[2011년(22회)기출]부동산학개론 36. 부동산의 가치(계산문제)

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문제. 다음의 자료로 평가한 부동산의 가치는?

 

○ 임대단위 : 원룸 20개실 ○ 실당 예상 임대료 : 600,000원/년 ○ 공실 및 대손손실 : 가능조소득의 5% ○ 재산세 : 200,000원/년 ○ 개인 업무비 : 300,000원/년 ○ 수선비 : 600,000원/년 ○ 관리비 : 600,000원/년 ○ 소유자 급여 : 800,000원/년 ○ 5년 후 복귀가치 : 800,000,000원 ○ 5년 간 연금의 현가계수 : 4.2 ○ 5년 후 일시불의 현가계수 : 0.75

 

① 637,380,000원

② 640,740,000원

③ 642,000,000원

④ 642,840,000원

⑤ 644,520,000원

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정답. ③

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해설.

 

이 문제는 5년간 현금흐름(순 영업소득)과 5년 후 복귀 가치를 모두 현재가치로 할인하면 됩니다. 즉 다음과 같이 식으로 나타낼 수 있습니다.

1. 순 영업소득의 현재가치

여기서 중요한 것은 개인 업무비, 소유자 급여는 영업경비에 포함되지 않는다는 것입니다.

 

이제 매년 발생하는 순 영업소득을 현재가치로 할인합니다.

2. 지분 복귀액의 현재가치

 

지분 복귀액은 800,000,000원으로 주어져 있으므로 이를 현재가치로 할인합니다.

3. 부동산 가치

 

따라서 1과 2에서 구한 것을 더한 부동산의 가치는 642,000,000원입니다.

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이론.

 

[이론]현금흐름 예측 및 분석