1. 저당 시장의 구조
- 차입자 : 주택을 담보로 대출을 받고자 하는 자금의 수요자
- 대출자 : 주택을 담보로 대출을 제공한 금융기관 등 자금의 공급자
- 한국 주택금융공사 : 자본시장의 여유자금이 주택시장으로 유입되도록 대출자와 투자자 사이에서 유동화 중개기관, 2차 대출기관의 역할 수행
(1) 1차 저당 시장(주택자금 대출시장)
① 의의 : 금융기관은 수취한 예금 등으로 주택담보대출을 제공하는데 이를 1차 저당 시장이라 한다. 따라서 1차 저당 시장은 주택담보대출이 이루어지는 곳이다. 주택을 담보로 저당대출을 원하는 수요자들과 융자를 제공하는 금융기관으로 이루어지는 시장을 말한다. 대출자가 자금을 차입자에게 직접 공급하는 시장이다. 저당이 최초로 성립되는 단계로 저당채권이 형성되는 시장이다.
② 1차 대출기관 : 1차 대출기관은 저당채권을 자신들의 자산 포트폴리오의 일부로 보유하기도 하고 추가 재원을 마련하기 위해 2차 저당 시장에서 그들이 설정한 저당채권을 매각하기도 한다.
(2) 2차 저당 시장(주택자금 공급시장)
① 의의 : 2차 저당 시장은 특별목적회사(SPC)를 통해 투자자로부터 자금을 조달하여 주택자금 대출기관에 공급해 주는 시장을 말한다. 이러한 2차 저당 시장은 저당의 유통시장이고 저당의 유동화가 이루어지는 시장이다. 2차 저당 시장은 저당의 유통시장이고 저당의 유동화가 이루어지는 시장이다. 2차 저당 시장은 저당 대출기관과 다른 기관 투자자들 사이에 저당을 사고파는 시장이다. 1차 대출기관들은 2차 저당 시장에서 그들이 설정한 저당을 팔고 필요한 지금을 조달한다. 주택저당채권의 유동화는 2차 저당 시장에서 이루어진다. 2차 저당 시장은 저당채권의 유동화에 결정적인 역할을 한다. 2차 저당 시장의 존재로 저당채권이 유동화됨으로써 주택자금이 충분히 확보될 수 있기 때문이다. 2차 저당 시장의 발달은 대출기관의 융자 여력을 높여서 주택금융 활성화에 크게 기여할 수 있다. 2차 저당 시장은 저당 대부를 받은 원래의 저당 차입자와는 아무런 직접적인 관계가 없다.
② 2차 대출기관 : 2차 대출기관은 1차 대출기관과 투자자를 연결하는 유동화 중개기관을 말한다. 우리나라의 경우 한국 주택금융공사가 설립되어 저당채권의 유동화를 담당하고 있다. 2차 대출기관은 1차 대출기관으로부터 매입한 저당채권을 자신의 자산 포트폴리오의 일부로 보유하기도 하고 이를 기초로 증권(MBS)을 발행하여 투자자들에게 매각하기도 한다. 2차 대출기관은 1차 대출기관으로부터 매입한 저당채권을 통합하고 표준화하여 다양한 종류의 증권(MBS)을 발행함으로써 저당 투자자들의 요구를 충족시킬 수 있다. 주택저당증권이 유동화되기 위해서는 2차 대출기관의 공신력 제고가 필수적이다. 공신력의 제고로 투자의 위험이 감소하므로 저당 투자자들에게 지급이자율을 낮게 적용하여 낮은 자금조달비용으로 주택자금을 공급할 수 있다.
(3) 저당채권 유동화 제도의 파급효과
① 금융기관 : 금융기관은 보유하고 있는 주택담보대출채권을 유동화하여 자금을 조달할 수 있다. 금융기관은 주택금융자금의 수급 불균형을 해소할 수 있다. 금융기관의 유동성이 향상되므로 금융기관의 유동성 위험을 감소한다. 금융기관은 주택 수요자에게 안정적으로 장기대출을 해줄 가능성이 증가한다. 금융기관의 조달과 운용에 있어 만기 불일치에 따른 위험을 감소시킨다. 금융기관의 장기대출에 따른 자금의 고정화 위험을 감소시킨다. 대출자인 금융기관들이 한정된 재원으로 다수의 수요자들에게 자금을 제공하여 부동산 금융 및 부동산 시장의 활성화에 기여한다.
② 차입자 : 주택저당채권 유동화로 인하여 차입자는 주택금융 수혜의 폭이 확대된다. 주택저당증권(MBS)을 발행하여 주택저당대출의 공급이 늘게 되면 주택수요가 증가할 수 있다. 주택자금 차입이 용이해지고 주택대출의 장기, 저리화로 매기의 원리금 상환부담이 경감된다. 내 집 마련의 기회가 확대되므로 주거안정에 기여하게 된다.
③ 저당채권 투자자 : 주택저당채권 유동화는 저당채권 투자자에게 자산 포트폴리오의 구성을 다양하게 한다. 다양한 만기구조로 발행되고 중장기 상품의 비율이 높아 저당채권 투자자는 안정적인 장기투자를 할 수 있는 기회를 가진다. 저당채권 투자자에게 안전성, 수익성, 환금성 등을 모두 갖추고 있는 투자 상품을 제공한다.
④ 정부 : 주택저당채권 유동화로 인하여 주택경기조절을 가능하게 한다. 주택저당채권 유동화로 정부는 주택저당채권을 발행하여 장기적으로 주택 가격을 안정시킬 수 있다.
2. 저당 담보부증권(MBS)
(1) 저당 담보부증권의 의의
저당 대출기관이나 저당 회사 등이 자신들이 설정하거나 사들인 저당을 담보로 하여 발행하는 증권을 저당 담보부증권이라고 한다. 주택 저당 대출 채권의 집합으로부터 유가증권을 발행할 때 대출 채권의 상환기간보다 단기에 원금과 이자의 상환이 완료되는 저당 담보부증권을 발행할 수 있다. 모 저당이 고정 이자율 저당이라 할지라도 저당 담보부증권은 고정 이자율이나 가변 이자율로 발행할 수 있다. 한 개의 저당을 하나 또는 여러 개로 쪼개어 저당 담보부증권을 발행할 수도 있다. 일반적으로는 2차 저당 시장에서 발행되는 투자 상품은 주택 담보 대출금리보다 낮은 액면 금리를 가진다. 단 투자자의 요구수익률을 충족할 수 있어야 한다.
(2) 저당 담보부증권(MBS)의 분류
① 지분형 MBS : 자산매각 방식으로 증권 형태로 발행된다. 예를 들어 저당채권 이체 증권(MPTS)은 지분형 MBS이다.
② 채권형 MBS : 자산 보유 방식으로 채권 형태로 발행된다. 예를 들어 저당채권담보부채권(MBB)은 채권형 MBS이다.
③ 지분, 채권 혼합형 MBS : 자산 보유 방식으로 채권 형태로 발행된다. 예를 들어 저당채권 지불 이체 채권(MPTB)과 다계층 저당채권(CMO)은 혼합형 MBS이다.
(3) 저당 담보부증권(MBS)의 종류
① 저당채권 이체 증권(MPTS) : 지분형 주택저당증권이다. MPTS는 주택저당채권에 관한 소유권과 원리금 수취권을 모두 투자자에게 매각하는 방식으로 발행자는 조기 상환의 위험, 이자율 위험, 원리금 연체 위험 등을 투자자에게 전가한다. 따라서 투자자 입장에서는 MBB보다 수익률이 높은 편이다. MPTS는 차입자의 원리금 상환액 중 주택저당채권 관리 비용을 공제하고 투자자에게 이체하는 방식으로 대부분 매월 단위로 원리금을 지급한다.
② 저당채권담보부채권(MBB) : 주택저당채권에 대한 채권적 성격의 주택저당증권이다. MBB는 주택저당채권에 대한 소유권과 원리금 수취권을 발행자가 보유하면서 발행자가 자시의 부채로 채권을 발행하여 투자자에게 매각하는 방식이다. MBB는 주택저당채권 집합물의 소유권과 원리금 수취권을 발행자가 보유하므로 대출금의 조기 상환에 따른 위험도 발행자가 부담한다. 따라서 MBB는 투자자들이 상대적으로 낮은 위험을 부담하므로 MPTS에 비해 수익률이 낮은 편이고 채권 투자자에게는 발행자의 조기 상환에 대해 방어하는 콜 방어가 인정된다.
③ 저당채권 지불 이체 채권(MPTB): 주택저당채권에 대한 소유권은 발행자가 보유하나 원리금 수취권은 투자자에게 이전한다는 점에서 MPTS와 MBB의 양면성을 띠고 있다.
④ 다계층 저당채권(CMO) : 위험분산을 위해 하나의 주택저당채권 집합에서 만기와 이자율을 다양화하여 발행한 여러 종류의 채권을 말한다. CMO는 주택저당채권의 발행총액을 다양한 이자율 및 만기 구조를 가진 몇 개의 복수 계층으로 나누어 순서대로 원금과 이자의 지급이 연속적으로 이루어지는 형태이다. 2~8개의 복수 계층을 갖지만 일반적으로 4~5개의 복수 계층으로 구성된다. CMO는 트렌치 별로 적용되는 이자율이 서로 다른 것이 일반적이고 고정 이자율이 적용되는 트렌치도 있고 유동 이자율이 적용되는 트렌치도 있다. CMO는 발행자가 주택저당채권에 대한 소유권을 가지면서 채권의 형태로 발행하므로 MPTS와 MBB의 양면성을 띠고 있다. CMO는 조기 상환과 같은 현금흐름의 위험을 투자자에게 전가시키지만 장기 투자자들이 원하는 콜 방어를 실현시킬 수 있다.
(4) 저당 담보부증권(MBS)의 비교
| 구분 | MPTS | MBB | MPTB | CMO |
| 자금조달 방식 | 자산 매각 | 자산 보유 | ||
| 발행 형태 | 증권 | 채권 | ||
| 저당채권의 소유권 | 투자자 | 발행자 | ||
| 원리금 수취권 | 투자자 | 발행자 | 투자자 | 발행자 |
| 원리금 이체 여부 | ○ | X | ○ | |
| 위험부담(조기 상환 위험) | 투자자 | 발행자 | 투자자 | 발행자 |
| 수익률 | 높다 | 낮다 | 중간 | |
| 초과 담보 | 불필요 | 필요 | 필요 | |
| 콜 방어 | X | ○ | | 장기(○) |
(5) 콜 방어(Call Protection)
주택 담보대출 차입자의 조기 상환에 대해 저당 담보부증권 발행자가 투자자에게 조기 상환할 경우 투자자들이 안정적인 자산운용을 위해 발행자의 조기 상환을 거부할 수 있는 권리를 콜 방어라고 한다. 따라서 콜 방어는 투자자가 발행자의 조기 상환을 방지하기 위한 장치, 발행자의 조기 상환에 따른 위험에서 벗어나기 위한 장치라고 할 수 있다.
3. 한국 주택금융공사
(1) 의의
한국 주택금융공사는 한국 주택금융공사법에 의해 2004년 3월 1일 출범한 금융공기업으로 주택금융 등의 장기적, 안정적인 공급을 촉진하여 국민의 복지증진과 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 설립되었는데 서민과 함께하는 최고의 주택금융 전문기관이다. 실체상 유동화 중개회사로 현재 유동화 중개기관으로서 역할을 수행하고 있다. 보금자리론과 적격대출 공급, 주택보증 공급, 주택연금 공급, 유동화증권(MBS, MBB) 발행 등의 업무를 수행함으로써 서민의 주택금융 파트너로서의 역할을 수행하고 있다.
(2) 주요 업무
① 주택저당채권의 보유 : 주택저당채권의 보유란 한국 주택금융공사가 주택저당채권을 유동화할 목적으로 금융기관으로부터 주택저당채권을 양수하여 보유하는 행위를 말한다. 이 경우 주택저당채권이란 주택법에 따른 주택(소득세법에 따른 고가주택의 기준에 해당하는 주택은 제외)에 설정된 저당권(근저당권을 포함)에 의하여 담보된 채권으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 대출자금에 대한 채권을 말한다.
- 해당 주택의 구입 또는 건축에 들어간 대출자금(주택의 구입 및 건축에 들어간 자금을 보전하기 위한 대출자금 포함)
- 위의 대출자금을 상환하기 위한 대출자금
② 주택 저당채권의 유동화 : 주택저당채권의 유동화란 다음의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
- 한국 주택금융공사가 금융기관으로부터 양수한 주택저당채권을 기초로 주택저당증권을 발행하고 그 수익자에게 주택저당채권의 관리, 운용 및 처분으로 생긴 수익을 분배하는 행위
- 한국 주택금융공사가 금융기관으로부터 양수한 주택저당채권을 담보로 하여 주택저당채권담보부채권을 발행하고 그 소지자에게 원리금을 지급하는 행위
③ 주택저당채권에 대한 평가 및 실사
④ 지급보증 : 한국 주택금융공사는 주택저당증권, 학자금 대출 증권, 자산유동화에 관한 법률에 따른 유동화전문회사 등이 주택저당채권을 유동화자산으로 하여 발행한 유동화증권에 대한 지급보증을 할 수 있다.
⑤ 금융기관에 대한 신용공여 : 한국 주택금융공사는 금융기관에 대하여 자금의 대여 등 신용공여를 할 수 있다. 이 경우 신용공여를 받은 금융기관은 그 금액을 장기주택저당채권을 발생시키기 위한 대출 목적으로 사용하여야 한다.
⑥ 주택금융 신용보증 : 한국 주택금융공사는 국민들의 주거 안정을 위해 금융기관으로부터의 전세자금 대출 및 아파트 중도금 대출에 대한 보증서를 발급해 오고 있는데 주택건설사업자를 대상으로 하는 아파트 건설자금 대출에 대한 주택보증 지원을 통해 주택건설을 촉진하고 있다. 신용보증이란 한국 주택금융공사가 다음의 어느 하나의 경우에 발생하는 채무를 주택금융신용보증기금의 부담으로 보증하는 행위를 말한다.
- 주택 수요자(외국법에 따라 외국에 영주 할 수 있는 권리를 가진 사람을 제외한 대한민국 국민만 해당)가 주택법에 따른 주택(소득세법에 따른 고가주택의 기준에 해당하는 주택은 제외)을 건축, 구입, 임차(전세 포함) 또는 개량하거나 이에 들어간 자금을 보전하기 위하여 금융기관으로부터 대출을 받는 경우
- 준주택 수요자(외국법에 따라 외국에 영주 할 수 있는 권리를 가진 사람을 제외한 대한민국 국민만 해당)가 주택법에 따른 준주택(소득세법에 따른 고가주택의 기준에 해당하지 아니하는 준주택 중 대통령령으로 정하는 준주택에 한함)을 주거목적으로 구입, 임차(전세 포함) 또는 개량하거나 이에 들어간 자금을 보전하기 위하여 금융기관으로부터 대출을 받는 경우
- 사업주가 대통령령으로 정하는 근로자에게 분양 또는 임대(무상대여 포함)의 목적으로 주택을 건설하거나 구입하기 위하여 금융기관으로부터 대출을 받는 경우
- 그밖에 주택금융의 원활한 공급을 위하여 필요한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
⑦ 주택담보 노후연금보증 : 한국 주택공사는 만 55세 이상의 노인층을 대상으로 보유하고 있는 주택을 담보로 금융기관으로부터 종신 또는 일정기간 동안 연금 수령을 보장하는 주택연금 업무를 수행함으로써 노후복지향상에 기여하고 있다. 주택담보 노후연금보증이란 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하고 금융기관으로부터 연금방식으로 노후생활자금을 대출받으므로써 부담하는 금전채무를 한국 주택금융공사가 주택담보 노후연금보증 계정의 부담으로 보증하는 행위를 말한다. 이 경우 주택소유자 또는 주택소유자의 배우자가 만 55세 이상이어야 하고 그 연령은 한국 주택금융공사의 보증을 받기 위하여 최초로 주택에 저당권 설정 등기를 하는 시점을 기준으로 한다. 주택담보 노후연금채권이란 금융기관이 주택담보 노후연금보증을 받은 사람에게 대출한 자금에 대한 채권을 말한다.
⑧ 기금, 계정의 관리 및 운용
- 주택금융신용보증기금 : 신용보증을 통한 주택금융의 활성화를 위하여 주택금융신용보증기금을 설치하여 운용하고 있다. 주택금융신용보증기금의 용도는 신용보증 채무의 이행, 차입금의 원리금 상환, 기금의 조성, 운용 및 관리를 위한 경비, 기금의 육성을 위한 연구, 개발 등에 사용된다.
- 주택담보 노후연금보증 계정 : 주택담보 노후연금보증을 통한 노후생활자금을 원활하게 공급하기 위하여 기금에 주택담보 노후연금보증 계정을 설치하여 운용하고 있다. 주택담보 노후연금보증 계정의 용도는 주택담보 노후연금보증채무의 이행, 차임금의 원리금 상환, 주택담보 노후연금채권의 양수 및 주택담보 노후연금의 지급, 계정의 조성, 운용 및 관리를 위한 경비, 주택담보 노후연금제도의 발전을 위한 연구, 개발 등에 사용된다.
(3) 유동화증권의 발행
한국 주택금융공사는 무주택자가 금리변동에 따른 위험 없이 안정적으로 대출금 상환이 가능한 10년 이상의 장기, 고정금리, 분할상환방식의 모기지론인 보금자리론을 공급하여 국민들의 내 집 마련을 도와주는 역할을 한다. 이를 위하여 한국 주택금융공사는 금융기관으로부터 주택저당채권을 양도받고 이를 기초로 유동화 증권(MBS, MBB)을 발행하여 투자자들에게 판매함으로써 자본시장으로부터 장기, 저리의 자금을 안정적으로 조달하여 대출 재원을 획기적으로 확충하고 있다. 한국 주택금융공사는 보금자리론에 소요되는 자금을 주로 MBS(주택저당증권)와 MBB(주택저당채권담보부채권)의 발행을 통해서 조달하고 있다. MBS(주택저당증권)란 한국 주택금융공사가 주택저당채권을 기초로 하여 발행하는 수익증권을 말한다. MBB(주택저당채권담보부채권)란 한국 주택금융공사가 주택저당채권을 담보로 하여 발행하는 채권을 말한다.
(4) MBS
① 의의 : 일반 고객이 금융기관을 통하여 주택담보대출을 받을 때 주택에 대한 근저당을 설정하게 된다. 금융기관의 입장에서 볼 때는 그 주택을 담보로 대출금을 회수할 수 있는 권리, 즉 대출채권을 가지게 되는데 이를 주택저당채권이라고 하고 이러한 주택채권을 기초로 하여 발행하는 수익증권을 MBS(주택저당증권)라고 한다.
② MBS 제도 운영 원리 : 은행, 보험회사 등 금융기관은 주택구입자에게 주택을 담보로 주택구입자금을 대출해 주고 이를 통하여 취득한 주택저당채권을 한국 주택금융공사에 양도한다. 한국 주택금융공사는 주택저당채권의 양도 등을 금융위원회에 등록하고(계획 등록, 양도 및 신탁 등록) 주택저당채권을 기초로 MBS(주택저당증권)를 발행하여 자본시장에서 투자자에게 판매한다. 금융위원회는 투자자 보호를 위해 한국 주택금융공사가 등록한 주택저당채권 명세 등을 공시한다. 한국 주택금융공사는 MBS(주택저당증권)의 판매대금을 주택담보대출 금융기관에게 지급하고 주택담보대출 금융기관은 이를 활용하여 새로운 주택구입자에게 주택자금을 대출해 준다. 주택저당채권 유동화 제도를 통하여 한국 주택금융공사는 자본시장의 여유자금이 주택금융시장으로 유입되도록 주택담보대출 금융기관과 투자자 사이에서 중개역할을 하고 있다.
③ MBS(주택저당증권)의 발행 : 한국 주택금융공사는 신탁법의 규정에도 불구하고 채권 유동화계획에 따라 자신을 수탁자로 하는 신탁을 설정하여 주택저당증권을 발행할 수 있다. 이에 따른 신탁설정은 이를 금융위원회에 등록한 때부터 그 효력이 발생한다. 주택저당증권은 무기명식으로 발행한다. 다만, 주택저당증권의 수익자가 청구하면 기명식으로 발행할 수 있다. 주택저당증권의 양도나 그 밖의 권리 행사는 주택저당증권으로 하여야 한다. 다만, 기명식 주택저당증권의 경우에는 주식에 관한 상법의 규정을 준용한다. 주택저당증권을 취득하는 자는 그 주택저당증권에 관한 권리, 의무를 승계한다. 한국 주택금융공사는 신탁법의 규정에도 불구하고 채권 유동화의 대상이 아닌 자산으로 한국 주택금융공사가 발행한 주택저당증권을 취득할 수 있다. 한국 주택금융공사는 신탁의 종료를 위하여 필요한 경우와 주택저당증권에 대한 지급보증 의무의 이행을 위하여 필요한 경우에는 신탁법의 규정에도 불구하고 신탁의 기초자산인 주택저당채권을 매입할 수 있다.
(5) MBB
① 의의 : 일반 고객이 금융기관을 통하여 주택담보대출을 받을 때 주택에 대한 근저당을 설정하게 된다. 금융기관의 입장에서 볼 때는 그 주택을 담보로 대출금을 회수할 수 있는 권리, 즉 대출채권을 가지게 되는데 이를 주택저당채권이라고 하고 이러한 주택저당채권을 담보로 하여 발행하는 채권을 MBB(주택저당채권담보부채권)라고 한다. MBS(주택저당증권)는 한국 주택금융공사가 자기 신탁을 설정하여 발행하는 수익증권이고 MBB(주택저당채권담보부채권)는 한국 주택금융공사가 신탁설정 없이 직접 발행하는 채권이라는 점에서 차이가 있다.
② MBB(주택저당채권담보부채권)의 발행 : 한국 주택금융공사는 채권 유동화계획별로 구분, 관리하는 주택저당채권을 담보로 자기 자본(국제결제은행의 기준에 따라 관련 법령으로 정하는 기본자본과 보완 자본의 합계액)의 50배를 초과하지 아니하는 범위에서 주택저당채권담보부채권을 발행할 수 있다. 주택저당채권담보부채권의 소지자는 다른 법률에서 정하는 경우를 제외하고는 해당 채권 유동화계획에 따라 구분, 관리되는 주택저당채권으로부터 제3자에 우선하여 변제받을 권리를 가진다. 주택저당채권담보부채권의 소지자는 우선변제에 의하여 채권의 원리금의 전부 또는 일부를 변제받지 못한 경우에는 한국 주택금융공사의 자산 중 주택저당채권이 아닌 자산으로부터 변제받을 수 있다. 주택저당채권담보부채권은 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 특수채 증권으로 본다.
(6) MBS, MBB 발행에 따른 혜택
주택저당채권 유동화 제도는 주택저당채권 유동화에 참여한 주택담보대출 금융기관은 물론 MBS나 MBB에 투자한 회사 및 개인 모두에게 이익을 주고 있다. 그러나 주택저당채권 유동화 제도의 가장 큰 장점은 직접 투자에 참여하지 않는 일반 국민들에게 주어지는 혜택이 크다는 것이다. 한국 주택금융공사는 MBB나 MBS 발행을 통하여 조성된 재원을 주택구입자금 대출, 전세자금 대출, 중도금 대출, 임대아파트 건설 등에 다시 사용함으로써 일반 국민들의 주거안정과 재산형성에 크게 기여하고 있다.
① 주택구입 수요자가 얻는 혜택 : 주택담보대출 금융기관의 주택자금 공급능력이 커지기 때문에 주택자금의 차입이 용이해지고 주택담보대출의 장기, 저리화로 매월의 원리금 상환 부담이 줄어든다. 주택담보대출 금융기관의 주택자금 대출 채원이 늘어나기 때문에 주택구입 수요자는 자금을 빌리기가 쉬워진다. 주택가겨에 대한 대출액 비율(LTV)이 70%까지 높아져 주택구입 시 자기 자금 부담이 줄어든다. MBS나 MBB 발행을 통한 장기, 저리, 고정금리 대출자금의 원활한 공급으로 차입자의 매월 원리금 상환 부담이 줄어들고 안정적인 상환 스케줄의 설계가 가능해진다.
② 주택담보대출 금융기관이 얻는 혜택 : 주택저당채권 유동화를 통하여 주택저당채권을 한국 주택금융공사에 양도함으로써 주택저당채권 보유 시 수반되는 신용위험 및 금리변동 위험을 제거할 수 있을 뿐만 아니라 BIS비율 개선, 고객기반 확대, 수익구조 다변화 등 추가적인 편익을 향유할 수 있다. 주택담보대출 금융기관은 주택저당채권의 유동화를 통하여 주택저당채권을 한국 주택금융공사에 양도하거나 위험가중치가 0%인 MBS나 MBB로 바꿔 보유함으로써 BIS비율(BIS가 정한 은행의 위험자산 대비 자기 자본비율로 최소 8% 이상을 유지하여야 함)을 높일 수 있다. 한국 주택금융공사 유동화 목적부 대출의 경우 LTV가 70%까지 적용됨에 따라 주택담보대출 금융기관은 높은 대출한도를 필요로 하는 장기 고정거래 고객을 확보할 수 있다. 주택담보대출 금융기관은 주택저당채권의 유동화를 통하여 채권관리수수료 수익을 획득함으로써 수익구조를 다변화할 수 있다.
③ 투자자가 얻는 혜택 : AAA 신용등급을 취득하고 있으며 한국 주택금융공사가 지급보증(MBS) 또는 직접 채무를 부담(MBB) 하기 때문에 안전한 투자수단이다. 또한 중장기 상품의 비율이 높아 보험이나 연, 기금의 자금운용에도 적합하다. 국내 신용평가기관으로부터 AAA 신용등급을 취득하고 있으므로 안전한 투자수단이다. 한국 주택금융공사가 지급보증(MBS) 또는 직접 채무를 부담(MBB)하는 조건으로 발행되며 한국 주택금융공사의 결산 손실을 정부가 보전해주므로 더욱 안전한 투자수단이다. 발행 즉시 한국거래소에 상장되어 매매 및 현금화가 용이하므로 유동성이 높다. 다양한 만기구조로 발행되어 투자자의 다양한 자금수요를 충족할 수 있고 특히 중장기 상품의 비율이 높아 보험이나 연, 기금의 자금운용에 적합하다.
4. 보금자리론 상품
5. 내 집 마련 디딤돌 대출상품
6. 주택연금상품
(1) 의의
주택연금이란 만 55세 이상의 고령자가 자신이 소유한 주택을 담보로 제공하고 한국 주택금융공사가 발급한 보증서를 통해 금융기관으로부터 평생 동안 또는 일정 기간 동안 노후생활자금을 매월 연금처럼 지급받는 대출금을 말한다. 주택연금제도라 주택은 보유하고 있으나 소득이 부족한 고령자들에게 안정적인 수입을 얻을 수 있도록 주택을 담보로 하여 평생 동안 또는 일정 기간 동안 노후생활비를 연금방식으로 지급하는 제도이다. 주택연금제도란 대출자가 차입자의 주택을 담보로 매 기간마다 정기적으로 일정액을 지불하는 제도이다. 주택연금제도란 주택을 담보로 제공하고 연금형태로 매월 생활비를 수령하다가 계약기간 종료 시 지금까지 수령해왔던 원금과 이자를 주택의 처분으로 정산하는 방식이다.
(2) 장점
① 평생 거주, 평생 또는 일정 기간 연금 지급 : 가입자와 배우자 모두에게 평생 동안 거주와 평생 또는 일정 기간 동안 연금 지급을 보장한다.
② 국가가 보증 : 국가가 연금 지급을 보증하므로 연금 지급이 중단될 위험이 없다.
③ 합리적인 상속 : 주택연금 종료 사유 발생 시 주택을 처분해서 청산하면 되고 연금수령액 등이 집값을 초과하여도 상속인에게 초과하여도 상속인에게 청구하지 않는다. 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌려준다.
④ 세제혜택 : 저당권 설정 시 등록세 감면, 농어촌특별세 면제, 국민주택채권 매입의무 면제 등으로 초기 비용이 저렴하다. 대출이자비용은 연금소득공제대상에 해당된다. 2019년부터 2021년까지 지방세 특례 제한법 시행령으로 정하는 1가구 1 주택에 한해 재산세가 감면된다.
(3) 가입 절차
보증상담 및 신청, 대출 신청 → 보증심사 → 보증약정 및 담보 설정 → 보증서 발급 → 대출실행
(4) 가입요건
① 가입 가능 연령 : 근저당권 설정일 기준으로 주택 소유자 또는 배우자가 만 55세 이상
② 주택 보유 수 : 9억 원 이하 1 주택 소유자, 보유 주택 합산 가격이 9억 원 이하인 다주택자, 9억 원 초과 2 주택자는 3년 이내 비거주 1 주택 처분 조건으로 가입 가능, 우대 방식의 경우 1.5억 미만의 1 주택자만 가입 가능하다.
③ 대상 주택 : 시가 기준 9억 원 이하 주택으로 주택법에 따른 주택(단독주택과 공동주택)의 경우, 노인복지법에 따른 노인복지주택 중 분양된 노인복지주택으로 해당 지방자치단체에 신고된 노인복지주택의 경우, 상가주택, 점포주택 등 복합용도 주택은 전체 면적 중 주택이 차지하는 면적이 1/2 이상인 경우 가입이 가능하다. 등기부상 권리침해(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)가 없어야 하고 저당권 및 전세권, 임대차 계약이 없는 주택이어야 한다. 또한 오피스텔, 상가, 판매 및 영업시설, 전, 답 등은 담보의 대상이 되는 주택에서 제외된다.
④ 거주 요건 : 주택연금 가입주택을 주택 소유자 또는 배우자가 실제 거주지로 이용하고 있어야 한다. 해당 주택을 전세 또는 월세로 주고 있는 경우 가입이 불가능하다.
⑤ 채무관계자 자격 : 채무관계자(주택 소유자 및 배우자)는 의사능력 및 행위능력이 있어야 주택연금 가입이 가능하다. 채무관계자가 치매 등의 이유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우 보호자는 성년후견제도를 이용할 수 있다.
⑥ 대상 주택의 재개발, 재건축 : 가입 당시 재개발, 재건축이 예정된 경우 관리처분계획인가 전 단계까지는 주택연금 가입이 가능하다. 또한 이용 도중에 재개발, 재건축이 되더라도 주택연금 계약을 유지할 수 있다. 재건축 등 사업 종료 시 주택연금 가입자는 신축주택의 소유권을 취득하고 공사는 종전의 제1순위 근저당권을 확보한다.
(5) 보증기한 및 주택연금의 종료 사유
① 보증기한 : 종신(주택 소유자 및 배우자 사망 시까지). 그러나 이용 도중에 이혼, 재혼한 경우 이혼, 재혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없다.
② 주택연금의 종료 사유 : 다음의 경우 주택연금의 종료 사유가 된다.
| 주택연금 이용자와 배우자가 모두 사망한 경우 | ||
| 주택연금 이용자가 담보주택의 소유권을 상실한 경우 | ||
| 주택연금 이용자가 사망한 후 배우자가 6개월 이내에 담보주택 소유권이전 등기 및 금융기관에 대한 주택연금대출 인수를 마치지 않은 경우 | ||
| 주택연금 이용자와 배우자가 1년 이상 계속하여 담보주택에서 거주하지 않는 경우 | ||
| 주택연금 이용자와 배우자가 담보주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전한 경우 | ||
| 주택연금 대출의 원리금이 저당권의 채권 최고액을 초과할 것으로 예상되는 경우로 금융기관이나 공사의 채권 최고액 변경 요구에 응하지 않은 경우 | ||
| 주택금융위원회가 정하는 일정한 사유가 발생한 경우 | ||
| 처분 조건의 약정을 미이행한 경우 | ||
| 담보주택을 주택이외의 용도로 사용한 경우 |
(6) 월지급금 지급 방식
① 종신 방식 : 월지급금을 종신토록 지급받는 방식이다. 종신지급방식은 인출한도 설정 없이 월지급금을 종신토록 지급받는 방식이고 종신혼합방식은 인출한도(대출한도의 50% 이내) 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식이다. 이용 기간 중 지급 방식 간의 변경이 가능하다.
② 확정 기간 방식 : 고객이 선택한 일정 기간 동안만 월지급금을 지급받는 방식이다. 확정 기간 방식 선택 시 반드시 대출한도의 5%에 해당하는 금액을 인출한도로 설정하여야 한다. 확정기간 혼합방식은 인출한도(대출한도의 50% 이내) 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 일정 기간 동안만 지급받는 방식이다.
③ 대출상환방식 : 주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50% 초과 ~ 90% 이내) 범위 안에서 일시에 찾아 쓰고 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식이다.
④ 우대 방식 : 주택 소유자 또는 배우자가 기초연금 수급자이고 부부 기준 1.5억 원 미만 1 주택 보유 시 종신 방식(정액형)보다 월지급금을 최대 13% 우대하여 지급받는 방식으로 우대지급방식과 우대 혼합방식이 있다. 우대지급방식은 인출한도 설정 없이 우대받은 월지급금을 종신토록 지급받는 방식이고 우대 혼합방식은 인출한도(대출한도의 45% 이내) 설정 후 나머지 부분을 우대받은 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식이다. 이용 기간 중 지급 방식 간의 변경이 가능하다.
(7) 인출한도
① 범위 : 대출한도란 가입자가 100세까지 지급받을 연금 대출액을 현재 시점의 가치로 환산한 금액을 말한다. 대출한도의 일정 범위 내에서 인출한도를 설정하면 목돈으로 사용이 가능하나 인출한도를 설정한 만큼 월지급금이 적어진다. 종신혼합방식, 확정기간 혼합방식의 인출한도는 대출한도의 50% 이내이고 대출상환방식의 인출한도는 대출한도의 50% 초과 ~ 90% 이내이며 우대 혼합방식의 인출한도는 대출한도의 45% 이내이다.
② 용도 : 의료비, 교육비, 주택 유지수선비, 관혼상제비 등 일반적인 노후생활자금이나 주택담보대출 상환 용도, 담보주택에 대한 임대차보증금 반환 용도 등으로 이용할 수 있다. 단, 주택 구입 및 임차자금, 도박, 투기 등 사행성 및 사치 오락성 지출 자금 등으로는 이용이 불가능하다. 확정기간 혼합방식의 경우 반드시 설정하게 되는 대출한도의 5%에 해당하는 금액은 의료비, 담보주택관리비 용도로 월지급금 지급 종료 후에만 사용 가능하다. 대출상환방식의 경우에는 주택담보대출 상환용으로만 사용 가능하다.
(8) 월지급금 지급유형 및 지급 기간
① 지급유형 : 정액형은 월지급금을 평생 동안 일정한 금액으로 고정하는 방식이고 전후 후박형은 초기 10년간은 정액형보다 많이 받다가 11년째부터는 초기 월지급금의 70% 수준으로 받는 방식을 말한다. 정률 증가형은 처음에 적게 받다가 12개월마다 3%씩 증가하는 방식이고 정률 감소형은 처음에는 많이 받다가 12개월마다 3%씩 감소하는 방식인데 2016년 2월부터 신규 가입이 중단되었다. 종신 방식은 정액형 또는 전후 후박형 중 선택이 가능한데 이용 기간 중 지급유형 간 변경이 제한적으로 가능하다. 확정기간 방식, 대출상환방식, 우대 방식은 정액형만 선택 가능하다.
② 지급 기간 : 확정기간 방식의 월지급금 지급 기간은 부부 중 연소자의 연령별로 선택이 가능하다. 가입 이후에는 지급 기간 변경이 불가능하다.
(9) 대출금리, 보증료, 담보의 제공 등
① 대출금리 : 변동금리(기준금리+가산금리)를 적용한다. 기준금리는 3개월 CD 금리와 6개월 신규취급액 기준 COFIX 금리 중 한 가지를 선택하고 가산금리는 기준금리가 3개월 CD 금리인 경우 1.1%, 6개월 신규취급액 기준 COFIX 금리인 경우 0.85%이다. 가입 이후에는 대출 기준금리 변경이 불가능하다. 이자는 매월 연금 지급총액에 가산되므로 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요가 없다.
② 가입비 및 연 보증료 : 가입비는 주택 가격의 1.5%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 최초 연금 지급일에 납부한다. 연 보증료는 보증잔액의 연 0.75%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 매월 납부한다. 보증료는 취급 금융기관이 가입자 부담으로 한국 주택금융공사에 납부하고 연금 지금 총액에 가산된다.
③ 담보의 제공 : 한국 주택금융공사에 1순위 근저당권을 제공하고 보증금액의 120%로 근저당권을 설정한다. 제 3자(자녀, 형제 등)의 소유 주택을 담보로 하는 주택연금은 불가능하다.
(10) 대출금 상환
대출금은 이용자 사망 후 주택 처분 가격으로 일시 상환한다.
① 채무 부담 한도(원칙) : 대출금 상환액(연금 지급총액)은 담보주택 처분금액 범위 내로 한정한다. 주택 처분금액이 연금 지급총액보다 크면 대출금 상환 후 남은 부분은 채무자(상속인)에게 돌려주고 주택 처분금액이 연금 지급총액보다 적으면 부족한 부분은 채무자(상속인)에게 별도로 청구하지 않는다.
② 채무 부담 한도(예외) : 저당권에 우선하는 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 한국 주택금융공사와 금융기관이 담보주택에서 회수하지 못하는 금액에 대하여는 채무자의 다른 재산에 대하여도 행사한다.
| 국세기본법 및 지방세 기본법에 따른 조세채권 | ||
| 근로기준법 및 근로자퇴직급여보장법에 따른 임금, 재해보상금 및 퇴직금 채권 | ||
| 주택담보노후연금보증을 받은 사람의 사망 등 계약 해지 사유가 발생한 후에 지급된 주택담보노후연금 지급액 | ||
| 주택담보노후연금보증을 받은 사람의 고의 또는 중과실에 의하여 담보주택이 훼손되어 회수하지 못하는 금액 |
(11) 주택연금과 보금자리론의 비교
공통점 및 차이점 : 공통점은 둘 다 주택담보대출이라는 것이고 차이점은 자금용도, 대출금 지급방식, 대출 기간의 확정 여부, 상환 방법, 부채 규모, 주 이용대상 등이다.
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