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추가 정보/부동산학개론 이론73

[이론]투자의 타당성 분석 1. 부동산 투자의 의사결정 (1) 시장 참여자 ① 지분 투자자 : 지분 투자자는 부동산에 직접 투자하는 주체로 직접 투자자라고도 한다. 부동산 투자에 대한 궁극적인 의사결정의 주체로서 가장 중요한 역할을 하고 있다. 지분 투자자에는 개인, 기업, 부동산 투자회사(REITs) 등이 있다. ② 저당 투자자 : 저당 투자자는 간접투자자로서 지분 투자자에게 자금을 대출해 주고 대출금에 따른 이자수익을 얻는 주체를 말한다. 저당 투자자에는 은행, 보험회사, 신탁회사, 투자기금 등이 있다. 대출자는 부동산에 직접 투자하는 것은 아니지만 대출자의 자금이 지분 투자자를 통해서 대상 부동산에 간접적으로 유입되어 투자부동산의 수익의 일부를 이자로서 얻을 수 있으므로 대출자를 저당 투자자라고 표현한다. ③ 임차인 : 임차.. 2021. 10. 8.
[이론]부동산 투자의 위험과 수익 1. 부동산 투자의 위험 (1) 위험의 의의 부동산 투자에서 예상한 결과와 실현된 결과가 달라질 가능성을 위험이라고 한다. 부동산 투자에는 여러 가지 위험이 발생할 수 있다. 이러한 부동산 투자에 따르는 위험에는 사업상 위험, 금융적 위험, 법률적 위험, 이자율 위험, 유동성 위험, 인플레이션 위험 등이 있다. 수익률의 분포가 정규분포라면 수익률의 분산이나 표준편차로 위험을 측정할 수 있으므로 기대수익률의 분산 또는 표준편차는 투자 안의 위험을 측정하는 전통적인 방법이다. (2) 위험의 종류 부동산 투자에 따르는 위험에는 사업상 위험, 금융적 위험, 법률적 위험, 이자율 위험, 유동성 위험, 인플레이션 위험 등이 있다. ① 사업상 위험 : 사업상 위험이란 부동산 사업 자체로 연유하는 수익성에 관한 위험으.. 2021. 10. 8.
[이론]현금흐름 예측 및 분석 1. 현금흐름 예측 및 분석의 의의 ​ 투자의 타당성을 분석하기 위해서는 투자부동산의 현금흐름을 예측하고 분석하여야 한다. 현금흐름은 현금유입과 현금유출로 구분된다. ​ (1) 현금유입 운용과 처분의 과정에서 현금유입이 이루어진다. 투자부동산을 운용하는 기간 동안 발생될 매년의 세후 현금흐름과 투자부동산 처분 시에 발생될 투자 기간 말의 세후 지분 복귀액을 말한다. 이러한 매년의 세후 현금흐름과 투자 기간 말의 세후 지분 복귀액을 예측하고 분석하여야 한다. ​ (2) 현금유출 취득 과정에서 현금유출이 이루어진다. 투자부동산을 취득할 경우 지분투자액을 말한다. 2. 영업의 현금흐름 산정 가능조소득(가능총소득) - 공실 및 불량 부채액 유효조소득 기타소득 순영업소득 영업경비 세전 현금흐름 부채서비스액 세후현.. 2021. 10. 8.
[이론] 부동산 신탁 1. 부동산신탁의 의의 ​ 부동산신탁 제도의 근간을 이루는 법은 「신탁법」이다. 「신탁법」에서 규정한 신탁이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라고 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라고 한다) 간의 신임 관계에 기하여 위탁자가 수락자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위해 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위해 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.(신탁법 제1장 제2조). 부동산신탁 제도란 부동산의 위탁자가 신임 관계에 기인한 수탁자와 계약, 유언, 선언 등의 방법을 통해 신탁을 설정해 형식적 소유권.. 2021. 10. 8.
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