[연도별 기출문제 해설]부동산학개론 - 18회(2007년)

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문제 01. 공간으로서의 부동산에 대한 설명 중 틀린 것은?

 

① 공간에서 창출되는 기대이익의 현재가치를 부동산 가치로 본다면, 이는 부동산을 단순히 물리적 측면뿐만 아니라 경제적 측면을 포함하여 복합적 측면에서 파악한 것이다.

② 공간으로서의 토지는 지표뿐만 아니라 지하와 공중을 포함하는 입체공간을 의미한다.

③ 현행 지적도는 토지의 경계를 입체적으로 표현하지 못하고 있다.

④ 지하 공간을 활용하는 방안으로 구분지상권, 개발권 이전 제도, 용적률 인센티브 제도 등이 있다.

⑤ 지하 공간의 이용이 증대되고 초고층건물이 늘어남에 따라, 토지소유권의 구체적 범위의 해석에 대해서는 법원의 판단에 의존하기도 한다.

[2007년(18회)기출]부동산학개론 1. 부동산 공간

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문제 02. 지적법상 하나의 지번을 가진 토지의 등록단위를 의미하는 용어는?

 

① 맹지

② 필지

③ 획지

④ 대지

⑤ 택지

[2007년(18회)기출]부동산학개론 2. 필지

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문제 03. 부동산 시장을 분석할 때 사용하는 자료는 그 성격에 따라 일정 기간에 거쳐 양을 측정하는 유량 자료와 일정 시점에서 양을 측정하는 저량 자료로 구별할 수 있다. 다음 중 저량 자료에 해당하는 것은?

 

① 순 영업소득

② 연간 이자 비용

③ 월 임대료 수입

④ 부동산 관리자의 월급여

⑤ 부동산 투자회사의 순 자산가치

[2007년(18회)기출]부동산학개론 3. 저량과 유량

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문제 04. 부동산 관리를 외부의 전문가 집단에게 위탁하는 비중이 늘고 있는 요인 중 틀린 것은?

 

① 부동산 펀드의 오피스빌딩 투자 증가

② 부동산 투자회사의 상업용 부동산 투자 증가

③ 국내 연기금의 오피스빌딩 투자 증가

④ 외국계 부동산펀드의 복합용도시설 투자 증가

⑤ 단독주택의 자가 소유 비중 확대

[2007년(18회)기출]부동산학개론 4. 부동산 관리

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문제 05. 부동산 관리는 자산관리, 건물 및 임대차 관리, 시설관리로 나눌 수 있다. 다음의 부동산 관리 업무 중 시설관리에 속하지 않는 것은?

 

① 설비의 운전 및 보수

② 부동산의 매입과 매각 관리

③ 에너지 관리

④ 건물 청소 관리

⑤ 방범, 방재 등 보안관리

[2007년(18회)기출]부동산학개론 5. 부동산 관리

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문제 06. 다음의 부동산 마케팅 활동은 4P [유통경로(Place), 제품(Product), 가격(Price), 판매촉진(Promotion)]중 각각 어디에 해당하는가?

 

ㄱ. 기존과 차별화된 아파트 평면 설계 ㄴ. 아파트 모델하우스 방문 고객을 대상으로 경품 제공

 

① ㄱ : 제품, ㄴ : 가격

② ㄱ : 유통경로, ㄴ : 제품

③ ㄱ : 판매촉진, ㄴ : 유통경로

④ ㄱ : 가격, ㄴ : 판매촉진

⑤ ㄱ : 제품, ㄴ : 판매촉진

[2007년(18회)기출]부동산학개론 6. 부동산 마케팅

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문제 07. 아파트를 선분양할 때 당해 토지에 권리 상의 하자가 있으면 선분양을 할 수 없다. 이에 따라 금융기관은 시행사에게 프로젝트 파이낸싱을 통하여 자금을 제공할 때 토지에 대한 저당권을 설정할 수 없다. 이런 문제를 해결하기 위해서 금융기관이 토지에 대한 권리를 확보하는 방법으로 활용하는 것은?

 

① 관리신탁

② 불특정 금전신탁

③ 담보신탁

④ 특정 금전신탁

⑤ 대리사무업무

[2007년(18회)기출]부동산학개론 7. 담보신탁

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문제 08. 아파트 매매시장에서 수요 변화를 가져오는 요인으로 틀린 것은?

 

① 아파트 가격 변화

② 인구 변화

③ 소득 변화

④ 아파트에 대한 선호도 변화

⑤ 아파트 가격에 대한 기대의 변화

[2007년(18회)기출]부동산학개론 8. 수요 변화 요인

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문제 09. 경기변동은 변동 요인에 따라 추세 변동, 순환 변동, 계절 변동, 불규칙 변동으로 구성되어 있다. 매월 주택 건축 허가량을 통해 부동산 시장의 경기변동을 파악할 수 있다면, 다음 중 계절 변동에 해당하는 사례는?

 

① 가격 거품으로 건축허가량이 급격히 증가하였다.

② 일시적인 정부 규제 완화로 건축허가량이 증가하였다.

③ 건축허가량의 전년 동기 대비 증가율이 지난 5월을 정점으로 하여 후퇴기로 접어들었다.

④ 경제성장으로 건축허가량이 지속적으로 증가하고 있다.

⑤ 매년 12월에 건축허가량이 다른 달에 비해 줄어드는 현상이 반복적으로 나타난다.

[2007년(18회)기출]부동산학개론 9. 부동산 경기변동

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문제 10. 특정 주거지역에 있는 아파트의 임대료를 상승시키는 요인에 대한 설명 중 틀린 것은?

 

① 해당 지역 강력 범죄율의 하락

② 해당 지역 주민들을 위한 녹지 공간 확충

③ 해당 지역과 대체관계에 있는 인근 주거지역에 쓰레기 소각장 설치

④ 소비에 있어서 해당 아파트와 보완관계에 있는 재화의 가격 상승

⑤ 소비에 있어서 해당 아파트와 대체관계에 있는 주거용 오피스텔의 일부 철거로 주거용 오피스텔의 재고량 감소

[2007년(18회)기출]부동산학개론 10. 임대료를 상승시키는 요인

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문제 11. 주거서비스의 공급곡선이 임대료에 대해 완전 비탄력적이라고 한다. 현재의 임대료 하에서 초과수요가 존재한다면, 균형 임대료와 균형 거래량은 각각 어떻게 변할까?

 

① 균형 임대료 상승, 균형 거래량 감소

② 균형 임대료 상승, 균형 거래량 변화 없음

③ 균형 임대료 하락, 균형 거래량 증가

④ 균형 임대료 하락, 균형 거래량 변화 없음

⑤ 균형 임대료 변화 없음, 균형 거래량 변화 없음

[2007년(18회)기출]부동산학개론 11. 균형 임대료와 균형 거래량

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문제 12. 부동산 시장과 관련된 부정적 외부효과(외부 비경제)의 사례와 해결 방안에 대한 설명 중 틀린 것은?

 

① 쓰레기 투기로 인해 지역사회가 피폐화되자, 지역주민들이 자율적인 규범을 통해 지역사회를 다시금 쾌적하게 만들었다.

② 주거지역에 청소년 유해시설이 들어서자, 지방자치단체가 해당 시설을 매입하여 해당 시설의 용도를 바꾸었다.

③ 공해를 유발하는 사업장에 정부가 공해방지시설의 설치를 명령하였고, 해당 사업장이 이에 응하지 않자 과징금을 부과하였다.

④ 신축 공사장의 소음으로 인근 주민들이 고통을 당하자, 주민 대표가 건축회사 대표와 협상하여 보상을 받았다.

⑤ 주택공급 부족으로 주택 가격이 급등하자, 정부가 정책금리를 인상하여 주택시장을 안정시켰다.

[2007년(18회)기출]부동산학개론 12. 외부효과

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문제 13. 아파트 신축에 필요한 원자재 가격이 하락하였을 때, 아파트 임대료의 변화를 경제학적 관점에서 단기와 장기로 나누어 설명한 것 중 옳은 것은?

 

① 단기에는 임대료 상승, 장기에도 임대료 상승

② 단기에는 임대료 상승, 장기에는 임대료 하락

③ 단기에는 임대료 변화 없음, 장기에는 임대료 상승

④ 단기에는 임대료 변화 없음, 장기에는 임대료 하락

⑤ 단기에는 임대료 변화 없음, 장기에도 임대료 변화 없음

[2007년(18회)기출]부동산학개론 13. 원자재 가격 하락

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문제 14. 다음은 각 산업별, 도시별 고용자 수에 대한 통계이다. 고용자 수의 상대적 비율을 이용한 입지 계수로 볼 때, A 도시가 B 도시에 비해 특화되어 있는 산업은 어떤 산업인가?

① 제조업

② 금융업

③ 부동산업

④ 모든 산업에 특화되어 있다.

⑤ 특화되어 있는 산업이 없다.

[2007년(18회)기출]부동산학개론 14. 입지계수(계산문제)

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문제 15. 주거서비스 공급의 임대료 탄력성에 대한 설명 중 틀린 것은?

 

① 용도 전환이 용이할수록 공급의 임대료 탄력성은 더 비탄력적이다.

② 생산(공급)에 소요되는 기간이 길수록 공급의 임대료 탄력성은 더 비탄력적이다.

③ 단기 공급의 임대료 탄력성은 장기공급의 임대료 탄력성보다 더 비탄력적이다.

④ 건축 인, 허가가 어려울수록 공급의 임대료 탄력성은 더 비탄력적이다.

⑤ 생산량을 늘릴 때 생산요소 가격이 상승할수록 공급의 임대료 탄력성은 더 비탄력적이다.

[2007년(18회)기출]부동산학개론 15. 임대료 탄력성

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문제 16. 주거빈곤층에 대한 주거안정 정책을 설명한 것 중 틀린 것은?

 

① 정부가 저소득층의 주거안정을 위해 공급하는 국민임대주택의 임대료가 시장임대료보다 낮다면 임대료 차액만큼 임차가구에게 주거비를 보조하는  효과가 있다.

② 주택보조방식은 크게 생산자에게 보조하는 방식과 소비자에게 보조하는 방식으로 나눌 수 있다.

③ 시장임대료 이하로 임대료를 통제하면 공급이 완전 비탄력적인 한, 임대인의 소득 일부가 임차인에게 귀속되는 소득의 재분배 효과가 있다.

④ 정부가 저소득층 임차가구에게 임대료 보조금을 지급하면 해당 주거서비스가 정상재인 한, 주거서비스 소비가 감소한다.

⑤ 주거급여는 국민기초생활 보장법상 수급자에게 주거안정에 필요한 임차료, 유지수선비 등을 지급하는 것을 말한다.

[2007년(18회)기출]부동산학개론 16. 주거안정정책

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문제 17. 어떤 도시에 쇼핑센터 A, B가 있다. 두 쇼핑센터 간 거리는 8km이다. A의 면적은 1,000㎡이고, B의 면적은 9,000㎡이다. 컨버스의 분기점 모형에 따른 두 쇼핑센터의 상권 경계선은 어디인가?(컨버스의 분기점 모형에 따르면, 상권은 거리의 제곱에 반비례하고, 상가의 면적에 비례한다.)

① A로부터 1km 지점

② A로부터 2km 지점

③ A로부터 4km 지점

④ A로부터 5km 지점

⑤ A로부터 7km 지점

[2007년(18회)기출]부동산학개론 17. 컨버스의 분기점 모형(계산문제)

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문제 18. 어느 도시의 임대주택 단기 공급 함수는 Q=100, 장기 공급 함수는 Q=2P-100이다. 임대주택에 대한 수요 함수는 Q=200-P이다. 수요 함수는 장단기 동일하다. 만일 정부가 임대주택의 호당 임대료를 월 90만 원으로 통제할 경우, 임대주택의 부족량은 단기와 장기에 각각 얼마인가?

 

① 단기 10호, 장기 20호

② 단기 10호, 장기 30호

③ 단기 20호, 장기 30호

④ 단기 20호, 장기 40호

⑤ 단기 30호, 장기 40호

[2007년(18회)기출]부동산학개론 18. 수요와 공급(계산문제)

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문제 19. 부동산 시장에 대한 정부의 공적 개입과 관련된 설명 중 틀린 것은?

 

① 불완전경쟁으로 인한 시장실패 문제를 보완하기 위해 정부가 시장에 개입할 수 있다.

② 공공재와 외부효과로 인한 시장실패 문제를 보완하기 위해 정부가 시장에 개입할 수 있다.

③ 토지이용 규제는 토지이용을 사회적으로 바람직한 방향으로 유도하기 위해 토지이용 행위를 제한하는 방법이다.

④ 정부의 시장 개입은 정부가 의도하지 않은 부작용이 나타나는 등 실패할 가능성도 있다.

⑤ 부동산 시장에서 정보가 불완전하더라도 자원배분의 효율성이 달성된다.

[2007년(18회)기출]부동산학개론 19. 정부의 공적 개입

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문제 20. 분양 가격을 시장 가격 이하로 규제하는 분양가 상한제에 대한 설명 중 틀린 것은?

 

① 수요의 가격탄력성이 탄력적일수록 초과수요량이 더 커진다.

② 공급의 가격탄력성이 탄력적일수록 초과수요량이 더 커진다.

③ 분양가 상한제를 소형 주택에만 적용하면 소형 주택의 공급은 확대되고 대형 주택의 공급은 위축될 수 있다.

④ 분양가 상한제는 분양가 규제를 통해 주택 가격을 안정시키기 위한 목적으로 시행되고 있다.

 

⑤ 분양주택에 대한 프리미엄이 형성되면 분양권을 불법으로 전매하는 등의 현상이 나타날 수 있다.

[2007년(18회)기출]부동산학개론 20. 분양가 상한제

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문제 21. 아파트 공간에 대한 수요의 임대료 탄력성은 0.8이고, 소득탄력성은 0.5이다. 아파트 임대료가 10% 상승하였음에도 아파트 수요량은 2% 증가하였다. 그렇다면 소득은 얼마나 변하였을까?

 

① 8% 증가 

② 12% 증가

③ 16% 증가

④ 20% 증가

⑤ 24% 증가

[2007년(18회)기출]부동산학개론 21. 탄력성(계산문제)

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문제 22. 부동산 조세의 경제적 효과에 대한 설명 중 틀린 것은?

 

① 양도소득세가 중과되면, 주택공급의 동결 효과로 인해 주택 가격이 상승할 수 있다.

② 임대주택에 재산세가 부과되면, 부과된 세금은 장기적으로 임차인에게 전가될 수 있다.

③ 공급의 가격탄력성은 탄력적인 반면 수요의 가격탄력성은 비탄력적인 시장에서 세금이 부과될 경우, 실질적으로 수요자가 공급자보다 더 많은 세금을 부담하게 된다.

④ 토지이용을 특정 방향으로 유도하기 위해 정부가 토지보유세를 부과할 때에는 토지용도에 관계없이 동일한 세금을 부과해야 한다.

⑤ 토지의 공급곡선이 완전 비탄력적인 상황에서는 토지보유세가 부과되더라도 자원배분의 왜곡이 초래되지 않는다.

[2007년(18회)기출]부동산학개론 22. 부동산 조세

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문제 23. 다음 <보기>의 자료를 이용해 환원이율을 바르게 계산한 것은?

 

<보기> ○ 총투자액 : 200,000천원 ○ 연간 가능총소득 : 19,500천원 ○ 연간 기타 소득 : 1,000천원 ○ 연간 공실에 따른 손실 : 500천원 ○ 연간 영업경비 : 연간 유효총소득의 40%

 

① 6%

② 9.5%

③ 9.75%

④ 10%

⑤ 10.25%

[2007년(18회)기출]부동산학개론 23. 환원이율(계산문제)

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문제 24. 현재 시행되고 있는 부동산 정책에 대한 설명 중 옳은 것은?

 

① 재건축 초과이익 환수에 관한 법률에 의해 재건축사업에서 발생하는 초과이익을 환수하고 있다.

② 9억 원을 초과하는 주택에 부과하는 양도소득세 산정 시 양도 가격은 공시 가격을 기준으로 한다.

③ 주택 보유세는 공시 가격에 따라 재산세와 종합부동산세로 나누어지나, 과세표준과 세율은 동일하다.

④ 주택거래신고지역 안에 있는 모든 주택에 대해서는 거래계약을 체결한 경우 거래계약을 체결한 당사자가 주택거래가액 등을 신고해야 한다.

⑤ 부동산 매매 시 실거래 가격을 등기부등본에는 물론 토지 대장과 건축물대장에도 기재해야 한다.

[2007년(18회)기출]부동산학개론 24. 부동산 정책

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문제 25. 주택금융시장에 관한 설명 중 옳은 것으로 묶은 것은?

 

ㄱ. 금융감독기관은 주택저당대출의 대출기준인 대부 비율을 올려서 주택수요를 줄일 수 있다. ㄴ. 주택저당대출 금리와 주택자금 공급을 조절하면 주택수요에 영향을 미칠 수 있다. ㄷ. 주택저당증권을 발행하여 주택저당대출의 공급이 늘게 되면 주택수요가 증가할 수 있다. ㄹ. 한국 주택금융공사의 주택저당대출조건은 변동금리이고 만기가 3년 이내인 경우가 많다. ㅁ. 다른 대출조건이 동일하다면 통상적으로 고정금리 주택 저당대출의 금리는 변동금리 주택 저당대출의 금리보다 높다.

 

① ㄱ, ㄴ, ㄷ

② ㄱ, ㄷ, ㄹ

③ ㄴ, ㄷ, ㅁ

④ ㄴ, ㄹ, ㅁ

⑤ ㄷ, ㄹ, ㅁ

[2007년(18회)기출]부동산학개론 25. 주택금융시장

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문제 26. 부동산 투자분석에 대한 설명 중 틀린 것은?

 

① 내부수익률(IRR)이란 순 현가(NPV)를 '0'으로 만드는 할인율을 의미한다.

② 순 현가(NPV)는 장래에 발생할 수입의 현가 총액에서 비용의 현가 총액을 차감한 금액이다.

③ 요구수익률이 내부수익률(IRR) 보다 크면 투자 타당성이 있다고 할 수 있다.

④ 순 현가(NPV)가 '0'보다 크면 투자 타당성이 있다고 할 수 있다.

⑤ 수익성지수(PI)가 '1'보다 크면 투자 타당성이 있다고 할 수 있다.

[2007년(18회)기출]부동산학개론 26. 부동산 투자분석

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문제 27. 다음 <보기>와 같은 상황에서 임대주택 투자자의 1년간 자기 자본 수익률은?

 

<보기> ○ 임대주택 총투자액 : 100백만 원    - 차입금 : 60백만 원    - 자기자본 : 40백만 원 ○ 차입조건 : 이자율 연 8%, 대출기간 동안 매 1년말에 이자만 지급하고 만기에 원금을 일시 상환 ○ 1년간 순영업소득 : 8백만 원 ○ 1년간 임대주택의 가격 상승률 : 2%

 

① 7%

② 10%

③ 13%

④ 16%

⑤ 20%

[2007년(18회)기출]부동산학개론 27. 자기자본 수익률(계산문제)

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문제 28. 부동산 투자에 있어 위험과 위험분석에 대한 설명 중 틀린 것은?

 

① 부동산 투자자가 위험회피형이라면 부동산 투자의 위험이 증가할 때 요구수익률을 낮춘다.

② 산출된 기대수익률의 하향 조정을 통해 투자의사결정을 보수적으로 함으로써 위험관리를 할 수 있다.

③ 수익률의 분포가 정규분포라면 수익률의 분산이나 표준편차로 위험을 측정할 수 있다.

④ 미래 현금흐름의 예측에 영향을 주는 요소 중 하나만 변동시킬 때 수익성이 어떻게 변동하는지 분석함으로써 그 요소의 영향을 검토하기도 한다.

⑤ 미래 현금흐름의 예측에 영향을 주는 요소 중 몇 가지 요소를 동시에 변동시키면서 비관적인 경우와 낙관적인 경우의 수익성을 분석하기도 한다.

[2007년(18회)기출]부동산학개론 28. 부동산 투자의 위험과 위험분석

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문제 29. 기대수익률-위험 평면에서 투자자산들을 보여주고 있는 다음 그림과 관련된 설명 중 틀린 것은? (단, 투자자산은 A, B, C, D, E만 존재하며, 투자자는 위험회피형으로서 기대수익률과 위험을 기준으로 투자의사결정을 한다고 가정한다.)

 

① 투자자산 A, C, D, E를 연결한 곡선을 효율적 프런티어라고 한다.

② A와 C에 각각 50%씩 투자한 'A+C" 포트폴리오의 기대수익률은 A와 D에 각각 50%씩 투자한 'A+D' 포트폴리오의 기대수익률보다 낮다.  

③ 투자자들은 투자자산 B와 C 중에서 하나를 선택한다면 C를 선택하게 된다.

④ 'A+C+E'포트폴리오의 분산 효과보다 'A+C' 포트폴리오의 분산 효과가 더 크다.

⑤ A를 선택하는 투자자보다 E를 선택하는 투자자가 더 공격적인 투자자다.

[2007년(18회)기출]부동산학개론 29. 기대수익률과 위험

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문제 30. 국내 부동산 금융의 현황에 대한 설명 중 틀린 것은?

 

① 다양한 부동산 관련 자산을 기초로 한 자산유동화증권이 발행되고 있다.

② 부동산 투자회사 제도가 도입되면서 소액투자자도 대규모 부동산에 투자할 수 있게 되었다.

③ 부동산 개발 관련 대출채권이 증권화되면서 개발사업의 자금조달방법이 다양해지고 있다.

④ 2차 주택저당 시장제도가 도입되어 운영되고 있다.

⑤ 부동산신탁회사의 신탁업무 중 토지(개발) 신탁업무는 아직 허용되고 있지 않다.

[2007년(18회)기출]부동산학개론 30. 부동산 금융의 현황

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문제 31. 한국 주택금융공사의 업무가 아닌 것은?

 

① 주택저당채권 유동화

② 주택저당채권 보유

③ 주택저당채권 또는 학자금 대출채권의 평가 및 실사

④ 주택담보 노후연금 보증

⑤ 국민주택기금 관리 및 운용

[2007년(18회)기출]부동산학개론 31. 한국주택금융공사

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문제 32. 다음 [그림 1]은 주택저당대출 원리금 지급액의 추이를, [그림 2]는 주택저당대출 대출잔액의 추이를 표시한 것이다. (ㄱ )과 ( ㄴ )에 해당되는 주택저당대출의 상환방식은?

① ㄱ : 원리금 균등분할 상환방식, ㄴ : 원금 균등분할 상환방식

② ㄱ : 원금 균등분할 상환방식, ㄴ : 원리금 균등분할 상환방식

③ ㄱ : 원리금 균등분할 상환방식, ㄴ : 점증 상환방식

④ ㄱ : 점증 상환방식, ㄴ : 원금 균등분할 상환방식

⑤ ㄱ : 원금 균등분할 상환방식, ㄴ : 점증 상환방식

[2007년(18회)기출]부동산학개론 32. 주택저당대출 상환방식

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문제 33. 부동산 투자 회사법상 부동산 투자회사와 관련된 설명 중 틀린 것은?

 

① 부동산 투자회사의 주식에 투자한 자는 배당에 따른 이익과 주식 매매차익을 향유할 수 있다.

② 부동산 투자회사란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 부동산 투자회사법의 규정에 의하여 설립된 회사를 말한다.

③ 부동산 투자회사에 투자하는 경우 투자원금의 손실이 발생할 수도 있다.

④ 부동산 투자자 중 유동성을 선호하는 사람은 부동산 직접투자보다 증권거래소에 상장되어 있는 부동산 투자회사에 대한 투자를 선호한다.

⑤ 부동산 투자자문회사는 부동산 투자회사의 부동산을 개발, 관리, 처분하는 업무를 담당한다.

[2007년(18회)기출]부동산학개론 33. 부동산투자회사

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문제 34. 감정평가이론상 감가 수정에 대한 설명 중 옳은 것은?

 

① 감정평가의 감가 수정은 취득원가에 대한 비용 배분의 개념이고, 회계 목적의 감가상각은 재조달원가를 기초로 적정한 가치를 산정하는 개념이다.

② 관찰 감가법은 감정평가사가 직접 관찰하여 감가액을 판정하므로 객관적이다.

③ 동일한 내용연수의 부동산이라도 건축방법, 관리 및 유지 상태 등에 따라 감가의 정도가 달라진다.

④ 정률법에 의한 연간 감가액은 일정하지만, 정액법에 의한 연간 감가액은 체감한다.

⑤ 경제적 감가요인에는 인근 지역의 쇠퇴, 설계의 불량, 설비의 부족 등이 있다.

[2007년(18회)기출]부동산학개론 34. 감가수정

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문제 35. 금융기관의 상업용 부동산에 대한 대출기준이 다음 <보기>와 같다면, 금융기관이 대출해줄 수 있는 최대 금액은?

 

<보기> ○ 대출기준    - 부채감당률 : 1.2 이상    - 대부비율 : 0.8 이하    - 위의 2개 조건 모두 만족 ○ 연저당상수 : 0.1 ○ 상업용부동산의 현황    - 평가가격 : 15억 원    - 연간 순영업소득 : 1.5억 원

 

① 11.5억 원

② 12억 원

③ 12.5억 원

④ 13억 원

⑤ 13.5억 원

[2007년(18회)기출]부동산학개론 35. 최대대출금액(계산문제)

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문제 36. 다음 <보기>와 같은 감정평가에 대한 설명 중 틀린 것은?

 

<보기> ○ 법원은 경매개시결정(2007년 7월 4일)이 된 甲소유의 A물건에 대하여 □□감정평가사무소 △△△감정평가사에게 감정평가 의뢰(2007년 10월 24일)  ○ A물건 현장 조사 및 가격 조사 완료(2007년 10월 27일) ○ 감정평가사 △△△이(가) 보고서 작성(2007년 10월 28일)

 

① 본 감정평가는 국가로부터 자격을 부여받은 개인이 평가주체인 점에서 공인감정평가이다.

② 본 감정평가를 통해 산정된 감정평가액을 참작하여 법원은 최저 경매 가격을 정한다.

③ 본 감정평가는 법원의 임의 의사에 의해서 행하여지는 감정평가인 점에서 임의적 평가이다.

④ 본 감정평가의 가격시점은 2007년 10월 27일이다.

⑤ 본 감정평가는 A 물건의 상태, 용도 등 가격시점 현재 상태대로 평가하는 점에서 현황 평가이다.

[2007년(18회)기출]부동산학개론 36. 감정평가

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문제 37. 다음 <보기>와 같은 현상을 설명할 수 있는 감정평가이론상의 부동산 가격 원칙은?

 

<보기> ○ A지역에 대한 지역분석 결과, 서민들이 거주하는 단독주택지역인 것으로 판단되었다. ○ A지역에 개발업자가 고급주택을 건축하였다. ○ 거래사례비교법을 적용하여 해당 고급주택을 평가한 가격이 건축비용에도 미치지 못하였다.

 

① 경쟁의 원칙

② 적합의 원칙

③ 변동의 원칙

④ 예측의 원칙

⑤ 수익배분의 원칙

[2007년(18회)기출]부동산학개론 37. 적합의 원칙

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문제 38. 부동산 가격공시제도에 대한 설명 중 옳은 것은?

 

① 개별주택 가격은 매년 1월 1일까지 결정, 공시된다.

② 표준지 공시지가를 공시할 때 건물면적, 구조 및 사용승인일 등 건물에 대한 사항도 공시한다.

③ 공동주택 가격은 표준주택 가격과 개별주택 가격으로 구분하여 공시된다.

④ 표준지로 선정된 토지에 대해서는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다.

⑤ 개별공시지가에 대해서는 이의신청을 할 수 있지만, 표준지 공시지가에 대해서는 이의신청을 할 수 없다.

[2007년(18회)기출]부동산학개론 38. 부동산가격공시제도

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문제 39. 감정평가에 관한 규칙상 물건별 평가에 대한 설명 중 틀린 것은?

 

① 토지의 평가는 대상 토지와 동일 또는 유사한 표준지의 공시지가를 선택하고, 시점 수정 등 필요한 조정을 하여야 한다.

② 건물의 평가는 거래 사례 비교법에 의한다. 다만, 거래 사례 비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 원가법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.

③ 건물과 토지를 일괄하여 평가하는 경우에는 거래 사례 비교법 또는 수익환원법에 의한다.

④ 소음, 진동, 일조 침해 또는 환경오염 등으로 인한 토지 등의 가치 하락분에 대하여 평가를 하는 경우에는 소음 등의 허용기준, 원상회복 비용 등을 고려하여야 한다.

⑤ 산림은 임지와 임목을 일체로 한 가격의 산정이 가능한 경우에는 이를 일괄하여 평가할 수 있다.

[2007년(18회)기출]부동산학개론 39. 물건별 평가

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문제 40. 감정평가이론상 환원이율을 산정할 경우, 다음 산식에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

① ㄱ : 순 영업소득, ㄴ : 저당 상수

② ㄱ : 순 영업소득, ㄴ : 감채기금 계수

③ ㄱ : 순 영업소득, ㄴ : 연금의 현가 계수

④ ㄱ : 세후 현금흐름, ㄴ : 감채기금 계수

⑤ ㄱ : 세후 현금흐름, ㄴ : 저당 상수

[2007년(18회)기출]부동산학개론 40. 환원이율