[단원별 기출문제 해설]부동산학개론 - 부동산 투자(수익, 위험, 포트폴리오)

---

문제. 부동산 투자의 위험과 수익, 포트폴리오 이론에 대한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?

 

① 위험을 처리하는 방법 중 위험조정 할인율 법은 위험한 투자일수록 낮은 할인율을 적용한다.

② 포트폴리오에 편입되는 투자 안의 수를 늘리면 늘릴수록 비체계적인 위험이 감소되는 것을 포트폴리오 효과라고 한다.

③ 투자자의 요구수익률은 위험이 증대됨에 따라 아울러 상승한다.

④ 포트폴리오 구성 자산들의 수익률 분포가 완전한 음의 상관관계(-1)에 있을 경우, 자산구성비율을 조정하면 비체계적 위험을 0까지 줄일 수 있다.

⑤ 요구수익률에는 시간에 대한 비용과 위험에 대한 비용이 포함되어 있다.

[2005년(15회 추가)기출]부동산학개론 13. 위험, 수익, 포트폴리오

---

문제. 부동산 투자의 위험 및 위험관리에 관한 설명 중 틀린 것은?

 

① 유동성 위험이란 투자부동산을 현금으로 전환하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실 가능성을 의미한다.

② 수익은 가능한 한 낮게 그리고 비용은 가능한 한 높게 추정하여 수익과 비용의 불확실성을 투자 결정에 반영하기도 한다.

③ 위험도가 높은 자산을 투자에서 제외시키는 것은 위험을 전가시키는 방법의 하나다.

④ 수익성에 결정적인 영향을 주는 변수들에 대해서는 감응도 분석을 하기도 한다.

⑤ 투자금액을 모두 자기 자본으로 조달할 경우 금융위험을 제거할 수 있다.

[2006년(17회)기출]부동산학개론 38. 위험과 위험관리

---

문제. 부동산 투자에 있어 위험과 위험분석에 대한 설명 중 틀린 것은?

 

① 부동산 투자자가 위험회피형이라면 부동산 투자의 위험이 증가할 때 요구수익률을 낮춘다.

② 산출된 기대수익률의 하향 조정을 통해 투자의사결정을 보수적으로 함으로써 위험관리를 할 수 있다.

③ 수익률의 분포가 정규분포라면 수익률의 분산이나 표준편차로 위험을 측정할 수 있다.

④ 미래 현금흐름의 예측에 영향을 주는 요소 중 하나만 변동시킬 때 수익성이 어떻게 변동하는지 분석함으로써 그 요소의 영향을 검토하기도 한다.

⑤ 미래 현금흐름의 예측에 영향을 주는 요소 중 몇 가지 요소를 동시에 변동시키면서 비관적인 경우와 낙관적인 경우의 수익성을 분석하기도 한다.

[2007년(18회)기출]부동산학개론 28. 부동산 투자의 위험과 위험분석

---

문제. 기대수익률-위험 평면에서 투자자산들을 보여주고 있는 다음 그림과 관련된 설명 중 틀린 것은? (단, 투자자산은 A, B, C, D, E만 존재하며, 투자자는 위험회피형으로서 기대수익률과 위험을 기준으로 투자의사결정을 한다고 가정한다.)

 

① 투자자산 A, C, D, E를 연결한 곡선을 효율적 프런티어라고 한다.

② A와 C에 각각 50%씩 투자한 'A+C" 포트폴리오의 기대수익률은 A와 D에 각각 50%씩 투자한 'A+D' 포트폴리오의 기대수익률보다 낮다.  

③ 투자자들은 투자자산 B와 C 중에서 하나를 선택한다면 C를 선택하게 된다.

④ 'A+C+E'포트폴리오의 분산 효과보다 'A+C' 포트폴리오의 분산 효과가 더 크다.

⑤ A를 선택하는 투자자보다 E를 선택하는 투자자가 더 공격적인 투자자다.

[2007년(18회)기출]부동산학개론 29. 기대수익률과 위험

---

문제. 포트폴리오 이론에 관한 설명 중 틀린 것은?

 

① 주식, 회사채, 국채로 구성된 포트폴리오에 부동산이 추가 편입되면 위험분산 혜택 등을 얻을 수 있다.

② 경기변동, 인플레이션, 이자율의 변화 등에 의해 야기되는 시장위험은 피할 수 없는 위험으로 이를 비체계적 위험이라 한다.

③ 투자자 자신의 무차별곡선과 효율적 프런티어의 접점에서 최적의 포트폴리오가 선택된다.

④ 기대수익률의 분산 또는 표준편차는 투자 안의 위험을 측정하는 전통적인 방법이다.

⑤ 투자를 분산하는 것은 위험을 줄이는 방법 중 하나이다.

[2008년(19회)기출]부동산학개론 24. 포트폴리오이론

---

문제. 부동산 투자에서 재무레버리지 효과(지렛대 효과)에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 레버리지 효과란 타인자본을 이용할 경우 부채비율의 증감이 자기 자본수익률에 미치는 효과를 말한다.

② 정(+)의 레버리지 효과는 총자본 수익률(종합 수익률)이 저당 수익률보다 높을 때 발생한다.

③ 중립적 레버리지란 부채비율이 변화해도 자기 자본수익률은 변하지 않는 경우를 말한다.

④ 부(-)의 레버리지 효과란 부채비율이 커질수록 자기 자본수익률이 하락하는 것을 말한다.

⑤ 정(+)의 레버리지 효과를 예상하고 투자했을 때 부채비율이 커질수록 경기변동이나 금리변동에 따른 투자위험이 감소한다.

[2009년(20회)기출]부동산학개론 22. 재무레버리지 효과

---

문제. 부동산 포트폴리오에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 두 자산으로 포트폴리오를 구성할 경우, 포트폴리오에 포함된 개별 자산의 수익률 간 상관계수가 1인 경우에는 분산투자효과가 없다.

② 효율적 프런티어는 평균 분산기준에 의해 동일한 위험에서 최고의 기대수익률을 나타내는 포트폴리오를 선택하여 연결한 선이다.

③ 위험회피형 투자자 중에서 공격적인 투자자는 보수적인 투자자에 비해 위험이 높더라도 기대수익률이 높은 투자 안을 선호한다.

④ 포트폴리오 분산투자를 통해 비체계적 위험뿐만 아니라 체계적 위험도 상쇄시킬 수 있다.

⑤ 부동산 상품을 지역, 유형 등으로 구분하여 부동산 포트폴리오를 구성할 수 있다.

[2009년(20회)기출]부동산학개론 24. 부동산 포트폴리오

---

문제. 부동산 투자의 위험과 수익에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 동일한 위험 증가에 대해 위험회피형 투자자는 위험추구형 투자자보다 더 높은 수익률을 요구하게 된다.

② 투자 결정은 기대수익률과 요구수익률을 비교함으로써 이루어지는데 투자자는 투자대안의 기대수익률이 요구수익률보다 큰 경우 투자자를 하게 된다.

③ 어떤 부동산에 대한 투자자의 요구수익률이 기대수익률보다 큰 경우 대상 부동산에 대한 기대수익률도 점차 하락하게 된다.

④ 부동산 투자에서 일반적으로 위험과 수익은 비례관계를 가지고 있다.

⑤ 위험추구형 투자자는 높은 수익률을 획득할 기회를 얻기 위해 위험을 기꺼이 감수하는 투자자를 말한다.

[2010년(21회)기출]부동산학개론 24. 부동산 투자의 위험과 수익

---

문제. 부동산 투자에 있어서 위험관리 방안으로 틀린 것은?

 

① 요구수익률을 결정하는 데 있어 감수해야 하는 위험의 정도에 따라 위험 할증률을 더한다.

② 사업위험 감소를 위해 투자자는 경제환경 변화에 민감한 업종인 단일 임차인보다는 다양한 업종의 임차인으로 구성한다.

③ 투자에서 발생되는 위험의 일부를 보험회사 등에 전가하기 위해 보험에 가입한다.

④ 위험관리 방법으로 요구수익률을 하향 조정하고, 민감도 분석, 평균 분산 분석 등을 실시한다.

⑤ 위험을 회피하는 방법으로 투자의 부적격 자산을 투자 안에서 제외시킨다.

[2010년(21회)기출]부동산학개론 33. 부동산 투자

---

문제. 부동산 투자의 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 장래에 인플레이션이 예상되는 경우 대출자는 변동이자율 대신 고정이자율로 대출하기를 선호한다.

② 부채의 비율이 크면 지분 수익률이 커질 수 있지만, 마찬가지로 부담해야 할 위험도 커진다.

③ 운영위험이란 사무실의 관리, 근로자의 파업, 영업경비의 변동 등으로 인해 야기될 수 있는 수익성의 불확실성을 폭넓게 지칭하는 개념이다.

④ 위치적 위험이란 환경이 변하면 대상 부동산의 상대적 위치가 변화하는 위험이다.

⑤ 유동성 위험이란 대상 부동산을 현금화하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실 가능성을 말한다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 22. 부동산 투자의 위험

---

문제. 부동산 투자의 위험과 수익에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 부동산은 인플레이션 상황에서 화폐가치 하락에 대한 방어수단으로 이용될 수 있다. 

② 체계적 위험은 지역별 또는 용도별로 다양하게 포트폴리오를 구성하면 피할 수 있다.

③ 위험조정 할인율은 장래 기대되는 수익을 현재가치로 환원할 때 위험에 따라 조정된 할인율이다.

④ 투자자의 요구수익률은 체계적 위험이 증대됨에 따라 상승한다.

⑤ 효율적 프런티어는 동일한 위험에서 최고의 수익률을 나타내는 투자대안을 연결한 선이다.

[2014기출]부동산학개론 15. 부동산 투자의 위험과 수익

---

문제. 부동산 투자의 기대수익률과 위험에 관한 설명으로 옳은 것은?

 

① 부동산 투자 안이 채택되기 위해서는 요구수익률이 기대수익률보다 커야 한다. 

② 평균-분산 지배원리에 따르면, A 투자 안과 B 투자 안의 기대수익률이 같은 경우, A 투자 안보다 B 투자 안의 기대수익률의 표준편차가 더 크다면 A 투자 안이 선호된다.

③ 투자자가 위험을 회피할수록 위험(표준편차, X축)과 기대수익률(Y축)의 관계를 나타낸 투자자의 무차별곡선의 기울기는 완만해진다.

④ 투자 위험(표준편차)과 기대수익률은 부(-)의 상관관계를 가진다.

⑤ 무위험(수익)률의 상승은 투자자의 요구수익률을 하락시키는 요인이다.

[2015기출]부동산학개론 21. 기대수익률과 위험

---

문제. 포트폴리오 이론에 따른 부동산 투자의 포트폴리오 분석에 관한 설명으로 옳은 것은?

 

① 인플레이션, 경기변동 등의 체계적 위험은 분산투자를 통해 제거가 가능하다. 

② 투자자산 간의 상관계수가 1보다 작을 경우, 포트폴리오 구성을 통한 위험 절감 효과가 나타나지 않는다.

③ 2개의 투자자산의 수익률이 서로 다른 방향으로 움직일 경우, 상관계수는 양(+)의 값을 가지므로 위험분산 효과가 작아진다.

④ 효율적 프런티어와 투자자의 무차별곡선이 접하는 지점에서 최적 포트폴리오가 결정된다.

⑤ 포트폴리오에 편입되는 투자자산 수를 늘림으로써 체계적 위험을 줄여나갈 수 있으며, 그 결과로 총위험은 줄어들게 된다.

[2015기출]부동산학개론 24. 포트폴리오 이론

---

문제. 부동산 투자의 레버리지 효과에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

 

ㄱ. 타인자본의 이용으로 레버리지를 활용하면 위험이 감소된다. ㄴ. 부채비율이 50%, 총자본수익률(또는 종합수익률)이 10%, 저당수익률이 8%라면 자기자본수익률은 12%이다. ㄷ. 부(-)의 레버리지효과가 발생할 경우 부채비율을 낮추어 정(+)의 레버리지효과로 전환할 수 있다. ㄹ. 총자본수익률과 저당수익률이 동일한 경우 부채비율의 변화는 자기자본수익률에 영향을 미치지 못한다.

 

① ㄱ, ㄷ

② ㄴ, ㄷ

③ ㄴ, ㄹ

④ ㄱ, ㄴ, ㄷ

⑤ ㄱ, ㄷ, ㄹ

[2016기출]부동산학개론 19. 부동산 투자와 레버리지 효과

---

문제. 부동산의 수익과 수익률에 관한 설명으로 옳은 것은?

 

① 요구수익률은 해당 부동산에 투자해서 획득할 수 있는 최대한의 수익률이다.

② 총투자수익률은 세전 현금수지를 지분투자액으로 나누어서 산정한다.

③ 기대수익률이 요구수익률보다 작은 경우 투자 안이 채택된다.

④ 순 영업소득의 산정 과정에서 해당 부동산의 재산세는 차감하나 영업 소득세는 차감하지 않는다.

⑤ 회수 불가능한 임대료 수입은 영업경비에 포함하여 순 영업소득을 산정한다.

[2016기출]부동산학개론 20. 부동산의 수익과 수익률

---

문제. 부동산 투자의 위험에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

 

ㄱ. 경기침체로 인해 부동산의 수익성이 악화되면서 야기되는 위험은 사업위험에 해당한다. ㄴ. 차입자에게 고정금리대출을 실행하면 대출자의 인플레이션 위험은 낮아진다. ㄷ. 효율적 프론티어에서는 추가적인 위험을 감수하지 않으면 수익률을 증가시킬 수 없다. ㄹ. 개별 부동산의 특성으로 인한 체계적인 위험은 포트폴리오를 통해 제거할 수 있다.

 

① ㄱ, ㄷ

② ㄴ, ㄷ

③ ㄴ, ㄹ

④ ㄱ, ㄴ, ㄹ

⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ

[2016기출]부동산학개론 21. 부동산 투자의 위험

---

문제. 부동산 투자에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 부동산은 실물자산의 특성과 토지의 영속성으로 인해 가치 보존력이 양호한 편이다. 

② 임대사업을 영위하는 법인은 건물에 대한 감가상각과 이자비용을 세금 산정 시 비용으로 인정받을 수 있다.

③ 부동산 투자자는 저당권과 전세제도 등을 통해 레버리지를 활용할 수 있다.

④ 부동산 가격이 물가상승률과 연동하여 상승하는 기간에는 인플레이션을 방어하는 효과가 있다.

⑤ 부동산은 주식 등 금융상품에 비해서 단기간에 현금화할 수 있는 가능성이 높다.

[2016기출]부동산학개론 22. 부동산 투자

---

문제. 부동산 투자의 위험분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 부동산 투자에서 일반적으로 위험과 수익은 비례관계에 있다.

② 평균 분산 결정법은 기대수익률의 평균과 분산을 이용하여 투자대안을 선택하는 방법이다.

③ 보수적 예측방법은 투자수익의 추계치를 하향 조정함으로써 미래에 발생할 수 있는 위험을 상당수 제거할 수 있다는 가정에 근거를 두고 있다.

④ 위험조정 할인율을 적용하는 방법으로 장래 기대되는 소득을 현재가치로 환산하는 경우 위험한 투자안 일수록 낮은 할인율을 적용한다.

⑤ 민감도 분석은 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라 그 결과치에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법이다.

[2017기출]부동산학개론 30. 부동산투자의 위험분석

---

문제. 부동산 투자의 수익과 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 기대수익률이 요구수익률보다 클 경우 투자 안이 채택된다.

② 개별 부동산의 특성으로 인한 비체계적 위험은 포트폴리오의 구성을 통해 감소될 수 있다.

③ 무 위험률의 하락은 투자자의 요구수익률을 상승시키는 요인이다.

④ 투자자가 대상 부동산을 원하는 시기에 현금화하지 못할 가능성은 유동성 위험에 해당한다.

⑤ 평균-분산 지배원리로 투자 선택을 할 수 없을 때 변동 계수(변이 계수)를 활용하여 투자 안의 우위를 판단할 수 있다.

[2018기출]부동산학개론 23. 부동산투자의 수익과 위험

---

문제. 부동산 투자의 위험과 관련하여 (   )에 들어갈 용어로 옳은 것은?

 

투자재원의 일부인 부채가 증가함에 따라 원금과 이자에 대한 채무불이행의 가능성이 높아지며, 금리 상승기에 추가적인 비용부담이 발생하는 경우는 (   )에 해당한다.

 

① 기술 위험

② 입지 위험

③ 시장 위험

④ 법적 위험

⑤ 금융 위험

[2018기출]부동산학개론 27. 부동산 투자의 위험

---

문제. 포트폴리오 이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

​

① 분산투자 효과는 포트폴리오를 구성하는 투자자산 종목의 수를 늘릴수록 체계적 위험이 감소되어 포트폴리오 전체의 위험이 감소되는 것이다.

② 포트폴리오 전략에서 구성 자산 간에 수익률이 반대 방향으로 움직일 경우 위험 감소의 효과가 크다.

③ 효율적 프런티어(효율적 전선)란 평균-분산 지배원리에 의해 모든 위험 수준에서 최대의 기대수익률을 얻을 수 있는 포트폴리오의 집합을 말한다.

④ 효율적 프런티어(효율적 전선)의 우상향에 대한 의미는 투자자가 높은 수익률을 얻기 위해 많은 위험을 감수하는 것이다.

⑤ 포트폴리오 이론은 투자 시 여러 종목에 분산 투자함으로써 위험을 분산시켜 안정된 수익을 얻으려는 자산 투자 이론이다.

[2019기출]부동산학개론 27. 포트폴리오 이론

---

문제. 부동산 금융 및 투자에 관한 설명으로 틀린 것은?

​

① 프로젝트의 채무불이행 위험이 높아질수록 대출기관이 요구하는 금리가 높아진다.

② 자본 환원율은 자본의 기회비용과 프로젝트의 투자위험을 반영한다.

③ 분양형 개발사업의 핵심 상환재원은 준공 이후 발생하는 임대료, 관리비 등의 영업현금흐름이다.

④ 프로젝트는 자본시장 내 다른 투자수단들과 경쟁하므로 동일 위험 수준의 투자수익률에 수렴하는 경향이 있다.

⑤ 자본 환원율이 상승하면 부동산 자산의 가격이 하락 압력을 받으므로 신규 개발사업 추진이 어려워진다.

[2019기출]부동산학개론 33. 부동산 금융 및 투자

---

문제. 자본 환원율에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

 

ㄱ. 자본의 기회비용을 반영하므로 자본시장에서 시장금리가 상승하면 함께 상승한다. ㄴ. 부동산 자산이 창출하는 순영업소득에 해당 자산의 가격을 곱한 값이다. ㄷ. 자산 가격 상승에 대한 투자자들의 기대를 반영한다. ㄹ. 자본환원율이 상승하면 자산 가격이 상승한다. ㅁ. 프로젝트의 위험이 높아지면 자본환원율도 상승한다.

 

① ㄱ, ㄴ

② ㄱ, ㄷ, ㅁ

③ ㄴ, ㄷ, ㄹ

④ ㄴ, ㄹ, ㅁ

⑤ ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ

[2020기출]부동산학개론 26. 자본 환원율

---

문제. 수익형 부동산의 간접투자에서 자기 자본수익률을 상승시키는 전략으로 틀린 것은?

​

① 임대관리를 통한 공실률 최소화

② 자본이득 증대를 위한 자산 가치 극대화

③ 세금이 감면되는 도관체를 활용한 절세효과 도모

④ 효율적 시설관리를 통한 운영경비 절감

⑤ 저당 수익률이 총자본 수익률보다 클 때, 부채비율을 높이는 자본구조조정

[2020기출]부동산학개론 28. 수익형 부동산의 간접투자

---

문제. 부동산 투자수익률에 관한 설명으로 옳은 것은?

 

① 기대수익률이 요구수익률보다 높을 경우 투자자는 투자가치가 있는 것으로 판단한다.

② 기대수익률은 투자에 대한 위험이 주어졌을 때, 투자자가 투자부동산에 대하여 자금을 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률을 말한다.

③ 요구수익률은 투자가 이루어진 후 현실적으로 달성된 수익률을 말한다.

④ 요구수익률은 투자에 수반되는 위험이 클수록 작아진다.

⑤ 실현수익률은 다른 투자의 기회를 포기한다는 점에서 기회비용이라고도 한다.

[2021년(32회)기출]부동산학개론 21. 부동산 투자수익률

---

문제. 포트폴리오 이론에 관한 설명으로 옳은 것은?

 

① 포트폴리오 분산투자를 통해 체계적 위험뿐만 아니라 비체계적 위험도 감소시킬 수 있다.

② 효율적 프런티어는 평균-분산 지배원리에 의해 동일한 기대수익률을 얻을 수 있는 상황에서 위험을 최소화할 수 있는 포트폴리오의 집합을 말한다.

③ 분산투자효과는 포트폴리오를 구성하는 투자자산 비중을 늘릴수록 체계적 위험이 감소되어 포트폴리오 전체의 위험이 감소되는 것이다.

④ 최적의 포트폴리오는 투자자의 무차별곡선과 효율적 프런티어의 접점에서 선택된다.

⑤ 두 자산으로 포트폴리오를 구성할 경우, 포트폴리오에 포함된 개별 자산의 수익률 간 상관계수에 상관없이 분산투자효과가 있다.

[2021년(32회)기출]부동산학개론 22. 포트폴리오이론