[연도별 기출문제 해설]부동산학개론 - 28회(2017년)

---

문제 01. 이용상태에 따른 토지 용어의 설명으로 틀린 것은?

 

① 부지는 도로부지, 하천부지와 같이 일정한 용도로 이용되는 토지를 말한다. 

② 선하지는 고압선 아래의 토지로 이용 침 거래의 제한을 받는 경우가 많다.

③ 맹지는 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지다.

④ 후보지는 임지 지역, 농지지역, 택지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 어느 지역의 토지를 말한다.

⑤ 빈지는 물에 의한 침식으로 인해 수면 아래로 잠기거나 하천으로 변한 토지를 말한다.

[2017기출]부동산학개론 1. 이용 상태에 따른 토지 용어

---

문제 02. 부동산 개발의 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 워포드는 부동산 개발위험을 법률적 위험, 시장 위험, 비용 위험으로 구분하고 있다. 

② 부동산 개발사업의 추진에는 많은 시간이 소요되므로 개발사업기간 동안 다양한 시장위험에 노출된다.

③ 부동산 개발사업의 진행과정에서 행정의 변화에 의한 사업 인, 허가 지연 위험은 시행사 또는 시공사가 스스로 관리할 수 있는 위험에 해당한다.

④ 법률위험을 최소화하기 위해서는 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것이 유리하다.

⑤ 예측하기 어려운 시장의 불확실성은 부동산 개발사업에 영향을 주는 시장위험요인이 된다.

[2017기출]부동산학개론 2. 부동산 개발의 위험

---

문제 03. 토지의  자연적 특성으로 인해 발생되는 부동산 활동과 부동산 현상에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 토지의 부증성은 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효이용의 근거가 된다. 

② 토지의 개별성은 부동산 활동과 현상을 개별화시킨다.

③ 토지의 부동성은 지방자치단체 운영을 위한 부동산 조세수입의 근거가 될 수 있다.

④ 토지의 영속성은 미래의 수익을 가정하고 가치를 평가하는 직접 환원법의 적용을 가능하게 한다.

⑤ 토지의 부증성으로 인해 이용 전환을 통한 토지의 용도적 공급을 더 이상 늘릴 수 없다.

[2017기출]부동산학개론 3. 토지의 자연적 특성

---

문제 04. 한국 표준산업분류상 부동산 관리업의 분류체계 또는 세부 예시에 해당하지 않는 것은?

 

① 주거용 부동산 관리

② 비주거용 부동산 관리

③ 사무용 건물 관리

④ 사업시설 유지, 관리

⑤ 아파트 관리

[2017기출]부동산학개론 4. 한국표준산업분류상 부동산 관리업

---

문제 05. 부동산 마케팅 전략에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 부동산 마케팅에서 시장 세분화(Market Segmentation)란 부동산 시장에서 마케팅 활동을 수행하기 위하여 구매자의 집단을 세분하는 것이다.

② 부동산 마케팅에서 표적시장(Target Market)이란 세분된 시장 중에서 부동산 기업이 표적을 삼아 마케팅 활동을 수행하는 시장을 말한다.

③ 마케팅 믹스(MarketMix)는 마케팅 목표의 효과적인 달성을 위하여 이용하는 마케팅 구성요소인 4P(Place, Product, Price, Promotion)의 조합을 말한다.

④ 판매촉진(Promotion)은 표적시장의 반응을 빠르고 강하게 자극, 유인하기 위한 전략을 말한다.

⑤ 부동산 마케팅의 가격전략 중 자금 회수를 원하고 지역 구매자의 구매력이 낮은 경우, 고가 전략을 이용한다.

[2017기출]부동산학개론 5. 부동산 마케팅 전략

---

문제 06. 다음 법률적 요건을 모두 갖춘 주택은?

 

○ 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이고, 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것 ○ 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말함) ○ 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

 

① 연립주택 

② 다중주택

③ 다가구주택

④ 다세대주택

⑤ 기숙사

[2017기출]부동산학개론 6. 다중주택

---

문제 07. 부동산 시장에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 준강성 효율적 시장은 공표된 것이건 그렇지 않은 것이건 어떠한 정보도 이미 가치에 반영되어 있는 시장이다.

② 부동산 시장에서 정보의 비대칭성은 가격 형성의 왜곡을 초래할 수 있다.

③ 부동산 시장에서 기술의 개발로 부동산 공급이 증가하는 경우 수요의 가격탄력성이 작을수록 균형 가격의 하락폭은 커진다.

④ 일반적으로 부동산은 일반 재화에 비해 거래비용이 많이 들고, 부동산 이용의 비가역적 특성 때문에 일반 재화에 비해 의사결정 지원분야의 역할이 더욱 중요하다.

⑤ 부동산은 다양한 공, 사적 제한이 존재하며, 이는 부동산 가격 변동에 영향을 미칠 수 있다.

[2017기출]부동산학개론 7. 부동산 시장

---

문제 08. 부동산 정책에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

 

ㄱ. 공공재 또는 외부효과의 존재는 정부의 시장개입 근거가 된다. ㄴ. 부(-)의 외부효과는 사회가 부담하는 비용을 감소시킨다. ㄷ. 부동산 조세는 소득재분배 효과를 기대할 수 있다. ㄹ. 용도지역은 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 지정한다.

 

① ㄱ, ㄴ

② ㄱ, ㄷ

③ ㄱ, ㄹ

④ ㄱ, ㄷ, ㄹ

⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ

[2017기출]부동산학개론 8. 부동산 정책

---

문제 09. 임대주택정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 임대료 보조정책은 저소득층의 실질소득 향상에 기여할 수 있다.

② 임대료 상한을 균형 가격 이하로 규제하면 임대주택의 공급 과잉 현상을 초래한다.

③ 임대료 보조정책은 장기적으로 임대주택의 공급을 증가시킬 수 있다.

④ 정부의 규제 임대료가 균형 임대료보다 낮아야 저소득층의 주거비 부담 완화 효과를 기대할 수 있다.

⑤ 임대료 규제란 주택 임대인이 일정 수준 이상의 임대료를 임차인에게 부담시킬 수 없도록 하는 제도다.

[2017기출]부동산학개론 9. 임대주택정책

---

문제 10. 토지비축제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 토지비축제도는 정부가 직접적으로 부동산 시장에 개입하는 정책수단이다.

② 토지비축제도의 필요성은 토지의 공적 기능이 확대됨에 따라 커질 수 있다.

③ 토지비축사업은 토지를 사전에 비축하여 장래 공익사업의 원활한 시행과 토지시장의 안정에 기여할 수 있다.

④ 토지비축제도는 사적 토지소유의 편중현상으로 인해 발생 가능한 토지보상비 등의 고비용 문제를 완화시킬 수 있다.

⑤ 공공토지의 비축에 관한 법령상 비축토지는 각 지방자치단체에서 직접 관리하기 때문에 관리의 효율성을 기대할 수 있다.

[2017기출]부동산학개론 10. 토지비축제도

---

문제 11. A 씨는 주택을 구입하기 위해 은행으로부터 5억 원을 대출받았다. 은행의 대출조건이 다음과 같을 때, 9회 차에 상환할 원리금 상환액과 13회 차에 납부하는 이자 납부액을 순서대로 나열한 것은?

 

○ 대출금리 : 고정금리, 연 5% ○ 대출기간 : 20년 ○ 원리금 상환조건 : 원금균등상환이고, 연단위 매 기말 상환

 

① 4,000만 원, 1,000만 원

② 4,000만 원, 1,100만 원

③ 4,500만 원, 1,000만 원

④ 4,500만 원, 1,100만 원

⑤ 5,000만 원, 1,100만 원

[2017기출]부동산학개론 11. 원금균등상환(계산문제)

---

문제 12. 부동산 조세에 관한 설명으로 옳은 것은?

 

① 소유자가 거주하는 주택에 재산세를 부과하면, 주택수요가 증가하고 주택 가격은 상승하게 된다.

② 임대주택에 재산세를 부과하면 임대주택의 공급이 증가하고 임대료는 하락할 것이다.

③ 주택의 취득세율을 낮추면, 주택의 수요가 감소한다.

④ 주택공급의 동결 효과란 가격이 오른 주택의 소유자가 양도소득세를 납부하기 위해 주택의 처분을 적극적으로 추진함으로써 주택의 공급이 증가하는 효과를 말한다.

⑤ 토지공급의 가격탄력성이 0인 경우, 부동산 조세 부과 시 토지소유자가 전부 부담하게 된다.

[2017기출]부동산학개론 12. 부동산 조세

---

문제 13. 허프 모형을 활용하여 X지역의 주민이 할인점 A를 방문할 확률과 할인점 A의 월 추정 매출액을 순서대로 나열한 것은?

 

○ X지역의 현재 주민 : 4,000명 ○ 1인당 월 할인점 소비액 : 35만 원 ○ 공간마찰계수 : 2 ○ X 지역의 주민은 모두 구매자이고 A, B, C 할인점에서만 구매한다고 가정

 

구분	할인점 A	할인점 B	할인점 C
면적	500㎡	300㎡	450㎡
X지역 거주지로부터의 거리	5km	10km	15km

 

① 80%, 10억 9,200만 원
② 80%, 11억 2,000만 원
③ 82%, 11억 4,800만 원
④ 82%, 11억 7,600만 원
⑤ 82%, 12억 400만 원

[2017기출]부동산학개론 13. 허프 모형(계산문제)

---

문제 14. 지대 이론에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

 

ㄱ. 리카도는 지대 발생의 원인을 비옥한 토지의 희소성과 수확제감현상으로 설명하고 토지의 질적 차이에서 발생하는 임대료의 차이로 보았다. ㄴ. 마셜은 일시적으로 토지와 유사한 성격을 가지는 생산요소에 귀속되는 소득을 준지대로 설명하고, 단기적으로 공급량이 일정한 생산요소에 지급되는 소득으로 보았다. ㄷ. 튀넨은 한계지의 생산비와 우등지의 생산비 차이를 절대지대로 보았다. ㄹ. 마르크스는 도시로부터 거리에 따라 농작물의 재배형태가 달라진다는 점에 착안하여, 수송비의 차이가 지대의 차이를 가져온다고 보았다.

 

① ㄱ, ㄴ

② ㄴ, ㄷ

③ ㄱ, ㄴ, ㄹ

④ ㄱ, ㄷ, ㄹ

⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ

[2017기출]부동산학개론 14. 지대 이론

---

문제 15. 투자 타당성 분석에 관한 설명으로 옳은 것은?

 

① 내부수익률은 순 현가를 '0'보다 작게 하는 할인율이다.

② 수익성지수는 순현금 투자지출 합계의 현재가치를 사업기간 중의 현금수입 합계의 현재가치로 나눈 상대지수이다.

③ 순 현가는 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 뺀 값이다.

④ 회수기간은 투자시점에서 발생한 비용을 회수하는 데 걸리는 기간을 말하며, 회수기간 법에서는 투자 안 중에서 회수기간이 가장 장기인 투자 안을 선택한다.

⑤ 순 현가 법과 내부수익률 법에서는 투자판단기준을 위한 할인율로써 요구수익률을 사용한다.

[2017기출]부동산학개론 15. 투자 타당성 분석

---

문제 16. 부동산 운영수지분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 가능 총소득은 단위면적당 추정 임대료에 임대면적을 곱하여 구한 소득이다.

② 유효 총소득은 가능 총소득에서 공실 손실 상당액과 불량 부채액(충당금)을 차감하고 기타 수입을 더하여 구한 소득이다.

③ 순 영업소득은 유효 총소득에 각종 영업 외 수입을 더한 소득으로 부동산 운영을 통해 순수하게 귀속되는 영업소득이다.

④ 세전 현금흐름은 순 영업소득에서 부채 서비스액을 차감한 소득이다.

⑤ 세후 현금흐름은 세전 현금흐름에서 영업 소득세를 차감한 소득이다.

[2017기출]부동산학개론 16. 부동산 운영수지분석

---

문제 17. 도시공간구조이론에 관한 설명으로 옳은 것은?

 

① 도시공간구조의 변화를 야기하는 요인은 교통의 발달이지 소득의 증가와는 관계가 없다. 

② 버제스는 도시의 성장과 분화가 주요 교통망에 따라 확대되면서 나타난다고 보았다.

③ 호이트는 도시의 공간구조형성을 침임, 경쟁, 천이 등의 과정으로 나타난다고 보았다.

④ 동심원 이론에 의하면 점이지대는 고급주택 지구보다 도심으로부터 원거리에 위치한다.

⑤ 다핵심 이론의 핵심 요소에는 공업, 소매, 고급주택 등이 있으며 도시성장에 맞춰 핵심의 수가 증가하고 특화될 수 있다.

[2017기출]부동산학개론 17. 도시공간구조이론

---

문제 18. 다음 아파트에 대한 다세대주택 수요의 교차 탄력성은?

 

○ 가구소득이 10% 상승하고 아파트 가격은 5% 상승했을 때, 다세대주택 수요는 8% 증가 ○ 다세대주택 수요의 소득탄력성은 0.6이며, 다세대주택과 아파트는 대체관계임

 

① 0.1

② 0.2

③ 0.3

④ 0.4

⑤ 0.5

[2017기출]부동산학개론 18. 수요의 교차탄력성(계산문제)

---

문제 19. 수요의 가격탄력성에 관한 설명으로 옳은 것은?

 

① 수요의 가격탄력성이 1보다 작을 경우 전체 수입은 임대료가 상승함에 따라 감소한다.

② 대체재가 있는 경우 수요의 가격탄력성은 대체재가 없는 경우보다 비탄력적이 된다.

③ 우하향한 선분으로 주어진 수요곡선의 경우 수요곡선상의 측정지점에 따라 가격탄력성은 다른다.

④ 일반적으로 부동산 수요의 가격탄력성은 단기에서 장기로 갈수록 더 비탄력적이 된다.

⑤ 부동산의 용도전환이 용이할수록 수요의 가격탄력성은 작아지다.

[2017기출]부동산학개론 19. 수요의 가격탄력성

---

문제 20. 부동산의 수요 및 공급에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 수요곡선이 변하지 않을 때 세금 부과에 의한 경제적 순손실은 공급이 비탄력적일수록 커진다.

② 부동산 수요가 증가하면, 부동산 공급이 비탄력적일수록 시장 균형 가격이 더 크게 상승한다.

③ 용도변경을 제한하는 법규가 강화될수록 공급은 이전에 비해 비탄력적이 된다.

④ 수요와 공급이 모두 증가하는 경우 균형 가격의 상승 여부는 수요와 공급의 증가폭에 의해 결정되고 균형량은 증가한다.

⑤ 부동산 수요곡선상 수요량은 주어진 가격 수준에서 부동산 구매 의사와 구매 능력이 있는 수요자가 구매하고자 하는 수량이다.

[2017기출]부동산학개론 20. 부동산의 수요 및 공급

---

문제 21. 주택 공급 변화 요인과 공급량 변화 요인이 옳게 묶인 것은?

 

	공급 변화 요인	공급량 변화 요인
①	주택건설업체수의 증가	주택가격 상승
②	정부의 정책	건설기술개발에 따른 원가절감
③	건축비의 하락	주택건설용 토지가격의 하락
④	노동자임금 하락	담보대출이자율의 상승
⑤	주택경기 전망	토지이용규제 완화

 

[2017기출]부동산학개론 21. 공급과 공급량 변화 요인

---

문제 22. 주택도시 기금 법령상 주택도시 기금 중 주택 계정의 용도가 아닌 것은?

 

① 국민주택의 건설에 대한 융자

② 준주택의 건설에 대한 융자

③ 준주택의 구입에 대한 융자 

④ 국민주택규모 이상인 주택의 리모델링에 대한 융자

⑤ 국민주택을 건설하기 위한 대지조성사업에 대한 융자

[2017기출]부동산학개론 22. 주택계정의 용도

---

문제 23. 다음 조건에서 A지역 아파트 시장이 t시점에서 (t+1) 시점으로 변화될 때 균형 가격과 균형량의 변화는?

 

○ 아파트 공급함수 : Q=2P ○ t시점 아파트 수요함수 : Q=900-P ○ (t+1)시점 아파트 수요함수 : Q=1,500-P

 

	균형 가격	균형량
①	200 상승	400 감소
②	200 상승	400 증가
③	200 하락	400 감소
④	200 하락	400 증가
⑤	100 상승	200 증가

 

[2017기출]부동산학개론 23. 균형 가격과 균형량의 변화(계산문제)

---

문제 24. 다음에서 설명하는 사회기반시설에 대한 민간투자방식을 <보기>에서 올바르게 모두 고른 것은?

 

ㄱ : 사회기반시설의 준공과 동시에 해당 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며, 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영권을 인정하되, 그 시설을 국가 또는 지방자치단체 등이 협약하여 정한 기간 동안 임차하여 사용, 수익하는 방식 ㄴ. 사회기반시설의 준공과 동시에 해당 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며, 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영권을 인정하는 방식

 

가 : BOT(Build-Operate-Transfer) 방식 나 : BOO(Build-Own-Operate) 방식 다 : BLT(Build-Lease-Transfer) 방식 라 : BTL(Build-Transfer-Lease) 방식 마 : BTO(Build-Transfer-Operate) 방식 바 : BTOT(Build-Transfer-Operate-Transfer) 방식

 

① ㄱ : 가, ㄴ : 나

② ㄱ : 나, ㄴ : 다

③ ㄱ : 다, ㄴ : 라

④ ㄱ : 라, ㄴ : 마

⑤ ㄱ : 마, ㄴ : 바

[2017기출]부동산학개론 24. 민간투자방식

---

문제 25. 부동산 금융에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 부동산 투자회사(REITs)와 조인트벤처(Joint Venture)는 자금조달방법 중 지분 금융에 해당한다. 

② 원리금 균등상환방식에서는 상환 초기보다 후기로 갈수록 매기 상환액 중 원금상환액이 커진다.

③ 주택담보 노후연금은 연금개시 시점에 주택 소유권이 연금 지급기관으로 이전된다.

④ 주택저당 담보부채권(MBB)은 주택저당대출 차입자의 채무불이행이 발생하더라도 MBB에 대한 원리금을 발행자가 투자자에게 지급하여야 한다.

⑤ 다층 저당증권(CMO)의 발행자는 동일한 저당 풀(Mortgage Pool)에서 상환 우선순위와 만기가 다른 다양한 저당 담보부증권(MBS)을 발행할 수 있다.

[2017기출]부동산학개론 25. 부동산 금융

---

문제 26. 토지정책에 관한 설명으로 옳은 것은?

 

① 토지정책수단 중 도시개발사업, 토지수용, 금융지원, 보조금 지급은 직접 개입 방식이다.

② 개발권 양도제는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업 시행자로부터 불로소득적 증가분의 일정액을 환수하는 제도다.

③ 토지 선매란 토지거래허가구역 내에서 토지거래계약의 허가신청이 있을 때 공익목적을 위하여 사적 거래에 우선하여 국가, 지방자치단체, 한국 토지주택공사 등이 그 토지를 매수할 수 있는 제도다.

④ 토지적성 평가제는 미개발 토지를 토지이용계획에 따라 구획 정리하고 기반시설을 갖춤으로써 이용가치가 높은 토지로 전환시키는 제도다.

⑤ 토지거래허가제는 토지에 대한 개발과 보전의 문제가 발생했을 때 이를 합리적으로 조정하는 제도다.

[2017기출]부동산학개론 26. 토지정책

---

문제 27. A 씨는 이미 은행에서 부동산을 담보로 7,000만 원을 대출받은 상태이다. A 씨가 은행으로부터 추가로 받을 수 있는 최대 담보대출금액은?

 

○ 담보 부동산의 시장가치 : 5억 원 ○ 연소득 : 6,000만 원 ○연간 저당상수 : 0.1 ○ 대출승인기준    - 담보인정비율(LTV) : 시장가치기준 50%    - 총부채상환비율(DTI) : 40%    - 두 가지 대출승인기준을 모두 충족시켜야 함

 

① 1억 5,000만 원

② 1억 7,000만 원

③ 1억 8,000만 원

④ 2억 4,000만 원

⑤ 2억 5,000만 원

[2017기출]부동산학개론 27. 최대 담보대출금액(계산문제)

---

문제 28. 부채 감당률에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 부채 감당률이란 순 영업소득이 부채 서비스액의 몇 배가 되는가를 나타내는 비율이다. 

② 부채 서비스액은 매월 또는 매년 지불하는 이자지급액을 제외한 원금상환액을 말한다.

③ 부채 감당률이 2, 대부 비율이 50%, 연간 저당 상수가 0.1이라면 (종합) 자본 환원율은 10%이다.

④ 부채 감당률이 1보다 작다는 것은 순 영업소득이 부채 서비스액을 감당하기에 부족하다는 것이다.

⑤ 대출기관이 채무불이행 위험을 낮추기 위해서는 해당 대출조건의 부채 감당률을 높이는 것이 유리하다.

[2017기출]부동산학개론 28. 부채감당률

---

문제 29. 다음 부동산 투자 안에 관한 단순 회수기간 법의 회수기간은?

 

기간	1기	2기	3기	4기	5기
초기 투자액 1억원(유출)
순현금흐름	3,000만원	2,000만원	2,000만원	6,000만원	1,000만원

※ 기간은 연간 기준이며, 회수기간은 월 단위로 계산함

※ 초기 투자액은 최초 시점에 전액 투입하고, 이후 각 기간 내 현금흐름은 매월 말 균등하게 발생

 

① 2년 6개월

② 3년

③ 3년 6개월

④ 4년

⑤4년 6개월

[2017기출]부동산학개론 29. 단순회수기간법의 회수기간(계산문제)

---

문제 30. 부동산 투자의 위험분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 부동산 투자에서 일반적으로 위험과 수익은 비례관계에 있다.

② 평균 분산 결정법은 기대수익률의 평균과 분산을 이용하여 투자대안을 선택하는 방법이다.

③ 보수적 예측방법은 투자수익의 추계치를 하향 조정함으로써 미래에 발생할 수 있는 위험을 상당수 제거할 수 있다는 가정에 근거를 두고 있다.

④ 위험조정 할인율을 적용하는 방법으로 장래 기대되는 소득을 현재가치로 환산하는 경우 위험한 투자안 일수록 낮은 할인율을 적용한다.

⑤ 민감도 분석은 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라 그 결과치에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법이다.

[2017기출]부동산학개론 30. 부동산투자의 위험분석

---

문제 31. 부동산 투자분석기법 중 비율 분석법에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 채무불이행률은 유효 총소득이 영업경비와 부채 서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는지를 측정하는 비율이며 채무불이행률을 손익 분기율이라고도 한다.

② 대부 비율은 부동산 가치에 대한 융자액의 비율을 가리키며, 대부 비율을 저당 비율이라고도 한다.

③ 부채비율은 부채에 대한 지분의 비율이며, 대부 비율이 50% 일 경우에는 부채비율이 100%가 된다.

④ 총자산회전율은 투자된 총자산에 대한 총소득의 비율이며, 총소득으로 가능 총소득 또는 유효 총소득이 사용된다.

⑤ 비율 분석법의 한계로는 요소들에 대한 추계 산정의 오류가 발생하는 경우 비율 자체가 왜곡될 수 있다는 점을 들 수 있다.

[2017기출]부동산학개론 31. 비율분석법

---

문제 32. 5년 후 1억 원의 현재가치는?

 

○ 할인율 : 연 7%(복리 계산) ○ 최종 현재가치 금액은 십만원 자리 반올림함

 

① 6,100만 원

② 6,600만 원

③ 7,100만 원

④ 7,600만 원

⑤ 8,100만 원

[2017기출]부동산학개론 32. 5년 후 1억원의 현재가치(계산문제)

---

문제 33. 부동산 투자분석기법 중 할인 현금흐름 분석법에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 방법이다.

② 장래 현금흐름의 예측은 대상 부동산의 과거 및 현재 자료와 비교 부동산의 시장 자료를 토대로 여러 가지 미래 예측기법을 사용해서 이루어진다.

③ 현금흐름의 추계에서는 부동산 운영으로 인한 영업소득뿐만 아니라 처분 시의 지분 복귀액도 포함된다.

④ 순 현가 법, 내부수익률 법 및 수익성 지수 법 등은 현금흐름을 할인하여 투자분석을 하는 방법이다.

⑤ 할인 현금흐름 분석법에서 사용하는 요구수익률에는 세후 수익률, (종합) 자본 환원율 및 지분 배당률 등이 있다.

[2017기출]부동산학개론 33. 할인현금흐름분석법

---

문제 34. 다음 (   )에 들어갈 숫자를 순서대로 나열한 것은?

 

○ 원가법 적용시, 경제적 내용연수 30년, 최종잔가율 10%, 정액법으로 감가수정 할 경우, 재조달원가 대비 매년 감가액의 비율은 (   )%다. ○ 거래사례비교법 적용시, 거래사례가 인근 정상 거래가격 대비 20% 저가에 매도된 것을 확인하고 사정보정치에 (   )를(을) 적용했다.

 

① 3, 0.80

② 3, 1.25

③ 3,33, 0.80

④ 3,33, 1.20

⑤ 3,33, 1.25

[2017기출]부동산학개론 34. 원가법, 거래사례비교법(계산문제)

---

문제 35. 부동산 가격공시에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 표준지의 도로 상황은 표준지 공시지가의 공시사항에 포함될 항목이다. 

② 표준지 공시지가에 대한 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 해당 표준지 공시지가를 조정하여 다시 공시하여야 한다.

③ 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)은 표준지로 선정된 토지에 대해서는 개별공시지가는 결정, 고시하지 아니할 수 있다.

④ 표준주택을 선정할 때에는 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 및 공동주택에서 해당 일단의 주택을 대표할 수 있는 주택을 선정하여야 한다.

⑤ 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)이 개별주택 가격을 결정, 공시하는 경우에는 해당 주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준주택 가격을 기준으로 주택 가격 비준표를 사용하여 가격을 산정하되, 해당 주택의 가격과 표준주택 가격이 균형을 유지하도록 하여야 한다.

[2017기출]부동산학개론 35. 부동산 가격공시

---

문제 36. 다음 부동산 현상 및 부동산 활동을 설명하는 감정평가이론상 부동산 가격 원칙을 순서대로 나열한 것은?

 

○ 복도의 천정 높이를 과대개량한 전원주택이 냉, 난방비 문제로 시장에서 선호도가 떨어진다. ○ 판매시설 입점부지 선택을 위해 후보지역분석을 통해 표준적 사용을 확인한다.

 

① 균형의 원칙, 적합의 원칙

② 예측의 원칙, 수익배분의 원칙

③ 적합의 원칙, 예측의 원칙

④ 수익배분의 원칙, 균형의 원칙

⑤ 적합의 원칙, 변동의 원칙

[2017기출]부동산학개론 36. 부동산 가격 원칙

---

문제 37. 다음 자료를 활용하여 수익환원법을 적용한 평가대상 근린생활시설의 수익 가액은?

 

○ 가능총소득 : 5,000만원 ○ 공실손실상당액 : 가능총소득의 5% ○ 유지관리비 : 가능총소득의 3% ○ 부채서비스액 : 1,000만 원 ○ 화재보험료 : 100만 원 ○ 개인업무비 : 가능총소득의 10% ○ 기대이율 4%, 환원율 5%

 

① 6억 원

② 7억 2,000만 원

③ 8억 2,000만 원

④ 9억 원

⑤ 11억 2,500만 원

[2017기출]부동산학개론 37. 수익환원법(계산문제)

---

문제 38. 감정평가에 관한 규칙상 평가대상의 주된 감정평가방법으로 틀린 것은?

 

① 건설기계 - 거래 사례 비교법

② 저작권 - 수익환원법

③ 건물 - 원가법

④ 임대료 - 임대 사례 비교법

⑤ 광업재단 - 수익환원법

[2017기출]부동산학개론 38. 주된 감정평가방법

---

문제 39. 감정평가에 관한 규칙상 용어 정의로 틀린 것은?

 

① 시장가치는 감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다. 

② 동일수급권은 대상 부동산과 대체, 경쟁관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근 지역과 유사 지역을 포함한다.

③ 기준시점은 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.

④ 적산법은 대상물건의 기초 가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

⑤ 감가 수정이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에 가산하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.

[2017기출]부동산학개론 39. 감정평가에 관한 규칙상 용어

---

문제 40. 원가법에 의한 공장 건물의 적산 가액은?

 

○ 신축공사비 : 8,000만 원 ○ 준공 시점 : 2015년 9월 30일 ○ 기준 시점 : 2017년 9월 30일 ○ 건축비지수    - 2015년 9월 : 100    - 2017년 8월 : 125 ○ 전년대비 잔가율 : 70% ○ 신축공사비는 준공당시 재조달원가로 적정하며, 감가수정방법은 공장건물이 설비에 가까운 점을 고려하여 정률법을 적용함

 

① 3,920만 원

② 4,900만 원

③ 5,600만 원

④ 7,000만 원

⑤ 1억 원

[2017기출]부동산학개론 40. 원가법(계산문제)