[이론]주택담보대출

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1. 주택담보대출 관련 기초용어

 

(1) 융자원금과 융자잔고

 

① 융자원금 : 차입자가 대출받을 당시의 원금을 말한다. 융자원금은 융자금, 대출원금, 대출금이라고도 한다. 예를 들어 A 씨가 주택을 담보로 1억 원을 대출받았다면 이때의 1억 원을 융자원금이라고 한다.

 

② 융자잔고 : 융자원금에서 차입자가 대출기간 중에 상환한 원금을 제외하고 남은 금액을 말한다. 융자잔고를 융자 잔금, 융자잔액, 미상환 원금, 미상환 저당 잔금, 미상환 저당 잔액, 저당 잔금, 저당 잔액, 저당 잔고, 대출 잔금, 대출잔액, 대출잔고라고도 한다. 예를 들어 A 씨가 주택을 담보로 대출받은 1억 원 중 4천만 원을 상환하였다면 나머지 6천만 원을 융자잔고라고 한다.

 

(2) 주택담보대출 심사기준

 

① 담보인정비율(LTV) : 담보인정비율이란 주택담보대출 취급 시 담보가치에 대한 대출취급 가능금액의 비율을 말한다. 담보인정비율은 담보 부동산의 시장가치를 중심으로 대출금을 결정하는 기준으로 담보인정비율이 높을수록 부동산 수요(주택 수요)는 증가한다.

② 총부채상환비율(DTI) : 총부채상환비율이란 차주(차입자)의 연간 소득에 대한 연간 대출 원리금 상환액의 비율을 말한다. 총부채상환비율은 차입자의 소득을 중심으로 대출금을 결정하는 기준으로 총부채상환비율이 높을수록 부동산 수요(주택 수요)는 증가한다. 다주택자들의 대출을 규제하여 주택의 투기수요를 억제할 목적으로 도입되었다.

 

(3) 명목이자율과 실질이자율

 

① 피셔 방정식 : 실질이자율이 일정하다는 가정하에서 (기대) 인플레이션율이 변하면 명목이자율도 같은 폭으로 변하는 현상을 수식으로 표현하면 다음과 같다. 이를 최초 발견자인 미국의 경제학자 어빙 피셔의 이름을 따서 피셔 방정식이라고 한다.

여기서 명목이자율은 인플레이션을 고려한 이자율이고 실질이자율은 인플레이션이 없는 상태의 이자율로 대출자가 실제로 얻고자 하는 이자율이다.

 

② 피셔 효과 : (기대) 인플레이션율의 상승은 명목이자율의 상승을 초래한다. 이처럼 (기대) 인플레이션율이 상승하면 명목이자율이 상승하는 현상, 즉 (기대) 인플레이션율이 명목이자율에 영향을 미치는 것을 피셔 효과라고 한다.

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2. 고정금리와 변동금리

 

(1) 고정금리 대출방식

 

고정금리 대출방식이란 대출계약 당시 약정한 금리로 초기부터 만기까지 원리금을 상환하는 방식이다. 대출기간 동안 적용되는 금리가 고정되므로 차입자와 대출자 모두 금리변동 위험에 노출된다. 따라서 경제와 금리가 안정되어 장기금리 예측이 가능한 경우에 적합한 방식이다.

 

① 시장금리가 상승할 경우 : 대출시점의 예상 인플레이션보다 실제 인플레이션이 높으면 시장금리가 상승하나 대출금리는 고정금리이므로 실질금리가 하락하여 차임자는 유리(이익)하고, 대출자는 불리(손해)하게 된다. 시장금리가 약정금리보다 높아지면 대출기관의 수익성은 악화된다. 예상보다 인플레이션이 심할 경우 실질금리가 하락하는 위험이 있으므로 대출자 입장에서는 불리하다. 대출자는 인플레이션(이자율 변동) 위험을 차입자에게 전가시키기 위해 이자율 또는 저당 잔액을 조정하는 상품을 판매한다. 

 

② 시장금리가 하락할 경우 : 대출시점의 예상 인플레이션보다 실제 인플레이션이 낮으면 시장금리가 하락하나 대출금리는 고정금리이므로 실질금리가 상승하여 차입자는 불리(손해)이고, 대출자는 유리(이익)하게 된다. 시장금리가 약정금리보다 낮아지면 고정금리 대출 차입자는 조기 상환할 유인이 생긴다. 시장금리가 하락하면 조기상환의 위험이 있으므로 대출자는 안정적인 수익을 해칠 수 있다. 대출자는 조기상환위험을 차입자에게 전가시키기 위하여 조기상환 수수료를 부여하기도 한다.

 

(2) 변동금리 대출방식

 

변동금리 대출방식이란 사전에 약정한 방법으로 일정한 기간마다 대출금리를 조정하는 방식이다. 대출자는 이자율 변동에 따른 손실 위험을 회피하기 위하여, 즉 대출자 측에 발생할 수 있는 이자율 변동 위험을 차입자에게 전가시키기 위하여 변동금리 대출상품을 판매한다. 이처럼 대출자는 이자율 변동분을 차입자에게 전가함으로써 인플레이션(이자율 변동) 위험을 방지할 수 있다.

 

① 대출금리 : 기준금리는 주로 3개월 만기 CD(양도성 예금증서) 유통수익률이나 COFIX 등 시장의 실세금리를 적용한다. 대출자는 3개월, 6개월, 12개월 등 이자율 조정 주기마다 기준금리를 조정한다. 가산금리는 차입자의 신용도나 거래실적 등을 고려하여 결정한다.

② 민간금융기관의 CD(양도성 예금증서) 연동 주택담보대출 : 기준금리는 일반적으로 3개월 만기 CD 유통수익률을 적용하므로 3개월마다 기준금리가 조정된다. CD 유통수익률이 상승하면 CD 유통수익률을 기준금리로 하는 변동금리 주택담보대출의 금리는 상승한다. 가산금리는 차입자의 신용도나 거래실적 등을 고려하여 민간금융기관이 자체적으로 결정한다. CD(양도성 예금증서) 연동 주택담보대출은 변동금리부 주택담보대출이다. 금리가 지속적으로 상승한다면 변동금리 주택담보대출 차입자는 고정금리 차입자에 비해 불리하다. 따라서 CD 연동 주택담보대출의 차입자는 고정금리 차입자에 비해서 금리변동 위험이 높은 편이다.

 

③ 민간금융기관의 COFIX(자금조달비용 지수) 연동 주택담보대출 : 기준금리는 COFIX를 적용하는데 잔액기준 방식, 신규취급액 기준 방식, 잔액기준과 신규취급액 기준 COFIX를 혼합하는 방식, 단기 COFIX 기준방식 등이 있다. 기준금리 조정주기는 3개월, 6개월, 9개월, 12개월 등으로 구분되나 6개월이나 12개월마다 기준금리가 조정되는 상품이 주를 이룬다. 가산금리는 COFIX와 개별 은행 조달비용과의 차이, 관리비용(적정이윤 포함), 신용도, 기간 프리미엄, 거래실적 등을 고려하여 민간금융기관이 자체적으로 결정한다. 차입자의 경우 CD금리에 비해 변동성이 적기 때문에 금리 상승기에는 유리하나 금리 하강기에는 불리하다.

 

④ 특징 : 변동금리 주택담보대출 이자율의 조정주기가 짧을수록 이자율 변동 위험은 대출자에서 차입자로 신속히 전가되므로 대출자들은 짧은 조정주기를 원한다. 금리 상한 변동금리 주택담보대출을 받은 차입자는 금리 상한 이상으로 금리가 상승할 때 생기는 금리변동 위험을 줄일 수 있다. 일반적으로 대출시점(대출 초기)에 고정금리 주택담보대출의 금리는 변동금리 주택담보대출의 금리보다 높다. 따라서 변동금리를 적용할 경우 고정금리를 적용할 때보다 대출 초기 이자비용은 낮아진다. 차입자의 신용도에 따라 대출한도나 대출금리가 차등 적용되고 대출취급이 제한될 수 있다.

 

(3) 가격 수준 조정 저당대출방식

 

가격 수준 조정 저당대출방식은 인플레이션 위험을 이자율로 조정하는 것이 아니라 저당 잔액으로 조정하는 방식이다. 매기마다 저당 잔액에 인플레이션율을 곱한 금액을 저당 잔액에 가산하여 대출금 상환액을 다시 계산하는 방식으로 초기에는 부(-)의 상환이 발생할 수도 있다. 부(-)의 상환이란 저당 잔액이 대출원금보다 커지는 경우를 말한다. 또한 가격 수준 조정 저당대출방식은 인플레이션율을 이자율에 반영하지 않기 때문에 적용되는 이자율은 실질이자율이다.

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3. 주택담보대출과 위험

 

(1) 주택담보대출과 부동산 수요

 

주택담보 대출금리와 주택자금 공급을 조절하면 주택수요에 영향을 미칠 수 있다. 주택담보 대출금리가 하락하면 정상재인 주택의 수요는 증가한다. 융자금의 금리가 낮을수록 자금 수요자의 부담이 줄어들어 부동산 수요는 증가한다. 부동산 가격에 대한 융자비율이 높을수록 부동산 수요는 증가한다. 금융감독기관은 주택담보대출의 대출기준인 대부 비율을 낮추어서 주택수요를 줄일 수 있다.

 

(2) 주택담보대출과 위험

 

① 대출자 : 일반적으로 융자기간이 짧고 융자비율이 낮을수록 대출기관의 위험은 하락하므로 주택담보대출 시 대출금리도 낮아진다. 대출비율이 높아질수록 대출 기관의 위험은 증가하므로 주택담보대출 시 대출금리는 높아진다. 향후 인플레이션율이 상승할 것으로 예상된다면 주택담보대출 시 금융기관은 대출금리를 인상시킬 수 있다. 통화당국에서 콜금리를 인상하면 주택담보대출 시 금융기관은 대출금리를 인상시킬 수 있다. 차입자의 취업상태가 불안정하거나 과거 대출에 대한 연체 실적이 많다면 주택담보대출 시 금융기관은 대출금리를 인상시킬 수 있다.

 

② 차입자 : 대출금이 과도한 경우 차입자의 채무불이행 가능성이 커질 위험이 있다. 일반적으로 차입자의 소득과 담보 부동산의 가치는 시간이 지날수록 증가하는 경향으로 인해 차입자의 채무불이행 위험은 낮아진다.

 

(3) 금융기관이 부동산 대출 관련 위험을 줄이는 법

 

금리변동이 심할 때에는 변동금리로 대출을 실행함으로써 금융기관은 부동산 대출에 따르는 위험을 줄일 수 있다. 담보인정비율(LTV)과 소득 대비 부채비율(DTI)의 하향 조정을 통하여 금융기관은 부동산 대출에 따르는 위험을 줄일 수 있다. 대출실행 시 부채 감당률(DCR)이 1.0 이상이 되는 투자 안을 선택함으로써 금융기관은 부동산 대출에 따르는 위험을 줄일 수 있다. 금융기관은 금리변동 위험을 방어하기 위하여 이자율스왑 등의 방법으로 위험을 전가한다.

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4. 주택담보대출의 상환방식

 

주택담보대출의 상환방식에는 원금 만기 일시상환방식과 분할상환방식 등이 있다. 원금 만기 일시상환방식은 대출원금이 만기에 일시에 상환되므로 대출기간 동안에는 이자만 지불하는 방식이다. 분할상환방식은 대출원금을 대출기간 동안 분할하여 상환하므로 대출기간 동안에 원금상환과 이자를 지불하는 방식이다. 현실적으로는 이러한 분할상환방식이 주를 이룬다고 할 수 있다.

 

(1) 원금균등분할상환방식

 

① 원금상환액 : 대출기간 동안 매기 상환되는 원금이 균등한 방식이다.

② 이자 지불액 : 이자는 저당 잔액을 기준으로 계산하므로 후기로 갈수록 균등하게 감소한다. 매기마다 원금이 균등하게 상환되므로 후기로 갈수록 저당 잔액이 균등하게 감소하기 때문이다.

 

③ 원리금 상환액 : 원리금 상환액은 원금상환액과 이자 지불액을 합한 금액으로 상환액 또는 저당 지불액이라고도 한다. 이러한 원리금 상환액은 후기로 갈수록 균등하게 감소한다.

 

(2) 원리금 균등분할상환방식

 

① 원리금 상환액 : 대출기간 동안 매기 상환되는 원리금 상환액이 균등한 방식이다. 따라서 원리금 균등분할상환방식은 대출 기간 내내 동일한 금액을 납부한다.

원리금 균등분할상환방식에 비하여 초기에는 원리금 상환액이 적다.

 

② 원금상환액과 이자 지불액 : 대출 초기에는 원리금 상환액 중에서 원금상환액이 적고 이자 지불액이 많다. 후기로 갈수록 대출 기간 동안 매기 납부하는 원리금 상환액 중에서 원금상환액은 증가하고 이자 지불액은 감소한다. 따라서 원리금 상환액 중에서 원금이 차지하는 비중을 시간이 갈수록 늘어난다. 원리금 균등상환방식과 원금균등상환방식의 1회 차 이자 지불액은 동일하다.

 

(3) 체증식(점증식) 상환방식

 

① 원리금 상환액 : 대출 초기에는 원리금 상환액이 원금균등분할상환방식 및 원리금 균등분할상환방식보다 낮은 수준이지만 원리금 상환액이 점진적으로 증가하므로 점증식 상환방식이라고도 한다. 대출 초기에는 차입자의 원리금 상환부담이 원금균등분할상환방식 및 원리금 균등분할상환방식보다 적다. 대출자 입장에서는 대출금 회수가 늦어지고 차입자의 채무불이행 가능성이 있다.

 

② 부(-)의 상환 : 차입자의 대출 초기 상환부담을 경감시켜주나 대출 초기에 부(-)의 상환이 발생할 수 있다. 부(-)의 상환이란 대출 초기에 대출원금에 대한 이자를 지불하지 못할 경우 지불하지 못한 이자가 저당 잔액에 포함되므로 저당 잔액이 대출원금보다 커지는 경우를 말한다.

 

③ 이용대상 : 미래 소득 증가가 예상되는 개인(사회 초년생, 신혼부부, 젊은 봉급 생활자, 젊은 저소득자 등)이나 매출 증가가 예상되는 기업에게 상대적으로 유리하다. 또한 주택의 보유 예정기간이 짧은 사람에게 상대적으로 유리하다.

 

(4) 원금균등분할상환방식, 원리금 균등분할상환방식, 점증 상환방식 비교

 

① 원리금 상환액의 변화 : 후기로 갈수록 원금균등분할상환방식은 감소하나 원리금 균등분할상환방식은 일정(균등)하다. 점증 상환방식은 점차 증가한다.

 

② 원리금 상환액의 크기 : 초기에는 원금균등분할상환방식 > 원리금 균등분할상환방식 > 점증 상환방식 순이다. 후기에는 점증 상환방식 > 원리금 균등분할상환방식 > 원금균등분할상환방식 순이다.

 

③ 원금상환액의 크기 : 초기에는 원금균등분할상환방식 > 원리금 균등분할상환방식 > 점증 상환방식 순이다.

 

④ 저당 잔액의 크기 : 1회 차 납부 후에는 점증 상환방식 > 원리금 균등분할상환방식 > 원금균등분할상환방식 순이다. 저당 잔액이 많을수록 대출자는 원금 회수가 늦어지므로 원금 회수위험은 커진다. 대출자 측에서 볼 때 원리금 균등분할상환방식은 점증 상환방식에 비하여 상대적으로 초기에 자금 회수가 빠르다. 대출자 측에서 볼 때 원금균등분할상환방식은 원금 회수위험이 원리금 균등분할상환방식보다 상대적으로 적다.

 

⑤ 대출기간 동안 총지불액의 크기 : 점증 상환방식 > 원리금 균등분할상환방식 > 원금 균등분할상환방식 순이다.

 

⑥ 원리금 상환액과 저당 잔액 비교 : 점증(체증)식 상환방식은 대출기간 동안 매기 상환되는 원리금 상환액이 후기로 갈수록 점차 증가한다. 원리금 균등분할상환방식은 대출기간 동안 매기 상환되는 원리금 상환액이 일정(균등)하다. 원금균등분할상환방식은 대출기간 동안 매기 상환되는 원리금 상환액이 후기로 갈수록 균등하게 감소한다. 점증 상환방식은 초기에 차입자의 원금상환부담이 원금균등분할상환방식 및 원리금 균등분할상환방식보다 적기 때문에 초기에 부의 상환이 발생할 수 있다. 원리금 균등분할상환방식은 대출 만기 시까지 저당 잔액이 불균등하게 감소한다. 원금균등분할상환방식은 대출 만기 시까지 저당 잔액이 균등하게 감소한다.

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5. 최대 대출 가능금액 산정

 

(1) 대출 심사

 

금융기관의 담보대출 심사 시 1차적으로 대부 비율(LTV)에 의한 담보력을, 2차적으로 주거용 부동산의 경우에는 총부채상환비율(DTI), 상업용 부동산의 경우에는 부채 감당률(DCR)을 중점적으로 심사한 후 개인 또는 법인의 신용상태(위험도) 등을 고려하여 최종적으로 대출금을 결정한다. 일반적으로 위 기준에서 가장 낮게 산정된 금액을 적용하고 있다.