[단원별 기출문제 해설]부동산학개론 - 계산문제(투자 분석)

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문제. 다음에 주어진 자료를 활용하여 순소득승수(자본회수기간)를 구하시오.

 

○ 총 투자액 : 100억 원 ○ 금리 : 10% ○ 지분투자액 : 20억 원 ○ 상환기간 : 30년 ○ 원리금상환액 : 3억 원 ○ 순영업소득 : 10 억 원

 

① 2

② 3

③ 5

④ 10

⑤ 20

[2005년(15회 추가)기출]부동산학개론 6. 순소득승수(계산문제)

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문제. 다음과 같이 20억 원으로 주택을 구입하여 임대주택사업을 한다고 가정하자. A와 B의 투자 대안에 대한 각각의 자기자본수익률을 구하시오.

 

구분	A	B
주택 가격	20억 원	20억 원
자기 자본	20억 원	2억 원
차입금	0 원	18억 원 (연리 8%)
순영업소득	2억 원	2억 원

 

① A = 10%, B = 27%

② A = 10%, B = 28%

③ A = 10%, B = 29%

④ A = 12%, B = 27%

⑤ A = 12%, B = 28%

[2005년(15회 추가)기출]부동산학개론 24. 자기자본수익률(계산문제)

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문제. A부동산의 다음 1년간 소득 및 비용 명세서를 이용하여 순영업소득을 구하시오.

 

유효총소득	100,000,000원
비용명세	유지관리비	20,000,000원
	화재보험료	3,000,000원
	소득세	10,000,000원
	수도료	2,000,000원
	전기료	3,000,000원
	재산세	20,000,000원
	부채서비스액	10,000,000원

 

① 32,000,000원

② 42,000,000원

③ 49,000,000원

④ 52,000,000원

⑤ 57,000,000원

[2005년(16회)기출]부동산학개론 31. 순영업소득(계산문제)

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문제. 다음 <보기>의 자료를 이용해 환원이율을 바르게 계산한 것은?

 

<보기> ○ 총투자액 : 200,000천원 ○ 연간 가능총소득 : 19,500천원 ○ 연간 기타 소득 : 1,000천원 ○ 연간 공실에 따른 손실 : 500천원 ○ 연간 영업경비 : 연간 유효총소득의 40%

 

① 6%

② 9.5%

③ 9.75%

④ 10%

⑤ 10.25%

[2007년(18회)기출]부동산학개론 23. 환원이율(계산문제)

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문제. 다음 <보기>와 같은 상황에서 임대주택 투자자의 1년간 자기자본수익률은?

 

<보기> ○ 임대주택 총투자액 : 100백만 원    - 차입금 : 60백만 원    - 자기자본 : 40백만 원 ○ 차입조건 : 이자율 연 8%, 대출기간 동안 매 1년말에 이자만 지급하고 만기에 원금을 일시 상환 ○ 1년간 순영업소득 : 8백만 원 ○ 1년간 임대주택의 가격 상승률 : 2%

 

① 7%

② 10%

③ 13%

④ 16%

⑤ 20%

[2007년(18회)기출]부동산학개론 27. 자기자본 수익률(계산문제)

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문제. 다음 임대주택사업의 세후현금수지는 얼마인가?

 

○ 순운영소득 : 140,000,000원 ○ 재산세 : 5,000,000원 ○ 연간융자월부금 : 90,000,000원 ○ 융자이자 : 70,000,000원 ○ 감가상각 : 10,000,000원 ○ 소득세율 : 30%

 

① 18,000,000원

② 27,000,000원

③ 32,000,000원

④ 45,000,000원

⑤ 50,000,000원

[2008년(19회)기출]부동산학개론 20. 세후현금수지(계산문제)

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문제. 다음 1년간 현금흐름 관련 표에서 계산한 비율이 옳은 것은?(다만, 저당대출은 원리금 균등분할상환 조건이며, 잠재(가능) 총소득과 유효 총소득의 차이는 공실로 인한 것임)

 

○ 부동산 가치 : 1,000,000 ○ 대출비율 : 50% ○ 잠재총소득 : 100,000 ○ 유효총소득 : 95,000 ○ 순영업소득 : 57,000 ○ 세전현금흐름 : 17,000

 

① 저당 환원율(저당 상수) = 8.5%

② 지분 환원율(지분 배당률) = 4.5%

③ 공실률 = 5.5%

④ 영업경비 비율 = 50%

⑤ 자본 환원율(종합 환원율) = 5.7%

[2009년(20회)기출]부동산학개론 23. 비율분석법(계산문제)

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문제. 대상 부동산의 순영업소득(NOI)은?

 

○ 건축연면적 : 1,800㎡ ○ 유효임대면적 비율 : 80%(건축연면적 대비) ○ 연 평균임대료 : 5,000원/㎡ ○ 영업경비율 : 50%(유효조소득 기준) ○ 평균공실률 : 10% ○ 연간 부채상환액 : 500원/㎡(유효 임대면적 기준)

 

① 320만 원

② 324만 원

③ 332만 원

④ 340만 원

⑤ 380만 원

[2010년(21회)기출]부동산학개론 28. 순영업소득(계산문제)

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문제. 제시된 내용에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

甲은 현금으로 5억 원을 투자하여 순 영업소득이 연간 8천만 원, 저당 지불액이 연간 4천만 원인 부동산을 8억 원에 구입하였다.

 

① 종합 환원율은 10%이다.

② 저당 비율은 37.5%이다.

③ 자본회수기간은 10년이다.

④ 지분 환원율은 7%이다.

⑤ 부채 감당률은 2이다.

[2010년(21회)기출]부동산학개론 30. 비율분석법

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문제. 다음은 부동산 회사의 부채비율에 관한 내용이다. (  )에 들어간 내용으로 옳은 것은?

 

구분	A 회사	B 회사
자본 총계	160,000원	200,000원
부채 총계	40,000원	200,000원
자산 총계	(ㄱ)	(ㄷ)
부채 비율	(ㄴ)	(ㄹ)

 

① ㄱ : 200,000원, ㄴ : 25%, ㄷ : 400,000원, ㄹ : 100%

② ㄱ : 200,000원, ㄴ : 10%, ㄷ : 400,000원, ㄹ : 100%

③ ㄱ : 200,000원, ㄴ : 10%, ㄷ : 400,000원, ㄹ : 75%

④ ㄱ : 160,000원, ㄴ : 25%, ㄷ : 200,000원, ㄹ : 75%

⑤ ㄱ : 160,000원, ㄴ : 10%, ㄷ : 200,000원, ㄹ : 100%

[2011년(22회)기출]부동산학개론 29. 부동산회사의 부채비율(계산문제)

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문제. 부동산 투자와 관련된 다음의 설명 중 틀린 것은?

 

① 상가건물의 지분투자액이 60,000,000원이고, 이 지분에 대한 세전 현금수지가 3,000,000원일 때 지분 배당률은 5%이다.

② 상가건물을 구입하기 위해 자기 자본 800,000,000원 이외에 은행에서 400,000,000원을 대출받았을 경우 부채비율은 50%이다.

③ 순 영업소득이 21,000,000원이고, 총투자액이 300,000,000원일 때 자본 환원율은 7%이다.

④ 아파트 구입에 필요한 총액은 400,000,000원이고, 은행에서 100,000,000원을 대출받았을 경우 자기 자본비율은 75%이다.

⑤ 부채 감당률(DCR)은 1.5이고 순 영업소득이 10,000,000원일 경우 부동산을 담보로 차입할 수 있는 최대의 부채 서비스액은 20,000,000원이다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 20. 부동산 투자(계산문제)

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문제. 다음은 임대주택의 1년간 운영실적에 관한 자료이다. 이와 관련하여 틀린 것은?

 

○ 호당 임대료 : 6,000,000원 ○ 임대가능호수 : 40호 ○ 공실률 : 10% ○ 운영비용 : 16,000,000원 ○ 원리금상환액 : 90,000,000원 ○ 융자이자 : 20,000,000원 ○ 감가상각액 : 10,000,000원 ○ 소득세율 : 30%

 

① 유효 총소득은 216,000,000원이다.

② 순 영업소득은 200,000,000원이다.

③ 세전 현금수지는 110,000,000원이다.

④ 영업 소득세는 50,000,000원이다.

⑤ 세후 현금수지는 59,000,000원이다.

[2012년(23회)기출]부동산학개론 32. 현금흐름분석(계산문제)

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문제. 부동산 투자에 따른 1년간 자기자본수익률은?

 

○ 투자 부동산 가격 : 3억 원 ○ 금융기관 대출 : 2억 원, 자기자본 : 1억 원 ○ 대출조건    - 대출기간 : 1년    - 대출이자율 : 연 6%    - 대출기간 만료시 이자지급과 원금은 일시상환 ○ 1년간 순영업이익(NOI) : 2천만 원 ○ 1년간 부동산가격 상승률 : 0%

 

① 8%

② 9%

③ 10%

④ 11%

⑤ 12%

[2014기출]부동산학개론 27. 자기자본수익률(계산문제)

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문제. 어느 회사의 1년 동안의 운영수지다. 세후현금수지는?

 

○ 가능총소득 : 4,800만 원 ○ 공실 : 가능총소득의 5% ○ 영업소득세율 : 연 20% ○ 원금상환액 : 200만 원 ○ 이자비용 : 800만 원 ○ 영업경비 : 240만 원 ○ 감가상각비 : 200만 원

 

① 2,496만 원

② 2,656만 원

③ 2,696만 원

④ 2,856만 원

⑤ 2,896만 원

[2014기출]부동산학개론 30. 세후현금수지(계산문제)

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문제. 다음의 자료를 통해 산정한 값으로 틀린 것은?

 

○ 총투자액 : 10억 원 ○ 지분투자액 : 6억 원 ○ 세전현금수지 : 6,000만 원/년 ○ 부채서비스액 : 4,000만 원/년 ○ (유효)총소득승수 : 5

 

① (유효) 총소득 : 2억 원/년

② 순소득 승수 : 10

③ 세전 현금수지 승수 : 10

④ (종합) 자본 환원율 : 8%

⑤ 부채 감당률 : 2.5

[2015기출]부동산학개론 22. 부동산 투자 타당성 분석(계산문제)

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문제. 다음과 같이 부동산에 20억 원을 투자한 A의 연간 세후 자기자본수익률은?

 

○ 부동산 가격 : 20억(토지 12억 원, 건물 8억 원) ○ 대출조건    - 대출 비율 : 부동산 가격의 60%    - 대출 금리 : 연 5%    - 대출 기간 : 20년    - 원금 만기일시상환 방식(매년 말 연단위 이자 지급) ○ 순영업소득 : 연 2억 원 ○ 건물의 총 내용연수 : 20년(잔존가치는 없고, 감가상각은 정액법을 적용함) ○ 영업소득세율 : 20%

 

① 10%

② 12%

③ 15%

④ 17%

⑤ 20%

[2016기출]부동산학개론 23. 세후 자기자본수익률(계산문제)

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문제. 다음은 임대주택의 1년간 운영실적 자료이다. 가능 총소득에 대한 영업경비 비율은?

 

○ 호당 임대료 : 연 5백 만원 ○ 임대가능호수 : 60호 ○ 공실률 : 10% ○ 순영업소득 : 연 2억 1천만원

 

① 2.38%

② 10%

③ 20%

④ 22.22%

⑤ 30%

[2016기출]부동산학개론 33. 가능총소득에 대한 영업경비 비율(계산문제)

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문제. 부동산 투자 시 (ㄱ) 타인자본을 활용하지 않은 경우와 (ㄴ) 타인자본을 50% 활용하는 경우 각각의 1년간 자기 자본수익률은?

 

○ 기간 초 부동산 가격 : 10억원 ○ 1년간 순영업소득(NOI) : 연 3천만 원 ○ 1년간 부동산 가격 상승률 : 연 2% ○ 1년 후 부동산을 처분함 ○ 대출조건 : 이자율 연 4%, 대출기간 1년, 원리금은 만기시 일시 상환함

 

① ㄱ : 3%, ㄴ : 6%

② ㄱ : 3%, ㄴ : 8%

③ ㄱ : 5%, ㄴ : 6%

④ ㄱ : 5%, ㄴ : 8%

⑤ ㄱ : 7%, ㄴ : 8%

[2018기출]부동산학개론 24. 자기자본수익률(계산문제)

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문제. 다음 자료를 활용하여 산정한 순소득 승수, 채무불이행률, 세후 현금흐름 승수를 순서대로 나열한 것은?

 

○ 총투자액 : 15억 원 ○ 지분투자액 : 4억 원 ○ 유효총소득승수 : 6 ○ 영업경비비율(유효총소득 기준) : 40% ○ 부채서비스액 : 6천만 원/년 ○ 영업소득세 : 1천만 원/년

 

① 10, 64%, 5

② 10, 64%, 5.5

③ 10, 65%, 5.5

④ 11, 65%, 6

⑤ 11, 66%, 6

[2018기출]부동산학개론 28. 비율분석법(계산문제)

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문제. 비율 분석법을 이용하여 산출한 것으로 틀린 것은?

 

○ 주택 담보대출액 : 1억 원 ○ 주택 담보대출의 연간 원리금 상환액 : 500만 원 ○ 부동산 가치 : 2억 원 ○ 차입자의 연 소득 : 1,250만 원 ○ 가능 총소득 : 2,000만 원 ○ 공실 손실 상당액 및 대손충당금 : 가능 총소득의 25% ○ 영업경비 : 가능 총소득의 50%

 

① 담보 인정 비율(LTV) = 0.5

② 부채 감당률(DCR) = 1.0

③ 총부채상환비율(DTI) = 0.4

④ 채무불이행률(DR) = 1.0

⑤ 영업경비 비율(OER, 유효 총소득 기준) = 0.8

[2019기출]부동산학개론 29. 비율분석법(계산문제)