[이론]상업 입지

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1. 상권

 

(1) 상권의 의의

 

상권은 점포의 매출이 발생하는 구역을 정의하는 공간 개념이다. 흔히 시장 지역, 고객이 존재하는 배후지라고도 하는데 상업지역의 입지조건 중 가장 중요한 요인이다.

 

(2) 상권의 규모

 

일반적으로 상품이나 서비스의 종류에 따라 상권의 규모는 달라진다. 백화점이나 전문품점과 같이 소비자가 구매 결정에 신중을 기하고 상품이나 서비스의 구입 빈도가 낮을수록 고차원 중심지에 입지 하는 경향이 있어 상권의 규모는 커진다. 일용품점이나 잡화점, 편의품점과 같이 상품이나 서비스의 구입 빈도가 높을수록 저차원 중심지에 입지 하는 경향이 있어 상권의 규모는 작아진다.

 

(3) 상권의 조건

 

인구밀도가 높을수록, 지역 면적이 클수록, 고객의 소득 수준이 높을수록, 고객의 사회적, 경제적 수준이 높을수록, 고객의 유동인구가 많을수록, 고객 밀도가 높을수록 상권, 즉 배후지로서의 조건은 좋다. 그러나 인구밀도가 높아도 고객 밀도가 낮으면 좋은 상권이라고 보기 어렵다.

 

(4) 상권의 범위

 

점포의 크기, 인구나 교통체계 등 지역요인의 변화, 시간의 경과에 따라 상권의 범위도 유동적이고 가변적이다.

 

(5) 상권의 분석

 

상권분석에서는 대상 점포가 고객을 끌어들이는 지리적 범위를 분석하므로 가능 매상고를 파악하는 입지선정 활동의 하나이다. 이러한 상권분석에서는 현재의 상권뿐만 아니라 장래에 상권으로 발전할 후보지도 고려하여야 하고 특정 제품과 서비스에 대한 잠재 소비자도 포함하여야 한다.

 

(6) 상권의 측정방법

 

상권의 측정방법에는 현지조사법, 통계적 분석법, 수학적 분석법 등이 있다.

 

① 현지조사법 : 그 지역에 사는 세대와 그 지역에 소재하는 상점을 대표하는 샘플을 추출하여 면접을 실시해서 상권을 측정하는 방법으로 서베이 법이라고도 한다. 현지조사법에는 방문조사법, 가두 면접법, 우송 법, 추적조사법, 고객 카드 분석법 등이 있다.

 

② 통계적 분석법 : 기존의 통계자료를 분석하여 시장의 지역성을 포착하고 그 지역성을 기초로 상권의 특성을 추계하는 방법이다.

 

③ 수학적 분석법 : 경험적인 연구에 입각한 결론을 수식화하고 일반화하여 상권을 측정하는 방법으로 레일리의 소매 인력 법칙, 허프의 확률적 상권 모형 등이 있다.

 

(7) 상권의 획정 방법

 

입지와 용도가 정해지면 그에 따른 상권을 획정하는 접근법으로는 업종에 따라 공간 독점법, 시장 침투법, 분산 시장접근법의 세 가지로 나누어 볼 수 있다.

 

① 공간 독점법 : 편의품점이나 체인점, 주류판매점, 우체국처럼 거리에 제한을 두는 업종이나 면허가 필요한 업종 등 지역 독점력이 행사되는 업종에 주로 적용된다.

 

② 시장 침투법 : 상호 간의 상권이 중첩되어 있는 백화점이나 선매품점, 슈퍼마켓 등 대부분의 상권분석에 적용된다. 일반적으로 상권의 중첩을 인정하고 경쟁을 고려하여 확률적으로 상권을 획정하는 방법이다.

 

③ 분산 시장접근법 : 고급가구점처럼 전문화된 상품을 취급하는 업종으로서 특정 수요계층을 대상으로 하는 경우에 적용되는데 상권이 연속되지 못한다는 특징이 있다.

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2. 상업지의 입지조건

 

(1) 상업지의 입지조건

 

상업지의 유용성은 수익성에 있다. 이러한 수익성에 영향을 미치는 상업지의 입지조건은 크게 자연적 조건과 인문적 조건으로 구분된다.

• 자연적 조건 : 가로의 구조, 접면 너비, 지반의 고저 등
• 인문적 조건 : 배후지 및 고객의 양과 질, 고객이 이용하는 교통수단과 접근성, 당해 지역 번영의 정도 등

 

(2) 상업지의 지역요인

 

상업지의 지역요인은 다음과 같다.

• 배후지(상권) 및 고객의 양과 질, 인구의 사회적 지위
• 고객이 이용하는 교통수단의 상태
• 구매력을 가진 인구와 면적, 소득 수준과 매물 습관, 고객의 교육 수준과 질
• 영업의 종류, 경쟁상태, 번영, 성쇠의 정도, 경영자의 창의와 자력(노력)
• 토지이용에 관한 공법상의 규제 정도 등

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3. 상업 입지 이론

 

(1) 크리스탈러의 중심지 이론

 

크리스탈러의 중심지 이론은 재화의 도달거리와 최소 요구치의 관계를 통해 도시의 수와 규모, 분포, 기능 등을 설명하는 이론이다. 이러한 크리스탈러의 중심지 이론은 취락의 분포 유형, 쇼핑 형태, 도시의 규모나 분포의 계층 유형을 연구하는 데 이용되고 있다.

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① 가정

• ​자연조건이 모두 동일한 평야지역 임을 가정한다. 즉 동질적인 평면으로 중심지에서 어느 방향으로 이동하든지 이동에 따른 장애물이 없다.
• 모든 지역의 교통수단은 동일하고 운송비는 거리에 비례한다고 가정한다.
• 인구는 모든 지역에 균등하게 분포하고 모든 사람들은 동일한 소득과 구매력, 기호도를 갖고 있기 때문에 재화와 서비스에 대한 수요는 어느 지역이든지 동일하다고 가정한다.
• 생산자와 소비자 모두 합리적 경제인이므로 소비자는 가장 가까운 거리에 위치한 중심지로 이동하여 재화와 서비스를 구입한다고 가정한다.

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② 중심지의 성립 조건 : 중심지가 성립하기 위해서는 최소 요구치보다 재화의 도달 범위가 커야 한다. 즉 최소 요구치의 지역 범위가 재화의 도달 범위 내에 있어야 한다.

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중심지란 재화와 서비스를 생산, 공급하는 도시의 중심을 말하는데 이러한 중심지가 주변지역에 재화와 서비스를 제공하는 기능을 중심지 기능이라고 한다. 최소 요구치란 중심지 기능이 유지되기 위해 필요한 최소한의 상권의 범위, 즉 중심지 기능이 유지되기 위해 필요한 최소한의 수요를 말한다. 이는 중심지 규모에 따라 달라진다. 재화의 도달 범위란 중심지가 재화와 서비스를 공급할 수 있는 최대의 지역 범위를 말한다. 중심지 기능의 영향을 받는 공간적 한계 거리로 중심지로부터 판매량 또는 수요량이 0이 되는 지점까지의 거리를 말한다. 이는 교통의 발달 정도에 따른 구매자의 이동 범위와 일치한다.

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③ 이상적인 배후지의 형성 과정 : 단일의 중심지일 경우에는 원형으로 배후지가 형성되는 것이 이상적이고 다수의 중심지일 경우에는 중심지 사이의 경쟁을 최소화하기 위하여 정육각형 구조로 배후지가 형성되는 것이 이상적이다.

• 외접형 : 중심지가 재화와 서비스를 공급할 수 있는 범위가 한정되어 있고 배후지의 크기가 모두 같다. 그러나 재화와 서비스를 공급받지 못하는 사각지역이 존재하므로 이상적이지 못하다.
• 중첩형 : 재화와 서비스를 공급받는 지역에 더 많은 중심지가 생기면 배후지가 중복되면서 치열한 경쟁을 하게 된다. 이처럼 불필요한 중복 경쟁이 이루어지므로 이상적이지 못하다.
• 정육각형 : 소비자가 합리적으로 행동하기 때문에 배후지가 중복되는 지역이 없어진다. 모든 지역에서 재화와 서비스를 공급받게 되고 배후지가 중복되는 지역도 없으므로 다수의 중심이 존재할 경우 정육각형의 형태로 배후지가 형성되는 것이 이상적이다.

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④ 중심지 이론의 주요 내용 : 중심지 계층 간의 포섭 원리로 중심지는 중심성의 상대적 크기에 따라 고차 중심지와 저차 중심지로 구분된다. 고차 중심지일수록 규모가 더 커지고 다양한 중심 기능을 갖는다. 고차 중심지일수록 중심지 간의 거리가 더 멀고, 저차 중심지일수록 중심지 간의 거리는 가깝다. 저차 중심지에서 고차 중심지로 갈수록 중심지의 수는 피라미드형을 이룬다. 자동차 교통이 발달하면서 고차 중심지는 발달하고 저차 중심지는 쇠퇴하게 된다. 인구밀도가 증가하고 결제활동이 활발해지면 수요가 증대되어 새로운 중심지가 형성되고 중심지의 간격은 좁아진다.

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⑤ 문제점 : 현실 세계는 크리스탈러의 가정과는 다르다. 지역에 따라 지형적인 특성이나 정치적, 역사적 배경 등이 다르며 인구밀도에도 차이가 있고 소득 수준에도 차이가 있다. 따라서 배후지의 모습은 정육각형이 아니라 천차만별이다.

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(2) 레일리의 소매 인력 법칙

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레일리의 소매 인력 법칙은 두 도시 사이에 존재하는 소비자들에 대하여 두 도시가 미치는 상권의 범위와 경계를 설명하는 이론이다. 이처럼 레일리는 최초로 두 도시 사이의 상권을 구분하고 체계화했다.

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① 주요 내용 : 자연과학의 중력 법칙인 뉴턴의 중력이론을 이용하여 상권의 범위를 확정하는 모형이다. 두 도시의 상권이 미치는 범위는 두 도시의 크기(인구)에 비례하고 거리의 제곱에 반비례한다. 따라서 두 도시의 크기가 같다면 두 도시 간의 상권의 경계는 중간지점이 된다. 만약 두 도시 중 한 도시가 더 크다면 상권의 경계는 크기가 작은 도시 쪽에 더 가깝게 결정된다.

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② 문제점 : 레일리의 소매 인력 법칙은 소비자가 선택 가능한 점포의 수가 제한된다는 문제점이 있어 구매 중심점이 여러 곳에 존재하는 대도시에 적용하는 데에는 한계가 있다. 이러한 점을 보완 발전시킨 이론이 허프의 확률적 상권 모형이다.

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(3) 컨버스의 분기점 모형

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컨버스는 경쟁하는 두 도시에 각각 입지 해 있는 소매시설 간 상권의 경계지점을 확인할 수 있도록 레일리의 소매 인력 법칙을 수정했다. 컨버스의 분기점 모형은 레일리의 소매 인력 법칙을 응용한 것으로 두 도시 간의 구매 영향력이 같은 분기점의 위치를 설명하는 모형이다. 두 쇼핑센터 A와 B가 있을 경우 쇼핑센터 A와 B로부터의 분기점을 구하는 식은 다음과 같다.

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(4) 허프의 확률적 상권 모형

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레일리의 소매 인력 법칙이나 컨버스의 분기점 모형은 두 도시 또는 두 상점 간의 관계만을 설명하고 있다. 이에 비하여 허프의 확률적 상권 모형은 구매 중심점이 여러 곳에 존재하는 대도시의 쇼핑 패턴을 결정하는 모형으로 중심지 이론, 확률 모델, 중력 모형, 소매 지역 이론 등으로 표현되기도 한다. 이는 소비자의 개성이나 소비자의 소비행태(행동과 태도)를 중시한 미시적 분석으로 확률론적인 접근 방법이다.

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① 주요 내용 : 소비자는 가장 가까운 곳에서 상품을 선택하려는 경향이 있다. 중심의 크기가 같다면 거리가 가까운 곳에서 상품을 구매한다. 또한 같은 거리이면 중심지가 큰 곳에서 상품을 구매하고 적당한 거리에 고차원 중심지가 있으면 인근의 저 차원 중심지를 지나칠 가능성이 커진다. 마지막으로 고차원 계층일수록 수송 가능성은 더욱 확대된다.

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② 소비자에 대한 유인력 : 상권 내 모든 상점의 소비자에 대한 유인력은 상점의 규모에 비례하고 거리의 제곱에 반비례한다.(거리 마찰계수가 2라고 가정하면). 여기서 소비자에 대한 유인력은 상점의 규모가 클수록, 거리가 가까울수록 커진다. 소비자가 특정지역의 쇼핑센터에 갈 확률은 쇼핑센터까지의 거리, 경쟁 쇼핑센터의 수, 쇼핑센터의 크기(매장면적)에 의하여 결정된다. 또한 인구밀도가 높은 도시에 거주하는 소비자는 특정지역에서만 상품을 구매하지 않으므로 상가는 소비자의 기호나 소득 수준을 참작하여 전문품을 판매하여야 한다.

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(5) 넬슨의 소매 입지 이론

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넬슨은 점포의 경영 주체가 최대의 이익을 얻을 수 있는 매출고를 확보하기 위하여 어떠한 장소에 입지 하여야 하는가에 대하여 8가지 원칙을 제시하였다. 이를 점포입지의 8대 원칙이라고 하고 이 중 양립성을 특히 강조하고 있는데 양립성이란 보완재를 취급하는 서로 다른 인접 점포 간에 고객을 주고받는 현상을 의미한다. 8가지 원칙은 다음과 같다.

• ​현재의 지역 후보의 적합 지점
• 잠재적 발전성
• 고객의 중간 유인
• 상거래 지역에 대한 적합 지점
• 집중 흡입력
• 양립성
• 경합의 최소성
• 경합의 최소성

 

(6) 후버의 입지 효과 시간 법칙

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입지 효과의 시간 법칙에 의하면 좋은 상업 입지는 투자한 자본과 노력에 대하여 충분한 이익을 확보해 주지만 이러한 입지 효과는 개점과 더불어 즉각적으로 나타나는 것은 아니라 충분한 시간이 지난 후에 나타난다는 것이다.

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4. 점포의 유형

 

(1) 공간 균배의 원리에 따른 점포의 유형

 

배후지가 좁고 수요의 교통비 탄력성이 작을 경우에는 중심부로 모이는 경향이 있는데 이를 집심성 입지라고 한다. 또한 수요의 교통비 탄력성이 클 경우에는 배후지의 중심부에서 분산되는 경향이 있는데 이를 산재성 입지라고 한다. 이러한 공간 균배의 원리에 따른 점포의 유형에는 집심성 점포, 집재성 점포, 산재성 점포, 국부적 집중성 점포 등이 있다.

 

① 집심성 점포 : 배후지 중심부에 입지 하는 것이 유리한 점포를 말한다. 백화점, 고급 음식점, 보석상, 귀금속점, 미술품점, 대형서점, 영화관, 극장, 도매상 등이 해당된다. 상품의 성격상 구매빈도는 낮고 가격은 높다. 판매이익이 많고 고객의 질도 양호한 편이다.

 

② 집재성 점포 : 동일한 업종의 점포가 서로 한 곳에 입지 하는 것이 유리한 점포를 말한다. 은행이나 보험회사 등 금융기관, 관공서, 가구점, 공구점, 건재약국, 아현동 웨딩드레스점, 장충동 족발점, 신당동 떡볶이점 등이 해당된다. 소비자가 상품을 비교해 보고 구입하는 선매품을 다루는 점포로 소비자가 비교할 수 있도록 한 곳에 모이는 것이 유리한 점포를 말한다.

 

③ 산재성 점포 : 배후지의 크기가 한정되어 있기 때문에 점포가 분산 입지 하여야 유리한 점포를 말한다. 일회 용품점, 잡화점, 동업종의 소매점, 제과점, 어물점, 세탁소, 공중목욕탕 등이 해당된다. 소비자의 구매빈도는 높으나 구매회수에 따른 매출이익은 적은 편이다.

 

④ 국부적 집중성 점포 : 동일한 업종의 점포들이 서로 국부적 중심지에 입지 하는 것이 유리한 점포를 말한다. 석재상, 농기구상, 철공소, 비료상, 어구점, 종묘상 등이 해당된다.

 

(2) 상품의 종류에 따른 점포의 유형

 

구매행태를 기준으로 한 소비용품에는 편의품, 선매품, 전문품 등이 있는데 이를 취급하는 점포를 편의품점, 선매품점, 전문품점이라고 한다.

 

① 편의품점 : 일상생활용품을 편의품이라고 하는데 이러한 편의품을 취급하는 점포를 편의품점이라고 한다.

 

② 선매품점 : 고객이 상품의 가격이나 선호도, 품질 등을 여러 상점과 비교하여 구매하는 제품을 선매품이라고 하는데 가구, 웨딩드레서, 부인용 의상, 보석류 등이 해당된다. 이러한 선매품을 취급하는 점포를 선매품점이라고 한다.

 

③ 전문품점 : 고객이 상품의 가격이나 교통비에 크게 구애받지 않으며 브랜드나 품질이 높은 제품을 전문품이라고 하는데 고급 양복, 고급 향수, 고급 카메라, 고급 자동차, 명품가방, 명품시계 등이 해당된다. 이러한 전문품을 취급하는 점포를 전문품점이라고 한다.

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5. 매장용 부동산의 부지선정

 

(1) 매장용 부동산의 부지선정

 

매장용 부동산의 부지 선정은 다음 순으로 이루어진다.

 

기존 부지 분석 → 도시 분석→ 근린 분석 → 대상 근린지역 선정 → 대상 부지 선정

• 부지별 가능 매상고를 비교하여 입지 가능한 대안 부지를 선택한다.
• 대안 부지의 가능 매상고는 상권의 크기, 접근성, 소비자의 지출 가능액, 경쟁력, 통행량, 가시성, 매장 이미지, 시장점유율 등 여러 요인과 밀접한 관계가 있다.

 

(2) 가능 매상고를 추계하는 방법

 

대안 부지의 가능 매상고를 추계하는 방법에는 비율법, 유추법, 중력모형법, 회귀 분석법, 체크리스트법 등이 있다.

 

① 비율법 : 대상 점포의 취급품목에 대한 거래지역의 총지출 가능액에 일정 비율을 곱하여 대상 점포의 가능 매상고를 추계하는 방법으로 주관성이 가장 많이 개입된다는 단점이 있다.

 

② 유추법 : 1차 상권, 2차 상권, 3차 상권으로 나누어 대상 점포의 가능 매상고를 추계하는 방법이다.

 

③ 중력모형법 : 거리와 질량이라는 두 가지 변수로 대상 점포의 가능 매상고를 추계하는 방법으로 레일리의 소매 인력 법칙, 허프의 확률적 상권 모형 등이 해당된다. 이 경우 실제 매상고와 이론적 매상고와는 차이가 날 수 있다. 개별점포의 실제 매상고와 이론적 매상고와의 차이를 일치시키는 계수를 수정 이미지 계수라고 한다.

 

④ 회귀 분석법 : 가능 매상고에 영향을 주는 여러 가지 변수들을 설정하고 이 변수들로 대상 점포의 가능 매상고를 추계하는 방법이다. 이러한 회귀 분석법은 특정 부지의 소매점포의 성과에 영향을 미치는 인자들을 결정하기 위해 사용될 수 있는 접근법 중 하나이다.

 

⑤ 체크리스트 법 : 가능 매상고를 추계할 수는 있으나 일반적으로 보조 자료로 많이 사용된다. 또한 대안 부지의 여러 가지 특성을 다각도로 평가하고 활용할 수 있다는 장점이 있어 사전적 예비 수단으로 중요한 의미를 지닌다.