[단원별 기출문제 해설]부동산학개론 - 부동산 개발(종합)

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문제. 부동산 개발에 관한 설명 중 틀린 것은?

 

① 공공개발사업의 주체로는 국가, 지방자치단체, 한국 토지주택공사 등이 있다.

② 개발사업의 타당성 분석에는 법적, 물리적, 경제적 분석 등이 포함된다.

③ 정비기반시설이 극히 열악하고 노후, 불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해서 시행하는 사업을 택지개발사업이라고 한다.

④ 주택 재개발사업은 소유자들 간의 이해조정이 쉽지 않아 사업시행이 더딘 편이다.

⑤ 행정중심 복합도시, 기업도시 및 경제 자유구역 개발사업 등은 국가경쟁력 강화 또는 지역균형 발전을 목적으로 하는 사업이다.

[2005년(16회)기출]부동산학개론 1. 부동산 개발

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문제. 민간의 부동산 개발에 관한 설명 중 옳은 것은?

 

① 공사비를 분양금으로 정산하는 사업방식에서는 사업시행은 건설회사가 하지만, 이익은 토지소유자에게 귀속된다.

② 개발사업이 완성되기 전에 부동산을 매수한 자의 시장위험은 개발사업의 완성이 가까워질수록 커진다.

③ 토지신탁방식에서는 부동산신탁사가 건설단계의 부족자금을 조달한다.

④ 토지소유자의 자체사업일 경우 사업시행은 토지소유자가 하지만, 자금조달과 이익 귀속의 주체는 건설회사이다.

⑤ 등가교환 방식에서는 토지소유자와 부동산신탁사간에 수수료 문제가 발생할 수 있다.

[2005년(16회)기출]부동산학개론 19. 민간의 부동산 개발

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문제. 부동산 개발사업에서 사업의 안정성을 제고하기 위해서는 대출기관이 시행사의 신용위험을 낮추는 것이 중요하다. 이를 위한 대책으로 틀린 것은?

 

① 자기 자금의 투입비중 확대 요구

② 당해 시행업무의 별도 법인화

③ 시행사 주식에 대한 질권 설정

④ 대출심사조건의 완화

⑤ 자금관리의 위탁

[2010년(21회)기출]부동산학개론 11. 대출기관의 대책

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문제. 부동산 개발사업의 진행과정에서 시행사 또는 시공사가 스스로 관리할 수 있는 위험으로 옳은 것은?

 

① 매장문화재 출토로 인한 사업 위험

② 거시적 시장환경의 변화 위험

③ 사업지 주변 사회간접자본시설 확충의 지연 위험

④ 행정의 변화에 의한 사업 인, 허가 지연 위험

⑤ 부실공사 하자에 따른 책임 위험

[2010년(21회)기출]부동산학개론 12. 스스로 관리 가능 위험

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문제. 부동산 개발에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 부동산 개발은 사회적 수요와 환경의 변화에 따른 토지의 최유효 이용을 위한 시장 적응과정이라고 할 수 있다.

② 프로젝트 파이낸싱은 사업자의 신용이나 부동산을 담보로 대출하는 것이 아니라 사업성을 기초로 자금을 조달하는 방식이다.

③ 토지(개발) 신탁방식은 신탁회사가 토지소유권을 이전받아 토지를 개발한 후 분양하거나 임대하여 그 수익을 신탁자에게 돌려주는 것이다.

④ 환지 개발방식은 사업 후 개발 토지 중 사업에 소요된 비용과 공공용지를 제외한 토지를 당초의 토지소유자에게 매각하는 것이다.

⑤ 혼용방식은 환지 방식과 매수 방식을 혼합한 방식으로 도시개발사업, 산업단지개발사업 등에 사용한다.

[2010년(21회)기출]부동산학개론 13. 부동산 개발

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문제. 부동산 개발에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 시장의 불확실성이 개발업자에게 지우는 부담을 시장위험이라 한다.

② 보전 재개발은 현재의 시설을 대부분 그대로 유지하면서 노후, 불량화의 요인만을 제거하는 재개발을 말한다.

③ BOT(Build-Operate-Transfer) 방식은 민간사업자가 스스로 자금을 조달하여 시설을 건설하고, 일정기간 소유, 운영한 후, 사업이 종료한 때 국가 또는 지방자치단체 등에게 시설의 소유권을 이전하는 것을 말한다.

④ 부동산 개발의 타당성 분석에 있어 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장 상황에서 매매되거나 임대될 수 있는 정도를 조사하는 것은 시장성 분석이다.

⑤ 도시환경정비사업은 상업지역, 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권 활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다.

[2011년(22회)기출]부동산학개론 10. 부동산 개발

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문제. 부동산 개발에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

 

ㄱ. 부동산 개발이란 타인에게 공급할 목적으로 토지를 조성하거나 건축물을 건축, 공작물을 설치하는 행위로 조성, 건축, 대수선, 리모델링, 용도변경 또는 설치되거나 될 예정인 부동산을 공급하는 것을 말한다. 다만 시공을 담당하는 행위는 제외된다. ㄴ. 개발권 양도제(TDR)는 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에서 발생하는 토지 소유자의 손실을 보전하기 위한 제도로서 현재 널리 시행되고 있다. ㄷ. 흡수율 분석은 부동산 시장의 추세를 파악하는 데 도움을 주는 것으로, 과거의 추세를 정확하게 파악하는 것이 주된 목적이다. ㄹ. 개발사업에 있어서 법률적 위험은 용도지역, 지구제와 같은 공법적 측면 와 소유권 관계와 같은 사법적 측면에서 형성될 수 있다. ㅁ. 개발사업에 대한 타당성 분석 결과가 동일한 경우에도 분석된 사업 안은 개발업자에 따라 채택될 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있다.

 

① ㄱ, ㄴ, ㄷ

② ㄱ, ㄹ, ㅁ

③ ㄴ, ㄷ, ㄹ

④ ㄴ, ㄷ, ㅁ

⑤ ㄷ, ㄹ, ㅁ

[2012년(23회)기출]부동산학개론 31. 부동산 개발

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문제. 부동산 개발의 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 부동산 개발사업은 그 과정에 내포되어 있는 불확실성으로 인해 위험요소가 존재한다.

② 부동산 개발사업의 위험은 법률적 위험(Legal Risk), 시장 위험(Market Risk), 비용 위험(Cost Risk) 등으로 분류할 수 있다.

③ 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것은 법률적 위험 부담을 줄이기 위한 방안 중 하나이다.

④ 개발사업부지에 군사시설보호구역이 일부 포함되어 사업이 지연되었다면 이는 시장 위험 분석을 소홀히 한 결과이다.

⑤ 공사기간 중 이자율의 변화, 시장 침체에 따른 공실의 장기화 등은 시장 위험으로 볼 수 있다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 33. 부동산 개발의 위험

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문제. 부동산 개발이 다음과 같은 5단계만 진행된다고 가정할 때, 일반적인 진행 순서로 적절한 것은?

 

ㄱ. 사업부지 확보 ㄴ. 예비적 타당성 분석 ㄷ. 사업구상(아이디어) ㄹ. 사업 타당성 분석 ㅁ. 건설

 

① ㄷ → ㄴ → ㄱ → ㄹ → ㅁ

② ㄷ → ㄱ → ㄴ → ㅁ → ㄹ

③ ㄴ → ㄷ → ㄹ → ㄱ → ㅁ

④ ㄴ → ㄹ → ㄱ → ㄷ → ㅁ

⑤ ㄴ → ㄱ → ㄹ → ㄷ → ㅁ

[2015기출]부동산학개론 32. 부동산 개발 순서

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문제. 토지 취득 방식에 따라 개발방식을 분류할 때, 다음에서 설명하는 개발방식은?

 

○ 택지가 개발되기 전 토지의 위치, 지목, 면적, 등급, 이용도 및 기타 사항을 고려하여 택지가 개발된 후 개발된 토지를 토지소유자에게 재분배하는 방식이다. ○ 도시개발사업에서 이 방식을 많이 활용한다. ○ 이 방식에 따라 개발된 토지의 재분배 설계 시 평가식이나 면적식을 적용할 수 있다.

 

① 환지 방식

② 단순 개발방식

③ 매수 방식

④ 혼합 방식

⑤ 수용 방식

[2015기출]부동산학개론 34. 토지 취득방식에 따른 분류

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문제. 부동산 개발에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 부동산 개발업의 관리 및 육성에 관한 법령상 부동산 개발업이란 타인에게 공급할 목적으로 부동산 개발을 수행하는 업을 말한다.

② 법률적 위험을 줄이는 하나의 방법은 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것이다.

③ 시장성분석 단계에서는 향후 개발될 부동산이 현재나 미래의 시장 상황에서 매각되거나 임대될 수 있는지에 대한 경쟁력을 분석한다.

④ 토지(개발) 신탁방식은 신탁회사가 토지소유권을 이전받아 토지를 개발한 후 분양하거나 임대하여 그 수익을 신탁자에게 돌려주는 것이다.

⑤ BTO(Build-Transfer-Operate) 방식은 민간이 개발한 시설의 소유권을 준공과 동시에 공공에 귀속시키고 민간은 시설관리운영권을 가지며, 공공은 그 시설을 임차하여 사용하는 민간투자 사업방식이다.

[2016기출]부동산학개론 31. 부동산 개발

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문제. 부동산 개발과 관련하여 다음 설명에 해당하는 도시 및 주거환경정비법령상의 정비사업은?

 

단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전, 정비, 개량하기 위하여 시행하는 사업

 

① 주거환경관리사업

② 주택 재건축사업

③ 주택 재개발사업

④ 주거환경개선사업

⑤ 가로주택정비사업

[2016기출]부동산학개론 32. 주거환경개선사업

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문제. 부동산 개발의 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 워포드는 부동산 개발위험을 법률적 위험, 시장 위험, 비용 위험으로 구분하고 있다. 

② 부동산 개발사업의 추진에는 많은 시간이 소요되므로 개발사업기간 동안 다양한 시장위험에 노출된다.

③ 부동산 개발사업의 진행과정에서 행정의 변화에 의한 사업 인, 허가 지연 위험은 시행사 또는 시공사가 스스로 관리할 수 있는 위험에 해당한다.

④ 법률위험을 최소화하기 위해서는 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것이 유리하다.

⑤ 예측하기 어려운 시장의 불확실성은 부동산 개발사업에 영향을 주는 시장위험요인이 된다.

[2017기출]부동산학개론 2. 부동산 개발의 위험

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문제. 부동산 개발사업에 관한 설명으로 틀린 것은?

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① 프로젝트 파이낸싱(PF)은 예상되는 제반 위험을 프로젝트회사와 이해당사자 간의 계약에 의해 적절하게 배분한다.

② 부동산 소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사로부터 수익증권을 교부받아 수익증권을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 상품을 토지 신탁이라 한다.

③ 도시개발 법령상 도시개발사업의 시행방식에는 환지방식, 수용 또는 사용 방식, 혼용방식이 있다.

④ 지방자치단체와 민간기업이 합동으로 개발하는 방식은 민관합동개발사업에 해당한다.

⑤ 도시개발 법령상 도시개발 구역에서 주거, 상업, 산업, 유통 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 도시개발사업이라 한다.

[2019기출]부동산학개론 19. 부동산 개발사업

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문제. 부동산 개발사업의 분류상 다음 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

 

토지소유자가 조합을 설립하여 농지를 택지로 개발한 후 보류지(체비지, 공공시설 용지)를 제외한 개발토지 전체를 토지소유자에게 배분하는 방식 ○ 개발 형태에 따른 분류 : ( ㄱ ) ○ 토지취득방식에 따른 분류 : ( ㄴ )

 

① ㄱ: 신개발방식, ㄴ: 수용방식

② ㄱ: 재개발방식, ㄴ: 환지방식

③ ㄱ: 신개발방식, ㄴ: 혼용방식

④ ㄱ: 재개발방식, ㄴ: 수용방식

⑤ ㄱ: 신개발방식, ㄴ: 환지방식

[2020기출]부동산학개론 01. 부동산 개발사업의 분류

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문제. 부동산 개발에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 부동산 개발사업 진행 시 행정의 변화에 따른 사업의 인, 허가 지연 위험은 사업시행자가 스스로 관리할 수 없는 위험이다.

② 공영(공공) 개발은 공공성과 공익성을 위해 택지를 조성한 후 분양 또는 임대하는 토지개발방식을 말한다.

③ 환지방식은 택지가 개발되기 전 토지의 위치, 지목, 면적 등을 고려하여 택지개발 후 개발된 토지를 토지소유자에게 재분배하는 방식을 말한다.

④ 부동산 개발은 미래의 불확실한 수익을 근거로 개발을 진행하기 때문에 위험성이 수반된다.

⑤ 흡수율 분석은 재무적 사업타당성 분석에서 사용했던 주요 변수들의 투입 값을 낙관적, 비관적 상황으로 적용하여 수익성을 예측하는 것을 말한다.

[2021년(32회)기출]부동산학개론 33. 부동산 개발