[연도별 기출문제 해설]부동산학개론 - 23회(2012년)

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문제 01. 부동산의 자연 특성 중 부증성에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 토지는 다른 생산물처럼 노동이나 생산비를 투입하여 순수한 그 자체의 양을 늘릴 수 없다.

② 자연물인 토지는 유한하여 토지의 독점 소유욕을 발생시킨다.

③ 매립이나 산지개간을 통한 농지나 택지의 확대는 부증성의 예외이다.

④ 토지의 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효이용의 근거가 된다.

⑤ 부증성에 기인한 특정 토지의 희소성은 공간 수요의 입지 경쟁을 유발한다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 1. 부증성

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문제 02. 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은?

 

① 상품

② 자본

③ 자산

④ 환경

⑤ 소비재

[2012년(23회)기출]부동산학개론 2. 부동산의 경제적 개념

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문제 03. A아파트의 인근 지역에 공원이 새롭게 조성되고, 대형마트가 들어서서 A 아파트의 가격이 상승했다면, 이러한 현상은 부동산의 자연적, 인문적 특성 중 어떤 특성에 의한 것인가?

 

① 생산성, 용도의 다양성

② 부동성, 위치의 가변성

③ 영속성, 투자의 고정성

④ 적재성, 가치의 보존성

⑤ 부증성, 분할의 가능성

[2012년(23회)기출]부동산학개론 3. 부동산의 특성

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문제 04. 부동산 공급에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 부동산의 신규 공급은 일정한 시점에서 측정되는 저량 개념이 아니라 일정한 기간 동안 측정되는 유량 개념이다.

② 부동산은 공간과 위치가 공급되는 성질이 있다.

③ 부동산의 개별성은 공급을 비탄력적이고 비독점적으로 만드는 성질이 있다.

④ 공공임대주택의 공급은 주택시장에 정부가 개입하는 사례라 할 수 있다.

⑤ 주택의 공급규모가 커지면, 규모의 경제로 인해 생산단가가 낮아져 건설비용을 절감할 수 있다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 4. 부동산 공급

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문제 05. 도시 스프롤(Urban Sprawl) 현상에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 도시의 성장이 무질서하고 불규칙하게 확산되는 현상이다.

② 주로 도시 중심부의 오래된 상업지역과 주거지역에서 집중적으로 발생한다.

③ 도시의 교외로 확산되면서 중간중간에 공지를 남기기도 한다.

④ 스프롤 현상이 발생한 지역의 토지는 최유효이용에서 괴리될 수 있다.

⑤ 간선도로를 따라 확산이 전개되는 현상이 나타나기도 한다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 5. 도시 스프롤(Urban Sprawl) 현상

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문제 06. 부동산 수요의 가격탄력성에 관한 일반적인 설명으로 틀린 것은?

 

① 부동산 수요의 가격탄력성은 주거용 부동산에 비해 특정 입지조건을 요구하는 공업용 부동산에서 더 탄력적이다.

② 부동산 수요의 가격탄력성은 대체제의 존재 유무에 따라 달라질 수 있다.

③ 부동산의 용도전환이 용이하면 할수록 부동산 수요의 가격탄력성이 커진다.

④ 부동산 수요의 가격탄력성은 단기에서 장기로 갈수록 탄력적으로 변하게 된다.

⑤ 부동산 수요의 가격탄력성은 부동산을 지역별, 용도별로 세분할 경우 달라질 수 있다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 6. 부동산 수요의 가격탄력성

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문제 07. 거미집 이론에서 수렴형 모형이 되기 위한 A와 B의 조건은?

 

○ 수요의 가격탄력성 (  A  ) 공급의 가격탄력성 ○ 수요곡선의 기울기 (  A  ) 공급곡선의 기울기

 

① A : <, B : >

② A : <, B : <

③ A : >, B : <

④ A : >, B : >

⑤ A : =, B : =

[2012년(23회)기출]부동산학개론 7. 거미집 이론(수렴형)

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문제 08. 우리나라 토지 관련 제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 토지비축제도는 정부 등이 토지를 매입한 후 보유하고 있다가 적절한 때에 이를 매각하거나 공공용으로 사용하기 위한 것이다.

② 지구단위계획은 도시, 군 계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적, 계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 계획이다.

③ 용도지역, 지구는 토지이용에 수반되는 부의 외부효과를 제거하거나 완화시킬 목적으로 지정하게 된다.

④ 토지 선매에 있어 시장, 군수, 구청장은 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 그 이용 목적대로 이용하고 있지 아니한 토지에 대해서 선매자에게 강제로 수용하게 할 수 있다.

⑤ 토지적성평가에는 토지의 토양, 입지, 활용 가능성 등 토지의 적성에 대한 내용이 포함되어야 한다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 8. 우리나라 토지 관련 제도

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문제 09. 다음에서 설명하는 도시공간구조이론은?

 

○ 미국의 도시경제학자인 호이트가 주장하였다. ○ 도시공간구조의 성장과 지역분화에 있어 중심업무지구로부터 도매, 경공업지구, 저급주택지구, 중급주택지구, 고급주택지구들이 주요 고통노선에 따라 쐐기형 지대 모형으로 확대 배치된다. ○ 주택가격의 지불능력이 도시주거공간의 유형을 결정하는 중요한 요인이다.

 

① 선형 이론

② 동심원 이론

③ 다핵심 이론

④ 중력 모형 이론

⑤ 분기점 모형 이론

[2012년(23회)기출]부동산학개론 9. 도시공간구조이론

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문제 10. 공급의 가격탄력성에 따른 수요의 변화에 관한 설명으로 옳은 것은?

 

① 공급이 가격에 대해 완전 탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형 가격은 상승하고 균형 거래량은 감소한다.

② 공급이 가격에 대해 완전 탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형 가격은 변하지 않고 균형 거래량만 증가한다.

③ 공급이 가격에 대해 완전 비탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형 가격은 하락하고 균형 거래량은 변하지 않는다.

④ 공급이 가격에 대해 완전 비탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형 가격은 상승하고 균형 거래량도 증가한다.

⑤ 공급이 가격에 대해 완전 비탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형 가격은 변하지 않고 균형 거래량만 증가한다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 10. 공급의 가격탄력성

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문제 11. 주택의 여과과정(Filtering Process)에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 주택의 여과과정은 시간이 경과하면서 주택의 질과 주택에 거주하는 가구의 소득이 변화함에 따라 발생하는 현상이다.

② 개인은 주어진 소득이라는 제약조건 하에 최대의 만족을 얻을 수 있는 주택서비스를 소비한다.

③ 주택의 상향 여과는 낙후된 주거지역이 재개발되어 상위계층이 유입된 경우에 나타날 수 있다.

④ 주택의 하향 여과는 소득 증가로 인해 저가주택의 수요가 감소되었을 때 나타난다.

⑤ 주택의 여과과정이 원활하게 작동하는 주택시장에서 주택 여과 효과가 긍정적으로 작동하면 주거의 질을 개선하는 효과가 있다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 11. 주택의 여과과정

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문제 12. 부동산 시장에 관한 일반적인 설명으로 틀린 것은?

 

① 부동산 시장은 지역의 경제적, 사회적, 행정적 변화에 따라 영향을 받으며, 수요, 공급도 그 지역 특성의 영향을 받는다.

② 부동산 시장에서는 수요와 공급의 불균형으로 인해 단기적으로 가격 형성이 왜곡될 가능성이 있다.

③ 부동산 시장은 거래의 비공개성으로 불합리한 가격이 형성되며, 이는 비가역성과 관련이 깊다.

④ 부동산 시장은 외부효과에 의해 시장의 실패가 발생할 수 있다.

⑤ 부동산 시장에서는 매도인의 제안 가격과 매수인의 제안 가격의 접점에서 부동산 가격이 형성된다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 12. 부동산 시장

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문제 13. 다음 표는 어느 시장 지역 내 거주지 A에서 소비자가 이용하는 쇼핑센터까지의 거리와 규모를 표시한 것이다. 현재 거주지 A지역의 인구가 1,000명이다. 허프의 모형에 의한다면, 거주지 A에서 쇼핑센터 1의 이용객 수는? (단, 공간 마찰계수는 2이고, 소요시간과 거리는 비례는 동일하며, 다른 조건은 불변이라고 가정함)

 

① 600명

② 650명

③ 700명

④ 750명

⑤ 800명

[2012년(23회)기출]부동산학개론 13. 허프의 모형(계산문제)

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문제 14. 알론소의 입찰 지대 이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 튀넨의 고립국 이론을 도시공간에 적용하여 확장, 발전시킨 것이다.

② 운송비는 도심지로부터 멀어질수록 증가하고, 재화의 평균 생산비용은 동일하다는 가정을 전제한다.

③ 지대는 기업주의 정상이윤과 투입 생산비를 지불하고 남은 잉여에 해당하며 토지 이용자에게는 최소 지불 용의액이라 할 수 있다.

④ 도심지역의 이용 가능한 토지는 외곽지역에 비해 한정되어 있어 토지 이용자들 사이에 경쟁이 치열해질 수 있다.

⑤ 교통비 부담이 너무 커서 도시민이 거주하려고 하지 않는 한계 지점이 도시의 주거 한계점이다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 14. 알론소의 입찰지대이론

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문제 15. 다음 표와 같은 투자사업들이 있다. 이 사업들은 모두 사업기간이 1년이며, 사업 초기(1월 1일)에 현금지출만 발생하고 사업 말기(12월 31일)에 현금유입만 발생한다고 한다. 할인율이 연 7%라고 할 때 다음 중 틀린 것은?

① B와 C의 순현재가치(NPV)는 같다.

② 수익성지수(PI)가 가장 큰 사업은 D이다.

③ 순현재가치(NPV)가 가장 큰 사업은 A이다.

④ 수익성지수(PI)가 가장 작은 사업은 C이다.

⑤ A의 순현재가치(NPV)는 D의 2배이다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 15. 투자의 타당성 분석(계산문제)

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문제 16. 임대주택정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 정부가 임대료 상승을 균형 가격 이하로 규제하면 단기적으로 임대주택의 공급량이 늘어나지 않기 때문에 임대료 규제의 효과가 충분히 발휘되지 못한다.

② 정부가 임대료 상승을 균형 가격 이하로 규제하면 장기적으로 기존 임대주택이 다른 용도로 전환되면서 임대주택의 공급량이 감소하게 된다.

③ 정부나 지방자치단체가 공급하고 있는 임대주택의 유형에는 건설임대주택, 매입임대주택, 장기전세주택이 있다.

④ 정부가 임차인에게 임대료를 직접 보조해주면 단기적으로 시장임대료는 상승하지만, 장기적으로 시장임대료를 낮추게 된다.

⑤ 주거 바우처 제도는 임대료 보조를 교환권으로 지급하는 제도를 말하며, 우리나라에서는 일부 지방자치단체에서 저소득가구에 주택 임대료를 일부 지원해 주는 방식으로 운영되고 있다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 16. 임대주택정책

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문제 17. 부동산 시장의 경기변동에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 부동산 경기변동이란 부동산 시장이 일반 경기변동처럼 상승과 하강국면이 반복되는 현상을 말한다.

② 상향 시장에서 직전 국면의 거래 사례 가격은 현재 시점에서 새로운 거래 가격의 상한이 되는 경향이 있다.

 

③ 회복 시장에서 직전 국면 저점의 거래 사례 가격은 현재 시점에서 새로운 거래 가격의 하한이 되는 경향이 있다.

④ 후퇴 시장에서 직전 국면 정점의 거래 사례 가격은 현재 시점에서 새로운 거래 가격의 상한이 되는 경향이 있다.

⑤ 하향 시장에서 직전 국면의 거래 사례 가격은 현재 시점에서 새로운 거래 가격의 상한이 되는 경향이 있다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 17. 부동산 시장의 경기 변동

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문제 18. 부동산 조세에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 소형주택공급의 확대, 호화주택의 건축 억제 등과 같은 주택문제 해결 수단의 기능을 갖는다.

② 부동산 조세는 부동산 자원을 재분배하는 도구로 쓰인다.

③ 양도소득세의 중과는 부동산 보유자로 하여금 거래를 뒤로 미루게 하는 동결 효과를 갖고 있다.

④ 조세 부과는 수요자와 공급자 모두에게 세금을 부담하게 하나 상대적으로 가격탄력성이 낮은 쪽이 세금을 더 많이 부담하게 된다.

 

⑤ 절세는 합법적으로 세금을 줄이려는 행위이며, 조세회피와 탈세는 불법적으로 세금을 줄이려는 행위이다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 18. 부동산 조세

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문제 19. 도시지역의 토지 가격이 정상지가 상승분을 초과하여 급격히 상승한 경우 발생할 수 있는 현상이 아닌 것은?

 

① 택지 가격을 상승시켜 택지취득을 어렵게 만든다.

② 직주분리현상을 심화시켜 통근거리가 길어진다.

③ 토지의 조방적 이용을 촉진하고, 주거지의 외연적 확산을 조장한다.

④ 한정된 사업비 중 택지비의 비중이 높아져 상대적으로 건축비의 비중이 줄어들기 때문에 주택의 성능이 저하될 우려가 있다.

⑤ 높은 택지 가격은 공동주택의 고층화를 촉진시킨다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 19. 도시지역의 토지가격 상승

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문제 20. 부동산 투자와 관련된 다음의 설명 중 틀린 것은?

 

① 상가건물의 지분투자액이 60,000,000원이고, 이 지분에 대한 세전 현금수지가 3,000,000원일 때 지분 배당률은 5%이다.

② 상가건물을 구입하기 위해 자기 자본 800,000,000원 이외에 은행에서 400,000,000원을 대출받았을 경우 부채비율은 50%이다.

③ 순 영업소득이 21,000,000원이고, 총투자액이 300,000,000원일 때 자본 환원율은 7%이다.

④ 아파트 구입에 필요한 총액은 400,000,000원이고, 은행에서 100,000,000원을 대출받았을 경우 자기 자본비율은 75%이다.

⑤ 부채 감당률(DCR)은 1.5이고 순 영업소득이 10,000,000원일 경우 부동산을 담보로 차입할 수 있는 최대의 부채 서비스액은 20,000,000원이다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 20. 부동산 투자(계산문제)

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문제 21. 부동산 관리에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 부동산 관리는 물리, 기능, 경제 및 법률 등을 포괄하는 복합개념이다.

② 직접(자치) 관리 방식은 관리업무의 타성을 방지할 수 있고, 인건비의 절감 효과가 있다.

③ 간접(위탁) 관리 방식은 관리업무의 전문성과 합리성을 제고할 수 있는 반면, 기밀유지에 있어서 직접(자치) 관리방식보다 불리하다.

④ 혼합 관리 방식은 직접(자치) 관리와 간접(위탁) 관리를 병용하여 관리하는 방식으로 관리업무의 전부를 위탁하지 않고 필요한 부분만을 위탁하는 방식이다.

⑤ 혼합 관리 방식은 관리업무에 대한 강력한 지도력을 확보할 수 있고, 위탁관리의 편의 또한 이용할 수 있다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 21. 부동산 관리

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문제 22. 부동산 투자의 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 장래에 인플레이션이 예상되는 경우 대출자는 변동이자율 대신 고정이자율로 대출하기를 선호한다.

② 부채의 비율이 크면 지분 수익률이 커질 수 있지만, 마찬가지로 부담해야 할 위험도 커진다.

③ 운영위험이란 사무실의 관리, 근로자의 파업, 영업경비의 변동 등으로 인해 야기될 수 있는 수익성의 불확실성을 폭넓게 지칭하는 개념이다.

④ 위치적 위험이란 환경이 변하면 대상 부동산의 상대적 위치가 변화하는 위험이다.

⑤ 유동성 위험이란 대상 부동산을 현금화하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실 가능성을 말한다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 22. 부동산 투자의 위험

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문제 23. 부동산 정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 정부는 국민이 보다 인간다운 생활을 영위하게 하기 위하여 필요한 최저 주거기준을 두고 있다.

② 용도지역, 지구제는 토지의 기능을 계획에 부합하도록 하기 위하여 마련된 법적, 행정적 장치이다.

③ 국가는 공공기관의 개발사업 등으로 인하여 토지소유자의 노력과 관계없이 정상지가 상승분을 초과하여 개발이익이 발생한 경우, 이를 개발부담금으로 환수할 수 있다.

④ 정부는 부동산 자원의 최적 사용이나 최적 배분을 위하여 부동산 시장에 개입할 수 있다.

⑤ 보금자리주택의 건설, 공급은 정부가 부동산 시장에 간접적으로 개입하는 방법이다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 23. 부동산 정책

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문제 24. 부동산 투자의사결정에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 수익성 지수 법이나 순현재가치 법은 화폐의 시간가치를 고려한 투자 결정 기법이다.

② 단순 회수기간 법이나 회계적 이익률 법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않은 투자 결정 기법이다.

③ 내부수익률이 요구수익률보다 작은 경우 그 투자는 기각한다.

④ 어림셈 법 중 순소득 승수 법의 경우 승수 값이 클수록 자본 회수기간이 짧다.

⑤ 일반적으로 내부수익률 법보다 순현재가치 법이 투자 준거로 선호된다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 24. 부동산 투자 의사 결정

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문제 25. 한국 주택금융공사의 주택연금제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 연금 가입자는 주택연금의 전액 또는 일부 정산 시 중도상환 수수료를 부담한다.

② 주택법상 주택연금을 받을 수 있는 주택의 유형에는 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 아파트가 해당된다.

③ 주택연금 지급방식은 종신지급방식과 혼합 지급방식이 있다.

④ 한국 주택금융공사는 연금 가입자를 위해 은행에 보증서를 발급하고, 은행은 한국 주택금융공사의 보증서에 근거하여 연금 가입자에게 주택연금을 지급한다.

⑤ 종신지급방식에서 가입자가 사망할 때까지 지급된 주택연금 대출원리금이 담보주택 처분 가격을 초과하더라도 초과 지급된 금액을 법정대리인이 상환하지 않는다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 25. 주택연금제도

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문제 26. 부동산 가치에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 사용 가치는 대상 부동산이 시장에 매도되었을 때 형성될 수 있는 교환가치와 유사한 개념이다.

② 투자 가치는 투자자가 대상 부동산에 대해 갖는 주관적인 가치의 개념이다.

③ 보험 가치는 보험근 산정과 보상에 대한 기준으로 사용되는 가치의 개념이다.

④ 과세 가치는 정부에서 소득세나 재산세를 부과하는 데 사용되는 기준이 된다.

⑤ 공익 가치는 어떤 부동산의 보존이나 보전과 같은 공공 목적의 비경제적 이용에 따른 가치를 의미한다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 26. 부동산 가치

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문제 27. 부동산 집합투자기구(이하 부동산펀드)와 부동산 투자회사에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 부동산 투자회사나 부동산펀드는 투자자를 대신하여 투자자의 자금을 부동산에 투자하고 그 운영성과를 투자자에게 배분한다.

② 부동산 투자회사의 장점은 일반인들이 소액으로도 부동산에 투자할 수 있다는 점이다.

③ 부동산 투자회사의 주식을 매수한 투자자는 배당이익과 주식 매매차익을 획득할 수 있다.

④ 부동산펀드가 집합투자재산으로 2012년 12월 31까지 취득하는 부동산에 대해서는 세금 감면 혜택이 있다.

⑤ 부동산 투자회사의 경우에는 원금손실의 위험이 없는 반면, 부동산펀드의 경우에는 원금손실의 위험이 크다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 27. 부동산펀드와 부동산투자회사

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문제 28. 80,000,000원의 기존 주택담보대출이 있는 甲은 A은행에서 추가로 주택담보대출을 받고자 한다. A은행의 대출승인기준이 다음과 같을 때, 甲이 추가로 대출 가능한 최대 금액은?

 

○ 甲 소유주택의 담보평가가격 : 400,000,000원 ○ 甲의 연간소득 : 40,000,000원 ○ 연간저당상수 : 0.1 ○ 대출승인기준    - 담보인정비율(LTV) : 70%    - 소득대비 부채비율(DTI) : 50%   ※ 두 가지 대출승인기준을 모두 충족시켜야 함

 

① 60,000,000원 

② 80,000,000원

③ 120,000,000원

④ 200,000,000원

⑤ 280,000,000원

[2012년(23회)기출]부동산학개론 28. 추가 대출 가능한 최대 금액(계산문제)

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문제 29. 우리나라의 주택금융제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 국민주택기금은 국민 주거생활의 안정과 향상을 도모하기 위하여 국민주택의 건설이나 국민주택을 건설하기 위한 대지조성사업에 소요되는 자금을 지원하는 데 사용된다.

② 한국 주택금융공사는 주택저당채권의 평가 및 실사업무 등을 수행하고 주택저당채권을 매입하여 일정기간 보유하고 장기주택금융 활성화를 위하여 금융기관에 대하여 주택자금 대출을 지원한다.

③ 대한 주택보증은 주택 관련 각종 보증을 통하여 분양계약자의 안전한 입주와 주택건설사업자의 원활한 사업수행을 지원한다.

④ 국민주택규모를 초과하는 주택의 구입자 또는 임차자에 대해서도 국민주택기금 대출이 가능하다.

⑤ 공공주택금융은 일반적으로 민간주택금융에 비하여 대출금리가 낮고 대출기간도 장기이다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 29. 우리나라의 주택금융제도

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문제 30. 주택저당대출방식 중 고정금리 대출방식인 원금균등분할상환과 원리금 균등분할상환에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 대출기간 초기에는 원금 균등분할상환방식의 원리금이 원리금 균등분할상환방식의 원리금보다 많다.

② 대출자 입장에서는 차입자에게 원리금 균등분할상환방식보다 원금 균등분할상환방식으로 대출해주는 것이 원금 회수 측면에서 보다 안전하다.

③ 원리금 균등분할상환방식은 원금 균등분할상환방식에 비해 대출 초기에 소득이 낮은 차입자에게 유리하다.

④ 원리금 균등분할상환방식은 원금 균등분할상환방식에 비해 초기 원리금에서 이자가 차지하는 비중이 크다.

⑤ 중도상환 시 차입자가 상환해야 하는 저당 잔금은 원리금 균등분할상환방식이 원금 균등분할상환방식보다 적다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 30. 주택저당대출방식

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문제 31. 부동산 개발에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

 

ㄱ. 부동산 개발이란 타인에게 공급할 목적으로 토지를 조성하거나 건축물을 건축, 공작물을 설치하는 행위로 조성, 건축, 대수선, 리모델링, 용도변경 또는 설치되거나 될 예정인 부동산을 공급하는 것을 말한다. 다만 시공을 담당하는 행위는 제외된다. ㄴ. 개발권 양도제(TDR)는 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에서 발생하는 토지 소유자의 손실을 보전하기 위한 제도로서 현재 널리 시행되고 있다. ㄷ. 흡수율 분석은 부동산 시장의 추세를 파악하는 데 도움을 주는 것으로, 과거의 추세를 정확하게 파악하는 것이 주된 목적이다. ㄹ. 개발사업에 있어서 법률적 위험은 용도지역, 지구제와 같은 공법적 측면 와 소유권 관계와 같은 사법적 측면에서 형성될 수 있다. ㅁ. 개발사업에 대한 타당성 분석 결과가 동일한 경우에도 분석된 사업 안은 개발업자에 따라 채택될 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있다.

 

① ㄱ, ㄴ, ㄷ

② ㄱ, ㄹ, ㅁ

③ ㄴ, ㄷ, ㄹ

④ ㄴ, ㄷ, ㅁ

⑤ ㄷ, ㄹ, ㅁ

[2012년(23회)기출]부동산학개론 31. 부동산 개발

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문제 32. 다음은 임대주택의 1년간 운영실적에 관한 자료이다. 이와 관련하여 틀린 것은?

 

○ 호당 임대료 : 6,000,000원 ○ 임대가능호수 : 40호 ○ 공실률 : 10% ○ 운영비용 : 16,000,000원 ○ 원리금상환액 : 90,000,000원 ○ 융자이자 : 20,000,000원 ○ 감가상각액 : 10,000,000원 ○ 소득세율 : 30%

 

① 유효 총소득은 216,000,000원이다.

② 순 영업소득은 200,000,000원이다.

③ 세전 현금수지는 110,000,000원이다.

④ 영업 소득세는 50,000,000원이다.

⑤ 세후 현금수지는 59,000,000원이다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 32. 현금흐름분석(계산문제)

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문제 33. 부동산 개발의 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 부동산 개발사업은 그 과정에 내포되어 있는 불확실성으로 인해 위험요소가 존재한다.

② 부동산 개발사업의 위험은 법률적 위험(Legal Risk), 시장 위험(Market Risk), 비용 위험(Cost Risk) 등으로 분류할 수 있다.

③ 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것은 법률적 위험 부담을 줄이기 위한 방안 중 하나이다.

④ 개발사업부지에 군사시설보호구역이 일부 포함되어 사업이 지연되었다면 이는 시장 위험 분석을 소홀히 한 결과이다.

⑤ 공사기간 중 이자율의 변화, 시장 침체에 따른 공실의 장기화 등은 시장 위험으로 볼 수 있다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 33. 부동산 개발의 위험

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문제 34. 부동산 마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 부동산 마케팅이란 부동산 활동주체가 소비자나 이용자의 욕구를 파악하고 창출하여 자신의 목적을 달성시키기 위해 시장을 정의하고 관리하는 과정이라 할 수 있다.

② 마케팅 믹스란 기업이 표적시장에 도달하기 위해 이용하는 마케팅에 관련된 여러 요소들의 조합으로 정의할 수 있다.

③ 마케팅 전략 중 표적시장 설정(Targeting)이란 마케팅 활동을 수행할만한 가치가 있는 명확하고 유의미한 구매자 집단으로 시장을 분할하는 활동을 말한다.

④ 주택 청약자를 대상으로 추첨을 통해 벽걸이 TV, 양문형 냉장고 등을 제공하는 것은 마케팅 믹스 전략 중 판매촉진(Promotion)이다.

⑤ 부동산은 위치의 고정성으로 상품을 직접 제시하기가 어렵기 때문에 홍보, 광고와 같은 커뮤니케이션 수단이 중요하다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 34. 부동산 마케팅

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문제 35. 평가대상 부동산이 속한 지역과 사례 부동산이 속한 지역이 다음과 같은 격차를 보이는 경우, 상승식으로 산정한 지역요인의 비교치는(단, 격차 내역은 사례 부동산이 속한 지역을 100으로 사정할 경우의 비준치이며, 결괏값은 소수점 넷째 자리에서 반올림함)

① 1.031

② 1.033

③ 1.035

④ 1.037

⑤ 1.039

[2012년(23회)기출]부동산학개론 35. 지역요인의 비교치(계산문제)

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문제 36. 부동산 감정평가에서 가격의 제 원칙에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 부동산 가격의 원칙은 부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는지 그 법칙성을 찾아내어 평가 활동의 지침으로 삼으려는 행동기준이다.

② 대체의 원칙은 대체성 있는 2개 이상의 재화가 존재할 때 그 재화의 가격은 서로 관련되어 이루어진다는 원칙으로, 유용성이 동일할 때는 가장 가격이 싼 것을 선택하게 된다.

③ 균형의 원칙은 내부적 관계의 원칙인 적합의 원칙과는 대조적인 의미로, 부동산 구성요소의 결합에 따른 최유효 이용을 강조하는 것이다.

④ 기여의 원칙은 부동산의 각 구성요소가 각각 기여하여 부동산 전체의 가격이 형성된다는 원칙이다.

⑤ 변동의 원칙은 재화의 가격이 그 가격 형성 요인의 변화에 따라 달라지는 것으로, 부동산의 가격도 사회적, 경제적, 행정적 요인이나 부동산 자체가 가지는 개별적 요인에 따라 지속적으로 변동한다는 것을 강조하는 것이다. 

[2012년(23회)기출]부동산학개론 36. 가격의 제 원칙

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문제 37. 다음 사례 부동산의 사정 보정 치는 얼마인가?

 

○ 면적이 1,000㎡인 토지를 100,000,000원에 구입하였으나, 이는 인근의 표준적인 획지보다 고가로 매입한 것으로 확인되었음 ○ 표준적인 획지의 정상가격이 80,000원/㎡을 조사되었음

 

① 0.50

② 0.60

③ 0.70

④ 0.80

⑤ 0.90

[2012년(23회)기출]부동산학개론 37. 사정보정치(계산문제)

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문제 38. 감정평가에 관한 규칙상 부동산의 평가방법에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 건물의 평가는 원가법에 의한다. 다만, 원가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래 사례 비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.

② 산림은 임지와 입목을 구분하여 평가하여야 하며, 입목의 평가는 수익환원법에 의하되 소경 목림은 거래 사례 비교법에 의할 수 있다.

③ 영업권의 평가는 수익환원법에 의한다. 다만, 수익 환원법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래 사례 비교법 또는 원가법에 의할 수 있다.

④ 과수원의 평가는 거래 사례 비교법에 의한다. 다만, 거래 사례 비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 유령 수로 구성되어 있는 과수원의 경우에는 원가법으로, 그 외의 경우에는 수익 환원법으로 평가할 수 있다.

⑤ 임료의 평가는 임대 사례 비교법에 의한다. 다만, 임대 사례 비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 대상물건의 종류 및 성격에 따라 적산법 또는 수익 분석법으로 평가할 수 있다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 38. 부동산의 평가방법

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문제 39. 개별공시지가의 활용범위에 해당하지 않는 것은?

 

① 토지 가격 비준표 작성의 기준

② 재산세 과세표준액 결정

③ 종합부동산세 과세표준액 결정

④ 국유지의 사용료 산정기준

⑤ 개발부담금 부과를 위한 개시 시점 지가 산정

[2012년(23회)기출]부동산학개론 39. 개별공시지가의 활용범위

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문제 40. 감가 수정의 방법 중 건물의 내용연수가 만료될 때의 감가 누계 상당액과 그에 대한 복리계산의 이자 상당액 분을 포함하여 당해 내용연수로 상환하는 방법은?

 

① 관찰 감가법

② 상환기금법

③ 시장 추출법

④ 정액법

⑤ 정률법

[2012년(23회)기출]부동산학개론 40. 상환기금법