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[이론]부동산 투자와 투기 1. 부동산 투자 (1) 부동산 투자의 의의 투자는 확실한 현재의 소비를 희생하여 이에 대한 보상으로 불확실한 미래의 수익을 추구하는 행위를 말한다. 즉 장래의 현금수입과 현재의 현금지출을 교환하는 행위이다. 이러한 투자의 대상이 부동산일 경우 부동산 투자라고 하고 부동산 투자는 취득과 운용, 처분의 3단계로 이루어진다. 부동산 투자에는 미래에 대한 불확실성이 내포되어 있으므로 위험이 따른다. 부동산 투자에 따르는 수익에는 이러한 위험에 대한 보상과 시간에 대한 보상이 포함된다. 부동산 투자에 따르는 위험이 클수록 투자자가 바라는 수익도 커진다. 따라서 위험과 수익은 비례관계에 있고 이를 위험-수익의 상쇄 관계라고 한다. (2) 부동산 투자의 장점 ① 고수익성 : 부동산은 내구재로 운용에 따른 소득 이득.. 2021. 10. 3.
[이론]자본환원율 1. 의의 ​ 자본 환원율은 순수익을 자본 환원하는 이율로 소득을 가치로 환원시키는 비율을 말한다. ​자본 환원율은 자본 수익률(할인율)과 자본 회수율(상각률)의 합이다. 2. 종류 ​ 상각 전, 상각 후 환원율, 세공제 전, 세공제 후 환원율, 개별 환원율, 종합 환원율 등이 있다. ​ 개별 환원율 : 토지와 건물의 환원율이 서로 상이할 경우 각각의 환원율로 토지 환원율과 건물 환원율로 구분할 수 있다. ​ 종합 환원율 : 2개 이상의 대상 물건이 함께 작용하여 순수익이 산출된 경우에 적용할 수 있다. 각 물건별 가격 구성 비율과 개별 환원율을 곱하여 계산한 가중평균치이다. ​ 3. 자본환원율과 할인율의 산정 ​ 직접환원법에서 사용할 환원율은 시장 추출 법으로 구하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 시장 .. 2021. 10. 3.
[이론]우리나라에서 시행되고 있는 부동산 제도와 시행되지 않는 부동산 제도 1. 우리나라에서 시행되고 있는 제도 개발행위허가 제도 용도지역 제도 투기과열지구 개발이익환수제도 개발제한구역 토지은행(비축) 제도 자산유동화 제도(1998) 공인중개사 제도(1983) 부동산실명제(1995) 실거래가 신고제(부동산 거래 신고제)(2006) 분양가 상한제 ​2. 우리나라에서 시행되고 있지 않은 제도 개발권 양도 제도 택지 소유 상한 제도 토지초과이득 세제 2021. 10. 2.
[이론]주택 정책 1. 주택문제 ​ 주택문제는 양적 주택문제와 질적 주택문제 등이 있다. 이러한 주택문제는 국가별 또는 시대별로 다르게 나타난다. (1) 양적 주택문제 양적 주택문제란 주택의 절대량이 부족하다는 데서 비롯되는 문제를 말한다. 이는 필요 주택 수에 비해서 실제 주택 수가 적기 때문이다. 흔히 물리적 주택문제라고도 한다. 다음은 양적 주택 수요의 증가 요인이다. 인구의 증가, 핵가족화 현상, 결혼율, 이혼율 증가 필요 공가율의 증가 기존주택의 노후화 공공사업 등에 의한 주택의 철거 및 전용 (2) 질적 주택문제 질적 주택문제란 주거의 질적 수준이 낮아짐에서 비롯되는 문제를 말한다. 이는 소득 수준이 낮아 주택 가격이나 주거비의 부담능력이 낮기 때문에 발생한다. 흔히 경제적 주택문제라고도 한다. 이러한 질적 주.. 2021. 10. 2.
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