1. 옳은 지문 ○
- BOT(Build-Operate-Transfer) 방식은 민간사업자가 스스로 자금을 조달하여 시설을 건설하고, 일정기간 소유, 운영한 후, 사업이 종료한 때 국가 또는 지방자치단체 등에게 시설의 소유권을 이전하는 것을 말한다.
- 개발 사업에 있어서 사업자금 조달 또는 상호 기술 보완 등 필요에 따라 법인 간에 컨소시엄을 구성하여 사업을 추진한다면, 이는 컨소시엄 구성 방식에 해당한다.
- 개발사업에 대한 타당성 분석 결과가 동일한 경우에도 분석된 사업 안은 개발업자에 따라 채택될 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다.
- 개발사업에 있어서 법률적 위험은 용도지역, 지구제와 같은 공법적 측면 와 소유권 관계와 같은 사법적 측면에서 형성될 수 있다.
- 개발사업의 타당성 분석에는 법적, 물리적, 경제적 분석 등이 포함된다.
- 개발의 단계 중 예비적 타당성 분석은 개발사업으로 예상되는 수입과 비용을 개략적으로 계산하여 수익성을 검토하는 것이다.
- 공공개발사업의 주체로는 국가, 지방자치단체, 한국 토지주택공사 등이 있다.
- 공사기간 중 이자율의 변화, 시장 침체에 따른 공실의 장기화 등은 시장 위험으로 볼 수 있다.
- 공영(공공) 개발은 공공성과 공익성을 위해 택지를 조성한 후 분양 또는 임대하는 토지개발방식을 말한다.
- 도시개발 법령상 도시개발 구역에서 주거, 상업, 산업, 유통 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 도시개발사업이라 한다.
- 도시개발 법령상 도시개발사업의 시행방식에는 환지방식, 수용 또는 사용 방식, 혼용방식이 있다.
- 도시환경정비사업은 상업지역, 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권 활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다.
- 등가교환 방식의 경우, 지주가 시공회사에게 대물로 공사비를 변제한다.
- 법률위험을 최소화하기 위해서는 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것이 유리하다.
- 법률적 위험을 줄이는 하나의 방법은 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것이다.
- 부동산 개발사업 진행 시 행정의 변화에 따른 사업의 인, 허가 지연 위험은 사업시행자가 스스로 관리할 수 없는 위험이다.
- 부동산 개발사업은 그 과정에 내포되어 있는 불확실성으로 인해 위험요소가 존재한다.
- 부동산 개발사업의 위험은 법률적 위험(Legal Risk), 시장 위험(Market Risk), 비용 위험(Cost Risk) 등으로 분류할 수 있다.
- 부동산 개발사업의 추진에는 많은 시간이 소요되므로 개발사업기간 동안 다양한 시장위험에 노출된다.
- 부동산 개발업의 관리 및 육성에 관한 법령상 부동산 개발업이란 타인에게 공급할 목적으로 부동산 개발을 수행하는 업을 말한다.
- 부동산 개발에 따른 위험은 개발업자에 의해 통제 가능한 것도 있지만 통제 불가능한 것도 있다.
- 부동산 개발은 미래의 불확실한 수익을 근거로 개발을 진행하기 때문에 위험성이 수반된다.
- 부동산 개발은 사회적 수요와 환경의 변화에 따른 토지의 최유효 이용을 위한 시장 적응과정이라고 할 수 있다.
- 부동산 개발의 타당성 분석에 있어 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장 상황에서 매매되거나 임대될 수 있는 정도를 조사하는 것은 시장성 분석이다.
- 부동산 개발이란 타인에게 공급할 목적으로 토지를 조성하거나 건축물을 건축, 공작물을 설치하는 행위로 조성, 건축, 대수선, 리모델링, 용도변경 또는 설치되거나 될 예정인 부동산을 공급하는 것을 말한다. 다만 시공을 담당하는 행위는 제외된다.
- 사업 위탁방식은 토지소유자가 개발업자에게 사업시행을 의뢰하고, 개발업자는 사업시행에 대한 수수료를 취하는 방식이다.
- 상권 분석에서는 대상 점포가 고객을 끌어들이는 지리적 범위를 분석한다.
- 시장 분석에서는 특정 지역이나 부동산 유형에 대한 수요, 공급 등을 분석한다.
- 시장분석은 특정 부동산에 관련된 시장의 수요와 공급 상황을 분석하는 것이다.
- 시장성 분석은 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장 상황에서 매매, 임대될 수 있는 가능성 정도를 조사하는 것을 말한다.
- 시장성분석 단계에서는 향후 개발될 부동산이 현재나 미래의 시장 상황에서 매각되거나 임대될 수 있는지에 대한 경쟁력을 분석한다.
- 시장성분석은 부동산이 현재나 미래의 시장 상황에서 매매 또는 임대될 수 있는 가능성을 조사하는 것이다.
- 시장의 불확실성이 개발업자에게 지우는 부담을 시장위험이라 한다.
- 예비적 타당성 분석은 개발사업으로 예상되는 수입과 비율을 개략적으로 계산하여 수익성을 검토하는 것이다.
- 예측하기 어려운 시장의 불확실성은 부동산 개발사업에 영향을 주는 시장위험요인이 된다.
- 워포드는 부동산 개발위험을 법률적 위험, 시장 위험, 비용 위험으로 구분하고 있다.
- 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것은 법률적 위험 부담을 줄이기 위한 방안 중 하나이다.
- 인근 지역분석은 부동산 개발에 영향을 미치는 환경요소의 현황과 전망을 분석하는 것이다.
- 일반적으로 부동산 개발은 장기간 소요되며, 이는 개발업자에게 위험을 안겨주는 요인으로 작용한다.
- 자체 개발사업에서는 사업시행자의 주도적인 사업 추진이 가능하나 사업의 위험성이 높을 수 있어 위기관리능력이 요구된다.
- 주택 재개발사업은 소유자들 간의 이해조정이 쉽지 않아 사업시행이 더딘 편이다.
- 지방자치단체와 민간기업이 합동으로 개발하는 방식은 민관합동개발사업에 해당한다.
- 지역경제 분석에서는 대상 지역의 부동산 수요에 영향을 미치는 인구, 고용, 소득 등의 요인을 분석한다.
- 지주공동사업은 토지소유자와 개발업자가 부동산 개발을 공동으로 시행하는 방식으로, 일반적으로 토지소유자는 토지를 제공하고 개발업자는 개발의 노하우를 제공하여 서로의 이익을 추구한다.
- 컨소시엄 구성 방식은 출자회사 간 상호 이해조정이 필요하다.
- 타당성 분석에서는 개발사업에 투자자금을 끌어들일 수 있을 정도로 충분한 수익이 발생하는지 분석한다.
- 토지(개발) 신탁방식은 신탁회사가 토지소유권을 이전받아 토지를 개발한 후 분양하거나 임대하여 그 수익을 신탁자에게 돌려주는 것이다.
- 토지소유자가 사업을 시행하면서 건설업체에 공사를 발주하고 공사비의 지급은 분양 수입금으로 지급한다면, 이는 분양금 공사비 지급(청산) 형 사업방식에 해당한다.
- 토지소유자가 제공한 토지에 개발업자가 공사비를 부담하여 부동산을 개발하고, 개발된 부동산을 제공된 토지 가격과 공사비의 비율에 따라 나눈다면, 이는 등가교환 방식에 해당된다.
- 토지신탁개발방식의 경우, 토지소유권은 부동산신탁회사에 이전된다.
- 토지신탁방식에서는 부동산신탁사가 건설단계의 부족자금을 조달한다.
- 토지신탁형은 토지소유자로부터 형식적인 소유권을 이전받은 신탁회사가 토지를 개발, 관리, 처분하여 그 수익을 수익자에게 돌려주는 방식이다.
- 프로젝트 파이낸싱(PF)은 예상되는 제반 위험을 프로젝트회사와 이해당사자 간의 계약에 의해 적절하게 배분한다.
- 프로젝트 파이낸싱은 사업자의 신용이나 부동산을 담보로 대출하는 것이 아니라 사업성을 기초로 자금을 조달하는 방식이다.
- 행정중심 복합도시, 기업도시 및 경제 자유구역 개발사업 등은 국가경쟁력 강화 또는 지역균형 발전을 목적으로 하는 사업이다.
- 혼용방식은 환지 방식과 매수 방식을 혼합한 방식으로 도시개발사업, 산업단지개발사업 등에 사용한다.
- 환지방식은 택지가 개발되기 전 토지의 위치, 지목, 면적 등을 고려하여 택지개발 후 개발된 토지를 토지소유자에게 재분배하는 방식을 말한다.
2. 틀린 지문 ×
- BTO(Build-Transfer-Operate) 방식은 민간이 개발한 시설의 소유권을 준공과 동시에 공공에 귀속시키고 민간은 시설관리운영권을 가지며, 공공은 그 시설을 임차하여 사용하는 민간투자 사업방식이다.
- 개발권 양도제(TDR)는 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에서 발생하는 토지 소유자의 손실을 보전하기 위한 제도로서 현재 널리 시행되고 있다.
- 개발사업부지에 군사시설보호구역이 일부 포함되어 사업이 지연되었다면 이는 시장 위험 분석을 소홀히 한 결과이다.
- 개발사업에 있어서 법적 위험은 토지이용 규제와 같은 사법적인 측면과 소유권 관계와 같은 공법적인 측면에서 발생할 수 있는 위험을 말한다.
- 개발사업이 완성되기 전에 부동산을 매수한 자의 시장위험은 개발사업의 완성이 가까워질수록 커진다.
- 공사비를 분양금으로 정산하는 사업방식에서는 사업시행은 건설회사가 하지만, 이익은 토지소유자에게 귀속된다.
- 등가교환 방식에서는 토지소유자와 부동산신탁사간에 수수료 문제가 발생할 수 있다.
- 민감도 분석은 시장에 공급된 부동산이 시장에서 일정기간 동안 소비되는 비율을 조사하여 해당 부동산 시장의 추세를 파악하는 것이다.
- 보전 재개발은 현재의 시설을 대부분 그대로 유지하면서 노후, 불량화의 요인만을 제거하는 재개발을 말한다.
- 부동산 개발사업의 진행과정에서 행정의 변화에 의한 사업 인, 허가 지연 위험은 시행사 또는 시공사가 스스로 관리할 수 있는 위험에 해당한다.
- 부동산 소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사로부터 수익증권을 교부받아 수익증권을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 상품을 토지 신탁이라 한다.
- 자체 개발사업은 불확실하거나 위험도가 큰 부동산 개발사업에 대한 위험을 토지소유자와 개발업자 간에 분산할 수 있는 장점이 있다.
- 정비기반시설이 극히 열악하고 노후, 불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해서 시행하는 사업을 택지개발사업이라고 한다.
- 토지를 매수하고, 환지 방식을 혼합하여 개발하는 것을 전면매수 또는 매수 방식이라 한다.
- 토지소유자의 자체사업일 경우 사업시행은 토지소유자가 하지만, 자금조달과 이익 귀속의 주체는 건설회사이다.
- 토지신탁(개발) 방식과 사업 수탁 방식은 형식의 차이가 있으나, 소유권을 이전하고 사업주체가 토지소유자가 된다는 점이 동일하다.
- 환지 개발방식은 사업 후 개발 토지 중 사업에 소요된 비용과 공공용지를 제외한 토지를 당초의 토지소유자에게 매각하는 것이다.
- 흡수율 분석에서는 개발사업과 관련한 거시적 경기동향, 정책환경, 지역 시장의 특성 등을 분석한다.
- 흡수율 분석은 부동산 시장의 추세를 파악하는 데 도움을 주는 것으로, 과거의 추세를 정확하게 파악하는 것이 주된 목적이다.
- 흡수율 분석은 재무적 사업타당성 분석에서 사용했던 주요 변수들의 투입 값을 낙관적, 비관적 상황으로 적용하여 수익성을 예측하는 것을 말한다.
- 흡수율 분석의 궁극적인 목적은 과거 및 현재의 추세를 정확하게 파악하는 데 있다.
3. 틀린 지문 해설 [함정]
BTO(Build-Transfer-Operate) 방식은 민간이 개발한 시설의 소유권을 준공과 동시에 공공에 귀속시키고 민간은 시설관리운영권을 가지며, 공공은 그 시설을 임차하여 사용하는 민간투자 사업방식이다.
→ BTL 방식은 민간이 개발한 시설의 소유권을 준공과 동시에 공공에 귀속시키고 민간은 시설관리운영권을 가지며, 공공은 그 시설을 임차하여 사용하는 민간투자 사업방식이다.
개발권 양도제(TDR)는 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에서 발생하는 토지 소유자의 손실을 보전하기 위한 제도로서 현재 널리 시행되고 있다.
→ 개발권 양도제(TDR)는 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에서 발생하는 토지 소유자의 손실을 보전하기 위한 제도로서 현재 우리나라에서 시행되고 있지 않다.
개발사업부지에 군사시설보호구역이 일부 포함되어 사업이 지연되었다면 이는 시장 위험 분석을 소홀히 한 결과이다.
→ 개발사업부지에 군사시설보호구역이 일부 포함되어 사업이 지연되었다면 이는 법적 위험 분석을 소홀히 한 결과이다.
개발사업에 있어서 법적 위험은 토지이용 규제와 같은 사법적인 측면과 소유권 관계와 같은 공법적인 측면에서 발생할 수 있는 위험을 말한다.
→ 개발사업에 있어서 법적 위험은 토지이용 규제와 같은 공법적인 측면과 소유권 관계와 같은 사법적인 측면에서 발생할 수 있는 위험을 말한다.
개발사업이 완성되기 전에 부동산을 매수한 자의 시장위험은 개발사업의 완성이 가까워질수록 커진다.
→ 개발사업이 완성되기 전에 부동산을 매수한 자의 시장위험은 개발사업의 완성이 가까워질수록 작아진다.
공사비를 분양금으로 정산하는 사업방식에서는 사업시행은 건설회사가 하지만, 이익은 토지소유자에게 귀속된다.
→ 공사비를 분양금으로 정산하는 사업방식에서는 사업시행은 건설회사가 하지만, 이익은 토지소유자와 건설회사에게 귀속된다.
등가교환 방식에서는 토지소유자와 부동산신탁사간에 수수료 문제가 발생할 수 있다.
→ 등가교환 방식에서는 토지소유자와 부동산신탁사간에 수수료 문제가 발생하지 않는다.
민감도 분석은 시장에 공급된 부동산이 시장에서 일정기간 동안 소비되는 비율을 조사하여 해당 부동산 시장의 추세를 파악하는 것이다.
→ 흡수율 분석은 시장에 공급된 부동산이 시장에서 일정기간 동안 소비되는 비율을 조사하여 해당 부동산 시장의 추세를 파악하는 것이다.
보전 재개발은 현재의 시설을 대부분 그대로 유지하면서 노후, 불량화의 요인만을 제거하는 재개발을 말한다.
→ 수복 재개발은 현재의 시설을 대부분 그대로 유지하면서 노후, 불량화의 요인만을 제거하는 재개발을 말한다.
부동산 개발사업의 진행과정에서 행정의 변화에 의한 사업 인, 허가 지연 위험은 시행사 또는 시공사가 스스로 관리할 수 있는 위험에 해당한다.
→ 부동산 개발사업의 진행과정에서 행정의 변화에 의한 사업 인, 허가 지연 위험은 시행사 또는 시공사가 스스로 관리할 수 없는 위험에 해당한다.
부동산 소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사로부터 수익증권을 교부받아 수익증권을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 상품을 토지 신탁이라 한다.
→ 부동산 소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사로부터 수익증권을 교부받아 수익증권을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 상품을 담보 신탁이라 한다.
자체 개발사업은 불확실하거나 위험도가 큰 부동산 개발사업에 대한 위험을 토지소유자와 개발업자 간에 분산할 수 있는 장점이 있다.
→ 자체 개발사업은 불확실하거나 위험도가 큰 부동산 개발사업에 대한 위험을 토지소유자와 개발업자 간에 분산할 수 없는 단점이 있다.
정비기반시설이 극히 열악하고 노후, 불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해서 시행하는 사업을 택지개발사업이라고 한다.
→ 정비기반시설이 극히 열악하고 노후, 불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해서 시행하는 사업을 주거환경개선사업이라고 한다.
토지를 매수하고, 환지 방식을 혼합하여 개발하는 것을 전면매수 또는 매수 방식이라 한다.
→ 토지를 매수하고, 환지 방식을 혼합하여 개발하는 것을 혼합 방식이라 한다.
토지소유자의 자체사업일 경우 사업시행은 토지소유자가 하지만, 자금조달과 이익 귀속의 주체는 건설회사이다.
→ 토지소유자의 자체사업일 경우 사업시행은 토지소유자가 하고, 자금조달과 이익 귀속의 주체도 토지소유자이다.
토지신탁(개발) 방식과 사업 수탁 방식은 형식의 차이가 있으나, 소유권을 이전하고 사업주체가 토지소유자가 된다는 점이 동일하다.
→ 토지신탁(개발) 방식의 사업주체는 신탁회사이고 사업수탁방식의 사업주체는 토지소유자이다.
환지 개발방식은 사업 후 개발 토지 중 사업에 소요된 비용과 공공용지를 제외한 토지를 당초의 토지소유자에게 매각하는 것이다.
→ 환지 개발방식은 사업 후 개발 토지 중 사업에 소요된 비용과 공공용지를 제외한 토지를 당초의 토지소유자에게 재분배하는 것이다.
흡수율 분석에서는 개발사업과 관련한 거시적 경기동향, 정책환경, 지역 시장의 특성 등을 분석한다.
→ 지역경제 분석에서는 개발사업과 관련한 거시적 경기동향, 정책환경, 지역 시장의 특성 등을 분석한다.
흡수율 분석은 부동산 시장의 추세를 파악하는 데 도움을 주는 것으로, 과거의 추세를 정확하게 파악하는 것이 주된 목적이다.
→ 흡수율 분석은 부동산 시장의 추세를 파악하는 데 도움을 주는 것으로, 미래의 추세를 정확하게 파악하는 것이 주된 목적이다.
흡수율 분석은 재무적 사업타당성 분석에서 사용했던 주요 변수들의 투입 값을 낙관적, 비관적 상황으로 적용하여 수익성을 예측하는 것을 말한다.
→ 민감도 분석은 재무적 사업타당성 분석에서 사용했던 주요 변수들의 투입 값을 낙관적, 비관적 상황으로 적용하여 수익성을 예측하는 것을 말한다.
흡수율 분석의 궁극적인 목적은 과거 및 현재의 추세를 정확하게 파악하는 데 있다.
→ 흡수율 분석의 궁극적인 목적은 미래의 추세를 정확하게 파악하는 데 있다.
4. 옳은 지문 + 틀린 지문 바르게 변환한 지문 ○
- BOT(Build-Operate-Transfer) 방식은 민간사업자가 스스로 자금을 조달하여 시설을 건설하고, 일정기간 소유, 운영한 후, 사업이 종료한 때 국가 또는 지방자치단체 등에게 시설의 소유권을 이전하는 것을 말한다.
- BTL 방식은 민간이 개발한 시설의 소유권을 준공과 동시에 공공에 귀속시키고 민간은 시설관리운영권을 가지며, 공공은 그 시설을 임차하여 사용하는 민간투자 사업방식이다.
- 개발 사업에 있어서 사업자금 조달 또는 상호 기술 보완 등 필요에 따라 법인 간에 컨소시엄을 구성하여 사업을 추진한다면, 이는 컨소시엄 구성 방식에 해당한다.
- 개발권 양도제(TDR)는 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에서 발생하는 토지 소유자의 손실을 보전하기 위한 제도로서 현재 우리나라에서 시행되고 있지 않다.
- 개발사업부지에 군사시설보호구역이 일부 포함되어 사업이 지연되었다면 이는 법적 위험 분석을 소홀히 한 결과이다.
- 개발사업에 대한 타당성 분석 결과가 동일한 경우에도 분석된 사업 안은 개발업자에 따라 채택될 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다.
- 개발사업에 있어서 법률적 위험은 용도지역, 지구제와 같은 공법적 측면 와 소유권 관계와 같은 사법적 측면에서 형성될 수 있다.
- 개발사업에 있어서 법적 위험은 토지이용 규제와 같은 공법적인 측면과 소유권 관계와 같은 사법적인 측면에서 발생할 수 있는 위험을 말한다.
- 개발사업의 타당성 분석에는 법적, 물리적, 경제적 분석 등이 포함된다.
- 개발사업이 완성되기 전에 부동산을 매수한 자의 시장위험은 개발사업의 완성이 가까워질수록 작아진다.
- 개발의 단계 중 예비적 타당성 분석은 개발사업으로 예상되는 수입과 비용을 개략적으로 계산하여 수익성을 검토하는 것이다.
- 공공개발사업의 주체로는 국가, 지방자치단체, 한국 토지주택공사 등이 있다.
- 공사기간 중 이자율의 변화, 시장 침체에 따른 공실의 장기화 등은 시장 위험으로 볼 수 있다.
- 공사비를 분양금으로 정산하는 사업방식에서는 사업시행은 건설회사가 하지만, 이익은 토지소유자와 건설회사에게 귀속된다.
- 공영(공공) 개발은 공공성과 공익성을 위해 택지를 조성한 후 분양 또는 임대하는 토지개발방식을 말한다.
- 도시개발 법령상 도시개발 구역에서 주거, 상업, 산업, 유통 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 도시개발사업이라 한다.
- 도시개발 법령상 도시개발사업의 시행방식에는 환지방식, 수용 또는 사용 방식, 혼용방식이 있다.
- 도시환경정비사업은 상업지역, 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권 활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다.
- 등가교환 방식에서는 토지소유자와 부동산신탁사간에 수수료 문제가 발생하지 않는다.
- 등가교환 방식의 경우, 지주가 시공회사에게 대물로 공사비를 변제한다.
- 민감도 분석은 재무적 사업타당성 분석에서 사용했던 주요 변수들의 투입 값을 낙관적, 비관적 상황으로 적용하여 수익성을 예측하는 것을 말한다.
- 법률위험을 최소화하기 위해서는 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것이 유리하다.
- 법률적 위험을 줄이는 하나의 방법은 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것이다.
- 부동산 개발사업 진행 시 행정의 변화에 따른 사업의 인, 허가 지연 위험은 사업시행자가 스스로 관리할 수 없는 위험이다.
- 부동산 개발사업은 그 과정에 내포되어 있는 불확실성으로 인해 위험요소가 존재한다.
- 부동산 개발사업의 위험은 법률적 위험(Legal Risk), 시장 위험(Market Risk), 비용 위험(Cost Risk) 등으로 분류할 수 있다.
- 부동산 개발사업의 진행과정에서 행정의 변화에 의한 사업 인, 허가 지연 위험은 시행사 또는 시공사가 스스로 관리할 수 없는 위험에 해당한다.
- 부동산 개발사업의 추진에는 많은 시간이 소요되므로 개발사업기간 동안 다양한 시장위험에 노출된다.
- 부동산 개발업의 관리 및 육성에 관한 법령상 부동산 개발업이란 타인에게 공급할 목적으로 부동산 개발을 수행하는 업을 말한다.
- 부동산 개발에 따른 위험은 개발업자에 의해 통제 가능한 것도 있지만 통제 불가능한 것도 있다.
- 부동산 개발은 미래의 불확실한 수익을 근거로 개발을 진행하기 때문에 위험성이 수반된다.
- 부동산 개발은 사회적 수요와 환경의 변화에 따른 토지의 최유효 이용을 위한 시장 적응과정이라고 할 수 있다.
- 부동산 개발의 타당성 분석에 있어 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장 상황에서 매매되거나 임대될 수 있는 정도를 조사하는 것은 시장성 분석이다.
- 부동산 개발이란 타인에게 공급할 목적으로 토지를 조성하거나 건축물을 건축, 공작물을 설치하는 행위로 조성, 건축, 대수선, 리모델링, 용도변경 또는 설치되거나 될 예정인 부동산을 공급하는 것을 말한다. 다만 시공을 담당하는 행위는 제외된다.
- 부동산 소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사로부터 수익증권을 교부받아 수익증권을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 상품을 담보 신탁이라 한다.
- 사업 위탁방식은 토지소유자가 개발업자에게 사업시행을 의뢰하고, 개발업자는 사업시행에 대한 수수료를 취하는 방식이다.
- 상권 분석에서는 대상 점포가 고객을 끌어들이는 지리적 범위를 분석한다.
- 수복 재개발은 현재의 시설을 대부분 그대로 유지하면서 노후, 불량화의 요인만을 제거하는 재개발을 말한다.
- 시장 분석에서는 특정 지역이나 부동산 유형에 대한 수요, 공급 등을 분석한다.
- 시장분석은 특정 부동산에 관련된 시장의 수요와 공급 상황을 분석하는 것이다.
- 시장성 분석은 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장 상황에서 매매, 임대될 수 있는 가능성 정도를 조사하는 것을 말한다.
- 시장성분석 단계에서는 향후 개발될 부동산이 현재나 미래의 시장 상황에서 매각되거나 임대될 수 있는지에 대한 경쟁력을 분석한다.
- 시장성분석은 부동산이 현재나 미래의 시장 상황에서 매매 또는 임대될 수 있는 가능성을 조사하는 것이다.
- 시장의 불확실성이 개발업자에게 지우는 부담을 시장위험이라 한다.
- 예비적 타당성 분석은 개발사업으로 예상되는 수입과 비율을 개략적으로 계산하여 수익성을 검토하는 것이다.
- 예측하기 어려운 시장의 불확실성은 부동산 개발사업에 영향을 주는 시장위험요인이 된다.
- 워포드는 부동산 개발위험을 법률적 위험, 시장 위험, 비용 위험으로 구분하고 있다.
- 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것은 법률적 위험 부담을 줄이기 위한 방안 중 하나이다.
- 인근 지역분석은 부동산 개발에 영향을 미치는 환경요소의 현황과 전망을 분석하는 것이다.
- 일반적으로 부동산 개발은 장기간 소요되며, 이는 개발업자에게 위험을 안겨주는 요인으로 작용한다.
- 자체 개발사업에서는 사업시행자의 주도적인 사업 추진이 가능하나 사업의 위험성이 높을 수 있어 위기관리능력이 요구된다.
- 자체 개발사업은 불확실하거나 위험도가 큰 부동산 개발사업에 대한 위험을 토지소유자와 개발업자 간에 분산할 수 없는 단점이 있다.
- 정비기반시설이 극히 열악하고 노후, 불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해서 시행하는 사업을 주거환경개선사업이라고 한다.
- 주택 재개발사업은 소유자들 간의 이해조정이 쉽지 않아 사업시행이 더딘 편이다.
- 지방자치단체와 민간기업이 합동으로 개발하는 방식은 민관합동개발사업에 해당한다.
- 지역경제 분석에서는 개발사업과 관련한 거시적 경기동향, 정책환경, 지역 시장의 특성 등을 분석한다.
- 지역경제 분석에서는 대상 지역의 부동산 수요에 영향을 미치는 인구, 고용, 소득 등의 요인을 분석한다.
- 지주공동사업은 토지소유자와 개발업자가 부동산 개발을 공동으로 시행하는 방식으로, 일반적으로 토지소유자는 토지를 제공하고 개발업자는 개발의 노하우를 제공하여 서로의 이익을 추구한다.
- 컨소시엄 구성 방식은 출자회사 간 상호 이해조정이 필요하다.
- 타당성 분석에서는 개발사업에 투자자금을 끌어들일 수 있을 정도로 충분한 수익이 발생하는지 분석한다.
- 토지(개발) 신탁방식은 신탁회사가 토지소유권을 이전받아 토지를 개발한 후 분양하거나 임대하여 그 수익을 신탁자에게 돌려주는 것이다.
- 토지를 매수하고, 환지 방식을 혼합하여 개발하는 것을 혼합 방식이라 한다.
- 토지소유자가 사업을 시행하면서 건설업체에 공사를 발주하고 공사비의 지급은 분양 수입금으로 지급한다면, 이는 분양금 공사비 지급(청산) 형 사업방식에 해당한다.
- 토지소유자가 제공한 토지에 개발업자가 공사비를 부담하여 부동산을 개발하고, 개발된 부동산을 제공된 토지 가격과 공사비의 비율에 따라 나눈다면, 이는 등가교환 방식에 해당된다.
- 토지소유자의 자체사업일 경우 사업시행은 토지소유자가 하고, 자금조달과 이익 귀속의 주체도 토지소유자이다.
- 토지신탁(개발) 방식의 사업주체는 신탁회사이고 사업수탁방식의 사업주체는 토지소유자이다.
- 토지신탁개발방식의 경우, 토지소유권은 부동산신탁회사에 이전된다.
- 토지신탁방식에서는 부동산신탁사가 건설단계의 부족자금을 조달한다.
- 토지신탁형은 토지소유자로부터 형식적인 소유권을 이전받은 신탁회사가 토지를 개발, 관리, 처분하여 그 수익을 수익자에게 돌려주는 방식이다.
- 프로젝트 파이낸싱(PF)은 예상되는 제반 위험을 프로젝트회사와 이해당사자 간의 계약에 의해 적절하게 배분한다.
- 프로젝트 파이낸싱은 사업자의 신용이나 부동산을 담보로 대출하는 것이 아니라 사업성을 기초로 자금을 조달하는 방식이다.
- 행정중심 복합도시, 기업도시 및 경제 자유구역 개발사업 등은 국가경쟁력 강화 또는 지역균형 발전을 목적으로 하는 사업이다.
- 혼용방식은 환지 방식과 매수 방식을 혼합한 방식으로 도시개발사업, 산업단지개발사업 등에 사용한다.
- 환지 개발방식은 사업 후 개발 토지 중 사업에 소요된 비용과 공공용지를 제외한 토지를 당초의 토지소유자에게 재분배하는 것이다.
- 환지방식은 택지가 개발되기 전 토지의 위치, 지목, 면적 등을 고려하여 택지개발 후 개발된 토지를 토지소유자에게 재분배하는 방식을 말한다.
- 흡수율 분석은 부동산 시장의 추세를 파악하는 데 도움을 주는 것으로, 미래의 추세를 정확하게 파악하는 것이 주된 목적이다.
- 흡수율 분석의 궁극적인 목적은 미래의 추세를 정확하게 파악하는 데 있다.
- 흡수율 분석은 시장에 공급된 부동산이 시장에서 일정기간 동안 소비되는 비율을 조사하여 해당 부동산 시장의 추세를 파악하는 것이다.
5. 핵심 요약
★ 부동산 분석은 단계별 분석과정
지역경제 분석 → 시장 분석 → 시장성 분석 → 타당성 분석 → 투자 분석
★ 부동산 개발 진행 순서
사업구상(아이디어) → 예비적 타당성 분석 → 사업부지 확보 → 사업 타당성 분석 → 건설
★ 민감도 분석
투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라 그 결과치가 어떠한 영향을 받는가를 분석
타당성분석에 활용된 투입요소의 변화가 그 결과치에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법
★ 흡수율 분석
시장에 공급된 부동산이 시장에서 일정기간 동안 소비되는 비율을 조사하여 해당 부동산 시장의 추세를 파악
★ 시장성 분석
개발 예정 부동산의 분양 가격 또는 임대료, 적정개발규모를 측정
특정 부동산이 가진 경쟁력을 중심으로 해당 부동산이 분양될 수 있는 가능성을 분석
★ 시장 분석
개발 예정인 부동산의 현황 분석, 수요분석, 공급 분석 및 경쟁력 분석
★ 타당성 분석
부동산 개발사업을 전제로 하여 투자자를 끌어들일 수 있는 손익분기점을 측정
★ 시행사의 예상 사업이익에 긍정적인 영향
분양 가격의 상승
대출금리의 하락
토지 가격의 하락
공사비의 하락
인, 허가 시 용적률의 증가
★ 시행사의 예상 사업이익에 부정적인 영향
용적률의 감소
공사 기간의 연장
대출이자율의 상승
초기 분양률의 저조
매수예정 사업 부지가격의 상승
★ 아파트 재건축사업 시 조합의 사업성에 긍정적인 영향을 주는 요인
용적률의 할증
일반분양 분의 분양가 상승
이주비 대출금리의 하락
★ 아파트 재건축사업 시 조합의 사업성에 부정적인 영향을 주는 요인
건설자재 가격의 상승
조합원 부담금 인상
공사기간의 연장
기부채납의 증가
★ 부동산 개발사업의 진행과정에서 시행사 또는 시공사가 스스로 관리할 수 있는 위험
부실공사 하자에 따른 책임 위험
★ 부동산 개발사업의 진행과정에서 시행사 또는 시공사가 스스로 관리할 수 없는 위험
매장문화재 출토로 인한 사업 위험
거시적 시장환경의 변화 위험
사업지 주변 사회간접자본시설 확충의 지연 위험
행정의 변화에 의한 사업 인, 허가 지연 위험
★ 대출기관이 시행사의 신용위험을 낮추는 대책
대출심사조건의 강화
자기 자금의 투입비중 확대 요구
당해 시행업무의 별도 법인화
시행사 주식에 대한 질권 설정
자금관리의 위탁
★ BTL
민간이 개발한 시설의 소유권을 준공과 동시에 공공에게 귀속시키고, 사업시행자인 민간은 일정기간 시설관리운영권을 가지며, 공공은 그 시설을 임차하여 사용
최근 우리나라에서는 학교 건물, 기숙사, 도서관, 군인 아파트 등의 개발에 활용
★ BTO
시설의 준공과 함꼐 시설의 소유권이 정부 등에 귀속되지만, 사업시행자가 정해진 기간 동안 시설에 대한 운영권을 가지고 수익을 내는 방식
도로, 터널 등 시설이용자로부터 이용료를 징수할 수 있는 사회기반시설 건설의 사업방식으로 활용
★ BOT
사업시행자가 시설을 준공하여 소유권을 보유하면서 시설의 수익을 가진 후 일정 기간 경과 후 시설소유권을 국가 또는 지방자치단체에 귀속시키는 방식
★ BOO
시설의 준공과 함께 사업 시행자가 소유권과 운영권을 갖는 방식
★ BLT
사회기반시설의 준공과 동시에 해당 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며, 사업시행자에게 일정 기간의 시설관리운영권을 인정하되, 그 시설을 국가 또는 지방자치단체 등이 협약에서 정한 기간 동안 임차하여 사용, 수익하는 방식
학교시설, 문화시설 등 시설 이용자로부터 사용료를 징수하기 어려운 사회기반시설 건설의 사업방식으로 활용
★ 주거환경개선사업
단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전, 정비, 개량하기 위하여 시행하는 사업
★ 공공개발
제3섹터 개발이라고도 하며, 민간이 자본과 기술을 제공하고 공공기관이 인, 허가 등 행정적인 부분을 담당하는 상호 보완적인 개발
★ 토지신탁방식(신택개발방식)
부동산 개발방식 중 사업기간 동안 형식적인 소유권 이전 행위가 발생
★ 사업 위탁(수탁) 방식
토지 소유자가 토지소유권을 유지한 채 개발업자에게 사업시행을 맡기고 개발업자는 사업시행에 따른 수수료를 지급받는 방식
★ 신개발 방식 & 환지방식
토지소유자가 조합을 설립하여 농지를 택지로 개발한 후 보류지(체비지, 공공시설 용지)를 제외한 개발토지 전체를 토지소유자에게 배분하는 방식
★ 환지 방식
택지가 개발되기 전 토지의 위치, 지목, 면적, 등급, 이용도 및 기타 사항을 고려하여 택지가 개발된 후 개발된 토지를 토지소유자에게 재분배하는 방식
도시개발사업에서 이 방식을 많이 활용
이 방식에 따라 개발된 토지의 재분배 설계 시 평가식이나 면적식을 적용
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