[이론]현금흐름 예측 및 분석

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1. 현금흐름 예측 및 분석의 의의

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투자의 타당성을 분석하기 위해서는 투자부동산의 현금흐름을 예측하고 분석하여야 한다. 현금흐름은 현금유입과 현금유출로 구분된다.

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(1) 현금유입

 

운용과 처분의 과정에서 현금유입이 이루어진다. 투자부동산을 운용하는 기간 동안 발생될 매년의 세후 현금흐름과 투자부동산 처분 시에 발생될 투자 기간 말의 세후 지분 복귀액을 말한다. 이러한 매년의 세후 현금흐름과 투자 기간 말의 세후 지분 복귀액을 예측하고 분석하여야 한다.

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(2) 현금유출

 

취득 과정에서 현금유출이 이루어진다. 투자부동산을 취득할 경우 지분투자액을 말한다.

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2. 영업의 현금흐름 산정

 

가능조소득(가능총소득) - 공실 및 불량 부채액
유효조소득				기타소득
순영업소득			영업경비
세전 현금흐름		부채서비스액
세후현금흐름	영업 소득세

 

(1) 영업의 현금흐름 산정 과정

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① 가능 조소득 : 가능 조소득이란 투자부동산으로부터 얻을 수 있는 최대한의 임대료 수입으로 가능 총소득, 잠재 총소득이라고도 한다.

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② 공실 및 불량 부채액 : 임대가 되지 않고 남아 있는 부분을 공실이라고 하며, 비록 임대는 되었지만 임대료를 받지 못한 부분을 불량 부채 또는 대손충당금이라고 한다. 공실 및 불량 부채액을 예상하는 것은 쉬운 일이 아니다. 일반적으로 가능 조소득의 5%를 적용한다.

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③ 기타 소득 : 기타 소득이란 주된 소득원인 임료 이외의 소득으로 자판기 수입, 광고탑 수입, 주차장 임대수입, 유료 세탁기 수입 등이 있다.

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④ 유효 조소득 : 가능 총소득에서 공실 및 회수 불가능한 임대수입을 제하고 기타 소득을 합하면 유효 조소득이 된다. 유효 조소득을 유효 총소득, 실제 총소득이라고도 한다. 이러한 유효 조소득은 잠재(가능) 총소득에 공실 및 불량 부채에 대한 손실과 기타 소득을 반영한 것이다.

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⑤ 영업경비 : 영업경비랑 대상 부동산을 운영하는 데 소요되는 경비를 말하며 운영경비라고도 한다. 유지비, 관리비, 관리자 인건비, 수수료, 재산세, 화재보험료, 광고비, 수도료, 전기료, 전화 요금 등이 영업경비에 해당한다. 그러나 공실 및 불량 부채액, 부채 서비스액, 이자 지불액, 소득세(영업 소득세, 자본이득세), 건물 자체에 대한 감가상각비 등은 영업경비에 포함되지 않는다.

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⑥ 순 영업소득 : 순 영업소득은 순 운용소득이라고도 하며 유효 조소득에서 영업경비를 차감하여 계산한다.

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⑦ 부채 서비스액: 부채 서비스액은 대출금 원리금 상환액이라고도 하며 1년 동안 대출원금 상환액과 이자 지불액을 합한 것을 말한다.

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⑧ 세전 현금흐름 : 세전 현금흐름은 순 영업소득에서 부채 서비스액을 차감하여 계산한다.

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⑨ 영업 소득세 : 영업 소득세를 계산하기 위해서는 건물의 감가상각비를 알아야 하며 계산하는 과정은 다음과 같다. 순 영업소득과 세전 현금흐름으로 영업 소득세를 계산할 수 있다.

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​⑩ 세후 현금흐름 : 세후 현금흐름은 세전 현금흐름에서 영업 소득세를 차감하여 계산한다.

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(2) 세전 현금흐름 분석에 따른 고려 대상

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세전 현금흐름을 분석할 경우 가능 조소득, 공실, 불량 부채(대손충당금), 영업경비, 부채 서비스액 등을 고려해야 한다. 그러나 감가상각비, 영업 소득세, 자본이득세 등은 고려하지 않아도 된다. 감가상각비는 영업 소득세 산정에 따른 과세대상 소득 공제의 대상이 되므로 영업 소득세 산정 시 고려 대상이 되기 때문이다. 따라서 감가상각비의 영향이 반영된 소득은 세후 현금흐름이다.

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(3) 크기 비교

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유효 조소득은 순 영업소득보다 크다. 전액 자기 자본만으로 투자가 이루어진 경우 순 영업소득은 세전 현금흐름과 같다. 타인자본을 활용하여 투자가 이루어진 경우 순 영업소득은 세전 현금흐름보다 크다. 과세대상 소득이 있고 투자자가 납세의무자인 경우 세전 현금흐름은 세후 현금흐름보다 크다.

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(4) 소득과 투자액

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가능 조소득과 유효 조소득, 순 영업소득은 총투자액에서 발생하며 세전 현금흐름과 세후 현금흐름은 지분투자액에서 발생한다.

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3. 지분 복구액의 현금흐름 산정

 

예상되는 매도가격
순매도액(매도 순수익)			매도 경비(매도 비용)
세전지분복귀액		미상환 저당 잔금 (미상환 저당 대출 잔고)
세후지분복귀액	자본이득세