[이론] 부동산 신탁

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1. 부동산신탁의 의의

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부동산신탁 제도의 근간을 이루는 법은 「신탁법」이다. 「신탁법」에서 규정한 신탁이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라고 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라고 한다) 간의 신임 관계에 기하여 위탁자가 수락자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위해 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위해 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.(신탁법 제1장 제2조). 부동산신탁 제도란 부동산의 위탁자가 신임 관계에 기인한 수탁자와 계약, 유언, 선언 등의 방법을 통해 신탁을 설정해 형식적 소유권을 이전한 후, 수탁자가 신탁 목적을 달성하기 위해 해당 부동산의 관리, 처분, 운용, 개발 등의 필요한 행위를 하도록 하는 제도를 말한다. 부동산신탁 제도는 신탁회사의 전문성을 활용함으로써 이해관계자들에 대한 안전성과 신뢰성 제고에 도움이 된다. 한편 부동산신탁개발은 사업을 집행함에 있어서 공공성을 전제로 하므로 사업 선정에 제한이 있다.

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2. 부동산신탁 관계인

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부동산신탁 관계인은 신탁을 위탁하는 위탁자, 신탁업무를 수탁하는 수탁자, 신탁계약에 따라 수익을 보는 수익자, 수익자의 이익에 대한 권리권을 행사할 수 있는 신탁 관리인, 수탁자를 대신해 재산을 관리하는 신탁재산관리인으로 구성된다.

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(1) 위탁자

 

위탁자는 대상 부동산의 유지관리 또는 처분을 수탁자에게 맡기는 부동산 소유자를 의미한다. 신탁법상 위탁자의 자격 요건은 특별히 제한되거나 특정되지 않고 있다. 하지만 신탁 설정을 위한 신탁계약 또는 유언을 통해 신탁의 목적이 되는 재산권을 수탁자에게 양도나 처분하는 등의 법률행위를 해야 하므로 민법상 행위 능력자여야 한다. 토지 소유자인 위탁자는 신탁수익권을 양도할 수 있어서 유동성을 확보할 수 있다.

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​(2) 수탁자

 

수탁자는 부동산 소유자인 위탁자로부터 신탁의 목적이 되는 재산권을 위탁받아 해당 부동산을 신탁계약 내용에 맞게 선량한 관리자의 주의로 관리 및 처분하는 사람이다. 수탁자 개인의 채권자나 다른 신탁재산의 채권자가 신탁재산을 강제집행하거나 경매할 수 없다. 수탁자의 자격 요건으로는 위탁받은 재산의 관리주체로서의 권리능력이 요구되므로, 권리능력에 제한이 있는 미성년자, 금치산자, 한정치산자 및 파산선고를 받은 자는 수탁자가 될 수 없다. 즉 수탁자는 권리 및 의무의 주체가 될 수 있는 권리능력과 유효한 법률행위를 할 수 있는 행위능력을 가져야 한다.

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​(3) 수익자

 

수익자란 위탁자와 수탁자 간 신탁계약에 따른 신탁 수익을 취득하는 자를 의미한다. 신탁행위를 직접 위탁하는 위탁자 또는 신탁행위를 직접 수행하는 당사자는 아니지만 신택 재산의 관리 또는 처분을 통해 발생하는 수익을 취하도록 신탁계약에 명시된 제3자가 부동산신탁의 수익자가 될 수 있다. 신탁법에는 수익자의 자격에 대한 제한사항이 없다. 하지만 법률에 의거할 때 특정 재산권의 소유가 불가능한 자는 수익자의 자격을 가질 수 없다.

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(4) 신탁 관리인

 

신탁 관리인이란 수익자의 이익이나 신탁의 목적을 달성하기 위해 수익자의 권리에 관한 모든 행위를 할 권한이 있는 자를 뜻한다. 그러나 신탁 관리인의 선임을 수탁자에게 통지하지 않은 경우 수탁자에게 대항할 수 없다. 수탁 관리인은 수익자와 동일한 지위를 가지는 것으로 간주한다. 이는 신탁계약에 따라 수익자가 미래에 자신의 권리를 행사할 수 있도록 하는 데 그 목적이 있다. 즉 그러한 권리를 신탁 관리인이 대신 행사함으로써 수익자의 이익을 보전하고 권리를 보호할 수 있도록 하고 있다.

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(5) 신탁재산관리인

 

신탁재산관리인이란 수탁자의 사망, 파산선고, 상림 허가 결정 또는 해임 결정 등의 부득이한 사정에 따라 수탁자의 주체적인 신탁재산 관리가 불가능하다고 판단되는 경우 신탁 재산의 유지관리를 위해 법원이 선임한 자를 말한다.

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3. 부동산신탁의 주요 특징

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(1) 형식적 소유권 이전

 

부동산신탁계약을 통해 수탁자가 해당 부동산을 관리하려면 신탁의 목적에 따른 법률행위의 공신력 및 안전성이 유지되어야 하는데, 이를 위해서는 소유권이 반드시 이전되어야 한다. 그러나 부동산신탁계약에서의 소유권 이전은 실질적 이전이 아니라 등기부 상의 형식적 소유권 이전이므로, 소유권 이전에 따라 발생하는 취·등록세, 양도소득세, 채권 매입 등의 의무는 면제받는다.

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(2) 신탁 시간 중 소유자의 담보 자금 차입 가능(신탁수익권 환금 가능)

 

부동산 소유자가 긴급자금 차입이 필요한 경우 일정 조건하에서 신탁수익권의 양도 또는 수익권을 통한 예상 이익을 담보로 자금을 차입할 수 있다.

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(3) ​실적 배당주의

 

부동산신탁은 대상 부동산에 따라 수탁자에 의한 운영성과가 달라질 수 있으므로, 신탁사업 결과에 상응하는 배당액을 받을 수 있다.

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4. 신탁 목적의 제한

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신탁법 제5조(목적의 제한)에 의거 선량한 풍속이나 그 밖의 사회질서에 위반하는 사항을 목적으로 하거나, 그 목적이 위법·불능인 신탁은 무효로 한다. 그러나 신탁 목적의 일부만 상기 항목에 해당하는 경우에는 해당하지 아니한 나머지 목적을 위해 유효하게 성립할 수 있다. 다만 위의 법률에 해당하는 목적과 나머지 목적을 분리하는 것이 불가능하거나 분리할 수 있더라도 나머지 목적만을 위해 신탁을 유지하는 것이 위탁자의 의사에 명백히 반하는 경우 그 전부를 무효로 한다. 또한 동법 제6조(소송을 목적으로 하는 신탁의 금지), 제7조(탈법을 목적으로 하는 신탁의 금지), 제8조(사해신탁)에 해당하는 신탁 역시 금지하고 있다.

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(1) ​소송 목적 신탁의 금지

 

수탁자로 하여금 소송행위를 하게 하는 것을 주된 목적으로 하는 신탁은 무효로 한다. 외관상 문제가 없더라도, 소송이라는 법적 제도를 이용해 부당이득을 추구하려는 것은 일반적인 사회통념상 사회정서에 어긋나는 행위라고 볼 수 있으므로 소송 목적의 신탁은 금지하고 있다.

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(2) ​탈법 목적 신탁의 금지

 

법령에 따라 일정한 재산권을 향유할 수 없는 자는 수익자로서 그 권리를 갖는 것과 동일한 이익을 누릴 수 없다. 외관상으로는 강행법류에 반하지 않는 것처럼 보이지만, 실제로는 금지 규정에 반하는 행위를 하여 그 목적을 달성하려는 신탁을 금지하는 것이다.

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(3) ​사해 신탁의 금지

 

채권자의 권익을 보호하고 채권 담보물을 보전하기 위해서, 부동산 소유권에 법적 제한이 걸려 있으므로 부동산에 설정된 채무 관련 채권자에게 해가 될 수 있음을 인지하면서도 위탁자가 해당 부동산에 신탁설정을 하는 것은 금지하고 있다. 사해신탁 설정에 의해 피해를 입은 채권자는 민법 제406조 제1항에 의거해 수탁자나 수익자가 선의로 했다고 하더라도 취소 및 원상회복을 청구할 수 있다.

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5. 부동산신탁의 장단점

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(1) 장점

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​수탁 의뢰를 받은 신탁회사가 토지 소유자 대신 토지의 최유효 이용이 가능하도록 대부분의 업무를 대행하므로, 경험이 없는 투자자들도 부동산 개발사업에 참여할 수 있고, 공적 기관에 위탁해 시행되는 신탁개발의 경우, 개발에 있어서의 투명성이 보장된다. 또한 부동산 등기를 통해 제3자에게 공시하기 때문에 다른 공동 개발 방식에서 발생할 수 있는 소유권 분쟁에 대해서도 자유롭다. 부동산은 여신규제 업종으로서 규제를 받는 대상이지만, 토지 신탁 방식은 예외로 인정되므로 부동산신탁을 통한 자금조달이 용이하다. 또한 토지 소유자가 자금을 긴급히 융통해야 하는 경우 신탁 기간 중이라고 해도 신탁수익권 전부 또는 일부의 양도 또는 질권의 설정 등을 통한 자금의 조달이 가능하다. 차입금 지불이자, 건물의 감가상각비 등의 비용들이 토지 신탁의 신탁 배당 시에 세무상 비용으로 인정되므로 세금 관련 지출의 감소가 가능하고, 신탁계약에 의한 소유권 이전은 매매를 통한 이전이 아니므로 소유권 이전 시 부가되는 취·등록세, 양도소득세, 채권 매입 의무 등으로부터 자유롭다. 신탁의 종료(분양 및 임대 시) 시점에는 토지와 건물 소유권 모두 토지 소유자에게 반환되므로 좀 더 안정적인 수익을 기대할 수 있다. 신탁계약이 이루어진 신탁재산은 신탁법상 독립된 재산으로 인정되므로 신탁계약 이후의 토지 소유자의 상속, 파산 등의 변화가 개발사업을 진행하는 데 있어 직접적인 영향은 끼칠 수 없도록 보호받을 수 있기에 사업의 꾸준한 진행 및 투자 안전성이 보장된다.

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(2) 단점

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​사업 특성상 일정 규모 이상으로 투자가 이루어지지 않으면 사업시행이 어려워지고, 실적에 따라 배당이 이루어지는 구조이므로 확정적인 배당을 구하기 어렵다. 이에 더해 신탁계약에 따른 소유권 이전이 이루어지면 소유권 이전으로 인한 소유권에의 제한 때문에 재산권 행사에 제약이 따른다.

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6. 부동산신탁의 종류

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(1) 관리신탁

 

부동산 소유자를 대신해 수탁자가 대상 부동산의 소유권 및 유지·보수와 관련돼 제반 사항들을 파악함으로써 효율적으로 관리 및 운용하고 그 수익을 수익자에게 돌려주는 방식이다. 위탁자의 대상 부동산 관리범위에 따라 1종 관리신탁과 2종 관리신탁으로 구분할 수 있다. 1종 관리신탁이란 위탁자의 부동산 관리 업무 전체를 종합적으로 관리하는 방식이다. 2종 관리신탁은 부동산의 소유권 관련 사항과 같이 부동산 권리의 부분만을 관리하는 방식으로, 이 경우 수탁자에게는 단순한 명의대여자로서의 권한만이 부여된다.

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(2) ​처분 신탁

 

매수자와 매칭 어려움, 처분 방법에 대한 지식의 부족 등으로 인해 부동산 소유자가 대상 부동산을 직접 처분하기에는 어렵고 시간이 많이 소요될 수 있다. 이러한 경우 부동산의 처분을 목적으로 신탁 계약을 맺고 처분대금을 교부받는 방식이 처분신탁이다. 신탁회사는 일반적으로 부동산 거래에 대한 신뢰성 및 안전성이 높고, 다양한 부동산 구매자 네트워크를 구성하고 있으며, 처분 과정에 대한 전문지식이 있으므로 소유자에 의한 직접 매각에 비해 시간이 크게 절약될 수 있다.

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(3) ​토지 신탁

 

토지 신탁 방식의 경우 토지소유권이 형식적으로 신탁회사에 이전되며, 신탁회사는 토지 소유자와의 약정에 의해 수익증권을 발행하고, 수익증권의 소유자에게 수익을 배당한다. 즉 신탁재산으로 인수한 대상 토지에 수탁자가 신탁 목적에 따라 자금조달, 건축, 분양 및 임대 등을 통해 효율적으로 개발사업을 시행한 후, 관리 및 처분을 통해 발생한 수익을 위탁자에게 돌려주는 방식이다. 토지 신탁 방식에서는 부동산 신탁사가 건설단계의 부족한 자금을 조달한다.

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(4) ​담보 신탁

 

부동산 소유자의 채무 이행을 보장하기 위해 대상 부동산 소유권을 수탁자에겐 이전하고 발급받은 수익권증서를 담보로 금융기관에서 대출을 받기 위해 설정하는 신탁 방식이다. 예를 들어 아파트를 선분양할 때 당해 토지에 권리상 하자가 있으면 선분양을 할 수 없다. 이에 따라 금융기관은 시행사에게 프로젝트 파이낸싱을 통해 자금을 제공할 때 토지에 대한 저당권을 설정할 수 없다. 이러한 문제를 해결하기 위해 금융기관이 토지에 대한 권리를 확보하는 방법으로 담보신탁을 활용한다. 신탁회사는 담보로 받은 대상 부동산을 유지 및 보전되도록 관리하다가 위탁자와 금융기관 간의 채무가 완전히 이행되면 소유권을 위탁자에게 환원한다. 채무 불이행이 발생하면 신탁재산인 대상 부동산을 환가 처분해 채무변제금으로 교부하고 잔액을 위탁자에게 지급한다.