[단원별 기출문제 해설]부동산학개론 - 부동산 투자(현금흐름 분석)

---

문제. 오피스 빌딩의 현금흐름 분석에 관한 설명 중 틀린 것은?

 

① 매각 시점에 미상환 대출잔액이 있다면 세전 매각 현금흐름이 총 매각대금보다 적다.

② 가능 총소득에서 공실 및 회수 불가능 임대수입을 제하고 기타 소득을 합하면 유효 총소득이 된다.

③ 유효 총소득은 순 영업소득에 비해서 큰 편이다.

④ 순 영업소득은 세전 현금흐름과 동일할 수 없다.

⑤ 과세대상 소득이 적자가 아니고 투자자가 과세대상이라면 세전 현금흐름은 세후 현금흐름보다 크다.

[2005년(16회)기출]부동산학개론 20. 현금흐름분석

---

문제. 오피스 빌딩의 순 영업소득을 추정할 때 필요한 항목이 아닌 것은?

 

① 임대료 수입

② 공실률

③ 주차료 수입

④ 화재보험료

⑤ 이자 이용

[2006년(17회)기출]부동산학개론 33. 순영업소득

---

문제. 수익성 부동산의 장래 현금흐름에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 투자에 따른 현금흐름은 영업 현금흐름과 매각 현금흐름으로 나누어 예상할 수 있다.

② 유효 총소득은 잠재(가능) 총소득에 공실 및 불량 부채에 대한 손실과 기타 수입을 반영한 것이다.

③ 세전 현금흐름은 순 영업소득에서 부채 서비스액을 차감하여 계산한다.

④ 영업 소득세를 계산하기 위해서는 건물의 감가상각비를 알아야 한다.

⑤ 영업경비에는 임대소득에 대한 소득세가 포함되어야 한다.

[2009년(20회)기출]부동산학개론 19. 현금흐름

---

문제. 다음 (   )에 들어갈 내용으로 옳게 나열된 것은?

① A : 유효 총소득, B : 순 영업소득, C : 가능 총소득

② A : 가능 총소득, B : 순 영업소득, C : 유효 총소득

③ A : 순 영업소득, B : 가능 총소득, C : 유효 총소득

④ A : 유효 총소득, B : 가능 총소득, C : 순 영업소득

⑤ A : 가능 총소득, B : 유효 총소득, C : 순 영업소득

[2013년(24회)기출]부동산학개론 21. 현금흐름분석

---

문제. 부동산 투자분석의 현금흐름 계산에서 유효 총소득(Effective Gross Income)을 산정할 경우, 다음 중 필요한 항목은 모두 몇 개인가?

 

○ 임대료 수입 ○ 영업소득세 ○ 이자상환액 ○ 영업 외 수입 ○ 영업경비 ○ 감가상각비

 

① 1개

② 2개

③ 3개

④ 4개

⑤ 5개

[2014기출]부동산학개론 23. 부동산투자분석(유효총소득)

---

 

문제. 부동산 운영수지분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 가능 총소득은 단위면적당 추정 임대료에 임대면적을 곱하여 구한 소득이다.

② 유효 총소득은 가능 총소득에서 공실 손실 상당액과 불량 부채액(충당금)을 차감하고 기타 수입을 더하여 구한 소득이다.

③ 순 영업소득은 유효 총소득에 각종 영업 외 수입을 더한 소득으로 부동산 운영을 통해 순수하게 귀속되는 영업소득이다.

④ 세전 현금흐름은 순 영업소득에서 부채 서비스액을 차감한 소득이다.

⑤ 세후 현금흐름은 세전 현금흐름에서 영업 소득세를 차감한 소득이다.

[2017기출]부동산학개론 16. 부동산 운영수지분석

---

문제. 부동산 투자분석의 현금흐름 계산에서 (가) 순 영업소득과 (나) 세전 지분 복귀액을 산정하는 데 각각 필요한 항목을 모두 고른 것은?

 

ㄱ. 기타 소득 ㄴ. 매도 비용 ㄷ. 취득세 ㄹ. 미상환 저당 잔금 ㅁ. 재산세 ㅂ. 양도 소득세

 

①	가 : ㄷ	나 : ㄹ
②	가 : ㄱ, ㅁ	나 : ㄴ, ㄹ
③	가 : ㄱ, ㄷ, ㅁ	나 : ㄴ, ㅂ
④	가 : ㄱ, ㄷ, ㅁ	나 : ㄴ, ㅂ
⑤	가 : ㄱ, ㄷ, ㅁ	나 : ㄴ, ㄹ, ㅁ

 

[2018기출]부동산학개론 25. 부동산 투자 분석의 현금 흐름

---

문제. 부동산 투자의 현금흐름 추정에 관한 설명으로 틀린 것은?

​

① 순 영업소득은 유효 총소득에서 영업경비를 차감한 소득을 말한다.

② 영업경비는 부동산 운영과 직접 관련 있는 경비로 광고비, 전기세, 수선비가 이에 해당한다.

③ 세전 현금흐름은 지분 투자자에게 귀속되는 세전소득을 말하는 것으로 순 영업소득에 부채 서비스액(원리금 상환액)을 가산한 소득이다.

④ 세전 지분 복귀액은 자산의 순 매각금액에서 미상환 저당 잔액을 차감하여 지분 투자자의 몫으로 되돌아오는 금액을 말한다.

⑤ 부동산 투자에 대한 대가는 보유 시 대상 부동산의 운영으로부터 나오는 소득 이득과 처분 시의 자본이득의 형태로 나타난다.

[2019기출]부동산학개론 25. 부동산 투자의 현금흐름 추정