[2021년(32회)기출]부동산학개론 38. 부동산의 수익가액(계산문제)

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문제. 다음 자료를 활용하여 직접 환원법으로 산정한 대상 부동산의 수익 가액은?

 

○ 가능총소득(PGI) : 70,000,000원 ○ 공실상당액 및 대손충당금 : 가능총소득의 5% ○ 영업경비(OE) : 유효총소득(EGI)의 40% ○ 환원율 10%

 

① 245,000,000원

② 266,000,000원

③ 385,000,000원

④ 399,000,000원

⑤ 420,000,000원

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정답. ④

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해설.

 

직접 환원법으로 산정한 대상 부동산의 수익 가액은 다음 식으로 구합니다.

따라서 주어진 조건으로 순 영업소득만 구하면 쉽게 풀립니다. 우선 가능 총소득의 5%가 공실 상당액 및 대손충당금이라고 했으므로 가능 총소득의 95%가 유효 총소득이 됩니다. 또한 유효 총소득의 40%가 영업경비라 했으므로 순 영업소득은 유효 총소득의 60%가 됩니다. 이를 식으로 표현하면 다음과 같습니다.

따라서 순 영업소득은 39,900,000원이고 수익 가액 공식에 대입합니다.

따라서 부동산의 수익 가액은 399,000,000원입니다.

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이론.

 

[이론]수익 방식