[연도별 기출문제 해설]부동산학개론 - 24회(2013년)

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문제 01. 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 영속성으로 인해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다.

② 부동성(위치의 고정성)으로 인해 부동산 활동이 국지화 된다.

③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다.

④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다.

⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다.

[2013년(24회)기출]부동산학개론 1. 토지의 특성

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문제 02. 다음 중 옳은 것은 모두 몇 개인가?

 

○ 공지는 지력회복을 위해 정상적으로 쉬게 하는 토지를 말한다. ○ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로와 접하고 있지 않은 토지를 말한다. ○ 획지는 하나의 지번을 가진 토지등기의 한 단위를 말한다. ○ 후보지는 임지지역, 농지지역, 택지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다. ○ 법지는 소유권은 인정되지만 이용실익이 없거나 적은 토지를 말한다.

 

① 1개

② 2개

③ 3개

④ 4개

⑤ 5개

[2013년(24회)기출]부동산학개론 2. 토지의 분류

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문제 03. 한국 표준산업분류에 따른 부동산업에 해당하지 않는 것은?

 

① 주거용 건물 개발 및 공급업

② 부동산 투자 및 금융업

③ 부동산 자문 및 중개업

④ 비주거용 부동산 관리업

⑤ 기타 부동산 임대업

[2013년(24회)기출]부동산학개론 3. 한국표준산업분류에 따른 부동산업

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문제 04. 다음 중 저량(Stock)의 경제변수는 모두 몇 개인가?

 

○ 주택 재고 ○ 건물 임대료 수입 ○ 가계의 자산 ○ 근로자의 임금 ○ 도시인구 규모 ○ 신규 주택 공급량

 

① 2개

② 3개

③ 4개

④ 5개

⑤ 6개

[2013년(24회)기출]부동산학개론 4. 저량의 경제변수

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문제 05. 부동산의 공급곡선에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 한 국가 전체의 토지 공급량이 불변이라면 토지공급의 가격탄력성은 0이다.

② 주택의 단기 공급곡선은 가용 생산요소의 제약으로 장기공급곡선에 비해 더 비탄력적이다.

③ 부동산 수요가 증가하면 부동산 공급곡선이 비탄력적일수록 시장 균형 가격이 더 크게 상승한다.

④ 토지는 용도의 다양성으로 인해 우하향한 공급곡선을 가진다.

⑤ 개발행위허가 기준의 강화와 같은 토지이용 규제가 엄격해지면 토지의 공급곡선은 이전보다 더 비탄력적이 된다.

[2013년(24회)기출]부동산학개론 5. 부동산의 공급곡선

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문제 06. 다음과 같은 조건에서 거미집 이론에 따를 경우, 수요가 증가하면 A 부동산과 B 부동산의 모형 형태는?

 

○ A 부동산 : 수요곡선 기울기 -0.3, 공급곡선 기울기 0.7 ○ B 부동산 : 수요곡선 기울기 -0.5, 공급곡선 기울기 0.5

 

① A : 수렴형, B : 순환형

② A : 수렴형, B : 수렴형

③ A : 발산형, B : 순환형

④ A : 순환형, B : 수렴형

⑤ A : 수렴형, B : 발산형

[2013년(24회)기출]부동산학개론 6. 거미집 이론

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문제 07. A 부동산에 대한 수요의 가격탄력성과 소득탄력성이 각각 0.9, 0.5이다. A 부동산 가격이 2% 상승하고 소득이 4% 증가할 경우, A 부동산 수요량의 전체 변화율(%)은?

 

① 0.2 

② 1.4

③ 1.8

④ 2.5

⑤ 3.8

[2013년(24회)기출]부동산학개론 7. 탄력성(계산문제)

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문제 08. A 부동산의 가격이 5% 상승할 때, B 부동산의 수요는 10% 증가하고 C 부동산의 수요는 5% 감소한다. A와 B, A와 C의 관계는?

 

① A와 B의 관계 : 대체재, A와 C의 관계 : 보완재

② A와 B의 관계 : 대체재, A와 C의 관계 : 열등재

③ A와 B의 관계 : 보완재, A와 C의 관계 : 대체재

④ A와 B의 관계 : 열등재, A와 C의 관계 : 정상재

⑤ A와 B의 관계 : 정상재, A와 C의 관계 : 열등재

[2013년(24회)기출]부동산학개론 8. 탄력성과 관계

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문제 09. 부동산 시장에서 주택의 공급곡선을 우측으로 이동시키는 요인이 아닌 것은?

 

① 주택건설업체 수의 증가

② 주택건설용 원자재 가격의 하락

③ 주택담보대출 이자율의 상승

④ 새로운 건설기술의 개발에 따른 원가절감

⑤ 주택건설용 토지 가격의 하락

[2013년(24회)기출]부동산학개론 9. 공급곡선의 이동

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문제 10. 크리스탈러(W.Christaller)의 중심지 이론에서 사용되는 개념에 대한 정의로 옳은 것을 모두 고른 것은?

 

ㄱ. 중심지 : 각종 재화와 서비스 공급기능이 집중되어 배후지에 재화와 서비스를 공급하는 중심지역 ㄴ. 도달범위 : 중심지 활동이 제공되는 공간적 한계로 중심지로부터 어느 기능에 대한 수요가 '1'이 되는 지점까지의 거리 ㄷ. 최소요구치 : 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요 요구 규모 ㄹ. 최소요구범위 : 판매자가 정상이윤을 얻는 만큼의 충분한 소비자를 포함하는 경계까지의 거리

 

① ㄱ, ㄴ

② ㄴ, ㄷ

③ ㄱ, ㄴ, ㄹ

④ ㄱ, ㄷ, ㄹ

⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ

[2013년(24회)기출]부동산학개론 10. 크리스탈러의 중심지 이론

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문제 11. 도시공간구조이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 동심원 이론에 따르면 저소득층일수록 고용기회가 적은 부도심과 접근성이 양호하지 않은 지역에 주거를 선정하는 경향이 있다. 

② 선형 이론에 의하면 고소득층의 주거지는 주요 교통노선을 축으로 하여 접근성이 양호한 지역에 입지 하는 경향이 있다.

③ 동심원 이론에 의하면 점이지대는 고소득층 주거지역보다 도심에 가깝게 위치한다.

④ 다핵심 이론에서 도시는 하나의 중심지가 아니라 몇 개의 중심지들로 구성된다.

⑤ 동심원 이론은 도시의 공간구조를 도시 생태학적 관점에서 접근하였다.

[2013년(24회)기출]부동산학개론 11. 도시공간구조이론

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문제 12. 지대론에 관한 설명으로 틀린 것은? 

 

① 리카도는 비옥도의 차이, 비옥한 토지량의 제한, 수확 체감 법칙의 작동을 지대 발생의 원인으로 보았다.

② 위치 지대설에 따르면 다른 조건이 동일할 경우 지대는 중심지에서 거리가 멀어질수록 하락한다.

③ 절대 지대설에 따르면 토지의 소유 자체가 지대의 발생요인이다.

④ 입찰 지대설에 따르면 토지이용은 최고의 지대 지불의사가 있는 용도에 할당된다.

⑤ 차액 지대설에 따르면 지대는 경제적 잉여가 아니고 생산비이다.

[2013년(24회)기출]부동산학개론 12. 지대론

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문제 13. A 도시와 B 도시 사이에 위치하고 있는 C 도시는 A 도시로부터 5km, B 도시로부터 10km 떨어져 있다. A 도시의 인구는 5만 명, B 도시의 인구는 10만 명, C 도시의 인구는 3만 명이다. 레일리의 소매 인력 법칙을 적용할 경우 C 도시에서 A 도시와 B 도시로 구매 활동에 유인되는 인구 규모는?

 

① A 도시 : 5,000명, B 도시 : 25,000명 

② A 도시 : 10,000명, B 도시 : 20,000명 

③ A 도시 : 15,000명, B 도시 : 15,000명

④ A 도시 : 20,000명, B 도시 : 10,000명

⑤ A 도시 : 25,000명, B 도시 : 5,000명

[2013년(24회)기출]부동산학개론 13. 레일리의 소매인력법칙(계산문제)

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문제 14. 베버의 공업 입지론에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 생산자는 합리적 경제인이라고 가정한다. 

② 최소비용으로 제품을 생산할 수 있는 곳을 기업의 최적입지점으로 본다.

③ 기업의 입지 요인으로 수송비, 인건비, 집적이익을 제시하였다.

④ 기업은 수송비, 인건비, 집적이익의 순으로 각 요인이 최소가 되는 지점에 입지 한다.

⑤ 등비용선은 최소 수송비 지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우, 이에 따른 추가적인 수송비의 부담액이 동일한 지점을 연결한 곡선을 의미한다.

[2013년(24회)기출]부동산학개론 14. 베버의 공업입지론

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문제 15. 우리나라 부동산 정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 토지이용에 있어서 용도지역, 지구는 사회적 후생 손실을 완화하기 위해 지정된다.

② 주택시장에서 단기적으로 수요에 비해 공급이 부족하여 시장실패가 발생할 경우, 이는 정부의 주택시장에 대한 개입의 근거가 된다.

③ 토지거래계약에 관한 허가구역은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역을 대상으로 지정될 수 있다.

④ 분양가 상한제는 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하기 위해 도입되었다.

⑤ 주택보급률이 100%를 넘게 되면 시장 효율성과 형평성이 달성되므로 정부가 주택시장에 개입하지 않는다.

[2013년(24회)기출]부동산학개론 15. 우리나라 부동산 정책

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문제 16. 다음 설명 중 틀린 것은?

 

① 개발권 양도제(TDR)란 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에서 발생하는 토지소유자의 손실을 보전하기 위한 제도이다.

② 다른 조건이 일정할 때 정부가 임대료 한도를 시장 균형 임대료보다 높게 설정하면 초과수요가 발생하여 임대부동산의 부족 현상이 초래된다.

③ 헨리 조지는 토지세를 제외한 다른 모든 조세를 없애고 정부의 재정은 토지세만으로 충당하는 토지 단일세를 주장하였다.

④ 공공토지비축제도는 정부가 토지를 매입한 후 보유하고 있다가 적절한 때에 이를 매각하거나 공공용으로 사용하는 제도를 말한다.

⑤ 부동산 개발에서 토지수용방식의 문제점 중 하나는 토지매입과 보상과정에서 발생하는 사업시행자와 피수용자 사이의 갈등이다.

[2013년(24회)기출]부동산학개론 16. 부동산 정책

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문제 17. 마샬의 준지대론에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 한계 생산 이론에 입각하여 리카도의 지대론을 재편성한 이론이다.

② 준지대는 생산을 위하여 사람이 만든 기계나 기구들로부터 얻는 소득이다.

③ 토지에 대한 개량공사로 인해 추가적으로 발생하는 일시적인 소득은 준지대에 속한다.

④ 고정 생산요소의 공급량은 단기적으로 변동하지 않으므로 다른 조건이 동일하다면 준지대는 고정 생산요소에 대한 수요에 의해 결정된다.

⑤ 준지대는 토지 이외의 고정 생산요소에 귀속되는 소득으로서, 다른 조건이 동일하다면 영구적으로 지대의 성격을 가지는 소득이다.

[2013년(24회)기출]부동산학개론 17. 마샬의 준지대론

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문제 18. 다음 중 우리나라 정부의 부동산 시장에 대한 직접 개입 수단은 모두 몇 개인가?

 

○ 공공토지비축 ○ 취득세 ○ 종합부동산세 ○ 토지수용 ○ 개발부담금 ○ 공영개발 ○ 공공임대주택 ○ 대부 비율

 

① 3개

② 4개

③ 5개

④ 6개

⑤ 7개

[2013년(24회)기출]부동산학개론 18. 직접 개입 수단

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문제 19. 외부효과에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 한 사람의 행위가 제삼자의 경제적 후생에 영향을 미치지만, 그에 대한 보상이 이루어지지 않는 현상을 말한다.

② 매연을 배출하는 석탄공장에 대한 규제가 전혀 없다면, 그 주변 주민들에게 부(-)의 외부효과가 발생하게 된다.

③ 부(-)의 외부효과가 발생하게 되면 법적 비용, 진상조사의 어려움 등으로 인해 당사자간 해결이 곤란한 경우가 많다.

④ 부(-)의 외부효과를 발생시키는 공장에 대해서 부담금을 부과하면, 생산비가 증가하여 이 공장에서 생산되는 제품의 공급이 감소하게 된다.

⑤ 새로 조성된 공원이 쾌적성이라는 정(+)의 외부효과를 발생시키면, 공원 주변 주택에 대한 수요곡선이 좌측으로 이동하게 된다.

[2013년(24회)기출]부동산학개론 19. 외부효과

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문제 20. 저당 담보부증권(MBS)에 관련된 설명으로 틀린 것은?

 

① MPTS(Mortgage Pass-Through Securities)는 지분형 증권이기 때문에 증권의 수익은 기초자산인 주택저당채권 집합물(Mortgage Pool)의 현금흐름(저당 지불액)에 의존한다.

② MBB(Mortgage Backed Bond)의 투자자는 최초의 주택저당채권 집합물에 대한 소유권을 갖는다.

③ CMO(Collateralized Mortgage Obligation)의 발생자는 주택저당채권 집합물을 가지고 일정한 가공을 통해 위험-수익 구조가 다양한 트렌치의 증권을 발행한다.

④ MPTB(Mortgage Pay-Through Bond)는 MPTS와 MBB를 혼합한 특성을 지닌다.

⑤ CMBS(Commercial Mortgage Backed Securities)란 금융기관이 보유한 상업용 부동산 모기지(Mortgage)를 기초 자산으로 하여 발행하는 증권이다.

[2013년(24회)기출]부동산학개론 20. 저당담보부증권(MBS)

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문제 21. 다음 (   )에 들어갈 내용으로 옳게 나열된 것은?

① A : 유효 총소득, B : 순 영업소득, C : 가능 총소득

② A : 가능 총소득, B : 순 영업소득, C : 유효 총소득

③ A : 순 영업소득, B : 가능 총소득, C : 유효 총소득

④ A : 유효 총소득, B : 가능 총소득, C : 순 영업소득

⑤ A : 가능 총소득, B : 유효 총소득, C : 순 영업소득

[2013년(24회)기출]부동산학개론 21. 현금흐름분석

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문제 22. 부동산 투자 타당성 평가에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 회계적 이익률(Accounting Rate of Return)은 연평균 순이익을 연평균 투자액으로 나눈 비율이다.

② 내부수익률(IRR)이란 투자로부터 기대되는 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 같게 하는 할인율이다.

③ 순 현가(NPV)는 화폐의 시간적 가치를 고려한다.

④ 이론적으로 순 현가(NPV)가 '0'보다 작으면 투자 타당성이 없다고 할 수 있다.

⑤ 수익성지수(PI)는 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않는다.

[2013년(24회)기출]부동산학개론 22. 부동산 투자 타당성 평가

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문제 23. 다음과 같은 현금흐름을 갖는 투자 안 A의 순 현가(NPV)와 내부수익률(IRR)은? [단, 할인율은 연 20%, 사업기간은 1년이며, 사업 초기(1월 1일)에 현금지출만 발생하고 사업 말기(12월 31일)에 현금유입만 발생함]

① NPV : 0원, IRR : 20% 

② NPV : 0원, IRR : 25%

③ NPV : 0원, IRR : 30% 

④ NPV : 1,000원, IRR : 20% 

⑤ NPV : 1,000원, IRR : 25% 

[2013년(24회)기출]부동산학개론 23. 순현가와 내부수익률(계산문제)

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문제 24. 승수 법과 수익률 법에 관한 설명으로 옳은 것은?

 

① 총소득 승수(GIM)는 총투자액을 세후 현금흐름(ATCF)으로 나눈 값이다.

② 세전 현금흐름 승수(BTM)는 지분투자액을 세전 현금흐름(BTCF)으로 나눈 값이다.

③ 순소득 승수(NIM)는 지분투자액을 순 영업소득(NOI)으로 나눈 값이다.

④ 세후 현금흐름 승수(ATM)는 총투자액을 세후 현금흐름으로 나눈 값이다.

⑤ 지분투자수익률(ROE)은 순 영업소득을 지분투자액으로 나눈 비율이다.

[2013년(24회)기출]부동산학개론 24. 승수법과 수익률법

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문제 25. 다음과 같은 조건에서 부동산 포트폴리오의 기대수익률(%)은? (단, 포트폴리오의 비중은 A 부동산 : 50%, B 부동산 : 50% 임)

① 24

② 28

③ 32

④ 36

⑤ 40

[2013년(24회)기출]부동산학개론 25. 포트폴리오의 기대수익률(계산문제)

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문제 26. 부동산 투자회사법상의 규정에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 자기 관리 부동산 투자회사의 설립 자본금은 10억 원 이상으로 한다.

② 자기 관리 부동산 투자회사는 그 설립등기일부터 10일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 설립 보고서를 작성하여 국토교통부 장관에게 제출하여야 한다.

③ 위탁 관리 부동산 투자회사는 본점 외에 지점을 설치할 수 있으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 있다.

④ 감정평가사 또는 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람은 자기 관리 부동산 투자회사의 상근 자산운용 전문인력이 될 수 있다.

⑤ 위탁 관리 부동산 투자회사 및 기업구조조정 부동산 투자회사의 설립 자본금은 5억 원 이상으로 한다.

[2013년(24회)기출]부동산학개론 26. 부동산투자회사

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문제 27. 투자자 甲은 부동산 구입자금을 마련하기 위하여 3년 동안 매년 연말 3,000만 원씩을 불입하는 정기적금에 가입하였다. 이 적금의 이자율이 복리로 연 10%라면, 3년 후 이 적금의 미래가치는?

 

① 9,600만 원

② 9,650만 원

③ 9,690만 원

④ 9,930만 원

⑤ 9,950만 원

[2013년(24회)기출]부동산학개론 27. 적금의 미래가치(계산문제)

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문제 28. 부동산 개발사업의 재원조달 방안 중 하나인 메자닌 금융(Mezzanine Financing)의 유형으로 옳은 것은?

 

① 신주인수권부사채

② 자산유동화증권

③ 부동산 신디케이트

④ 조인트 벤처

⑤ 주택상환사채

[2013년(24회)기출]부동산학개론 28. 메자닌 금융

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문제 29. 재무비율 분석법에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 대부 비율(LTV)이 높아질수록 투자의 재무레버리지 효과가 커질 수 있다.

② 유동비율(Current Ratio)은 유동자산을 유동부채로 나눈 비율이다.

③ 부채 감당률(DCR)이 1보다 작으면 차입자의 원리금 지불 능력이 충분하다.

④ 총투자수익률(ROI)은 순 영업소득(NOI)을 총투자액으로 나눈 비율이다.

⑤ 부채비율은 부채총계를 자본총계로 나눈 비율이다.

[2013년(24회)기출]부동산학개론 29. 재무비율분석법

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문제 30. 다음 (   )에 들어갈 것으로 옳은 것은?

 

○ (  A  ) 방식이란 원리금 상환액 부담을 초기에는 적게 하는 대신 점차 그 부담액을 늘려 가는 방식으로, 장래에 소득이나 매출액이 늘어날 것으로 예상되는 개인과 기업에 대한 대출방식이다. ○ (  B  ) 방식이란 원리금 상환액은 매기 동일하지만 원리금에서 원금과 이자가 차지하는 비중이 상환시기에 따라 다른 방식이다.

 

① A : 체증(점증) 분할상환, B : 원금 균등분할상환

② A : 체증(점증) 분할상환, B : 만기 일시상환

③ A : 체증(점증) 분할상환, B : 원리금 균등분할상환

④ A : 원리금 균등분할상환, B : 체증(점증) 분할상환

⑤ A : 만기 일시상환, B : 체증(점증) 분할상환 

[2013년(24회)기출]부동산학개론 30. 대출상환방식

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문제 31. 다음의 업무를 모두 수행하는 부동산 관리의 유형은?

 

○ 포트폴리오 관리 ○ 투자리스크 관리 ○ 매입, 매각 관리 ○ 재투자 결정

 

① 자산관리(Asset Management)

② 재산관리(Property Management)

③ 시설관리(Facility Management)

④ 임대차 관리(Leasing and Tenant Management)

⑤ 건설사업관리(Construction Management)

[2013년(24회)기출]부동산학개론 31. 부동산 관리 유형

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문제 32. 부동산 마케팅 전략에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 4P에 의한 마케팅 믹스 전략의 구성요소는 제품(Product), 유통경로(Place), 판매촉진(Promotion), 가격(Price)이다.

② 다른 아파트와 차별화되도록 혁신적인 내부구조로 설계된 아파트는 제품(Product) 전략의 예가 될 수 있다.

③ 표적시장(Target Market)은 세분화된 시장 중 가장 좋은 시장 기회를 제공해 줄 수 있는 특화된 시장이다.

④ 유통경로(Place) 전략은 고객 행동 변수 및 고객 특성 변수에 따라 시장을 나누어서 몇 개의 세분시장으로 구분하는 것이다.

⑤ 포지셔닝(Positioning)은 목표시장에서 고객의 욕구를 파악하여 경쟁 제품과 차별성을 가지도록 제품 개념을 정하고 소비자의 지각 속에 적절히 위치시키는 것이다.

[2013년(24회)기출]부동산학개론 32. 부동산 마케팅 전략

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문제 33. 민간의 부동산 개발 사업방식에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 자체 개발사업은 불확실하거나 위험도가 큰 부동산 개발사업에 대한 위험을 토지소유자와 개발업자 간에 분산할 수 있는 장점이 있다.

② 컨소시엄 구성 방식은 출자회사 간 상호 이해조정이 필요하다.

③ 사업 위탁방식은 토지소유자가 개발업자에게 사업시행을 의뢰하고, 개발업자는 사업시행에 대한 수수료를 취하는 방식이다.

④ 지주공동사업은 토지소유자와 개발업자가 부동산 개발을 공동으로 시행하는 방식으로, 일반적으로 토지소유자는 토지를 제공하고 개발업자는 개발의 노하우를 제공하여 서로의 이익을 추구한다.

⑤ 토지신탁형은 토지소유자로부터 형식적인 소유권을 이전받은 신탁회사가 토지를 개발, 관리, 처분하여 그 수익을 수익자에게 돌려주는 방식이다.

[2013년(24회)기출]부동산학개론 33. 민간의 부동산 개발 사업 방식

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문제 34. 부동산 개발에 관한 설명으로 옳은 것은?

 

① 공공개발 : 제2섹터 개발이라고도 하며, 민간이 자본과 기술을 제공하고 공공기관이 인, 허가 등 행정적인 부분을 담당하는 상호 보완적인 개발을 말한다.

② BTL(Build-Transfer-Lease) : 사업시행자가 시설을 준공하여 소유권을 보유하면서 시설의 수익을 가진 후 일정 기간 경과 후 시설소유권을 국가 또는 지방자치단체에 귀속시키는 방식

③ BTO(Build-Transfer-Operate) : 사업시행자가 시설의 준공과 함께 소유권을 국가 또는 지방자치단체로 이전하고, 해당 시설을 국가나 지방자치단체에 임대하여 수익을 내는 방식

④ BOT(Build-Operate-Transfer) : 시설의 준공과 함께 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되지만, 사업 사행자가 정해진 기간 동안 시설에 대한 운영권을 가지고 수익을 내는 방식

⑤ BOO(Build-Own-Operate) : 시설의 준공과 함께 사업 시행자가 소유권과 운영권을 갖는 방식

[2013년(24회)기출]부동산학개론 34. 부동산 개발

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문제 35. 부동산의 가치 발생요인에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 대상 부동산의 물리적 특성뿐 아니라 토지이용 규제 등과 같은 공법상의 제한 및 소유권의 법적 특성도 대상 부동산의 효용에 영향을 미친다.

② 유효수요란 대상 부동산을 구매하고자 하는 욕구로, 지불능력(구매력)을 필요로 하는 것은 아니다.

③ 상대적 희소성이란 부동산에 대한 수요에 비해 공급이 부족하다는 것이다.

④ 효용은 부동산의 용도에 따라 주거지는 쾌적성, 상업지는 수익성, 공업지는 생산성으로 표현할 수 있다.

⑤ 부동산의 가치는 가치 발생요인들의 상호 결합에 의해 발생한다.

[2013년(24회)기출]부동산학개론 35. 부동산의 가치발생요인

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문제 36. 감정평가에 관한 규칙상의 용어의 정의로 옳은 것은?

 

① 기준 시점이란 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위해 현장조사를 완료한 날짜를 말한다.

② 유사 지역이란 대상 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치 형성 요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.

③ 적산법이란 대상물건의 재조달원가에 감가 수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

④ 수익 분석법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

⑤ 가치 형성 요인이란 대싱 물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반 요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.

[2013년(24회)기출]부동산학개론 36. 감정평가에 관한 규칙상 용어

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문제 37. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률상의 규정에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 표준지 공시지가는 국가, 지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정 평가하는 경우에 그 기준이 된다.

② 표준주택 가격의 공시사항에는 표준주택의 용도, 연면적, 구조 및 사용승인일, 표준주택의 대지면적 및 형상이 포함된다.

③ 표준주택 가격은 국가, 지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 개별주택 가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.

④ 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정 공시일부터 60일 이내에 서면으로 국토교통부 장관에게 이의를 신청할 수 있다.

⑤ 국토교통부 장관이 공동주택의 적정 가격을 조사, 산정하는 경우에는 인근 유사 공동주택의 거래 가격, 임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용 추정액 등을 종합적으로 참작하여야 한다.

[2013년(24회)기출]부동산학개론 37. 부동산 가격공시제도

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문제 38. A군 B변 C리 자연녹지지역 내의 공업용 부동산을 비교방식으로 감정 평가할 때 적용할 사항으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

 

ㄱ. C리에 자연녹지지역 내의 이용상황이 공업용인 표준지가 없어 동일수급권인 인근 D리의 자연녹지지역에 소재하는 공업용 표준지를 비교표준지로 선정하였다. ㄴ. 공시지가기준법 적용에 따른 시점수정시 지가 변동률을 적용하는 것이 적절하지 아니하여 통계청이 조사, 발표하는 소비자물가지수에 따라 산정된 소비자물가상승률을 적용하였다. ㄷ. C리에 소재하는 유사물건이 소유자의 이민으로 인해 시세보다 저가로 최근에 거래되었는데, 어느 정도 저가로 거래되었는지 알 수 없어 비교사례로 선정하지 않았다.

 

① ㄱ

② ㄱ, ㄴ

③ ㄱ, ㄷ

④ ㄴ, ㄷ

⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ

[2013년(24회)기출]부동산학개론 38. 감정평가(비교 방식)

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문제 39. 다음과 같은 조건에서 수익환원법에 의해 평가한 대상 부동산의 가치는?

 

○ 유효총소득(EGI) : 38,000,000원 ○ 영업경비(OE) : 8,000,000원 ○ 토지가액 : 건물가액 = 40% : 60% ○ 토지환원이율 : 5% ○ 건물환원이율 : 10%

 

① 325,000,000

② 375,000,000

③ 425,000,000

④ 475,000,000

⑤ 500,000,000

[2013년(24회)기출]부동산학개론 39. 수익환원법(계산문제)

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문제 40. 다음과 같은 조건에서 대상 부동산의 수익가치 산정 시 적용할 환원이율(Capitalization Rate, %)은?

 

○ 순영업소득(MOI) : 연 30,000,000원 ○ 부채서비스액(Debt Service) : 연 15,000,000원 ○ 지분비율 : 대부비율 : 60% : 40% ○ 대출조건 : 이자율 연 12%로 10년간 매년 원리금 균등상환 ○ 저당상수(이자율 연 12%, 기간 10년) : 0.177

 

① 3.54

② 5.31

③ 14.16

④ 20.40

⑤ 21.24

[2013년(24회)기출]부동산학개론 40. 환원이율(계산문제)