[단원별 기출문제 해설]부동산학개론 - 계산문제 - 부동산 감정평가

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1. 기출문제

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문제 01. A 부동산이 100% 임대될 경우, 연간 예상 총소득이 50,000,000원이고, 운영경비가 유효 총소득의 35%를 차지하는 경우 평균 공실률을 감안한 A 부동산의 수익 가격은 얼마인가? (단, 인근 지역의 평균 공실률은 5%이고, 환원이율은 10%라고 한다.)

 

① 308,750,000원

② 350,000,000원

③ 408,750,000원

④ 475,000,000원

⑤ 500,000,000원

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문제 02. 다음 표준지 공시지가를 기준으로 주어진 조건에 따라 가격시점 현재의 대상 토지 가격을 구하시오.

 

- 표준지 공시지가 : 10,000원/㎡ - 공시지가 기준일 이후 가격시점까지 지가변동률 : 10% - 대상 토지는 표준지의 인근지역에 소재함 - 개별요인분석표

① 9,680원/㎡

② 10,680원/㎡

③ 11,000원/㎡

④ 11,500원/㎡

⑤ 12,500원/㎡

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문제 03. 다음과 같이 조사된 건물의 가격시점 현재의 원가법에 의한 감정평가 가격은?(단, 감가 수정은 정액법에 의함)

 

- 가격시점 : 2005. 10. 30 - 건축비 : 200,000,000원(2003.10.30 준공) - 건축비는 매년 10%씩 상승하였음 - 가격시점 현재 잔존내용연수 : 48 - 내용연수 만료시 잔존가치율 : 10%

 

① 232,320,000원

② 232,925,000원

③ 233,288,000원

④ 234,000,000원

⑤ 234,800,000원

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문제 04. 인근 표준 획지와 비교한 대상 토지의 특성은 다음과 같다. 인근 표준 획지와 대비한 대상 토지의 개별요인 비교치는?

 

○ 대상토지의 전체 면적은 1,000㎡이다. 이 중 600㎡는 완경사이고 나머지는 평지이다. ○ 완경사 부분은 인근 표준획지에 비해 20%의 감가요인이 있으며, 평지부분은 감가요인이 없다.

 

① 0.86

② 0.88

③ 0.90

④ 0.92

⑤ 0.94

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문제 05. 다음 자료를 이용하여 대상 부동산의 비준 가격을 구하면?

 

○ 대상 부동산(토지)은면적이 900㎡이며, 사례 부동산(토지)보다 개별요인이 10% 우세하다. ○ 사례 부동산은 면적이 1,000㎡이며, 가격시점 1년 전 200,000,000원에 거래되었다. ○ 연간 지가 상승률은 5%이다.(단, 다른 조건은 사례 부동산과 동일함)

 

① 198,000,000원

② 207,900,000원

③ 220,600,000원

④ 231,200,000원

⑤ 246,000,000원

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문제 06. 다음 자료를 활용하여 산정한 A건물의 ㎡당 재조달원가는?

 

○ A건물은 10년 전에 준공된 4층 건물이다.(대지면적 400㎡, 연면적 1,250㎡) ○ A건물의 준공 당시 공사비 내역(단위 : 천원)    - 직접공사비 : 270,000    - 간접공사비 : 30,000    - 공사비계 : 300,000    - 개발업자의 이윤 : 60,000    - 총계 : 360,000 ○ 10년 전 건축비 지수 100, 가격시점 현재 135

 

① 388,800원/㎡

② 324,000원/㎡

③ 288,000원/㎡

④ 240,000원/㎡

⑤ 216,000원/㎡

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문제 07. 다음 자료를 활용하여 산정한 부동산 가격은?

 

○ 순영업소득 : 21,000,000원 ○ 부채서비스액 : 12,000,000원 ○ 지분배당률(세전) : 2.5% ○ 대출비율 : 40%

 

① 5억 원

② 5.5억 원

③ 6억 원

④ 6.5억 원

⑤ 7억 원

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문제 08. 다음의 자료로 평가한 부동산의 가치는?

 

○ 임대단위 : 원룸 20개실 ○ 실당 예상 임대료 : 600,000원/년 ○ 공실 및 대손손실 : 가능조소득의 5% ○ 재산세 : 200,000원/년 ○ 개인 업무비 : 300,000원/년 ○ 수선비 : 600,000원/년 ○ 관리비 : 600,000원/년 ○ 소유자 급여 : 800,000원/년 ○ 5년 후 복귀가치 : 800,000,000원 ○ 5년 간 연금의 현가계수 : 4.2 ○ 5년 후 일시불의 현가계수 : 0.75

 

① 637,380,000원

② 640,740,000원

③ 642,000,000원

④ 642,840,000원

⑤ 644,520,000원

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문제 09. 최근 신축한 주택(토지 300㎡, 건물 500㎡)을 91,000,000원에 매도 의뢰했으나 85,500,000원에 거래되었는데, 이는 매도자의 급박한 사정으로 인하여 정상거래 가격 대비 5% 저가로 매도한 것이다. 이 건물은 매도자가 최근 82,000원/㎡에 직접 건축한 것으로 유사 건물의 재조달원가는 거래시점 현재 90,000원/㎡이 일반적이다. 이 주택의 토지평가액은?(단, 건물의 신축 시점과 거래시점은 동일하다.)

 

① 40,500,000원

② 44,500,000원

③ 45,000,000원

④ 46,000,000원

⑤ 49,000,000원

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문제 10. 평가대상 부동산이 속한 지역과 사례 부동산이 속한 지역이 다음과 같은 격차를 보이는 경우, 상승식으로 산정한 지역요인의 비교치는(단, 격차 내역은 사례 부동산이 속한 지역을 100으로 사정할 경우의 비준치이며, 결괏값은 소수점 넷째 자리에서 반올림함)

① 1.031

② 1.033

③ 1.035

④ 1.037

⑤ 1.039

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문제 11. 다음 사례 부동산의 사정 보정 치는 얼마인가?

 

○ 면적이 1,000㎡인 토지를 100,000,000원에 구입하였으나, 이는 인근의 표준적인 획지보다 고가로 매입한 것으로 확인되었음 ○ 표준적인 획지의 정상가격이 80,000원/㎡을 조사되었음

 

① 0.50

② 0.60

③ 0.70

④ 0.80

⑤ 0.90

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문제 12. 다음과 같은 조건에서 수익환원법에 의해 평가한 대상 부동산의 가치는?

 

○ 유효총소득(EGI) : 38,000,000원 ○ 영업경비(OE) : 8,000,000원 ○ 토지가액 : 건물가액 = 40% : 60% ○ 토지환원이율 : 5% ○ 건물환원이율 : 10%

 

① 325,000,000

② 375,000,000

③ 425,000,000

④ 475,000,000

⑤ 500,000,000

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문제 13. 다음과 같은 조건에서 대상 부동산의 수익가치 산정 시 적용할 환원이율(Capitalization Rate, %)은?

 

○ 순영업소득(MOI) : 연 30,000,000원 ○ 부채서비스액(Debt Service) : 연 15,000,000원 ○ 지분비율 : 대부비율 : 60% : 40% ○ 대출조건 : 이자율 연 12%로 10년간 매년 원리금 균등상환 ○ 저당상수(이자율 연 12%, 기간 10년) : 0.177

 

① 3.54

② 5.31

③ 14.16

④ 20.40

⑤ 21.24

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문제 14. 원가법에 의한 대상물건 기준시점의 감가 수정액은?

 

○ 준공시점 : 2009년 6월 30일 ○ 기준시점 : 2014년 6월 30일 ○ 기준시점 재조달원가 : 200,000,000원 ○ 경제적 내용연수 : 50년 ○ 감가수정은 정액법에 의하고, 내용연수 만료시 잔존가치율은 10%

 

① 17,000,000원

② 18,000,000원

③ 19,000,000원

④ 20,000,000원

⑤ 21,000,000원

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문제 15. 다음 건물의 ㎡당 재조달원가는?

 

○ 20년 전 준공된 5층 건물(대지면적 500㎡, 연면적 1,450㎡) ○ 준공당시의 공사비내역    - 직접공사비 : 300,000,000원    - 간접공사비 : 30,000,000원    - 공사비계 : 330,000,000원    - 개발업자의 이윤 : 70,000,000원    - 총계 : 400,000,000원 ○ 20년 전 건축비지수 : 100 ○ 기준시점 건축비지수 : 145

 

① 250,000원

② 300,000원

③ 350,000원

④ 400,000원

⑤ 450,000원

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문제 16. 제시된 자료를 활용해 감정평가에 관한 규칙에서 정한 공시지가 기준법으로 평가한 토지 평가액(원/㎡)은?

 

○ 기준시점 : 2015.10.24 ○ 소재지 등 : A시 B구 C동 177, 제2종일반주거지역, 면적 200㎡ ○ 비교표준지 : A시 B구 C동 123, 제2종일반주거지역, 2015.1.1 공시지가 2,000,000원/㎡ ○ 지가변동률(2015.1.1~2015.10.24) : A시 B구 주거지역 5% 상승 ○ 지역요인 : 대상 토지가 비교표준지의 인근지역에 위치하여 동일 ○ 개별요인 : 대상 토지가 비교표준지에 비해 가로조건은 5% 열세, 환경조건은 20% 우세하고 다른 조건은 동일(상승식으로 계산할 것) ○ 그 밖의 요인으로 보정할 사항 없음

 

① 1,995,000원/㎡

② 2,100,000원/㎡

③ 2,280,000원/㎡

④ 2,394,000원/㎡

⑤ 2,520,000원/㎡

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문제 17. 다음 자료를 활용하여 시산 가액 조정을 통해 구한 감정평가액은?

 

○ 거래사례를 통해 구한 시산가액(가치) : 1.2억 원 ○ 조성비용을 통해 구한 시산가액(가치) : 1.1억 원 ○ 임대료를 통해 구한 시산가액(가치) : 1.0억 원 ○ 시산가액 조정 방법 : 가중치를 부여하는 방법 ○ 가중치 : 원가방식 20%, 비교방식 50%, 수익방식 30%를 적용함

 

① 1.09억 원

② 1.10억 원

③ 1.11억 원

④ 1.12억 원

⑤ 1.13억 원

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문제 18. 다음 (   )에 들어갈 숫자를 순서대로 나열한 것은?

 

○ 원가법 적용시, 경제적 내용연수 30년, 최종잔가율 10%, 정액법으로 감가수정 할 경우, 재조달원가 대비 매년 감가액의 비율은 (   )%다. ○ 거래사례비교법 적용시, 거래사례가 인근 정상 거래가격 대비 20% 저가에 매도된 것을 확인하고 사정보정치에 (   )를(을) 적용했다.

 

① 3, 0.80

② 3, 1.25

③ 3,33, 0.80

④ 3,33, 1.20

⑤ 3,33, 1.25

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문제 19. 다음 자료를 활용하여 수익환원법을 적용한 평가대상 근린생활시설의 수익 가액은?

 

○ 가능총소득 : 5,000만원 ○ 공실손실상당액 : 가능총소득의 5% ○ 유지관리비 : 가능총소득의 3% ○ 부채서비스액 : 1,000만 원 ○ 화재보험료 : 100만 원 ○ 개인업무비 : 가능총소득의 10% ○ 기대이율 4%, 환원율 5%

 

① 6억 원

② 7억 2,000만 원

③ 8억 2,000만 원

④ 9억 원

⑤ 11억 2,500만 원

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문제 20. 원가법에 의한 공장 건물의 적산 가액은?

 

○ 신축공사비 : 8,000만 원 ○ 준공 시점 : 2015년 9월 30일 ○ 기준 시점 : 2017년 9월 30일 ○ 건축비지수    - 2015년 9월 : 100    - 2017년 8월 : 125 ○ 전년대비 잔가율 : 70% ○ 신축공사비는 준공당시 재조달원가로 적정하며, 감가수정방법은 공장건물이 설비에 가까운 점을 고려하여 정률법을 적용함

 

① 3,920만 원

② 4,900만 원

③ 5,600만 원

④ 7,000만 원

⑤ 1억 원

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문제 21. 감정평가의 대상이 되는 부동산과 거래 사례 부동산의 개별요인 항목별 비교 내용이 다음과 같은 경우 상승식으로 산정한 개별요인 비교치는?

 

○ 가로의 폭, 구조 등의 상태에서 대상부동산이 5% 우세함 ○ 고객의 유동성과의 적합성에서 대상부동산이 3% 열세함 ○ 형상 및 고저는 동일함 ○ 행정상의 규제 정도에서 대상부동산이 4% 우세함

 

① 1.015

② 1.029

③ 1.035

④ 1.059

⑤ 1.060

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문제 22. 원가법에 의한 대상물건의 적산 가액은?

 

○ 신축에 의한 사용승인시점 : 2016.9.20. ○ 기준시점 : 2018.9.20 ○ 사용승인시점의 신축공사비 : 3억 원(신축공사비는 적정함) ○ 공사비 상승률 : 매년 전년대비 5% 씩 상승 ○ 경제적 내용년수 : 50년 ○ 감가수정방법 : 정액법 ○ 내용년수 만료시 잔존가치 없음

 

① 288,200,000원

② 302,400,000원

③ 315,000,000원

④ 317,520,000원

⑤ 330,750,000원

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문제 23. 다음 자료를 활용하여 거래 사례 비교법으로 산정한 대상 토지의 감정평가액은?

 

○ 대상토지 : A시 B동 150번지, 토지 120㎡, 제3종일반주거지역 ○ 기준시점 : 2018. 9. 1. ○ 거래사례의 내역    - 소재지 및 면적 : A시 B동 123번지, 토지 100㎡    - 용도지역 : 제3종일반주거지역    - 거래사례가격 : 3억원    - 거래시점 : 2018. 3. 1.    - 거래사례의 사정보정 요인은 없음 ○ 지가변동률(2018. 3. 1. ~ 9. 1.) : A시 주거지역 4% 상승함 ○ 지역요인 : 대상토지는 거래사례의 인근지역에 위치함 ○ 개별요인 : 대상토지는 거래사례에 비해 5% 열세함 ○ 상승식으로 계산할 것

 

① 285,680,000원

② 296,400,000원

③ 327,600,000원

④ 355,680,000원

⑤ 360,400,000원

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문제 24. 다음 자료를 활용하여 직접 환원법으로 평가한 대상 부동산의 수익 가액은?

 

○ 가능 총소득 : 8,000만 원 ○ 공실 손실 상당액 및 대손충당금 : 가능 총소득의 10% ○ 수선유지비 : 400만 원 ○ 화재보험료 : 100만 원 ○ 재산세 : 200만 원 ○ 영업 소득세 : 300만 원 ○ 부채서비스액 : 500만 원 ○ 환원율 : 10%

 

① 5억 7천만 원

② 6억 원

③ 6억 5천만 원

④ 6억 7천만 원

⑤ 6억 8천만 원

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문제 25. 다음 자료를 활용하여 공시지가 기준법으로 평가한 대상 토지의 가액(원/㎡)은?

 

○ 소재지 등 : A 시 B 구 C동 100, 일반상업지역, 상업용 ○ 기준시점 : 2019.10.26 ○ 표준지공시지가(A 시 B 구 C동, 2019.01.01 기준) - 기호 1 - C동 90, 일반공업지역, 이용상황 : 상업용, 공시지가 : 1,000,000원/㎡ - 기호 2 - C동 110, 일반상업지역, 이용상황 : 상업용, 공시지가 : 2,000,000원/㎡ ○ 지가변동률(A 시 B 구, 2019.01.01~2019.10.26) - 공업지역 : 4% 상승 - 상업지역 : 5% 상승 ○ 지역 요인 : 표준지와 대상 토지는 인근 지역에 위치하여 지역 요인은 동일함 ○ 개별 요인 : 대상 토지는 표준지 기호 1, 2에 비해 각각 가로 조건에서 10% 우세하고 다른 조건은 동일함(상승식) ○ 그 밖의 요인으로 보정할 사항 없음

 

① 1,144,000

② 1,155,000

③ 2,100,000

④ 2,288,000

⑤ 2,310,000

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문제 26. 원가법으로 산정한 대상 물건의 적산 가액은?

 

○ 사용승인일의 신축공사비 : 6천만 원(신축공사비는 적정함) ○ 사용승인일 : 2018. 9. 1. ○ 기준시점 : 2020. 9. 1. ○ 건축비 지수 - 2018. 9. 1. = 100 - 2020. 9. 1. = 110 ○ 경제적 내용연수 : 40년 ○ 감가수정 방법 : 정액법 ○ 내용연수 만료 시 잔가율 : 10%

 

① 57,300,000원

② 59,300,000원

③ 62,700,000원

④ 63,030,000원

⑤ 72,600,000원

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문제 27. 다음 자료를 활용하여 거래 사례 비교법으로 산정한 대상 토지의 비준 가액은?

 

○ 평가대상 토지 : X 시 Y동 210번지, 대, 110㎡, 일반상업지역 ○ 기준시점 : 2020. 9. 1. ○ 거래 사례 - 소재지 : X 시 Y동 250번지 - 지목 및 면적 : 대, 120㎡ - 용도지역 : 일반상업지역 - 거래가격 : 2억 4천만 원 - 거래 시점 : 2020. 2. 1. - 거래 사례는 정상적인 매매임 ○ 지가변동률(2020. 2. 1. ~ 9. 1.) : X 시 상업지역 5% 상승 ○ 지역 요인 : 대상 토지는 거래 사례의 인근 지역에 위치함 ○ 개별 요인 : 대상 토지는 거래 사례에 비해 3% 우세함 ○ 상승식으로 계산할 것

 

① 226,600,000원

② 237,930,000원

③ 259,560,000원

④ 283,156,000원

⑤ 285,516,000원

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문제 28. 다음 자료를 활용하여 직접 환원법으로 산정한 대상 부동산의 수익 가액은?

 

○ 가능총소득(PGI) : 70,000,000원 ○ 공실상당액 및 대손충당금 : 가능총소득의 5% ○ 영업경비(OE) : 유효총소득(EGI)의 40% ○ 환원율 10%

 

① 245,000,000원

② 266,000,000원

③ 385,000,000원

④ 399,000,000원

⑤ 420,000,000원

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문제 29. 다음 자료를 활용하여 공시지가 기준법으로 산정한 대상 토지의 가액(원/㎡)은?

 

○ 대상토지 : A시 B구 C동 320번지, 일반상업지역 ○ 기준시점 : 2021.10.30. ○ 비교표준지 : A시 B구 C동 300번지, 일반상업지역, 2021.01.01. 기준 공시지가 10,000,000원/㎡ ○ 지가변동률(A시 B구, 2021.01.01.~2021.10.30.) : 상업지역 5% 상승 ○ 지역요인 : 대상토지와 비교표준지의 지역요인은 동일함 ○ 개별요인 : 대상토지는 비교표준지에 비해 가로조건이 10% 우세, 환경조건 20% 열세하고, 다른 조건은 동일함(상승식) ○ 그 밖의 요인 보정치 : 1.50

 

① 9,240,000

② 11,340,000

③ 13,860,000

④ 17,010,000

⑤ 20,790,000

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2. 정답

1	2	3	4	5
①	①	③	②	②
6	7	8	9	10
①	③	③	③	⑤
11	12	13	14	15
④	②	③	②	④
16	17	18	19	20
④	④	②	④	②
21	22	23	24	25
④	④	④	③	⑤
26	27	28	29
④	②	④	③

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3. 해설

문제 01.

[2005년(15회 추가)기출]부동산학개론 34. 수익가격(계산문제)

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문제 02.

[2005년(16회)기출]부동산학개론 32. 공시지가기준법(계산문제)

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문제 03.

[2005년(16회)기출]부동산학개론 37. 원가법(계산문제)

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문제 04.

[2006년(17회)기출]부동산학개론 37. 개별요인 비교치(계산문제)

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문제 05.

[2008년(19회)기출]부동산학개론 39. 비준가격(계산문제)

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문제 06.

[2009년(20회)기출]부동산학개론 35. 재조달원가(계산문제)

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문제 07.

[2009년(20회)기출]부동산학개론 37. 부동산가격(계산문제)

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문제 08.

[2011년(22회)기출]부동산학개론 36. 부동산의 가치(계산문제)

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문제 09.

[2011년(22회)기출]부동산학개론 39. 토지평가액(계산문제)

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문제 10.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 35. 지역요인의 비교치(계산문제)

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문제 11.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 37. 사정보정치(계산문제)

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문제 12.

[2013년(24회)기출]부동산학개론 39. 수익환원법(계산문제)

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문제 13.

[2013년(24회)기출]부동산학개론 40. 환원이율(계산문제)

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문제 14.

[2014년(25회)기출]부동산학개론 37. 감가수정액(계산문제)

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문제 15.

[2014년(25회)기출]부동산학개론 39. 재조달원가(계산문제)

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문제 16.

[2015기출]부동산학개론 35. 공시지가 기준법으로 평가한 토지 평가액(계산문제)

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문제 17.

[2016기출]부동산학개론 37. 시산가액 조정(계산문제)

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문제 18.

[2017기출]부동산학개론 34. 원가법, 거래사례비교법(계산문제)

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문제 19.

[2017기출]부동산학개론 37. 수익환원법(계산문제)

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문제 20.

[2017기출]부동산학개론 40. 원가법(계산문제)

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문제 21.

[2018기출]부동산학개론 36. 개별요인 비교치(계산문제)

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문제 22.

[2018기출]부동산학개론 39. 원가법에 의한 적산가액(계산문제)

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문제 23.

[2018기출]부동산학개론 40. 거래사례비교법(계산문제)

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문제 24.

[2019기출]부동산학개론 37. 직접환원법으로 평가한 수익가액(계산문제)

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문제 25.

[2019기출]부동산학개론 39. 공시지가기준법으로 평가한 토지가액(계산문제)

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문제 26.

[2020기출]부동산학개론 38. 적산가액(계산문제)

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문제 27.

[2020기출]부동산학개론 39. 비준가액(계산문제)

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문제 28.

[2021년(32회)기출]부동산학개론 38. 부동산의 수익가액(계산문제)

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문제 29.

[2021년(32회)기출]부동산학개론 40. 대상토지의 가액(계산문제)

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4. 이론

제작 중입니다.