[연도별 기출문제 해설]부동산학개론 - 30회(2019년)

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문제 01. 부동산의 개념에 관한 것으로 옳은 것으로만 짝지어진 것은?

 

ㄱ. 자본 ㄴ. 소비재 ㄷ. 공간 ㄹ. 생산요소 ㅁ. 자연 ㅂ. 자산 ㅅ. 위치

 

​	경제적 개념	물리적(기술적) 개념
①	ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅂ	ㄹ, ㅁ, ㅅ
②	ㄱ, ㄴ, ㄹ, ㅂ	ㄷ, ㅁ, ㅅ
③	ㄱ, ㄹ, ㅁ, ㅅ	ㄴ, ㄷ, ㅂ
④	ㄴ, ㄹ, ㅁ, ㅂ	ㄱ, ㄷ, ㅅ
⑤	ㄷ, ㄹ, ㅂ, ㅅ	ㄱ, ㄴ, ㅁ

 

[2019기출]부동산학개론 01. 부동산의 개념(경제적 개념, 물리적 개념)

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문제 02. 토지의 자연적 특성 중 다음 설명과 모두 관련 있는 것은?

 

○ 부동산관리의 의의를 높게 한다. ○ 장기투자를 통해 자본이득과 소득 이득을 얻을 수 있다. ○ 부동산 활동에 있어서 장기 배려를 하게 한다.

 

① 적재성

② 부동성

③ 영속성

④ 개별성

⑤ 인접성

[2019기출]부동산학개론 02. 토지의 자연적 특성

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문제 03. 부동산 정책에 관한 설명으로 옳은 것은?

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① 개발이익환수제에서 개발이익은 개발사업의 시행에 의해 물가 상승분을 초과해 개발사업을 시행하는 자에게 귀속되는 사업 이윤의 증가분이다.

② 도시, 군 관리계획은 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 특별시, 광역시 또는 군의 관할 구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합 계획이다.

③ 개발 손실보상제는 토지이용계획의 결정 등으로 종래의 용도 규제가 완화됨으로 인해 발생한 손실을 보상하는 제도로 대표적인 것 중에 개발부담금 제도가 있다.

④ 주택 마련 또는 리모델링하기 위해 결성하는 주택조합에는 주택법령상 지역 주택조합, 직장주택조합, 리모델링 주택조합이 있다.

⑤ 재건축 부담금은 정비 사업 중 재건축 사업 및 재개발사업에서 발생되는 초과이익을 환수하기 위한 제도로 도시 및 주거환경 정비법령에 의해 시행되고 있다.

[2019기출]부동산학개론 03. 부동산 정책

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문제 04. 토지의 이용목적과 활동에 따른 토지 관련 용어에 관한 설명으로 옳은 것은?

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① 부지는 건부지 중 건물을 제외하고 남은 부분의 토지로 건축법령에 의한 건폐율 등의 제한으로 인해 필지 내에 비어있는 토지를 말한다.

② 대지는 공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령과 부동산 등기 법령에서 정한 하나의 등록 단위로 표시하는 토지를 말한다.

③ 빈지는 과거에는 소유권이 인정되는 전, 답 등이었으나 지반이 절토되어 무너져 내린 토지로 바다나 하천으로 변한 토지를 말한다.

④ 포락지는 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지를 말한다.

⑤ 소지는 대지 등으로 개발되기 이전의 자연 상태로서의 토지를 말한다.

[2019기출]부동산학개론 04. 토지 관련 용어

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문제 05. 주택정책과 관련하여 다음에서 설명하는 도시 및 주거환경 정비 법령상 정비 사업은?

정비기반 시설이 열악하고 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역, 공업지역 등에서 도시 기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업

① 재개발 사업

② 주거환경개선사업

③ 도시환경사업

④ 재건축 사업

⑤ 가로주택정비사업

[2019기출]부동산학개론 05. 도시 및 주거환경 정비 법령상 정비 사업

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문제 06. 부동산 관련 조세에서 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

 

구분	보유단계	취득단계	처분단계
국세	( ㄱ )	상속세	( ㄷ )
지방세	( ㄴ )	취득세	-

 

① ㄱ : 종합부동산세, ㄴ : 재산세, ㄷ : 양도소득세

② ㄱ : 종합부동산세, ㄴ : 양도소득세, ㄷ : 재산세

③ ㄱ : 재산세, ㄴ : 종합부동산세, ㄷ : 양도소득세

④ ㄱ : 재산세, ㄴ : 양도소득세, ㄷ : 종합부동산세

⑤ ㄱ : 양도소득세, ㄴ : 재산세, ㄷ : 종합부동산세

[2019기출]부동산학개론 06. 부동산 관련 조세

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문제 07. 부동산의 수요와 공급에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 수요곡선은 우하향하고 공급곡선은 우상향 하며 다른 조건은 동일함)

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① 가격이 상승하면 공급량이 감소한다.

② 수요량은 일정기간에 실제로 구매한 수량이다.

③ 공급량은 주어진 가격 수준에서 실제로 매도한 수량이다.

④ 건설종사자들의 임금 상승은 부동산 가격을 하락시킨다.

⑤ 가격 이외의 다른 요인이 수요량을 변화시키면 수요곡선이 좌측 또는 우측으로 이동한다.

[2019기출]부동산학개론 07. 부동산의 수요와 공급

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문제 08. 아파트에 대한 수요의 가격탄력성은 0.6, 소득탄력성은 0.4이고, 오피스텔 가격에 대한 아파트 수요량의 교차 탄력성은 0.2이다. 아파트 가격, 아파트 수요자의 소득, 오피스텔 가격이 각각 3%씩 상승할 때, 아파트 전체 수요량의 변화율은?(단, 두 부동산은 모두 정상재이고 서로 대체재이며, 아파트에 대한 수요의 가격 탄력성은 절댓값으로 나타내며, 다른 조건은 동일함)

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① 1.2% 감소

② 1.8% 증가

③ 2.4% 감소

④ 3.6% 증가

⑤ 변화 없음

[2019기출]부동산학개론 08. 아파트 전체 수요량의 변화율(계산문제)

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문제 09. 공공재에 관한 일반적인 설명으로 틀린 것은?

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① 소비의 비경합적 특성이 있다.

② 비내구재이기 때문에 정부만 생산 비용을 부담한다.

③ 무임승차 문제와 같은 시장실패가 발생한다.

④ 생산을 시장기구에 맡기면 과소 생산되는 경향이 있다.

⑤ 비배제성에 의해 비용을 부담하지 않은 사람도 소비할 수 있다.

[2019기출]부동산학개론 09. 공공재

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문제 10. 다음의 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

① ㄱ : 100 증가, ㄴ : 완전 탄력적

② ㄱ : 100 증가, ㄴ : 완전 비탄력적

③ ㄱ : 100 증가, ㄴ : 단위 탄력적

④ ㄱ : 200 감소, ㄴ : 완전 비탄력적

⑤ ㄱ : 200 감소, ㄴ : 완전 비탄력적

[2019기출]부동산학개론 10. 균형거래량, 탄력성(계산문제)

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문제 11. 부동산에 관한 수요와 공급의 가격탄력성에 관한 설명으로 틀린 것은?

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① 수요의 가격탄력성이 완전 탄력적일 때 수요가 증가할 경우 균형 가격은 변하지 않는다.

② 오피스텔에 대한 대체재가 감소함에 따라 오피스텔 수요의 가격탄력성이 작아진다.

③ 공급의 가격탄력성이 수요의 가격탄력성보다 작은 경우 공급자가 수요자보다 세금 부담이 더 크다.

④ 임대주택 수요의 가격탄력성이 1인 경우 임대주택의 임대료가 하락하더라도 전체 임대료 수입은 변하지 않는다.

⑤ 일반적으로 임대주택을 건축하여 공급하는 기간이 짧을수록 공급의 가격탄력성은 커진다.

[2019기출]부동산학개론 11. 수요와 공급의 가격탄력성

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문제 12. 다음에서 설명하는 내용을 <보기>에서 올바르게 고른 것은?

 

ㄱ. 토지이용이 도시를 중심으로 지대 지불 능력에 따라 달라진다는 튀넨의 이론을 도시 내부에 적용하였다. ㄴ. 공간적 중심지 규모의 크기에 따라 상권의 규모가 달라진다는 것을 실증하였다. ㄷ. 특정 점포가 최대 이익을 얻을 수 있는 매출액을 확보하기 위해서는 어떤 장소에 입지하여야 하는지를 제시하였다.

 

가 : 버제스의 동심원이론 나 : 레일리의 소매인력법칙 다 : 크리스탈러의 중심지 이론 라 : 넬슨의 소매 입지 이론

 

① ㄱ : 가, ㄴ : 나, ㄷ : 다

② ㄱ : 가, ㄴ : 나, ㄷ : 라

③ ㄱ : 가, ㄴ : 다, ㄷ : 라

④ ㄱ : 나, ㄴ : 다, ㄷ : 가

⑤ ㄱ : 나, ㄴ : 다, ㄷ : 라

[2019기출]부동산학개론 12. 도시공간구조이론과 상업 입지

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문제 13. 허프의 모형에 관한 설명으로 틀린 것은?

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① 중력 모형을 활용하여 상권의 규모 또는 매장의 매출을 추정할 수 있다.

② 모형의 공간(거리) 마찰계수는 시장의 교통조건과 쇼핑 물건의 특성에 따라 달라지는 값이다.

③ 모형을 적용하기 전에 공간(거리) 마찰계수가 먼저 정해져야 한다.

④ 교통조건이 나쁠 경우, 공간(거리) 마찰계수가 커지게 된다.

⑤ 전문품점의 경우는 일상 용품점보다 공간(거리) 마찰계수가 크다.

[2019기출]부동산학개론 13. 허프의 모형

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문제 14. 다음 이론에 관한 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은?

 

ㄱ. 호이트에 의하면 도시는 전체적으로 원을 반영한 부채꼴 모양의 형상으로 그 핵심의 도심도 하나하나 교통의 선이 도심에서 방사되는 것을 전제로 하였다. ㄴ. 뢰시는 수요 측면의 입장에서 기업은 시장 확대 가능성이 가장 높은 지점에 위치해야 한다고 보았다. ㄷ. 튀넨은 완전히 단절된 고립국을 가정하여 이곳의 작물 재배 활동은 생산비와 수송비를 반영하여 공간적으로 분화된다고 보았다.

 

① ㄱ

② ㄷ

③ ㄱ, ㄷ

④ ㄴ, ㄷ

⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ

[2019기출]부동산학개론 14. 도시 공간 구조 이론, 공업 입지 이론, 지대 이론

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문제 15. 주택 여과 과정과 주거 분리에 관한 설명으로 옳은 것은?

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① 주택 여과 과정은 주택의 질적 변화와 가구의 이동과의 관계를 설명해 준다.

② 상위계층에서 사용되는 기존주택이 하위계층에서 사용되는 것을 상향 여과라 한다.

③ 공가의 발생은 주거지 이동과는 관계가 없다.

④ 주거 분리는 소득과 무관하게 주거지역이 지리적으로 나뉘는 현상이다.

⑤ 저급 주택이 수선되거나 재개발되어 상위계층에서 사용되는 것을 하향 여과라 한다.

[2019기출]부동산학개론 15. 주택 여과 과정과 주거 분리

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문제 16. 각 지역과 산업별 고용자수가 다음과 같을 때, A 지역 X 산업과 B 지역 Y 산업의 입지계수(LQ)를 올바르게 계산한 것은?

 

구분		A 지역	B 지역	전지역 고용자수
X 산업	고용자수	100	140	240
	입지계수	( ㄱ )	1.17
Y 산업	고용자수	100	60	160
	입지계수	1.25	( ㄴ )
고용자수 합계		200	200	400

 

① ㄱ : 0.75, ㄴ : 0.83

② ㄱ : 0.75, ㄴ : 1.33

③ ㄱ : 0.83, ㄴ : 0.75

④ ㄱ : 0.83, ㄴ : 1.20

⑤ ㄱ : 0.83, ㄴ : 1.33

[2019기출]부동산학개론 16. 입지계수(계산문제)

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문제 17. 저당 담보부증권(MBS) 도입에 따른 부동산 시장의 효과에 관한 설명으로 틀린 것은?

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① 주택금융이 확대됨에 따라 대출기관의 자금이 풍부해져 궁극적으로 주택자금 대출이 확대될 수 있다.

② 주택금융의 대출이자율 하락과 다양한 상품 설계에 따라 주택 구입 시 융자받을 수 있는 금액이 증가될 수 있다.

③ 주택금융의 활성화로 주택 건설이 촉진되어 주거안정에 기여할 수 있다.

④ 주택금융의 확대로 자기 소유 가구 비중이 감소한다.

⑤ 대출기관의 유동성이 증대되어 소비자의 담보대출 접근성이 개선될 수 있다.

[2019기출]부동산학개론 17. 저당담보부증권(MBS) 도입에 따른 부동산 시장의 효과

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문제 18. 정부가 시행 중인 부동산 정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

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① 국토교통부 장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 개발제한구역을 지정할 수 있다.

② 도시계획구역 안의 택지에 한하여 가구별 소유 상한을 초과하는 해당 택지에 대하여는 초과소유부담금을 부과한다.

③ 정부는 한국 토지주택공사를 통하여 토지비축업무를 수행할 수 있다.

④ 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 용도지역제를 실시하고 있다.

⑤ 국토교통부 장관은 주택 가격의 안정을 위하여 필요한 경우 일정한 지역을 투기과열지구로 지정할 수 있다.

[2019기출]부동산학개론 18. 정부가 시행 중인 부동산 정책

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문제 19. 부동산 개발사업에 관한 설명으로 틀린 것은?

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① 프로젝트 파이낸싱(PF)은 예상되는 제반 위험을 프로젝트회사와 이해당사자 간의 계약에 의해 적절하게 배분한다.

② 부동산 소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사로부터 수익증권을 교부받아 수익증권을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 상품을 토지 신탁이라 한다.

③ 도시개발 법령상 도시개발사업의 시행방식에는 환지방식, 수용 또는 사용 방식, 혼용방식이 있다.

④ 지방자치단체와 민간기업이 합동으로 개발하는 방식은 민관합동개발사업에 해당한다.

⑤ 도시개발 법령상 도시개발 구역에서 주거, 상업, 산업, 유통 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 도시개발사업이라 한다.

[2019기출]부동산학개론 19. 부동산 개발사업

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문제 20. 분양가 규제에 관한 설명으로 틀린 것은?

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① 주택법령상 분양가 상한제 적용주택의 분양 가격은 택지비와 건축비로 구성된다.

② 주택법령상 분양가 상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위에 대하여 전매를 제한할 수 있다.

③ 분양가 상한제의 목적은 주택 가격을 안정시키고 무주택자의 신규주택 구입 부담을 경감시키기 위해서이다.

④ 주택법령상 국민주택 건설 사업을 추진하는 공공사업에 의하여 개발, 조성되는 공동주택이 건설되는 용지에는 주택의 분양 가격을 제한할 수 없다.

⑤ 분양가 규제는 신규 분양주택의 분양 가격을 정부가 통제하는 것이다.

[2019기출]부동산학개론 20. 분양가 규제

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문제 21. 부동산 관리에 관하여 다음 설명과 모두 관련이 있는 것은?

 

○ 포트폴리오 관리 및 분석 ○ 부동산 투자의 위험 관리 ○ 재투자, 재개발 과정 분석 ○ 임대마케팅 시장분석

 

① 재산 관리(property management)

② 시설관리(facility management)

③ 자산관리(asset management)

④ 건설사업관리(construction management)

⑤ 임대차 관리(leasing management)

[2019기출]부동산학개론 21. 부동산 관리

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문제 22. 주택 공급 제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

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① 후분양제도는 초기 주택 건설자금의 대부분을 주택 구매자로부터 조달하므로 건설자금에 대한 이자의 일부를 주택 구매자가 부담하게 된다.

② 선분양제도는 준공 전 분양대금의 유입으로 사업자의 초기 자금 부담을 완화할 수 있다.

③ 후분양제도는 주택을 일정 절차에 따라 건설한 후에 분양하는 방식이다.

④ 선분양제도는 분양권 전매를 통하여 가수요를 창출하여 부동산 시장의 불안을 야기할 수 있다.

⑤ 소비자 측면에서 후분양제도는 선분양 제도보다 공급자의 부실시공 및 품질 저하에 대처할 수 있다.

[2019기출]부동산학개론 22. 주택 공급 제도(선분양, 후분양)

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문제 23. 부동산 신탁에 관한 설명으로 틀린 것은?

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① 부동산 신탁에 있어서 당사자는 부동산 소유자인 위탁자와 부동산 신탁사인 수탁자 및 신탁재산의 수익권을 배당받는 수익자로 구성되어 있다.

② 부동산의 요구권 관리, 건물수선 및 유지, 임대차 관리 등 제반 부동산 관리 업무를 신탁회사가 수행하는 것을 관리신탁이라 한다.

③ 처분 신탁은 처분 방법이나 절차가 까다로운 부동산에 대한 처분 업무 및 처분 완료 시까지의 관리 업무를 신탁회사가 수행하는 것이다.

④ 관리 신탁에 의하는 경우 법률상 부동산 소유권의 이전 없이 신탁회사가 부동산의 관리 업무를 수행하게 된다.

⑤ 분양 신탁관리는 상가 등 건축물 분양의 투명성과 안정성을 확보하기 위하여 신탁회사에 사업 부지의 신탁과 분양에 따른 자금 관리 업무를 부담시키는 것이다.

[2019기출]부동산학개론 23. 부동산 신탁

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문제 24. 화폐의 시간가치에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

 

ㄱ. 은행으로부터 주택 구입자금을 대출한 가구가 매월 상환할 금액을 산정하는 경우 감채기금 계수를 사용한다. ㄴ. 연금의 현재가치 계수와 저당 상수는 역수 관계이다. ㄷ. 연금의 미래가치란 매 기간마다 일정 금액을 불입해 나갈 때, 미래의 일정 시점에서의 원금과 이자의 총액을 말한다. ㄹ. 일시불의 현재가치 계수는 할인율이 상승할수록 작아진다.

 

① ㄱ

② ㄴ, ㄷ

③ ㄱ, ㄴ, ㄹ

④ ㄴ, ㄷ, ㄹ

⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

[2019기출]부동산학개론 24. 화폐의 시간 가치

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문제 25. 부동산 투자의 현금흐름 추정에 관한 설명으로 틀린 것은?

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① 순 영업소득은 유효 총소득에서 영업경비를 차감한 소득을 말한다.

② 영업경비는 부동산 운영과 직접 관련 있는 경비로 광고비, 전기세, 수선비가 이에 해당한다.

③ 세전 현금흐름은 지분 투자자에게 귀속되는 세전소득을 말하는 것으로 순 영업소득에 부채 서비스액(원리금 상환액)을 가산한 소득이다.

④ 세전 지분 복귀액은 자산의 순 매각금액에서 미상환 저당 잔액을 차감하여 지분 투자자의 몫으로 되돌아오는 금액을 말한다.

⑤ 부동산 투자에 대한 대가는 보유 시 대상 부동산의 운영으로부터 나오는 소득 이득과 처분 시의 자본이득의 형태로 나타난다.

[2019기출]부동산학개론 25. 부동산 투자의 현금흐름 추정

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문제 26. 상가 경제 상황별 예측된 확률이 다음과 같을 때, 상가의 기대수익률이 8%라고 한다. 정상적인 경제 상황의 경우 ( )에 들어갈 예상 수익률은?

상가의 경제 상황		경제 상황별 예상 수익률(%)	상가의 기대수익률(%)
상황별	확률(%)
비관적	20	4	8
정상적	40	( )
낙관적	40	10

① 4

② 6

③ 8

④ 10

⑤ 12

[2019기출]부동산학개론 26. 예상수익률(계산문제)

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문제 27. 포트폴리오 이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

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① 분산투자 효과는 포트폴리오를 구성하는 투자자산 종목의 수를 늘릴수록 체계적 위험이 감소되어 포트폴리오 전체의 위험이 감소되는 것이다.

② 포트폴리오 전략에서 구성 자산 간에 수익률이 반대 방향으로 움직일 경우 위험 감소의 효과가 크다.

③ 효율적 프런티어(효율적 전선)란 평균-분산 지배원리에 의해 모든 위험 수준에서 최대의 기대수익률을 얻을 수 있는 포트폴리오의 집합을 말한다.

④ 효율적 프런티어(효율적 전선)의 우상향에 대한 의미는 투자자가 높은 수익률을 얻기 위해 많은 위험을 감수하는 것이다.

⑤ 포트폴리오 이론은 투자 시 여러 종목에 분산 투자함으로써 위험을 분산시켜 안정된 수익을 얻으려는 자산 투자 이론이다.

[2019기출]부동산학개론 27. 포트폴리오 이론

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문제 28. 부동산 투자의 할인 현금흐름 기법(DCF)과 관련된 설명으로 틀린 것은?

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① 내부수익률(IRR)은 투자로부터 발생하는 현재와 미래 현금흐름의 순 현재가치를 1로 만드는 할인율을 말한다.

② 순현재가치(NPV)는 투자자의 요구수익률로 할인한 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 뺀 값이다.

③ 할인 현금흐름 기법이란 부동산 투자로부터 발생하는 현금흐름을 일정한 할인율로 할인하는 투자의사결정 기법이다.

④ 수익성 지수(PI)는 투자로 인해 발생하는 현금유입의 현가를 현금유출의 현가로 나눈 비율이다.

⑤ 민감도 분석은 모형의 투입 요소가 변화함에 따라 그 결과치인 순현재가치와 내부수익률이 어떻게 변화하는지를 분석하는 것이다.

[2019기출]부동산학개론 28. 부동산 투자의 할인현금흐름 기법(DCF)

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문제 29. 비율 분석법을 이용하여 산출한 것으로 틀린 것은?

 

○ 주택 담보대출액 : 1억 원 ○ 주택 담보대출의 연간 원리금 상환액 : 500만 원 ○ 부동산 가치 : 2억 원 ○ 차입자의 연 소득 : 1,250만 원 ○ 가능 총소득 : 2,000만 원 ○ 공실 손실 상당액 및 대손충당금 : 가능 총소득의 25% ○ 영업경비 : 가능 총소득의 50%

 

① 담보 인정 비율(LTV) = 0.5

② 부채 감당률(DCR) = 1.0

③ 총부채상환비율(DTI) = 0.4

④ 채무불이행률(DR) = 1.0

⑤ 영업경비 비율(OER, 유효 총소득 기준) = 0.8

[2019기출]부동산학개론 29. 비율분석법(계산문제)

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문제 30. 자산유동화에 관한 법령상 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 유동화에 관한 설명으로 옳은 것은?

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① 프로젝트 파이낸싱의 유동화는 자산유동화에 관한 법령에 의해서만 가능하다.

② 유동화자산의 양도 방식은 매매 또는 교환에 의한다.

③ 유동화전문회사는 상법상 주식회사로 한다.

④ 자산담보부 기업어음(ABCP)은 금융위원회에 등록한 유동화 계획의 기재 내용대로 유사 자산을 반복적으로 유동화한다.

⑤ 자산 보유자(양도인)는 유동화자산에 대한 양수인의 반환청구권을 보장해야 한다.

[2019기출]부동산학개론 30. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 유동화

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문제 31. 부동산 투자회사 법상 위탁관리 부동산 투자회사(REITs)에 관한 설명으로 틀린 것은?

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① 주주 1인당 주식 소유의 한도가 제한된다.

② 주주를 보호하기 위해서 직원이 준수해야 할 내부통제기준을 제정하여야 한다.

③ 자산의 투자, 운용을 자산관리회사에 위탁하여야 한다.

④ 주요 주주의 대리인은 미공개 자산운용 정보를 이용하여 부동산을 매매하거나 타인에게 이용하게 할 수 없다.

⑤ 설립 자본금은 3억 원 이상으로 한다.

[2019기출]부동산학개론 31. 위탁관리 부동산 투자회사(REITs)

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문제 32. 임대인 A와 임차인 B는 임대차 계약을 체결하려고 한다. 향후 3년간 순 영업소득의 현재가치 합계는?

 

○ 연간 임대료는 1년 차 5,000만 원에서 매년 200만 원씩 증가 ○ 연간 영업경비는 1년 차 2,000만 원에서 매년 100만 원씩 증가 ○ 1년 후 일시불의 현가 계수 0.95 ○ 2년 후 일시불의 현가 계수 0.90 ○ 3년 후 일시불의 현가 계수 0.85

 

① 8,100만 원

② 8,360만 원

③ 8,620만 원

④ 9,000만 원

⑤ 9,300만 원

[2019기출]부동산학개론 32. 순영업소득의 현재가치(계산문제)

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문제 33. 부동산 금융 및 투자에 관한 설명으로 틀린 것은?

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① 프로젝트의 채무불이행 위험이 높아질수록 대출기관이 요구하는 금리가 높아진다.

② 자본 환원율은 자본의 기회비용과 프로젝트의 투자위험을 반영한다.

③ 분양형 개발사업의 핵심 상환재원은 준공 이후 발생하는 임대료, 관리비 등의 영업현금흐름이다.

④ 프로젝트는 자본시장 내 다른 투자수단들과 경쟁하므로 동일 위험 수준의 투자수익률에 수렴하는 경향이 있다.

⑤ 자본 환원율이 상승하면 부동산 자산의 가격이 하락 압력을 받으므로 신규 개발사업 추진이 어려워진다.

[2019기출]부동산학개론 33. 부동산 금융 및 투자

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문제 34. A 회사는 분양면적 500㎡의 매장을 손익분기점 매출액 이하이면 기본 임대료만 부담하고 손익분기점 매출액을 초과하는 매출액에 대하여 일정 임대료율을 적용한 추가 임대료를 가산하는 비율 임대차 방식으로 임차하고자 한다. 향후 1년 동안 A 회사가 지급할 것으로 예상되는 연 임대료는?

 

○ 예상 매출액 : 분양면적 ㎡당 20만 원 ○ 기본 임대료 : 분양면적 ㎡당 6만 원 ○ 손익분기점 매출액 : 5,000만 원 ○ 손익분기점 매출액 초과 매출액에 대한 임대료율 : 10%

 

① 3,200만 원

② 3,300만 원

③ 3,400만 원

④ 3,500만 원

⑤ 3,600만 원

[2019기출]부동산학개론 34. 비율임대차(계산문제)

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문제 35. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?

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① 감정평가업자는 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상 물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.

② 감정평가업자는 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치 형성 요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건(감정평가 조건)을 붙여 감정 평가할 수 있다.

③ 둘 이상의 대상 물건이 일체로 거래되거나 대상 물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정 평가할 수 있다.

④ 하나의 대상 물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정 평가할 수 있다.

⑤ 기준시점은 대상 물건의 가격 조사를 개시한 날짜로 한다. 다만, 기준 시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격 조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.

[2019기출]부동산학개론 35. 감정평가에 관한 규칙

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문제 36. 감정평가 3 방식 및 시산 가액 조정에 관한 설명으로 틀린 것은?

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① 감정평가 3 방식은 수익성, 비용성, 시장성에 기초하고 있다.

② 시산 가액은 감정평가 3 방식에 의하여 도출된 각각의 가액이다.

③ 시산 가액 조정은 각 시산 가액을 상호 관련시켜 재검토함으로써 시산 가액 상호 간의 격차를 합리적으로 조정하는 작업이다.

④ 시산 가액 조정은 각 시산 가액을 산술 평균하는 방법만 인정된다.

⑤ 감정평가에 관한 규칙에서는 시산 가액 조정에 대하여 규정하고 있다.

[2019기출]부동산학개론 36. 감정평가 3방식 및 시산가액 조정

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문제 37. 다음 자료를 활용하여 직접 환원법으로 평가한 대상 부동산의 수익 가액은?

 

○ 가능 총소득 : 8,000만 원 ○ 공실 손실 상당액 및 대손충당금 : 가능 총소득의 10% ○ 수선유지비 : 400만 원 ○ 화재보험료 : 100만 원 ○ 재산세 : 200만 원 ○ 영업 소득세 : 300만 원 ○ 부채서비스액 : 500만 원 ○ 환원율 : 10%

 

① 5억 7천만 원

② 6억 원

③ 6억 5천만 원

④ 6억 7천만 원

⑤ 6억 8천만 원

[2019기출]부동산학개론 37. 직접환원법으로 평가한 수익가액(계산문제)

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문제 38. 부동산 가격 공시에 관한 법률에 규정된 내용으로 틀린 것은?

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① 표준지 공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토교통부 장관에게 이의를 신청할 수 있다.

② 표준지 공시지가는 국가, 지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정 평가하는 경우에 기준이 된다.

③ 표준지로 선정된 토지에 대하여 개별공시지가를 결정, 공시하여야 한다.

④ 시장, 군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할, 합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정, 공시하여야 한다.

⑤ 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정, 공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장, 군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

[2019기출]부동산학개론 38. 부동산 가격 공시에 관한 법률

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문제 39. 다음 자료를 활용하여 공시지가 기준법으로 평가한 대상 토지의 가액(원/㎡)은?

 

○ 소재지 등 : A 시 B 구 C동 100, 일반상업지역, 상업용 ○ 기준시점 : 2019.10.26 ○ 표준지공시지가(A 시 B 구 C동, 2019.01.01 기준) - 기호 1 - C동 90, 일반공업지역, 이용상황 : 상업용, 공시지가 : 1,000,000원/㎡ - 기호 2 - C동 110, 일반상업지역, 이용상황 : 상업용, 공시지가 : 2,000,000원/㎡ ○ 지가변동률(A 시 B 구, 2019.01.01~2019.10.26) - 공업지역 : 4% 상승 - 상업지역 : 5% 상승 ○ 지역 요인 : 표준지와 대상 토지는 인근 지역에 위치하여 지역 요인은 동일함 ○ 개별 요인 : 대상 토지는 표준지 기호 1, 2에 비해 각각 가로 조건에서 10% 우세하고 다른 조건은 동일함(상승식) ○ 그 밖의 요인으로 보정할 사항 없음

 

① 1,144,000

② 1,155,000

③ 2,100,000

④ 2,288,000

⑤ 2,310,000

[2019기출]부동산학개론 39. 공시지가기준법으로 평가한 토지가액(계산문제)

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문제 40. 감정평가 과정상 지역분석과 개별분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

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① 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격 수준 파악을 위해 지역분석이 필요하다.

② 지역분석은 대상 부동산에 대해 미시적, 국지적 분석인데 비하여 개별분석은 대상 지역에 대한 거시적 광역적 분석이다.

③ 인근 지역이란 대상 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치 형성 요인 중 지역 요인을 공유하는 지역을 말한다.

④ 동일 수급권이란 대상 부동산과 대체, 경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근 지역과 유사 지역을 포함한다.

⑤ 대상 부동산의 최유효 이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다.

[2019기출]부동산학개론 40. 지역분석과 개별분석