[연도별 기출문제 해설]부동산학개론 - 26회(2015년)

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문제 01. 부동산학에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 과학을 순수과학 응용과학으로 구분할 때, 부동산학은 응용과학에 속한다.

② 부동산학의 연구대상은 부동산 활동 및 부동산 현상을 포함한다.

③ 부동산학의 접근방법 중 종합식 접근방법은 부동산을 기술적, 경제적, 법률적 측면 등의 복합개념으로 이해하여 이를 종합해서 이론을 구축하는 방법이다.

④ 부동산학은 다양한 학문과 연계되어 있다는 점에서 종합학문적 성격을 지닌다.

⑤ 부동산학의 일반원칙으로서 안전성의 원칙은 소유 활동에 있어서 최유효 이용을 지도원리로 삼고 있다.

[2015기출]부동산학개론 1. 부동산학

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문제 02. 토지의 자연적 특성 중 영속성에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

 

ㄱ. 토지의 집약적 이용과 토지 부족 문제의 근거가 된다. ㄴ. 소모를 전제로 하는 재생산이론과 감가상각(감가수정) 이론이 적용되지 않는다. ㄷ. 부동산활동을 임장활동화 시키며, 감정평가 시 지역분석을 필요로 한다. ㄹ. 일물일가의 법칙이 배제되며, 토지시장에서 상품 간 완전한 대체관계가 제약된다. ㅁ. 부동산활동을 장기배려하게 하며, 토지의 가치 보존력을 우수하게 한다.

 

① ㄱ, ㄷ

② ㄴ, ㅁ

③ ㄱ, ㄴ, ㅁ

④ ㄱ, ㄷ, ㄹ

⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ

[2015기출]부동산학개론 2. 토지의 자연적 특성(영속성)

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문제 03. 부동산 활동에 따른 토지의 분류 중 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지는?

 

① 포락지

② 법지

③ 빈지

④ 맹지

⑤ 소지

[2015기출]부동산학개론 3. 토지의 분류(포락지)

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문제 04. 부동산 수요 증가에 영향을 주는 요인을 모두 고른 것은?

 

ㄱ. 수요자의 실질소득 증가 ㄴ. 거래세 인상 ㄷ. 대출금리 하락 ㄹ. 부동산 가격 상승 기대 ㅁ. 인구 감소

 

① ㄱ, ㄷ

② ㄷ, ㄹ

③ ㄱ, ㄴ, ㄹ

④ ㄱ, ㄷ, ㄹ

⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ

[2015기출]부동산학개론 4. 부동산 수요 증가에 영향을 주는 요인

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문제 05. 부동산 수요 및 공급에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 아파트와 단독주택의 관계가 대체재라고 가정할 때 아파트의 가격이 상승하면 단독주택의 수요가 증가하고 단독주택의 가격은 상승한다.

② 건축기자재 가격이 상승하더라도 주택 가격이 변하지 않는다면 주택공급은 감소할 것이다.

③ 주택 가격이 상승하면 주거용지의 공급이 감소한다.

④ 완전경쟁시장에서 부동산 공급량은 한계비용 곡선이 가격 곡선과 일치하는 지점에서 결정된다.

⑤ 부동산의 물리적인 공급은 단기적으로 비탄력적이라 할 수 있다.

[2015기출]부동산학개론 5. 부동산 수요 및 공급

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문제 06. 레일리의 소매 인력 법칙을 적용할 경우, 다음과 같은 상황에서 (  )에 들어갈 숫자로 옳은 것은?

 

○ 인구가 1만 명인 A 시와 5천 명인 B시가 있다. A시와 B시 사이에 인구 9천 명의 신도시 C가 들어섰다. 신도시 C로부터 A시, B시까지의 직선거리는 각각 1km, 2km 이다. ○ 신도시 C의 인구 중 비구매자는 없고 A시, B시에서만 구매활동을 한다고 가정할 때, 신도시 C의 인구 중 A시로의 유인 규모는 ( ㄱ ) 명이고, B시로의 유인 규모는 ( ㄴ ) 명이다.

 

① ㄱ : 6,000, ㄴ : 3,000

② ㄱ : 6,500, ㄴ : 2,500

③ ㄱ : 7,000, ㄴ : 2,000

④ ㄱ : 7,500, ㄴ : 1,500

⑤ ㄱ : 8,000, ㄴ : 1,000

[2015기출]부동산학개론 6. 레일리의 소매인력법칙(계산문제)

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문제 07. A지역의 오피스텔 시장 공급량이 3P이고, A지역의 오피스텔 시장 수요 함수가 Q =1,200 - P에서 Q = 1,600 - P로 변화하였다. 이때 A 지역 오피스텔 시장의 균형 가격의 변화는?

 

① 50 하락

② 50 상승

③ 100 하락

④ 100 상승

⑤ 변화 없음

[2015기출]부동산학개론 7. 균형 가격의 변화(계산문제)

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문제 08. 주택구입에 대한 거래세 인상에 따른 경제적 후생의 변화로 틀린 것은?

 

① 수요곡선이 공급곡선에 비해 더 탄력적이면 수요자에 비해 공급자의 부담이 더 커진다.

② 공급곡선이 수요곡선에 비해 더 탄력적이면 공급자에 비해 수요자의 부담이 더 커진다.

③ 수요자가 실질적으로 지불하는 금액이 상승하므로 소비자 잉여는 감소한다.

④ 공급자가 받는 가격이 하락하므로 생산자 잉여는 감소한다.

⑤ 거래세 인상에 의한 세수입 증가분은 정부에 귀속되므로 경제적 순손실을 발생하지 않는다.

[2015기출]부동산학개론 8. 거래세 인상에 따른 경제적 후생의 변화

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문제 09. 부동산 금융에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 한국 주택금융공사는 주택저당채권을 기초로 하여 주택저당증권을 발행하고 있다. 

② 시장이자율이 대출약정이자율보다 높아지면 차입자는 기존 대출금을 조기 상환하는 것이 유리하다.

③ 자금조달방법 중 부동산 신디케이트(Syndicate)는 지분 금융(Equity Financing)에 해당한다. 

④ 부동산 금융은 부동산을 운용대상으로 하여 필요한 자금을 조달하는 일련의 과정이라 할 수 있다.

⑤ 프로젝트 금융은 비소구 또는 제한적 소구 금융의 특징을 가지고 있다.

[2015기출]부동산학개론 9. 부동산 금융

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문제 10. 우리나라의 부동산 투자회사(REITs)에 관한 설명으로 옳은 것은?

 

① 자기 관리 부동산 투자회사의 설립 자본금은 10억 원 이상으로 한다. 

② 위탁 관리 부동산 투자회사의 설립 자본금은 3억 원 이상이며 영업인가 후 6개월 이내에 30억 원을 모집하여야 한다.

③ 자기 관리 부동산 투자회사와 기업구조조정 부동산 회사는 모두 실체형 회사의 형태로 운영된다.

④ 위탁 관리 부동산 투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 있으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 있다.

⑤ 부동산 투자회사는 금융기관으로부터 자금을 차입할 수 없다.

[2015기출]부동산학개론 10. 부동산투자회사

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문제 11. 주택담보대출을 희망하는 A의 소유 주택 시장가치가 3억 원이고 연소득이 5,000만 원이며 다른 부채가 없다면, A가 받을 수 있는 최대 대출 가능 금액은?

 

○ 연간저당상수 : 0.1 ○ 대출승인 기준    - 담보인정비율(LTV) : 시장가치기준 60%    - 총부채상환비율(DTI) : 40% ※ 두 가지 대출승인 기준을 모두 충족시켜야 함

 

① 1억 원

② 1억 5,000만 원

③ 1억 8,000만 원

④ 2억 원

⑤ 2억 2,000만 원

[2015기출]부동산학개론 11. 최대 대출가능 금액(계산문제)

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문제 12. 주택구입을 위해 은행으로부터 2억 원을 대출받았다. 대출조건이 다음과 같을 때, 2회 차에 상환해야 할 원리금은?

 

○ 대출금리 : 고정금리, 연 5% ○ 대출기간 : 20년 ○ 원리금 상환조건 : 원금균등상환 방식으로 연 단위로 매 기말 상환

 

① 1,800만 원

② 1,850만 원

③ 1,900만 원

④ 1,950만 원

⑤ 2,000만 원

[2015기출]부동산학개론 12. 2회차 상환 원리금(계산문제)

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문제 13. 부동산 경기변동에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 부동산 시장은 일반 경기변동과 같은 회복, 상향, 후퇴, 하향의 4가지 국면 외에 안정 시장이라는 국면이 있다. 

② 부동산 경기변동 국면은 공실률, 건축허가건수, 거래량 등으로 확인할 수 있다.

③ 일반 경기변동에 비해 정점과 저점 간의 진폭이 작다.

④ 순환적 변동, 계절적 변동, 부작위적(불규칙, 우발적) 변동 등의 모습이 나타난다.

⑤ 상향 국면에서 직전 회복국면의 거래 사례 가격은 새로운 거래 가격의 하한선이 되는 경향이 있다.

[2015기출]부동산학개론 13. 부동산 경기변동

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문제 14. X지역의 오피스텔 임대료가 10% 상승하고 오피스텔 임차수요가 15% 감소하자 이 지역의 소형 아파트 임차수요가 5% 증가하였다. X지역의 소형 아파트 임차수요의 교차 탄력성(A) 및 소형 아파트와 오피스텔의 관계(B)로 옳은 것은?

 

① A : 2.0, B : 보완재 

② A : 2.0, B : 대체재

③ A : 0.5, B : 보완재

④ A : 0.5, B : 대체재

⑤ A : 0.3, B : 정상재

[2015기출]부동산학개론 14. 교차 탄력성(계산문제)

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문제 15. 부동산 시장에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 부동산 시장에서는 어떤 특정한 지역에 국한되는 시장의 지역성 혹은 지역 시장성이 존재한다. 

② 부동산 시장에서는 정보의 비대칭성으로 인해 부동산 가격의 왜곡현상이 나타나기도 한다.

③ 할당 효율적 시장에서는 부동산 거래의 은밀성으로 인해 부동산 가격의 과소평가 또는 과대평가 등 왜곡 가능성이 높아진다.

④ 부동산 거래비용의 증가는 부동산 수요자와 공급자의 시장 진출입에 제약을 줄 수 있어 불완전경쟁시장의 요인이 될 수 있다.

⑤ 개별성의 특성은 부동산 상품의 표준화를 어렵게 할 뿐만 아니라 부동산 시장을 복잡하고 다양하게 한다.

[2015기출]부동산학개론 15. 부동산 시장

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문제 16. 도시공간구조이론 및 지대론에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 해리스와 울만의 다핵 이론에서는 상호 편익을 가져다주는 활동(들)의 집적 지향성(집적이익)을 다핵 입지 발생 요인 중 하나로 본다.

② 알론소의 입찰 지대 곡선은 여러 개의 지대 곡선 중 가장 높은 부분을 연결한 포락선이다.

③ 헤이그의 마찰 비용 이론에서는 교통비와 지대를 마찰 비용으로 본다.

④ 리카도의 차액 지대설에서는 지대 발생 원인을 농토의 비옥도에 따른 농작물 수확량의 차이로 파악한다.

⑤ 마샬은 일시적으로 토지의 성격을 가지는 기계, 기구 등의 생산요소에 대한 대가를 파레토 지대로 정의하였다.

[2015기출]부동산학개론 16. 도시공간구조이론, 지대론

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문제 17. 부동산 정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 부동산에 대한 부담금 제도나 보조금 제도는 정부의 부동산 시장에 대한 직접 개입 방식이다.

② 정부가 부동산 시장에 개입하는 이유에는 시장실패의 보완, 부동산 시장의 안정 등이 있다.

③ 개발제한구역은 도시의 무질서한 팽창을 억제하는 효과가 있다.

④ 공공토지비축제도는 공익사업용지의 원활한 공급과 토지시장의 안정에 기여하는 것을 목적으로 한다.

⑤ 정부의 시장개입은 사회적 후생 손실을 발생시킬 수 있다.

[2015기출]부동산학개론 17. 부동산 정책

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문제 18. 토지이용 규제에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 용도지역, 지구제는 토지이용계획의 내용을 구현하는 법적, 행정적 수단 중 하나다.

② 토지이용 규제를 통해 토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거 또는 감소시킬 수 있다.

③ 지구단위계획을 통해 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보할 수 있다.

④ 용도지역, 지구제는 토지이용을 제한하여 지역에 따라 지가의 상승 또는 하락을 야기할 수도 있다.

⑤ 용도지역 중 자연환경보전지역은 도시지역 중에서 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호, 육성을 위하여 필요한 지역이다.

[2015기출]부동산학개론 18. 토지이용규제

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문제 19. 정부의 주택 임대 정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 주택바우처(Housing Voucher)는 임대료 보조 정책의 하나다.

② 임대료 보조금 지급은 저소득층의 주거 여건 개선에 기여할 수 있다.

③ 임대료 규제는 장기적으로 민간 임대주택 공급을 위축시킬 우려가 있다.

④ 임대료 규제는 임대부동산을 질적으로 향상하고 기존 세입자의 주거 이동을 촉진한다.

⑤ 장기전세주택이란 국가, 지방자치단체, 한국 토지주택공사 또는 지방공사가 임대할 목적으로 건설 또는 매입하는 주택으로서 20년의 범위에서 전세 계약의 방식으로 공급하는 임대주택을 말한다.

[2015기출]부동산학개론 19. 주택 임대 정책

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문제 20. 외부효과에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 외부효과란 어떤 경제활동과 관련하여 거래당사자가 아닌 제삼자에게 의도하지 않은 혜택이나 손해를 가져다주면서도 이에 대한 대가를 받지도 지불하지도 않는 상태를 말한다.

② 정(+)의 외부효과가 발생하면 님비(NIMBY) 현상이 발생한다.

③ 인근 지역에 쇼핑몰이 개발됨에 따라 주변 아파트 가격이 상승하는 경우, 정(+)의 외부효과가 나타난 것으로 볼 수 있다.

④ 부(-)의 외부효과를 발생시키는 시설의 경우, 발생된 외부효과를 제거 또는 감소시키기 위한 사회적 비용이 발생할 수 있다.

⑤ 여러 용도가 혼재되어 있어 인접지역 간 토지이용의 상충으로 인하여 토지시장의 효율적인 작동을 저해하는 경우, 부(-)의 외부효과가 발생할 수 있다.

[2015기출]부동산학개론 20. 외부효과

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문제 21. 부동산 투자의 기대수익률과 위험에 관한 설명으로 옳은 것은?

 

① 부동산 투자 안이 채택되기 위해서는 요구수익률이 기대수익률보다 커야 한다. 

② 평균-분산 지배원리에 따르면, A 투자 안과 B 투자 안의 기대수익률이 같은 경우, A 투자 안보다 B 투자 안의 기대수익률의 표준편차가 더 크다면 A 투자 안이 선호된다.

③ 투자자가 위험을 회피할수록 위험(표준편차, X축)과 기대수익률(Y축)의 관계를 나타낸 투자자의 무차별곡선의 기울기는 완만해진다.

④ 투자 위험(표준편차)과 기대수익률은 부(-)의 상관관계를 가진다.

⑤ 무위험(수익)률의 상승은 투자자의 요구수익률을 하락시키는 요인이다.

[2015기출]부동산학개론 21. 기대수익률과 위험

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문제 22. 다음의 자료를 통해 산정한 값으로 틀린 것은?

 

○ 총투자액 : 10억 원 ○ 지분투자액 : 6억 원 ○ 세전현금수지 : 6,000만 원/년 ○ 부채서비스액 : 4,000만 원/년 ○ (유효)총소득승수 : 5

 

① (유효) 총소득 : 2억 원/년

② 순소득 승수 : 10

③ 세전 현금수지 승수 : 10

④ (종합) 자본 환원율 : 8%

⑤ 부채 감당률 : 2.5

[2015기출]부동산학개론 22. 부동산 투자 타당성 분석(계산문제)

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문제 23. 부동산 투자분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 할인 현금수지 법은 부동산 투자기간 동안의 현금흐름을 반영하지 못한다는 단점이 있다.

② 회계적 이익률 법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다.

③ 순현재가치(NPV)가 0인 단일 투자 안의 경우 수익성지수(PI)는 1이 된다.

④ 투자 안의 경제성 분석에서 민감도 분석을 통해 투입요소의 변화가 그 투자 안의 순현재가치에 미치는 영향을 분석할 수 있다.

⑤ 투자금액이 동일하고 순현재가치가 모두 0보다 큰 2개의 투자 안을 투자 안을 비교, 선택할 경우, 부의 극대화 원칙에 따르면 순현재가치가 큰 투자 안을 채택한다.

[2015기출]부동산학개론 23. 부동산 투자분석기법

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문제 24. 포트폴리오 이론에 따른 부동산 투자의 포트폴리오 분석에 관한 설명으로 옳은 것은?

 

① 인플레이션, 경기변동 등의 체계적 위험은 분산투자를 통해 제거가 가능하다. 

② 투자자산 간의 상관계수가 1보다 작을 경우, 포트폴리오 구성을 통한 위험 절감 효과가 나타나지 않는다.

③ 2개의 투자자산의 수익률이 서로 다른 방향으로 움직일 경우, 상관계수는 양(+)의 값을 가지므로 위험분산 효과가 작아진다.

④ 효율적 프런티어와 투자자의 무차별곡선이 접하는 지점에서 최적 포트폴리오가 결정된다.

⑤ 포트폴리오에 편입되는 투자자산 수를 늘림으로써 체계적 위험을 줄여나갈 수 있으며, 그 결과로 총위험은 줄어들게 된다.

[2015기출]부동산학개론 24. 포트폴리오 이론

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문제 25. 화폐의 시간가치에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 연금의 미래가치 계수를 계산하는 공식에서는 이자 계산 방법으로 복리 방식을 채택한다. 

② 원리금 균등상환 방식으로 주택저당대출을 받은 경우, 저당대출의 매 기 원리금 상환액을 계산하려면, 저당 상수를 활용할 수 있다.

③ 5년 후 주택구입에 필요한 자금 3억 원을 모으기 위해 매 월말 불입해야 하는 적금액을 계산하려면, 3억 원에 연금의 현재가치 계수(월 기준)를 곱하여 구한다.

④ 매 월말 50만 원씩 5년간 들어올 것으로 예상되는 임대료 수입의 현재가치를 계산하려면, 저당 상수(월 기준)의 역수를 활용할 수 있다.

⑤ 상환비율과 잔금비율을 합하면 1이 된다.

[2015기출]부동산학개론 25. 화폐의 시간가치

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문제 26. 부동산 투자와 관련한 재무비율과 승수를 설명한 것으로 틀린 것은?

 

① 동일한 투자 안의 경우, 일반적으로 순소득 승수가 총소득 승수보다 크다.

② 동일한 투자 안의 경우, 일반적으로 세전 현금수지 승수가 세후 현금수지 승수보다 크다.

③ 부채 감당률(DCR)이 1보다 작으면, 투자로부터 발생하는 순 영업소득이 부채 서비스액을 감당할 수 없다고 판단된다.

④ 담보인정비율(LTV)을 통해서 투자자가 재무레버리지를 얼마나 활용하고 있는지를 평가할 수 있다.

⑤ 총부채상환비율(DTI)은 차입자의 상환능력을 평가할 때 사용할 수 있다.

[2015기출]부동산학개론 26. 재무비율과 승수

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문제 27. 대출 상환 방식에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

 

ㄱ. 상환 첫 회의 원리금 상환액은 원리금균등상환 방식이 원금균등상환 방식보다 크다. ㄴ. 체증(점증)상환 방식의 경우, 미래 소득이 감소될 것으로 예상되는 은퇴예정자에게 적합하다. ㄷ. 원금균등상환 방식의 경우, 매 기에 상환하는 원리금이 점차적으로 감소한다. ㄹ. 원리금균등상환 방식의 경우, 매 기에 상환하는 원금액이 점차적으로 늘어난다.

 

① ㄱ, ㄴ

② ㄱ, ㄷ

③ ㄱ, ㄹ

④ ㄴ, ㄹ

⑤ ㄷ, ㄹ

[2015기출]부동산학개론 27. 대출 상환 방식

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문제 28. 부동산 관리에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 법률적 측면의 부동산 관리는 부동산의 유용성을 보호하기 위하여 법률상의 제반 조치를 취함으로써 법적인 보장을 확보하려는 것이다.

② 시설관리(Facility Management)는 부동산 시설을 운영하고 유지하는 것으로 시설 사용자나 기업의 요구에 따르는 소극적 관리에 해당한다.

③ 자기(직접) 관리방식은 전문(위탁) 관리방식에 비해 기밀 유지에 유리하고 의사결정이 신속한 경향이 있다.

④ 임차 부동산에서 발생하는 총수입(매상고)의 일정 비율을 임대료로 지불한다면 이는 임대차의 유형 중 비율 임대차에 해당한다.

⑤ 경제적 측면의 부동산 관리는 대상 부동산의 물리적, 기능적 하자의 유무를 판단하여 필요한 조치를 취하는 것이다.

[2015기출]부동산학개론 28. 부동산 관리

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문제 29. 부동산 마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 셀링 포인트(Selling Point)는 상품으로써 부동산이 지니고 있는 여러 특징 중 구매자(고객)의 욕망을 만족시켜 주는 특징을 말한다.

② 고객 점유 마케팅 전략이란 공급자 중심의 마케팅 전략으로 표적시장을 선정하거나 틈새시장을 점유하는 전략을 말한다.

③ 관계마케팅 전략에서는 공급자와 소비자의 관계를 일회적이 아닌 지속적인 관계로 유지하려 한다.

④ STP전략은 시장 세분화(Segmentation), 표적시장 선정(Targeting), 포지셔닝(Positioning)으로 구성된다.

⑤ AIDA는 주의(attention), 관심(Interest), 욕망(desire), 행동(Action)의 단계가 있다.

[2015기출]부동산학개론 29. 부동산 마케팅

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문제 30. 건물의 내용연수와 생애주기 및 관리방식에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 건물과 부지와의 부적응, 설계 불량, 설비 불량, 건물의 외관과 디자인 낙후는 기능적 내용연수에 영향을 미치는 요인이다.

② 인근 지역의 변화, 인근 환경과 건물의 부적합, 당해지역 건축물의 시장성 감퇴는 경제적 내용연수에 영향을 미치는 요인이다.

③ 건물의 생애주기 단계 중 안정단계에서 건물의 양호한 관리가 이루어진다면 안정단계의 국면이 연장될 수 있다.

④ 건물의 생애주기 단계 중 노후 단계는 일반적으로 건물의 구조, 설비, 외관 등이 악화되는 단계이다.

⑤ 건물의 관리에 있어서 재무, 회계관리, 시설 이용, 임대차 계약, 인력관리는 위탁하고, 청소를 포함한 그 외 나머지는 소유자가 직접 관리할 경우, 이는 전문(위탁) 관리방식에 해당한다.

[2015기출]부동산학개론 30. 건물의 내용연수, 생애주기, 관리방식

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문제 31. 민간의 부동산 개발 방식에 관한 설염으로 틀린 것은?

 

① 자체 개발사업에서는 사업시행자의 주도적인 사업 추진이 가능하나 사업의 위험성이 높을 수 있어 위기관리능력이 요구된다.

② 토지소유자가 제공한 토지에 개발업자가 공사비를 부담하여 부동산을 개발하고, 개발된 부동산을 제공된 토지 가격과 공사비의 비율에 따라 나눈다면, 이는 등가교환 방식에 해당된다.

③ 토지신탁(개발) 방식과 사업 수탁 방식은 형식의 차이가 있으나, 소유권을 이전하고 사업주체가 토지소유자가 된다는 점이 동일하다.

④ 개발 사업에 있어서 사업자금 조달 또는 상호 기술 보완 등 필요에 따라 법인 간에 컨소시엄을 구성하여 사업을 추진한다면, 이는 컨소시엄 구성 방식에 해당한다.

⑤ 토지소유자가 사업을 시행하면서 건설업체에 공사를 발주하고 공사비의 지급은 분양 수입금으로 지급한다면, 이는 분양금 공사비 지급(청산) 형 사업방식에 해당한다.

[2015기출]부동산학개론 31. 만간의 부동산 개발 방식

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문제 32. 부동산 개발이 다음과 같은 5단계만 진행된다고 가정할 때, 일반적인 진행 순서로 적절한 것은?

 

ㄱ. 사업부지 확보 ㄴ. 예비적 타당성 분석 ㄷ. 사업구상(아이디어) ㄹ. 사업 타당성 분석 ㅁ. 건설

 

① ㄷ → ㄴ → ㄱ → ㄹ → ㅁ

② ㄷ → ㄱ → ㄴ → ㅁ → ㄹ

③ ㄴ → ㄷ → ㄹ → ㄱ → ㅁ

④ ㄴ → ㄹ → ㄱ → ㄷ → ㅁ

⑤ ㄴ → ㄱ → ㄹ → ㄷ → ㅁ

[2015기출]부동산학개론 32. 부동산 개발 순서

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문제 33. 다음에서 설명하는 민간투자 사업방식은?

 

○ 시설의 준공과 함꼐 시설의 소유권이 정부 등에 귀속되지만, 사업시행자가 정해진 기간 동안 시설에 대한 운영권을 가지고 수익을 내는 방식이다. ○ 도로, 터널 등 시설이용자로부터 이용료를 징수할 수 있는 사회기반시설 건설의 사업방식으로 활용되고 있다.

 

① BOT(Build-Operate-Transfer) 방식

② BTO(Build-Transfer-Operate) 방식

③ BLT(Build-Lease-Transfer) 방식

④ BTL(Build-Transfer-Lease) 방식

⑤ BOO(Build-Own-Operate) 방식

[2015기출]부동산학개론 33. 민간투자 사업방식

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문제 34. 토지 취득 방식에 따라 개발방식을 분류할 때, 다음에서 설명하는 개발방식은?

 

○ 택지가 개발되기 전 토지의 위치, 지목, 면적, 등급, 이용도 및 기타 사항을 고려하여 택지가 개발된 후 개발된 토지를 토지소유자에게 재분배하는 방식이다. ○ 도시개발사업에서 이 방식을 많이 활용한다. ○ 이 방식에 따라 개발된 토지의 재분배 설계 시 평가식이나 면적식을 적용할 수 있다.

 

① 환지 방식

② 단순 개발방식

③ 매수 방식

④ 혼합 방식

⑤ 수용 방식

[2015기출]부동산학개론 34. 토지 취득방식에 따른 분류

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문제 35. 제시된 자료를 활용해 감정평가에 관한 규칙에서 정한 공시지가 기준법으로 평가한 토지 평가액(원/㎡)은?

 

○ 기준시점 : 2015.10.24 ○ 소재지 등 : A시 B구 C동 177, 제2종일반주거지역, 면적 200㎡ ○ 비교표준지 : A시 B구 C동 123, 제2종일반주거지역, 2015.1.1 공시지가 2,000,000원/㎡ ○ 지가변동률(2015.1.1~2015.10.24) : A시 B구 주거지역 5% 상승 ○ 지역요인 : 대상 토지가 비교표준지의 인근지역에 위치하여 동일 ○ 개별요인 : 대상 토지가 비교표준지에 비해 가로조건은 5% 열세, 환경조건은 20% 우세하고 다른 조건은 동일(상승식으로 계산할 것) ○ 그 밖의 요인으로 보정할 사항 없음

 

① 1,995,000원/㎡

② 2,100,000원/㎡

③ 2,280,000원/㎡

④ 2,394,000원/㎡

⑤ 2,520,000원/㎡

[2015기출]부동산학개론 35. 공시지가 기준법으로 평가한 토지 평가액(계산문제)

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문제 36. 감정평가에 관한 규칙에서 직접 규정하고 있는 사항이 아닌 것은?

 

① 시장가치 기준 원칙

② 현황 기준 원칙

③ 개별 물건 기준 원칙

④ 원가방식, 비교방식, 수익방식

⑤ 최유효이용 원칙

[2015기출]부동산학개론 36. 감정평가에 관한 규칙

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문제 37. 감정평가에 관한 규칙상 감정평가방법에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 건물의 주된 평가방법은 원가법이다. 

② 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물 부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정 평가하는 경우 거래 사례 비교법을 주된 평가방법으로 적용한다.

③ 임대료를 평가할 때는 적산법을 주된 평가방법으로 적용한다.

④ 영업권, 특허권 등 무형자산은 수익환원법을 주된 평가방법으로 적용한다.

⑤ 자동차의 주된 평가방법과 선박 및 항공기의 주된 평가방법은 다르다.

[2015기출]부동산학개론 37. 감정평가방법

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문제 38. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령상 공시 가격에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 표준지 공시지가의 공시기준일은 원칙적으로 매년 1월 1일이다.

② 토지를 평가하는 공시지가 기준법은 표준지 공시지가를 기준으로 한다.

③ 개별공시지가를 결정하기 위해 토지 가격 비준표가 활용된다.

④ 표준주택은 단독주택과 공동주택 중에서 각각 대표성 있는 주택을 선정한다.

⑤ 표준지 공시지가와 표준주택 가격 모두 이의신청 절차가 있다.

[2015기출]부동산학개론 38. 공시 가격

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문제 39. 다음은 감정평가방법에 관한 설명이다. (  )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

 

○ 원가법은 대상물건의 재조달원가에 ( ㄱ )을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법이다. ○ 거래사례비교법을 적용할 때 ( ㄴ ), 시점 수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거친다. ○ 수익환원법에서는 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 ( ㄷ )하여 가액을 산정한다.

 

① ㄱ : 감가 수정, ㄴ : 사정 보정, ㄷ : 할인

② ㄱ : 감가 수정, ㄴ : 지역요인 비교, ㄷ : 할인

③ ㄱ : 사정 보정, ㄴ : 감가 수정, ㄷ : 할인

④ ㄱ : 사정 보정, ㄴ : 개별요인 비교, ㄷ : 공제

⑤ ㄱ : 감가 수정, ㄴ : 사정 보정, ㄷ : 공제

[2015기출]부동산학개론 39. 감정평가방법

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문제 40. 부동산 가격 원칙(혹은 평가 원리)에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 최유효이용은 대상 부동산의 물리적 채택 가능성, 합리적이고 합법적인 이용, 최고 수익성을 기준으로 판정할 수 있다.

② 균형의 원칙은 구성요소의 결합에 대한 내용으로 균형을 이루지 못하는 과잉 부분은 원가법을 적용할 때 경제적 감가로 처리한다.

③ 적합의 원칙은 부동산의 입지와 인근 환경의 영향을 고려한다.

④ 대체의 원칙은 부동산의 가격이 대체관계의 유사부동산으로부터 영향을 받는다는 점에서, 거래 사례 비교법의 토대가 될 수 있다.

⑤ 예측 및 변동의 원칙은 부동산의 현재보다 장래의 활용 및 변화 가능성을 고려한다는 점에서, 수익환원법의 토대가 될 수 있다.

[2015기출]부동산학개론 40. 부동산 가격원칙