자기 자본수익률이 상승한다. 이처럼 정(+)의 지렛대 효과란 부채비율이 커질수록 자기 자본수익률이 상승하는 것을 말한다. 타인자본이 증가하면 지렛대 효과도 증가하지만 원리금 상환부담(금융적 위험)도 증가한다. 따라서 정(+)의 지렛대 효과를 예상하고 투자한 경우라도 부채비율이 커질수록 경기변동이나 금리 변동에 따른 투자위험은 증가한다.
• 부(-)의 지렛대 효과 : 부(-)의 지렛대 효과에서는 타인자본(부채비율, 차입비율, LTV, 대출, 융자비율)이 증가하면 자기 자본수익률이 감소한다. 부(-)의 지렛대 효과란 부채비율이 커질수록 자기 자본수익률이 하락하는 것을 말한다.
• 중립적인(0) 지렛대 효과 : 중립적인(0) 지렛대 효과에서는 타인자본(부채비율, 차입비율, LTV, 대출, 융자비율)이 증가해도 자기 자본수익률은 일정하므로 지렛대 효과는 발생하지 않는다. 중립적 지렛대 효과란 부채비율이 변화해도 자기 자본수익률이 변하지 않는 경우를 말한다.

---

2. 부동산 투기

 

(1) 부동산 투기의 의의

 

양도차익만을 획득할 것을 목적으로 부동산을 보유하는 것을 부동산 투기라고 한다. 따라서 경작의 의사 없이 어떤 미성숙지를 구입하거나 그가 개발할 수 있다고 기대되는 양 이상의 미성숙지를 취득하는 행위는 부동산 투기에 해당한다. 이러한 부동산 투기는 순기능도 있으나 역기능이 훨씬 더 강하여 정책적으로 규제의 대상이 되고 있다.

 

(2) 부동산 투기의 순기능

• 택지공급업자의 투기적 공급으로 택지부족문제가 완화된다.
• 주택건설업자의 투기적 공급으로 주택문제가 완화된다.
• 투기자금의 유입으로 지역개발의 진행을 원활하게 지원해 준다.

 

(3) 부동산 투기의 역기능

• 근로의욕을 상실시키고 국민 정서적으로 불건전한 사행 심리를 초래한다.
• 개인 간의 소득격차를 심화시키는 결과를 가져온다.
• 정부는 높은 보상가격의 지불로 지역개발사업과 공공용지 확보가 어려워진다.
• 비효율적인 토지이용을 초래한다.

 

(4) 부동산 투자와 투기의 차이

 

부동산 투자는 취득과 운용, 처분의 3단계로 이루어지나 부동산 투기는 단기적인 양도차익을 추구하려는 행위로 취득과 처분만으로 이루어진다. 부동산 투자는 합리성, 즉 위험부담을 최소화한다는 점에서 안전성을 전제로 하지만 부동산 투기는 불확실성을 내포한 위험부담 속에서 이루어진다. 부동산 투자는 조직과 전문지식을 동원한 장기적 효용 창출 행위이지만 부동산 투기는 자본력과 정보를 바탕으로 한 단기적 자본이익의 획득 행위이다.