[이론]부동산 관리

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1. 부동산 관리의 의의

 

(1) 부동산 관리의 의의

 

부동산 관리란 부동산을 관리, 유지, 보존하고 그 성질을 변경시키지 않는 범위 내에서 경제상의 유용성을 증대시키기 위하여 이용하고 개량하는 활동을 말한다. 따라서 취득, 유지, 보존, 이용, 개량에 관한 일체의 행위라 할 수 있다. 부동산 관리는 물리적 설비뿐 아니라 경영 및 법률을 포함하는 복합적인 접근이 필요하다.

 

(2) 부동산 관리의 필요성

 

도시화, 건축기술의 발달 등으로 인하여 전문적인 부동산 관리의 필요성이 강조된다. 부재 소유자의 요구 증가로 인하여 전문적인 부동산 관리의 필요성이 강조된다. 

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2. 부동산 관리의 내용

 

(1) 복합개념의 관리

 

기술적 관리, 경제적 관리, 법률적 관리를 포함하여 광의의 관리라 한다.

 

① 기술적 관리(유지관리) : 부동산의 물리적, 기능적 하자에 대한 기술적인 조치를 취하는 것으로 협의의 관리라 한다.

• 위생관리, 설비관리, 보안관리, 보전관리 등
• 건물과 부지의 부적응을 개선시키는 활도 등
• 대상 부동산의 경계확정을 위한 경계표시 및 경계측량 실시 등

 

② 경제적 관리(경영관리) : 부동산을 운용하여 합리적인 순이익을 창출해 내는 것으로 수익성 부동산의 관리에서 특히 중요시된다.

• 수지관리, 회계관리, 인력관리 등

 

③ 법률적 관리(보존관리) : 대상 부동산에 대한 행정적 내지 법률적 측면에서의 관리를 말한다.

• 계약관리, 권리분석 및 권리관계의 조정, 권리의 보존관리 등
• 법률적 이용가치의 개선(지목변경, 용적률 변경 등)

 

(2) 부동산 관리의 계층화

 

① 자산관리(Asset Management) : 자산운용업무, 재무관리 업무, 자산의 위험분산을 위한 최적의 포트폴리오 업무 등을 수행함으로써 현재의 부동산을 단순히 유지, 운영하는 차원을 넘어 전체 자산의 운용과 총괄적인 포트폴리오를 포함한 전문적이고 종합적인 재무적 자산관리 활동을 말한다. 자산과 부채를 포함한 포트폴리오 관점에서 전략적 의사결정 시스템을 통해 부동산 자산의 가치를 극대화하여 부동산 소유자의 부를 증진시키고 최대의 수익을 창출하는데 목적이 있다. 부동산 소유자의 목적에 따라 투자, 유지, 운용, 재활용, 처분 등의 활동을 하는 포괄적 의미의 자산관리로 수익의 극대화를 위한 체계적인 측면의 자산관리이다. 자산관리는 재산 관리와 시설관리를 포함하는 적극적 의미의 자산관리라 할 수 있다. 포트폴리오 관리, 투자 리스크 관리, 부동산의 매입과 매각 관리, 리모델링, 재투자나 재개발에 대한 투자 의사결정, 프로젝트 파이낸싱 등이 해당된다. 구체적으로는 시장 및 지역 경제 분석, 자산평가 및 투자분석, 일상적 자산관리 업무, 주변 업무 등을 수행한다.

• 시장 및 지역 경제 분석 : 부동산 시장분석, 부동산 정책분석, 시장의 경쟁요인 분석, 수요분석, 임대마케팅 시장분석 등을 수행한다.
• 자산평가 및 투자분석 : 포트폴리오 관리, 건물 자산의 매입, 매각과 재활용 방안, 투자관리, 투자대상 선정 및 자금조달(파이낸싱) 등을 수행한다.
• 일상적 자산관리 업무 : 건물 자산관리, 부동산 재무관리(회계 관리, 수익관리, 세무관리 등), 금융 자산관리 등의 일상적 업무를 수행한다.
• 주변 업무 : 기업의 필요 공간 기획, 개발 부지 선정, 금융 대안 모색, 보유 부동산 재활용 방안 등의 포괄적 업무를 수행한다.

 

② 재산 관리(Property Mamagement) : 건물 자산의 임대관리, 수익관리, 공실 관리, 시설물 관리 등의 업무를 수행함으로써 소유자 및 입주자에게 최고의 만족을 제공하는 활동으로 부동산 관리, 건물 및 임대차 관리라고도 한다. 재산 관리는 시설관리를 포함한다. 구체적으로는 수익 목표 수립, 자본적, 수익적 지출 계획 수립, 연간 예산 수립, 임대차 유치 및 유지, 비용 통제 등의 업무를 수행한다.

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③ 시설관리(Facility Management) : 시설물의 유지관리 업무를 수행함으로써 시설물의 보수와 관리의 기술적, 기능적인 문제를 해결하여 운용 효율과 생산성을 향상해 운영비를 절감하도록 서비스를 제공하는 활동을 말한다. 각종 시설의 유지와 운용을 위한 관리 등 전반적인 건물 시설관리 시스템으로 소극적 의미의 자산관리라 할 수 있다. 부동산의 시설관리 영역에 초점을 맞춘 자산관리로 설비의 운전 및 보수, 에너지 관리, 건물 청소관리, 방범, 방재 등 보안 관리, 외주관리 등이 해당된다.

 

(3) 부동산 관리의 영역

 

부동산 관리는 자산관리, 기업관리, 시설관리의 세 가지 영역으로 구분하기도 한다.

 

① 자산관리 : 소유주나 기업의 부를 극대화하기 위하여 해당 부동산의 가치를 증진시킬 수 있는 다양한 방법을 모색하는 적극적인 관리로 가장 중요하게 취급한다.

 

② 기업관리 : 독립된 부동산 회사가 부동산을 관리하는 경우나 모기업이 부동산 자회사를 설립하여 관리하는 경우 등을 말한다.

 

③ 시설관리 : 각종 부동산 시설을 운영하고 유지하는 것이나 시설 사용자 또는 기업의 여타 부문의 요구에 단순히 부응하는 형태의 소극적 관리를 말한다.

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3. 부동산 관리 방식

 

(1) 자기 관리

 

소유자가 자신이 직접 관리하거나 또는 타인에게 임대한 건물을 직접 관리하는 것으로 자치관리, 자영 관리, 직접 관리라고도 한다. 단독주택이나 소규모 부동산 등에 유리한 관리방식이다.

 

① 장점

• 소유자의 의사와 능력, 강한 지휘 통제력이 발휘된다.
• 고장 등 유사시에 관리요원의 협동이 신속하다.
• 관리요원의 부동산 설비에 대한 애호정신이 높다.
• 각 부분의 종합적 관리가 용이하고 양호한 환경보존이 가능하다.
• 기밀유지 및 보안관리가 양호하다.
• 임차인에게 친절한 서비스가 제공될 수 있다.

 

② 단점

• 관리요원들의 관리업무가 매너리즘화(무사안일주의, 타성화)되기 쉽다.
• 관리의 전문성을 결하기 쉬워 시설물의 노후화를 촉진시킬 수 있다.
• 임료의 결정이나 수납 상태가 불합리화 되기 쉽다.
• 소유자는 타 직업에 종사할 수 없다.

 

(2) 위탁관리

 

관리 전문업자에게 위탁하여 부동산을 관리하는 것을 외주관리, 간접관리라고도 한다. 공통주택이나 오피스빌딩 등 대규모 부동산 등에 유리한 관리방식이다.

 

① 장점

• 전문가의 전문적 관리와 서비스를 받을 수 있다.
• 건물관리의 전문성을 통하여 시설물 노후화의 최소화 및 효율적 관리가 가능하다.
• 관리업무의 매너리즘화(무사안일화, 타성화) 방지가 가능하다.
• 소유자는 위탁관리 후 자기 본업에 충실할 수 있다.
• 관리비가 적게 들고 관리 또한 안정적이다.

 

② 단점

• 전문직능화의 결여로 인한 관리회사의 신뢰도가 문제 될 수 있다.
• 관리회사 관리요원의 인사이동이 심할 수 있다.
• 관리회사의 종업원에 대한 신뢰도가 낮다.
• 기밀유지 및 보안성이 결여되기 쉽다.
• 관리회사가 영리만 추구하면 관리가 부실해질 우려가 있다.

 

(3) 혼합 관리

 

부동산 관리업무의 일부는 위탁하고 나머지는 직영하는 형태로 자기 관리가 곤란한 부분만 선별하여 위탁한다. 따라서 경영관리는 자가관리로 하고 시설관리는 위탁관리로 하는 경우는 혼합 관리라 할 수 있다.

 

① 장점

• 자기 관리에서 위탁관리로 이행하는 과도기적 조치로 편리하다.
• 필요한 부분, 주로 기술적인 부분만 위탁하므로 빌딩 소유자에게 유리한 경우가 많다.
• 빌딩 소유자의 강한 지휘 통제력이 그대로 지속되면서 위탁관리의 편리를 이용할 수 있다.

 

② 단점

• 하자가 발생하였을 경우 관리의 책임소재가 불분명하다.
• 전문가의 능력이 부분적으로만 활용된다.
• 운영이 서투르면 자가관리와 위탁관리의 결점만 노출된다.
• 자가관리 요원과 위탁관리 요원 간에 원만한 협조관계 유지가 어렵다.

 

※ [민간임대주택법 제11조] 주택임대관리업자의 업무 범위

• 임대차계약의 체결, 해제, 해지, 갱신 및 갱신거절 등
• 임대료의 부과, 징수 등
• 임차인의 입주 및 명도, 퇴거 등(공인중개사 법에 따른 중개업은 제외)
• 시설물 유지, 보수, 개량 및 그 밖의 주택관리 업무
• 그 밖의 임차인의 주거 편익을 위하여 필요하다고 대통령령으로 정하는 업무

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4. 부동산 유지 활동 및 임대차 활동

 

부동산 관리자는 소유주를 대신하여 부동산의 유지관리업무, 임대차 관리, 임대료 수납 등을 담당한다. 따라서 부동산 관리자는 임대차 계약 시 임차자에게 언제, 얼마의 임대료를 납입해야 하는지 주지시킬 필요가 있다.

 

(1) 부동산 유지 활동

 

부동산 관리자는 대상 부동산의 가치가 하락하는 것을 막고 계속적으로 임차자들을 끌어 들일 수 있는 적정 수준의 유지 활동을 하여야 한다. 부동산 유지 활동에는 일상적 유지 활동, 예방적 유지 활동, 대응적 유지활동 등이 있다. 이러한 유지활동 중에서도 예방적 유지활동이 무엇보다 중요하다 할 수 있다.

 

① 일상적 유지활동 : 통상적으로 늘 수행하는 정기적인 유지 활동을 말한다.

 

② 예방적 유지활동 : 시설이나 장비 등이 제 기능을 효율적으로 발휘하기 위하여 수립된 유지계획에 따라 문제가 발생하기 전에 이를 교환하고 수리하는 사전적 유지 활동을 말한다. 부동산 관리자가 유지관리업무의 수행 시 대상 부동산의 물리적, 기능적인 흠을 발견하여 안전하게 유용성을 발휘할 수 있도록 사전에 조치하는 것이 바람직하다.

 

③ 대응적 유지 활동 : 문제가 발생하고 난 후 이에 대처하는 사후적 유지 활동을 말한다. 부동산 유지, 관리 상의 문제가 발생한 후 처리하면 고비용의 지출, 임차인의 불편 등을 야기하므로 예방적 유지, 관리를 강화할 필요가 있다.

 

(2) 부동산 임대차 활동

 

① 임차인의 선정 기준

• 주거용 부동산 : 유대성, 연대성
• 상업용 부동산 : 가능 매상고
• 사무용, 공업용 부동산 : 적합성

 

② 임대차 계약의 유형

• 조 임대차 : 순 임대료와 영업경비를 포함하여 총임대료를 지불하는 임대차 계약으로 주거용 부동산에 주로 적용된다.
• 순 임대차 : 순 임대료만 지불하고 영업경비는 임대인과의 협의에 의하는 임대차 계약으로 공업용 부동산에 주로 적용된다.
• 비율 임대차 : 총수입 즉, 매출액의 일정 비율을 임대료로 지불하는 임대차 계약이나 기본 임대료에 총수입(매출액)의 일정 비율을 임대료로 지불하는 임대차 계약으로 매장용 부동산에 주로 적용된다.

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5. 건물의 생애주기

 

(1) 건물의 내용연수

 

건물의 내용연수란 일반적으로 건물의 수명을 말하는 물리적 내용연수, 기능적 내용연수, 경제적 내용연수, 행정적(법정) 내용연수 등으로 구분된다.

 

① 물리적 내용연수 : 건물의 이용으로 생기는 마멸이나 파손, 시간의 경과나 풍우 등의 자연 작용으로 생기는 노후화, 지진이나 화재 등의 우발적 사건으로 생기는 손상 등으로 사용이 불가능하게 될 때까지의 버팀 연수를 말한다.

 

② 기능적 내용연수 : 건물이 기능적으로 유효한 기간을 말한다.

 

③ 경제적 내용연수 : 경제적 수명이 다하기까지의 버팀 연수를 말한다.

 

(2) 건물의 생애주기

 

건물이 토지상에서 배타적 공간으로서 지니는 일생을 말하는데 일반적으로 전 개발단계, 신축 단계, 안정단계, 노후 단계, 완전 폐물 단계의 과정을 거친다.

 

① 전 개발단계 : 건물을 신축하기 전 용지 상태에 있는 단계로 용지 상태에서 신축 계획을 수립한다.

 

② 신축 단계 : 건물이 새로 태어나는 단계로 건물의 물리적, 기능적 유용성이 가장 높게 나타난다.

 

③ 안정단계 : 건물이 제 기능을 발휘하며 본격적으로 운영, 이용되고 장기적으로 안정되는 단계이다. 건물이 존속하는 기간 중에서 가장 장기간에 이르며 경제적 유용성도 가장 높게 나타난다. 자본적 지출을 행하는 것이 유익한 단계로 구조의 일부를 개조, 수선하는 활동이 필요하다.

 

④ 노후 단계 : 건물이 물리적으로 노후화되는 단계로 대부분의 소유자는 유지, 보수 비용 지출을 억제한다. 즉 기능 개선을 목적으로 하는 투자는 피하는 시기이다.

 

⑤ 완전 폐물 단계 : 완전 폐물 단계는 건물의 설비 등의 유용성이 소멸되는 단계이다. 물리적, 경제적으로 쓸모가 없어지는 단계로 건물의 교체를 전제로 전 개발단계를 향해 모든 일이 전개된다.

 

(3) 생애주기비용

 

생애주기비용이란 건물의 계획, 설계 비용으로부터 건설비용, 관리유지비용, 폐기처분비용까지 포함한 건물의 전 생애에 걸쳐 필요한 비용을 말한다. 생애주기비용은 건물의 유용성에 비하여 적게 드는 것이 유리하다. 예를 들어 주택의 경우 유용성인 쾌적성과 내용연수가 동일하다면 생애주기비용이 적은 주택이 경제성이 높다고 할 수 있다. 생애주기비용 중에서 가장 큰 비중을 차지하는 것은 관리유지비용으로 보전비, 수선비, 개량비, 운용비, 일반관리비, 운용 지원비 등이 포함된다. 관리유지비용은 건설비용을 상회하거나 몇 배나 더 드는 경우도 있으므로 관리유지비용이 적게 드는 건물을 신축하는 것이 합리적이다. 건물관리의 경우 생애주기비용 분석을 통하여 초기 투자비와 관리유지비의 비율을 조절함으로써 보유기간 동안 효과적으로 총비용을 관리할 수 있다.