[단원별 기출이론]부동산학개론 - 부동산 감정평가

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1. 옳은 지문 ○ 

1. 가격 형성 요인은 가격 발생요인에 영향을 미친다.
2. 가격은 특정 부동산에 대한 교환의 대가로서 매수인이 지불한 금액이다.
3. 가치 형성 요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반 요인, 지역 요인 및 개별 요인 등을 말한다.
4. 가치가 상승하면 가격도 상승하고, 가치가 하락하면 가격도 하락한다.
5. 가치는 주관적, 추상적인 개념이고, 가격은 가치가 시장을 통하여 화폐단위로 구현된 객관적, 구체적인 개념이다.
6. 가치는 효용에 중점을 두며, 장래 기대되는 편익은 금전적인 것뿐만 아니라 비금전적인 것을 포함할 수 있다.
7. 가치란 주관적 판단이 반영된 것으로 각 개인에 따라 차이가 발생할 수 있다.
8. 감가 수정에 사용하는 내용연수는 경제적 내용연수이다.
9. 감가 수정에서 감가의 요인은 일반적으로 물리적, 기능적 및 경제적 요인으로 구분할 수 있다.
10. 감가 수정을 할 때에는 내용연수를 표준으로 한 정액법, 정률법 또는 상환기금법 중에서 대상 물건에 적정한 방법에 따라야 함을 원칙으로 한다.
11. 감정평가 3 방식은 수익성, 비용성, 시장성에 기초하고 있다.
12. 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용 상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.
13. 감정평가라 함은 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다.
14. 감정평가업이라 함은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 토지 등의 감정평가를 업으로 행하는 것을 말한다.
15. 감정평가업자는 감정평가 의뢰인이 요청하는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
16. 감정평가업자는 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치 형성 요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건(감정평가 조건)을 붙여 감정 평가할 수 있다.
17. 감정평가업자는 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상 물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
18. 감정평가에 관한 규칙에서는 시산 가액 조정에 대하여 규정하고 있다.
19. 감채기금 환원법은 자본회수분을 재투자하는 것으로 가정하는데 이때 재투자율은 안전율로 한다.
20. 개별분석은 개별요인을 분석하여 최유효 이용을 판정하는 작업이다.
21. 개별요인은 당해 토지의 가격 형성에 영향을 미치는 개별적인 상태, 조건 등의 제반 요인을 말한다.
22. 거래 사례 비교법은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래 사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정 보정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법을 말한다.
23. 거래 사례 비교법이란 대상물건과 가치 형성 요인이 같거나 비슷한 물건의 거래 사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정 보정, 시점 수정, 가치 형성 요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
24. 거래 사례를 유사지역에서 구한 경우에는 지역요인을 비교해야 하지만, 인근 지역에서 구한 경우에는 지역요인 비교는 필요하지 않다.
25. 건물과 토지를 일괄하여 평가하는 경우에는 거래 사례 비교법 또는 수익환원법에 의한다.
26. 건물의 평가는 원가법에 의한다. 다만, 원가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래 사례 비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.
27. 계속 임료 평가방법으로 차액 배분법, 이율 법, 슬라이드 법, 임대 사례 비교법 등이 있다. 
28. 공동주택 중 아파트라 함은 주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 주택을 말한다.
29. 공익 가치는 어떤 부동산의 보존이나 보전과 같은 공공 목적의 비경제적 이용에 따른 가치를 의미한다.
30. 과세 가치는 정부에서 소득세나 재산세를 부과하는 데 사용되는 기준이 된다.
31. 과수원의 평가는 거래 사례 비교법에 의한다. 다만, 거래 사례 비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 유령 수로 구성되어 있는 과수원의 경우에는 원가법으로, 그 외의 경우에는 수익 환원법으로 평가할 수 있다.
32. 균형의 원칙은 기능적 감가와 관련이 있고, 적합의 원칙은 경제적 감가와 관련이 있다.
33. 기여의 원칙은 부동산의 각 구성요소가 각각 기여하여 부동산 전체의 가격이 형성된다는 원칙이다.
34. 기여의 원칙은 부동산의 구성요소가 전체에 기여하는 정도가 가장 큰 사용방법을 선택해야 한다는 점에서 용도의 다양성, 병합, 분할의 가능성 등이 그 성립 근거가 된다.
35. 기여의 원칙은 인근 토지를 매수, 합필하거나 기존 건물을 증축하는 경우, 그 추가 투자의 적부를 결정하는데 유용한 원칙이다.
36. 기준 가치란 감정평가의 기준이 되는 가치를 말한다.
37. 기준시점은 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.
38. 대상 부동산의 물리적 특성뿐 아니라 토지이용 규제 등과 같은 공법상의 제한 및 소유권의 법적 특성도 대상 부동산의 효용에 영향을 미친다.
39. 대상 부동산의 최유효 이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다.
40. 대체의 원칙에서 대체관계가 성립되기 위해서는 부동산 상호 간 또는 부동산과 일반 재화 상호 간에 용도, 효용, 가격 등이 동일성 또는 유사성이 있어야 한다.
41. 대체의 원칙은 대체성 있는 2개 이상의 재화가 존재할 때 그 재화의 가격은 서로 관련되어 이루어진다는 원칙으로, 유용성이 동일할 때는 가장 가격이 싼 것을 선택하게 된다.
42. 대체의 원칙은 부동산의 가격이 대체관계의 유사부동산으로부터 영향을 받는다는 점에서, 거래 사례 비교법의 토대가 될 수 있다.
43. 동일 수급권이란 대상 부동산과 대체, 경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근 지역과 유사 지역을 포함한다.
44. 동일수급권은 인근 지역을 포함하고, 인근 지역과 상호관계에 있는 유사 지역이 존재하는 공간적 범위다.
45. 동일한 내용연수의 부동산이라도 건축방법, 관리 및 유지 상태 등에 따라 감가의 정도가 달라진다.
46. 두 가지 이상의 권리가 동일 부동산에 있을 때에는 그 각각의 권리에 가격을 정할 수 있다.
47. 둘 이상의 대상 물건이 일체로 거래되거나 대상 물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정 평가할 수 있다.
48. 법정 평가란 법규에서 정한 대로 행하는 평가로서, 공공용지 수용 시 평가, 과세평가 등이 있다.
49. 변동의 원칙은 감정평가 시 가격시점과 관련이 있다.
50. 변동의 원칙은 부동산의 자연적 특성인 영속성과 인문적 특성인 용도의 다양성, 위치의 가변성 등을 성립 근거로 한다.
51. 변동의 원칙은 재화의 가격이 그 가격 형성 요인의 변화에 따라 달라지는 것으로, 부동산의 가격도 사회적, 경제적, 행정적 요인이나 부동산 자체가 가지는 개별적 요인에 따라 지속적으로 변동한다는 것을 강조하는 것이다. 
52. 보험 가치는 보험금 산정과 보상에 대한 기준으로 사용되는 가치의 개념이다.
53. 부동산 가격의 원칙은 부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는지 그 법칙성을 찾아내어 평가 활동의 지침으로 삼으려는 행동기준이다.
54. 부동산 가격은 수요가 감소하더라도 즉각적으로 하락하지 않는 하방경직성의 특성이 있다.
55. 부동산 가치는 평가목적에 따라 일정 시점에서 여러 가지가 존재하나, 부동산 가격은 지불된 금액이므로 일정 시점에서 하나만 존재한다.
56. 부동산 감정평가에 있어서 특수한 조건이 수반되는 경우에는 그 목적, 성격이나 조건에 맞도록 평가한 가격을 특정 가격이라 한다.
57. 부동산 시장이 불완전하거나 투기적 요인이 있는 경우에는 거래 사례의 신뢰성이 문제가 된다.
58. 부동산 시장은 불완전경쟁시장이지만 부동산 가격은 일반적으로 시장에서 경쟁에 의해 결정되므로 소비자와 생산자가 의사결정을 하는데 중요한 지표의 기능을 한다.
59. 부동산의 가격도 경쟁에 의해 결정되며, 경쟁이 있으므로 초과이윤이 소멸되고 대상 부동산은 그 가격에 적합한 가격을 갖게 되는데, 이를 경쟁의 원칙이라 한다.
60. 부동산의 가치는 가치 발생요인들의 상호 결합에 의해 발생한다.
61. 부동산의 가치는 장래 기대되는 유, 무형의 편익을 현재가치로 환원한 값을 의미한다.
62. 사례자료는 가격시점이 가까울수록 유용하다.
63. 산림은 임지와 임목을 구분하여 평가함을 원칙으로 한다.
64. 산림은 임지와 임목을 일체로 한 가격의 산정이 가능한 경우에는 이를 일괄하여 평가할 수 있다.
65. 상대적 희소성은 인간의 욕망에 비해 욕망의 충족 수단이 질적, 양적으로 한정되어 있어서 부족한 상태를 말한다.
66. 상대적 희소성이란 부동산에 대한 수요에 비해 공급이 부족하다는 것이다.
67. 상환기금법은 건물 등의 내용연수가 만료될 때 감가 누계 상당액과 그에 대한 복리계산의 이자 상당액 분을 포함하여 당해 내용연수로 상환하는 방법이다.
68. 소급 평가란 과거 어느 시점을 가격시점으로 하여 부동산 가격을 평가하는 것을 말한다.
69. 소음, 진동, 일조 침해 또는 환경오염 등으로 인한 토지 등의 가치 하락분에 대하여 평가를 하는 경우에는 소음 등의 허용기준, 원상회복 비용 등을 고려하여야 한다.
70. 수익배분의 원칙은 토지 잔여 법의 성립 근거가 된다.
71. 수익환원법은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 가격시점에 있어서의 평가 가격을 산정하는 방법을 말한다.
72. 시산 가격 조정은 평가 시 사용된 자료의 양, 정확성 및 적절성 등을 고려하여 각각의 방법에 가중치를 두어 가격을 결정하는 것이다.
73. 시산 가액 조정은 각 시산 가액을 상호 관련시켜 재검토함으로써 시산 가액 상호 간의 격차를 합리적으로 조정하는 작업이다.
74. 시산 가액은 감정평가 3 방식에 의하여 도출된 각각의 가액이다.
75. 시장가치는 감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다.
76. 시장성의 원리에 의한 것으로 실증적이며 설득력이 풍부하다.
77. 신뢰할 수 있는 경우에는 평가대상 물건에 대한 실지조사를 생략할 수 있다.
78. 실질 임료는 각 지불기간에 지불되는 지불 임료와 예금적 성격을 지닌 보증금 운용이익 등으로 구성된다.
79. 실질 임료는 순 임료와 필요 제경비로 구성된다.
80. 아파트 등 매매가 빈번하게 이루어지는 부동산의 경우에 유용하다.
81. 양도 가능성(이전성)을 부동산의 가격 발생요인으로 포함하는 견해도 있다.
82. 영업권, 특허권 등 무형자산은 수익환원법을 주된 평가방법으로 적용한다.
83. 영업권의 평가는 수익환원법에 의한다. 다만, 수익 환원법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래 사례 비교법 또는 원가법에 의할 수 있다.
84. 예측 및 변동의 원칙은 부동산의 현재보다 장래의 활용 및 변화 가능성을 고려한다는 점에서, 수익환원법의 토대가 될 수 있다.
85. 원가법은 가격시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가 수정을 하여 대상물건의 가격을 산정하는 방법이다.
86. 원가법이란 대상 물건의 재조달원가에 감가 수정을 하여 대상 물건의 가액을 산정하는 감정평가 방법을 말한다.
87. 유사 지역이란 대상 부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근 지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.
88. 인근 지역과 동일수급권 내 유사지역은 지리적으로 인접할 필요는 없으나, 그 지역 내 부동산 상호간에 대체, 경쟁관계가 성립하여 가격 형성에 영향을 미치는 지역이다.
89. 인근 지역의 범위가 지나치게 확대되면 가격 수준의 판정이 어려워질 수 있다.
90. 인근 지역의 범위는 고정적, 경직적인 것이 아니라 유동적, 가변적이다.
91. 인근 지역의 사회적, 경제적, 행정적 위치는 고정적인 것이 아니라 유동적인 것이다.
92. 인근 지역이란 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치 형성 요인 중 지역 요인을 공유하는 지역을 말한다.
93. 인근 지역이란 대상 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치 형성 요인 중 지역 요인을 공유하는 지역을 말한다.
94. 인근 지역이란 대상 부동산이 속해 있는 지역이다.
95. 일괄 평가란 두 개 이상의 물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간 불가분의 관계에 있는 경우에 일괄하여 평가하는 것을 말한다.
96. 일반적으로 감정평가에서 구해야 할 임료는 실질 임료이다.
97. 일반적으로 주거지의 동일수급권은 도심으로 통근이 가능한 지역의 범위와 일치하는 경향이 있으며, 지역적 선호도에 따라 그 범위가 좁아지기도 한다.
98. 임료의 평가는 임대 사례 비교법에 의한다. 다만, 임대 사례 비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 대상물건의 종류 및 성격에 따라 적산법 또는 수익 분석법으로 평가할 수 있다.
99. 자가건설의 경우 재조달원가는 도급 건설한 경우에 준하여 처리한다.
100. 자동차의 주된 평가방법과 선박 및 항공기의 주된 평가방법은 다르다.
101. 잔여 환원법의 투하자본 회수방법으로는 직선 환원법, 감채기금 환원법, 평준 연금 환원법이 있다.
102. 저당 지분 환원법에서는 매 기간의 순 영업소득에서 별도의 자본회수를 하지 않는다.
103. 적산법은 대상물건의 기초 가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
104. 적합의 원칙은 부동산의 입지와 인근 환경의 영향을 고려한다.
105. 정률법에서 매년의 감가액은 첫해가 가장 크고, 해가 갈수록 점차 줄어든다.
106. 정상 가격은 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정 가격을 말한다.
107. 정액법, 정률법, 상환기금법은 모두 내용연수에 의한 감가 수정 방법이다.
108. 정액법에서는 감가 누계액이 경과연수에 정비례하여 증가한다.
109. 정액법을 직선법 또는 균등 상각법이라고도 한다.
110. 조건부 평가란 부동산 가격의 증감요인이 되는 새로운 상황의 발생을 상정하여 그 조건이 성취되는 경우를 전제로 부동산을 평가하는 것을 말한다.
111. 주어진 시점에서 대상 부동산의 가치는 다양하다.
112. 중도적 이용이란 가까운 장래에 대상 부동산의 새로운 최유효 이용이 도래할 것으로 예상될 때 그 대기 과정 중에 있는 현재의 이용을 말한다.
113. 지역분석에 있어서 중요한 대상은 인근 지역, 유사 지역 및 동일수급권이다.
114. 지역분석은 개별분석보다 선행되는 것이 일반적이다.
115. 지역분석은 당해 지역을 전체적이고 거시적인 차원에서 분석한다.
116. 지역분석은 대상지역에 대한 거시적인 분석인 반면, 개별분석은 대상 부동산에 대한 미시적인 분석이다.
117. 지역분석을 통해 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격 수준을 파악할 수 있다.
118. 지역분석의 결과로 그 지역의 표준적 이용을 파악할 수 있다.
119. 지역분석이 일반적으로 개별분석보다 선행한다.
120. 지역분석이란 대상 부동산이 어떤 지역에 속하며, 지역특성이 무엇이며, 전반적으로 지역특성이 지역 내 부동산 가격 형성에 어떠한 영향을 미치는가를 분석하는 것이다.
121. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물 부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정 평가하는 경우 거래 사례 비교법을 주된 평가방법으로 적용한다.
122. 최유효이용 분석이란 지역분석과 개별분석을 통하여 대상 부동산이 최대의 가치를 창출할 수 있는 용도를 찾아내는 작업이다.
123. 최유효이용은 대상 부동산의 물리적 채택 가능성, 합리적이고 합법적인 이용, 최고 수익성을 기준으로 판정할 수 있다.
124. 토지의 평가는 대상 토지와 동일 또는 유사한 표준지의 공시지가를 선택하고, 시점 수정 등 필요한 조정을 하여야 한다.
125. 투기적 이용의 경우에는 불확실성이 높기 때문에 최유효 이용을 판단하기가 쉽지 않다.
126. 투자 가치는 투자자가 대상 부동산에 대해 갖는 주관적인 가치의 개념이다.
127. 특정 토지의 용도가 인근 지역의 일반적인 용도와는 전혀 다른 데도 최유효 이용이 될 수 있는 이유 중의 하나는 부동산의 개별성 때문이다.
128. 평가는 대상물건마다 개별로 행하여야 한다. 다만, 2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있다.
129. 평가목적과 가격시점은 감정평가서에 필수적으로 기재해야 하는 사항이다.
130. 표준지 공시지가라 함은 국토교통부 장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다.
131. 하나의 대상 물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정 평가할 수 있다.
132. 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격 수준 파악을 위해 지역분석이 필요하다.
133. 회계 목적의 감가상각은 취득 가격을 기준으로 하지만, 감정평가의 감가 수정은 재조달원가를 기준으로 한다.
134. 효용(유용성)은 인간의 필요나 욕구를 만족시켜 줄 수 있는 재화의 능력을 말한다.
135. 효용은 부동산의 용도에 따라 주거지는 쾌적성, 상업지는 수익성, 공업지는 생산성으로 표현할 수 있다.

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2. 틀린 지문

1. 3가지 평가방식을 적용시켜 각각 산출한 가격이 대상 부동산의 최종 평가 가격이다.
2. 가격 발생요인인 효용, 유효수요, 상대적 희소성 중 하나만 있어도 가격이 발생한다.
3. 가격시점은 미리 정해진 경우를 제외하고는 감정평가서 작성을 완료한 날짜로 한다.
4. 가격은 대상 부동산에 대한 현재의 값이지만, 가치는 장래 기대되는 편익을 예상한 미래의 값이다.
5. 가치 형성 요인이란 대상 물건의 시장가치에 영향을 미치는 일반 요인, 지역 요인 및 개별 요인 등을 말한다.
6. 감가 수정을 할 때 내용연수는 물리적 내용연수를 기준으로 한다.
7. 감가 수정이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에 가산하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.
8. 감정평가에 관한 규칙에서는 가격조사가 가능한 경우라 하더라도 소급하여 평가할 수 없도록 하고 있다.
9. 감정평가의 감가 수정은 취득원가에 대한 비용 배분의 개념이고, 회계 목적의 감가상각은 재조달원가를 기초로 적정한 가치를 산정하는 개념이다.
10. 거래 사례 비교법은 시장성에 근거하므로 과도한 호황, 불황기에도 매우 유용하다.
11. 건물의 평가는 거래 사례 비교법에 의한다. 다만, 거래 사례 비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 원가법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.
12. 경제적 감가요인에는 인근 지역의 쇠퇴, 설계의 불량, 설비의 부족 등이 있다.
13. 관찰 감가법은 감정평가사가 직접 관찰하여 감가액을 판정하므로 객관적이다.
14. 구분 평가란 일체로 이용하고 있는 물건의 일부만을 평가하는 경우를 말한다.
15. 균형의 원칙에서 부동산의 유용성이 최고로 발휘되기 위해서는 부동산을 둘러싼 외부환경과의 균형이 중요하다.
16. 균형의 원칙은 구성요소의 결합에 대한 내용으로 균형을 이루지 못하는 과잉 부분은 원가법을 적용할 때 경제적 감가로 처리한다.
17. 균형의 원칙은 내부적 관계의 원칙인 적합의 원칙과는 대조적인 의미로, 부동산 구성요소의 결합에 따른 최유효 이용을 강조하는 것이다.
18. 기준 시점이란 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위해 현장조사를 완료한 날짜를 말한다.
19. 기준시점은 대상 물건의 가격 조사를 개시한 날짜로 한다. 다만, 기준 시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격 조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.
20. 대로변에 위치한 1필지의 토지는 전, 후면으로 가치를 달리하더라도 이를 구분하여 평가할 수 없다.
21. 대상물건에 대한 평가액은 적정 가격 또는 적정 임료를 결정함을 원칙으로 한다.
22. 대체 원가를 이용하여 재조달원가를 산정할 경우 물리적 감가 수정은 필요하지 않지만 기능적 감가 수정 작업은 필요하다.
23. 복제 원가는 동일한 효용을 가진 건축물을 신축하는데 소요되는 비용이다.
24. 부동산 감정평가에서 부동산의 가격시점은 감정평가 의뢰일을 기준으로 한다.
25. 부동산은 3면 등가성의 원리로 인해 어느 방식으로 평가하여도 가격이 동일하기 때문에 조정 작업이 필요 없다.
26. 사례자료를 동일수급권 내 유사 지역에서 구할 경우 지역요인의 비교과정은 필요하지 않다.
27. 사용 가치는 대상 부동산이 시장에 매도되었을 때 형성될 수 있는 교환가치와 유사한 개념이다.
28. 산림은 임지와 입목을 구분하여 평가하여야 하며, 입목의 평가는 수익환원법에 의하되 소경 목림은 거래 사례 비교법에 의할 수 있다.
29. 성숙도가 낮은 후보지의 동일수급권은 전환 후 용도 지역의 동일수급권과 일치하는 경향이 있다.
30. 수요와 공급의 변동에 따라 단기적으로 가치와 가격은 일치하게 되고, 장기적으로 가격은 가치로부터 괴리되는 현상을 나타낸다.
31. 수익 분석법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
32. 시산 가격의 조정에 사용된 확인자료는 거래 사례, 임대사례, 수익 사례 등의 자료를 말한다.
33. 시산 가격의 조정은 감정평가 3 방식에 의해 산출한 시산 가격을 산술 평균하는 것 만을 말한다.
34. 시산 가액 조정은 각 시산 가액을 산술 평균하는 방법만 인정된다.
35. 시장가치란 한정된 시장에서 성립될 가능성이 있는 대상물건의 최고가액을 말한다.
36. 시점 수정은 거래 사례 자료의 거래시점 가격을 현재 시점의 가격으로 정상화하는 작업을 말한다.
37. 유사 지역이란 대상 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치 형성 요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.
38. 유효수요란 대상 부동산을 구매하고자 하는 욕구로, 지불능력(구매력)을 필요로 하는 것은 아니다.
39. 인근 지역은 대상 부동산이 속해 있지 않지만 그 지역의 특성이 대상 부동산의 가격 형성에 영향을 미치는 지역이다.
40. 인근 지역의 생애주기를 성장기, 성숙기, 쇠퇴기, 천이기, 악화기 등으로 구분할 때 가격 수준은 성장기에 최고에 이른다.
41. 인근 지역이란 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치 형성 요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.
42. 임대료를 평가할 때는 적산법을 주된 평가방법으로 적용한다.
43. 임료 평가방법으로는 임대 사례 비교법, 적산법, 수익 환원법이 있다.
44. 잔여 환원법에서 평가가치의 크기는 다른 조건이 동일할 때 직선 환원법 적용 시 가장 크고 평준 연금 환원법 적용 시 가장 작다.
45. 재조달원가는 신축 시점 현재 건축물을 신축하는데 소요되는 투하 비용을 말한다.
46. 재조달원가를 구성하는 표준적 건설비에는 수급인의 적정이윤이 포함되지 않는다.
47. 적산법은 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 사정 보정 등을 가하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.
48. 적산법이란 대상물건의 재조달원가에 감가 수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
49. 적정 가격이라 함은 정부가 정책적 목적을 달성하기 위해서 당해 토지 및 주택에 대해 결정, 고시한 가격을 말한다.
50. 적합의 원칙은 내부 구성요소 간의 결합이 적합해야 최유효 이용이 된다는 점에서 최유효이용 원칙과 관련성이 깊다.
51. 정률법에 의한 연간 감가액은 일정하지만, 정액법에 의한 연간 감가액은 체감한다.
52. 정률법에서는 매년 감가율이 감소함에 따라 감가액이 감소한다.
53. 지역분석보다 개별분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.
54. 지역분석에서는 개별분석에서 파악된 자료를 근거로 대상 부동산의 최유효 이용을 판정한다.
55. 지역분석에서는 인근 지역뿐만 아니라 유사 지역까지 분석함으로써, 대상 부동산의 구체적인 가격을 산정한다.
56. 지역분석은 개별분석 후에 이루어지는 것이 일반적이다.
57. 지역분석은 대상 부동산에 대해 미시적, 국지적 분석인데 비하여 개별분석은 대상 지역에 대한 거시적 광역적 분석이다.
58. 직선 환원법 및 감채기금 환원법은 매 기마다 순 영업소득이 감소한다고 가정하는 반면 평준 연금 환원법에는 매 기간마다 순 영업소득이 일정하다고 가정한다.
59. 초과 토지란 현존 지상 개량 물에 필요한 적정면적 이상의 토지를 말하며 건부지와 다른 용도로 분리되어 독립적으로 사용될 수 없다.
60. 회계 목적의 감가상각은 관찰 감가를 인정하나, 감정평가의 감가 수정은 관찰 감가를 인정하지 않는다.

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3. 틀린 지문 해설 [함정]

3가지 평가방식을 적용시켜 각각 산출한 가격이 대상 부동산의 [최종 평가 가격]이다.

→ 3가지 평가방식을 적용시켜 각각 산출한 가격이 대상 부동산의 시산 가격이다.

 

가격 발생요인인 효용, 유효수요, 상대적 희소성 [중 하나만 있어도] 가격이 발생한다.

→ 가격 발생요인인 효용, 유효수요, 상대적 희소성 모두 있어야 가격이 발생한다.

 

가격시점은 미리 정해진 경우를 제외하고는 [감정평가서 작성을 완료한 날짜]로 한다.

→ 가격시점은 미리 정해진 경우를 제외하고는 가격 조사를 완료한 날짜로 한다.

 

가격은 대상 부동산에 대한 [현재의 값]이지만, 가치는 장래 기대되는 편익을 예상한 [미래의 값]이다.

→ 가격은 대상 부동산에 대한 과거의 값이지만, 가치는 장래 기대되는 편익을 예상한 현재의 값이다.

 

가치 형성 요인이란 대상 물건의 [시장가치]에 영향을 미치는 일반 요인, 지역 요인 및 개별 요인 등을 말한다.

→ 가치 형성 요인이란 대상 물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반 요인, 지역 요인 및 개별 요인 등을 말한다.

 

감가 수정을 할 때 내용연수는 [물리적 내용연수]를 기준으로 한다.

→ 감가 수정을 할 때 내용연수는 경제적 내용연수를 기준으로 한다.

 

감가 수정이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에 [가산하여] 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.

→ 감가 수정이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에 차감하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.

 

감정평가에 관한 규칙에서는 가격조사가 가능한 경우[라 하더라도 소급하여 평가할 수 없도록 하고 있다.]

→ 감정평가에 관한 규칙에서는 가격조사가 가능한 경우라면 소급하여 평가할 수 있도록 하고 있다.

 

[감정평가의 감가 수정]은 취득원가에 대한 비용 배분의 개념이고, [회계 목적의 감가상각]은 재조달원가를 기초로 적정한 가치를 산정하는 개념이다.

→ 회계 목적의 감가상각은 취득원가에 대한 비용 배분의 개념이고, 감정평가의 감가수정은 재조달원가를 기초로 적정한 가치를 산정하는 개념이다.

 

거래 사례 비교법은 시장성에 근거하므로 과도한 호황, 불황기에[도 매우 유용하다.]

→ 거래 사례 비교법은 시장성에 근거하므로 과도한 호황, 불황기에는 유용하지 않다.

 

건물의 평가는 [거래 사례 비교법]에 의한다. 다만, [거래 사례 비교법]에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 [원가법] 또는 수익환원법에 의할 수 있다.

→ 건물의 평가는 원가법에 의한다. 다만, 원가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.

 

경제적 감가요인에는 인근 지역의 쇠퇴[, 설계의 불량, 설비의 부족 등이 있다.]

→ 경제적 감가요인에는 인근 지역의 쇠퇴 등이 있고, 기능적 감가요인에는 설계의 불량, 설비의 부족 등이 있다.

 

관찰 감가법은 감정평가사가 직접 관찰하여 감가액을 판정하므로 [객관적]이다.

→ 관찰 감가법은 감정평가사가 직접 관찰하여 감가액을 판정하므로 주관적이다.

 

[구분 평가]란 일체로 이용하고 있는 물건의 일부만을 평가하는 경우를 말한다.

→ 부분 평가란 일체로 이용하고 있는 물건의 일부만을 평가하는 경우를 말한다.

 

[균형의 원칙]에서 부동산의 유용성이 최고로 발휘되기 위해서는 부동산을 둘러싼 외부환경과의 균형이 중요하다.

→ 적합의 원칙에서 부동산의 유용성이 최고로 발휘되기 위해서는 부동산을 둘러싼 외부환경과의 균형이 중요하다.

 

균형의 원칙은 구성요소의 결합에 대한 내용으로 균형을 이루지 못하는 과잉 부분은 원가법을 적용할 때 [경제적 감가]로 처리한다.

→ 균형의 원칙은 구성요소의 결합에 대한 내용으로 균형을 이루지 못하는 과잉 부분은 원가법을 적용할 때 기능적 감가로 처리한다.

 

균형의 원칙은 [내부적] 관계의 원칙인 적합의 원칙과는 대조적인 의미로, 부동산 구성요소의 결합에 따른 최유효 이용을 강조하는 것이다.

→ 균형의 원칙은 외부적 관계의 원칙인 적합의 원칙과는 대조적인 의미로, 부동산 구성요소의 결합에 따른 최유효 이용을 강조하는 것이다.

 

기준 시점이란 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위해 [현장조사를 완료한 날짜]를 말한다.

→ 기준 시점이란 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위해 가격조사를 완료한 날짜를 말한다.

 

기준시점은 대상 물건의 가격 조사를 [개시한] 날짜로 한다. 다만, 기준 시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격 조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.

→ 기준시점은 대상 물건의 가격 조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준 시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격 조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.

 

대로변에 위치한 1필지의 토지는 전, 후면으로 가치를 달리[하더라도 이를 구분하여 평가할 수 없다.]

→ 대로변에 위치한 1필지의 토지는 전, 후면으로 가치를 달리하면 이를 구분하여 평가할 수 있다.

 

대상물건에 대한 평가액은 [적정 가격] 또는 [적정 임료]를 결정함을 원칙으로 한다.

→ 대상물건에 대한 평가액은 정상 가격 또는 정상 임료를 결정함을 원칙으로 한다.

 

대체 원가를 이용하여 재조달원가를 산정할 경우 [물리적 감가] 수정은 필요하지 않지만 [기능적 감가] 수정 작업은 필요하다.

→ 대체 원가를 이용하여 재조달원가를 산정할 경우 기능적 감가 수정은 필요하지 않지만 물리적 감가 수정 작업은 필요하다.

 

복제 원가는 동일한 효용을 가진 건축물을 신축하는데 소요되는 비용이다.

→ 대체 원가는 동일한 효용을 가진 건축물을 신축하는데 소요되는 비용이다.

 

부동산 감정평가에서 부동산의 가격시점은 감정평가 의뢰일을 기준으로 한다.

→ 부동산 감정평가에서 부동산의 가격시점은 가격조사를 완료한 날을 기준으로 한다.

 

부동산은 3면 등가성의 원리로 인해 어느 방식으로 평가하여도 가격이 동일하기 때문에 조정 작업이 필요 없다.

→ 부동산은 3면 등가성의 원리가 없기 때문에 각각 방식으로 평가하면 가격이 다르기 때문에 조정 작업이 필요하다.

 

사례자료를 동일수급권 내 유사 지역에서 구할 경우 지역요인의 비교과정은 필요하지 않다.

→ 사례자료를 동일수급권 내 인근 지역에서 구할 경우 지역요인의 비교과정은 필요하지 않다.

 

사용 가치는 대상 부동산이 시장에 매도되었을 때 형성될 수 있는 교환가치와 유사한 개념이다.

→ 시장 가치는 대상 부동산이 시장에 매도되었을 때 형성될 수 있는 교환가치와 유사한 개념이다.

 

산림은 임지와 입목을 구분하여 평가하여야 하며, 입목의 평가는 수익환원법에 의하되 소경 목림은 거래 사례 비교법에 의할 수 있다.

→ 산림은 임지와 입목을 구분하여 평가하여야 하며, 입목의 평가는 거래사례비교법에 의하되 소경 목림은 원가법에 의할 수 있다.

 

성숙도가 낮은 후보지의 동일수급권은 전환 후 용도 지역의 동일수급권과 일치하는 경향이 있다.

→ 성숙도가 낮은 후보지의 동일수급권은 전환 전 용도 지역의 동일수급권과 일치하는 경향이 있다.

 

수요와 공급의 변동에 따라 단기적으로 가치와 가격은 일치하게 되고, 장기적으로 가격은 가치로부터 괴리되는 현상을 나타낸다.

→ 수요와 공급의 변동에 따라 단기적으로 가치와 가격은 괴리되고, 장기적으로 가격은 가치와 일치하는 현상을 나타낸다.

 

수익 분석법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

→ 수익 환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

 

시산 가격의 조정에 사용된 확인자료는 거래 사례, 임대사례, 수익 사례 등의 자료를 말한다.

→ 시산 가격의 조정에 사용된 사례자료는 거래 사례, 임대사례, 수익 사례 등의 자료를 말한다.

 

시산 가격의 조정은 감정평가 3 방식에 의해 산출한 시산 가격을 산술 평균하는 것 만을 말한다.

→ 시산 가격의 조정은 감정평가 3 방식에 의해 산출한 시산 가격을 산술 평균하는 것 만을 의미하지 않는다.

 

시산 가액 조정은 각 시산 가액을 산술 평균하는 방법만 인정된다.

→ 시산 가액 조정은 각 시산 가액을 산술 평균하는 방법만 인정되는 것은 아니다.

 

시장가치란 한정된 시장에서 성립될 가능성이 있는 대상물건의 최고가액을 말한다.

→ 시장가치란 감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다.

 

시점 수정은 거래 사례 자료의 거래시점 가격을 현재 시점의 가격으로 정상화하는 작업을 말한다.

→ 시점 수정은 거래 사례 자료의 거래시점 가격을 기준 시점의 가격으로 정상화하는 작업을 말한다.

 

유사 지역이란 대상 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치 형성 요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.

→ 인근 지역이란 대상 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치 형성 요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.

 

유효수요란 대상 부동산을 구매하고자 하는 욕구로, 지불능력(구매력)을 필요로 하는 것은 아니다.

→ 유효수요란 대상 부동산을 구매하고자 하는 욕구로, 지불능력(구매력)을 필요로 한다.

 

인근 지역은 대상 부동산이 속해 있지 않지만 그 지역의 특성이 대상 부동산의 가격 형성에 영향을 미치는 지역이다.

→ 유사 지역은 대상 부동산이 속해 있지 않지만 그 지역의 특성이 대상 부동산의 가격 형성에 영향을 미치는 지역이다.

 

인근 지역의 생애주기를 성장기, 성숙기, 쇠퇴기, 천이기, 악화기 등으로 구분할 때 가격 수준은 성장기에 최고에 이른다.

→ 인근 지역의 생애주기를 성장기, 성숙기, 쇠퇴기, 천이기, 악화기 등으로 구분할 때 가격 수준은 성숙기에 최고에 이른다.

 

인근 지역이란 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치 형성 요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.

인근 지역이란 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치 형성 요인 중 지역 요인을 공유하는 지역을 말한다.

 

임대료를 평가할 때는 적산법을 주된 평가방법으로 적용한다.

→ 임대료를 평가할 때는 임대료 사례 비교법을 주된 평가방법으로 적용한다.

 

임료 평가방법으로는 임대 사례 비교법, 적산법, 수익 환원법이 있다.

→ 임료 평가방법으로는 임대 사례 비교법, 적산법, 수익 분석법이 있다.

 

잔여 환원법에서 평가가치의 크기는 다른 조건이 동일할 때 직선 환원법 적용 시 가장 크고 평준 연금 환원법 적용 시 가장 작다.

→ 잔여 환원법에서 평가가치의 크기는 다른 조건이 동일할 때 직선 환원법 적용 시 가장 작고 평준 연금 환원법 적용 시 가장 크다.

 

재조달원가는 신축 시점 현재 건축물을 신축하는데 소요되는 투하 비용을 말한다.

→ 재조달원가는 기준 시점 현재 건축물을 신축하는데 소요되는 투하 비용을 말한다.

 

재조달원가를 구성하는 표준적 건설비에는 수급인의 적정이윤이 포함되지 않는다.

→ 재조달원가를 구성하는 표준적 건설비에는 수급인의 적정이윤이 포함된다.

 

적산법은 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 사정 보정 등을 가하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.

→ 적산법은 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.

 

적산법이란 대상물건의 재조달원가에 감가 수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

→ 원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가 수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

 

적정 가격이라 함은 정부가 정책적 목적을 달성하기 위해서 당해 토지 및 주택에 대해 결정, 고시한 가격을 말한다.

→ 적정 가격이라 함은 당해 토지 및 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.

 

적합의 원칙은 내부 구성요소 간의 결합이 적합해야 최유효 이용이 된다는 점에서 최유효이용 원칙과 관련성이 깊다.

→ 균형의 원칙은 내부 구성요소 간의 결합이 적합해야 최유효 이용이 된다는 점에서 최유효이용 원칙과 관련성이 깊다.

 

정률법에 의한 연간 감가액은 일정하지만, 정액법에 의한 연간 감가액은 체감한다.

→ 정액법에 의한 연간 감가액은 일정하지만, 정률법에 의한 연간 감가액은 체감한다.

 

정률법에서는 매년 감가율이 감소함에 따라 감가액이 감소한다.

→ 정률법에서는 매년 감가율이 일정함에 따라 감가액이 감소한다.

 

지역분석보다 개별분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.

→ 개별분석보다 지역분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.

 

지역분석에서는 개별분석에서 파악된 자료를 근거로 대상 부동산의 최유효 이용을 판정한다.

→ 개별분석에서는 지역분석에서 파악된 자료를 근거로 대상 부동산의 최유효 이용을 판정한다.

 

지역분석에서는 인근 지역뿐만 아니라 유사 지역까지 분석함으로써, 대상 부동산의 구체적인 가격을 산정한다.

→ 지역분석에서는 인근 지역뿐만 아니라 유사 지역까지 분석함으로써, 대상 부동산의 대략적인 가격을 산정한다.

 

지역분석은 개별분석 후에 이루어지는 것이 일반적이다.

→ 지역분석은 개별분석 전에 이루어지는 것이 일반적이다.

 

지역분석은 대상 부동산에 대해 미시적, 국지적 분석인데 비하여 개별분석은 대상 지역에 대한 거시적 광역적 분석이다.

→ 개별분석은 대상 부동산에 대해 미시적, 국지적 분석인데 비하여 지역분석은 대상 지역에 대한 거시적 광역적 분석이다.

 

직선 환원법 및 감채기금 환원법은 매 기마다 순 영업소득이 감소한다고 가정하는 반면 평준 연금 환원법에는 매 기간마다 순 영업소득이 일정하다고 가정한다.

→ 직선 환원법 및 감채기금 환원법은 매 기마다 순 영업소득이 감소한다고 가정하는 반면 감채기금 환원법 및 평준 연금 환원법에는 매 기간마다 순 영업소득이 일정하다고 가정한다.

 

초과 토지란 현존 지상 개량 물에 필요한 적정면적 이상의 토지를 말하며 건부지와 다른 용도로 분리되어 독립적으로 사용될 수 없다.

→ 초과 토지란 현존 지상 개량 물에 필요한 적정면적 이상의 토지를 말하고 잉여 토지는 건부지와 다른 용도로 분리되어 독립적으로 사용될 수 없는 토지를 말한다.

 

회계 목적의 감가상각은 관찰 감가를 인정하나, 감정평가의 감가 수정은 관찰 감가를 인정하지 않는다.

→ 감정평가의 감가수정은 관찰 감가를 인정하나, 회계 목적의 감가상각은 관찰 감가를 인정하지 않는다.

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4. 옳은 지문 + 틀린 지문 바르게 변환한 지문

1. 3가지 평가방식을 적용시켜 각각 산출한 가격이 대상 부동산의 시산 가격이다.
2. 가격 발생요인인 효용, 유효수요, 상대적 희소성 모두 있어야 가격이 발생한다.
3. 가격 형성 요인은 가격 발생요인에 영향을 미친다.
4. 가격시점은 미리 정해진 경우를 제외하고는 가격 조사를 완료한 날짜로 한다.
5. 가격은 대상 부동산에 대한 과거의 값이지만, 가치는 장래 기대되는 편익을 예상한 현재의 값이다.
6. 가격은 특정 부동산에 대한 교환의 대가로서 매수인이 지불한 금액이다.
7. 가치 형성 요인이란 대상 물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반 요인, 지역 요인 및 개별 요인 등을 말한다.
8. 가치가 상승하면 가격도 상승하고, 가치가 하락하면 가격도 하락한다.
9. 가치는 주관적, 추상적인 개념이고, 가격은 가치가 시장을 통하여 화폐단위로 구현된 객관적, 구체적인 개념이다.
10. 가치는 효용에 중점을 두며, 장래 기대되는 편익은 금전적인 것뿐만 아니라 비금전적인 것을 포함할 수 있다.
11. 가치란 주관적 판단이 반영된 것으로 각 개인에 따라 차이가 발생할 수 있다.
12. 감가 수정에 사용하는 내용연수는 경제적 내용연수이다.
13. 감가 수정에서 감가의 요인은 일반적으로 물리적, 기능적 및 경제적 요인으로 구분할 수 있다.
14. 감가 수정을 할 때 내용연수는 경제적 내용연수를 기준으로 한다.
15. 감가 수정을 할 때에는 내용연수를 표준으로 한 정액법, 정률법 또는 상환기금법 중에서 대상 물건에 적정한 방법에 따라야 함을 원칙으로 한다.
16. 감가 수정이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에 차감하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.
17. 감정평가 3 방식은 수익성, 비용성, 시장성에 기초하고 있다.
18. 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용 상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.
19. 감정평가라 함은 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다.
20. 감정평가업이라 함은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 토지 등의 감정평가를 업으로 행하는 것을 말한다.
21. 감정평가업자는 감정평가 의뢰인이 요청하는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
22. 감정평가업자는 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치 형성 요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건(감정평가 조건)을 붙여 감정 평가할 수 있다.
23. 감정평가업자는 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상 물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
24. 감정평가에 관한 규칙에서는 가격조사가 가능한 경우라면 소급하여 평가할 수 있도록 하고 있다.
25. 감정평가에 관한 규칙에서는 시산 가액 조정에 대하여 규정하고 있다.
26. 감정평가의 감가수정은 관찰 감가를 인정하나, 회계 목적의 감가상각은 관찰 감가를 인정하지 않는다.
27. 감채기금 환원법은 자본회수분을 재투자하는 것으로 가정하는데 이때 재투자율은 안전율로 한다.
28. 개별분석보다 지역분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.
29. 개별분석에서는 지역분석에서 파악된 자료를 근거로 대상 부동산의 최유효 이용을 판정한다.
30. 개별분석은 개별요인을 분석하여 최유효 이용을 판정하는 작업이다.
31. 개별분석은 대상 부동산에 대해 미시적, 국지적 분석인데 비하여 지역분석은 대상 지역에 대한 거시적 광역적 분석이다.
32. 개별요인은 당해 토지의 가격 형성에 영향을 미치는 개별적인 상태, 조건 등의 제반 요인을 말한다.
33. 거래 사례 비교법은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래 사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정 보정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법을 말한다.
34. 거래 사례 비교법은 시장성에 근거하므로 과도한 호황, 불황기에는 유용하지 않다.
35. 거래 사례 비교법이란 대상물건과 가치 형성 요인이 같거나 비슷한 물건의 거래 사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정 보정, 시점 수정, 가치 형성 요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
36. 거래 사례를 유사지역에서 구한 경우에는 지역요인을 비교해야 하지만, 인근 지역에서 구한 경우에는 지역요인 비교는 필요하지 않다.
37. 건물과 토지를 일괄하여 평가하는 경우에는 거래 사례 비교법 또는 수익환원법에 의한다.
38. 건물의 평가는 원가법에 의한다. 다만, 원가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.
39. 경제적 감가요인에는 인근 지역의 쇠퇴 등이 있고, 기능적 감가요인에는 설계의 불량, 설비의 부족 등이 있다.
40. 계속 임료 평가방법으로 차액 배분법, 이율 법, 슬라이드 법, 임대 사례 비교법 등이 있다. 
41. 공동주택 중 아파트라 함은 주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 주택을 말한다.
42. 공익 가치는 어떤 부동산의 보존이나 보전과 같은 공공 목적의 비경제적 이용에 따른 가치를 의미한다.
43. 과세 가치는 정부에서 소득세나 재산세를 부과하는 데 사용되는 기준이 된다.
44. 과수원의 평가는 거래 사례 비교법에 의한다. 다만, 거래 사례 비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 유령 수로 구성되어 있는 과수원의 경우에는 원가법으로, 그 외의 경우에는 수익 환원법으로 평가할 수 있다.
45. 관찰 감가법은 감정평가사가 직접 관찰하여 감가액을 판정하므로 주관적이다.
46. 균형의 원칙은 구성요소의 결합에 대한 내용으로 균형을 이루지 못하는 과잉 부분은 원가법을 적용할 때 기능적 감가로 처리한다.
47. 균형의 원칙은 기능적 감가와 관련이 있고, 적합의 원칙은 경제적 감가와 관련이 있다.
48. 균형의 원칙은 내부 구성요소 간의 결합이 적합해야 최유효 이용이 된다는 점에서 최유효이용 원칙과 관련성이 깊다.
49. 균형의 원칙은 외부적 관계의 원칙인 적합의 원칙과는 대조적인 의미로, 부동산 구성요소의 결합에 따른 최유효 이용을 강조하는 것이다.
50. 기여의 원칙은 부동산의 각 구성요소가 각각 기여하여 부동산 전체의 가격이 형성된다는 원칙이다.
51. 기여의 원칙은 부동산의 구성요소가 전체에 기여하는 정도가 가장 큰 사용방법을 선택해야 한다는 점에서 용도의 다양성, 병합, 분할의 가능성 등이 그 성립 근거가 된다.
52. 기여의 원칙은 인근 토지를 매수, 합필하거나 기존 건물을 증축하는 경우, 그 추가 투자의 적부를 결정하는데 유용한 원칙이다.
53. 기준 가치란 감정평가의 기준이 되는 가치를 말한다.
54. 기준 시점이란 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위해 가격조사를 완료한 날짜를 말한다.
55. 기준시점은 대상 물건의 가격 조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준 시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격 조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.
56. 기준시점은 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.
57. 대로변에 위치한 1필지의 토지는 전, 후면으로 가치를 달리하면 이를 구분하여 평가할 수 있다.
58. 대상 부동산의 물리적 특성뿐 아니라 토지이용 규제 등과 같은 공법상의 제한 및 소유권의 법적 특성도 대상 부동산의 효용에 영향을 미친다.
59. 대상 부동산의 최유효 이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다.
60. 대상물건에 대한 평가액은 정상 가격 또는 정상 임료를 결정함을 원칙으로 한다.
61. 대체 원가는 동일한 효용을 가진 건축물을 신축하는데 소요되는 비용이다.
62. 대체 원가를 이용하여 재조달원가를 산정할 경우 기능적 감가 수정은 필요하지 않지만 물리적 감가 수정 작업은 필요하다.
63. 대체의 원칙에서 대체관계가 성립되기 위해서는 부동산 상호 간 또는 부동산과 일반 재화 상호 간에 용도, 효용, 가격 등이 동일성 또는 유사성이 있어야 한다.
64. 대체의 원칙은 대체성 있는 2개 이상의 재화가 존재할 때 그 재화의 가격은 서로 관련되어 이루어진다는 원칙으로, 유용성이 동일할 때는 가장 가격이 싼 것을 선택하게 된다.
65. 대체의 원칙은 부동산의 가격이 대체관계의 유사부동산으로부터 영향을 받는다는 점에서, 거래 사례 비교법의 토대가 될 수 있다.
66. 동일 수급권이란 대상 부동산과 대체, 경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근 지역과 유사 지역을 포함한다.
67. 동일수급권은 인근 지역을 포함하고, 인근 지역과 상호관계에 있는 유사 지역이 존재하는 공간적 범위다.
68. 동일한 내용연수의 부동산이라도 건축방법, 관리 및 유지 상태 등에 따라 감가의 정도가 달라진다.
69. 두 가지 이상의 권리가 동일 부동산에 있을 때에는 그 각각의 권리에 가격을 정할 수 있다.
70. 둘 이상의 대상 물건이 일체로 거래되거나 대상 물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정 평가할 수 있다.
71. 법정 평가란 법규에서 정한 대로 행하는 평가로서, 공공용지 수용 시 평가, 과세평가 등이 있다.
72. 변동의 원칙은 감정평가 시 가격시점과 관련이 있다.
73. 변동의 원칙은 부동산의 자연적 특성인 영속성과 인문적 특성인 용도의 다양성, 위치의 가변성 등을 성립 근거로 한다.
74. 변동의 원칙은 재화의 가격이 그 가격 형성 요인의 변화에 따라 달라지는 것으로, 부동산의 가격도 사회적, 경제적, 행정적 요인이나 부동산 자체가 가지는 개별적 요인에 따라 지속적으로 변동한다는 것을 강조하는 것이다. 
75. 보험 가치는 보험금 산정과 보상에 대한 기준으로 사용되는 가치의 개념이다.
76. 부동산 가격은 수요가 감소하더라도 즉각적으로 하락하지 않는 하방경직성의 특성이 있다.
77. 부동산 가격의 원칙은 부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는지 그 법칙성을 찾아내어 평가 활동의 지침으로 삼으려는 행동기준이다.
78. 부동산 가치는 평가목적에 따라 일정 시점에서 여러 가지가 존재하나, 부동산 가격은 지불된 금액이므로 일정 시점에서 하나만 존재한다.
79. 부동산 감정평가에 있어서 특수한 조건이 수반되는 경우에는 그 목적, 성격이나 조건에 맞도록 평가한 가격을 특정 가격이라 한다.
80. 부동산 감정평가에서 부동산의 가격시점은 가격조사를 완료한 날을 기준으로 한다.
81. 부동산 시장은 불완전경쟁시장이지만 부동산 가격은 일반적으로 시장에서 경쟁에 의해 결정되므로 소비자와 생산자가 의사결정을 하는데 중요한 지표의 기능을 한다.
82. 부동산 시장이 불완전하거나 투기적 요인이 있는 경우에는 거래 사례의 신뢰성이 문제가 된다.
83. 부동산은 3면 등가성의 원리가 없기 때문에 각각 방식으로 평가하면 가격이 다르기 때문에 조정 작업이 필요하다.
84. 부동산의 가격도 경쟁에 의해 결정되며, 경쟁이 있으므로 초과이윤이 소멸되고 대상 부동산은 그 가격에 적합한 가격을 갖게 되는데, 이를 경쟁의 원칙이라 한다.
85. 부동산의 가치는 가치 발생요인들의 상호 결합에 의해 발생한다.
86. 부동산의 가치는 장래 기대되는 유, 무형의 편익을 현재가치로 환원한 값을 의미한다.
87. 부분 평가란 일체로 이용하고 있는 물건의 일부만을 평가하는 경우를 말한다.
88. 사례자료는 가격시점이 가까울수록 유용하다.
89. 사례자료를 동일수급권 내 인근 지역에서 구할 경우 지역요인의 비교과정은 필요하지 않다.
90. 산림은 임지와 임목을 구분하여 평가함을 원칙으로 한다.
91. 산림은 임지와 임목을 일체로 한 가격의 산정이 가능한 경우에는 이를 일괄하여 평가할 수 있다.
92. 산림은 임지와 입목을 구분하여 평가하여야 하며, 입목의 평가는 거래사례비교법에 의하되 소경 목림은 원가법에 의할 수 있다.
93. 상대적 희소성은 인간의 욕망에 비해 욕망의 충족 수단이 질적, 양적으로 한정되어 있어서 부족한 상태를 말한다.
94. 상대적 희소성이란 부동산에 대한 수요에 비해 공급이 부족하다는 것이다.
95. 상환기금법은 건물 등의 내용연수가 만료될 때 감가 누계 상당액과 그에 대한 복리계산의 이자 상당액 분을 포함하여 당해 내용연수로 상환하는 방법이다.
96. 성숙도가 낮은 후보지의 동일수급권은 전환 전 용도 지역의 동일수급권과 일치하는 경향이 있다.
97. 소급 평가란 과거 어느 시점을 가격시점으로 하여 부동산 가격을 평가하는 것을 말한다.
98. 소음, 진동, 일조 침해 또는 환경오염 등으로 인한 토지 등의 가치 하락분에 대하여 평가를 하는 경우에는 소음 등의 허용기준, 원상회복 비용 등을 고려하여야 한다.
99. 수요와 공급의 변동에 따라 단기적으로 가치와 가격은 괴리되고, 장기적으로 가격은 가치와 일치하는 현상을 나타낸다.
100. 수익 환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
101. 수익배분의 원칙은 토지 잔여 법의 성립 근거가 된다.
102. 수익환원법은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 가격시점에 있어서의 평가 가격을 산정하는 방법을 말한다.
103. 시산 가격 조정은 평가 시 사용된 자료의 양, 정확성 및 적절성 등을 고려하여 각각의 방법에 가중치를 두어 가격을 결정하는 것이다.
104. 시산 가격의 조정에 사용된 사례자료는 거래 사례, 임대사례, 수익 사례 등의 자료를 말한다.
105. 시산 가격의 조정은 감정평가 3 방식에 의해 산출한 시산 가격을 산술 평균하는 것 만을 의미하지 않는다.
106. 시산 가액 조정은 각 시산 가액을 산술 평균하는 방법만 인정되는 것은 아니다.
107. 시산 가액 조정은 각 시산 가액을 상호 관련시켜 재검토함으로써 시산 가액 상호 간의 격차를 합리적으로 조정하는 작업이다.
108. 시산 가액은 감정평가 3 방식에 의하여 도출된 각각의 가액이다.
109. 시장 가치는 대상 부동산이 시장에 매도되었을 때 형성될 수 있는 교환가치와 유사한 개념이다.
110. 시장가치는 감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다.
111. 시장성의 원리에 의한 것으로 실증적이며 설득력이 풍부하다.
112. 시점 수정은 거래 사례 자료의 거래시점 가격을 기준 시점의 가격으로 정상화하는 작업을 말한다.
113. 신뢰할 수 있는 경우에는 평가대상 물건에 대한 실지조사를 생략할 수 있다.
114. 실질 임료는 각 지불기간에 지불되는 지불 임료와 예금적 성격을 지닌 보증금 운용이익 등으로 구성된다.
115. 실질 임료는 순 임료와 필요 제경비로 구성된다.
116. 아파트 등 매매가 빈번하게 이루어지는 부동산의 경우에 유용하다.
117. 양도 가능성(이전성)을 부동산의 가격 발생요인으로 포함하는 견해도 있다.
118. 영업권, 특허권 등 무형자산은 수익환원법을 주된 평가방법으로 적용한다.
119. 영업권의 평가는 수익환원법에 의한다. 다만, 수익 환원법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래 사례 비교법 또는 원가법에 의할 수 있다.
120. 예측 및 변동의 원칙은 부동산의 현재보다 장래의 활용 및 변화 가능성을 고려한다는 점에서, 수익환원법의 토대가 될 수 있다.
121. 원가법은 가격시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가 수정을 하여 대상물건의 가격을 산정하는 방법이다.
122. 원가법이란 대상 물건의 재조달원가에 감가 수정을 하여 대상 물건의 가액을 산정하는 감정평가 방법을 말한다.
123. 유사 지역은 대상 부동산이 속해 있지 않지만 그 지역의 특성이 대상 부동산의 가격 형성에 영향을 미치는 지역이다.
124. 유사 지역이란 대상 부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근 지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.
125. 유효수요란 대상 부동산을 구매하고자 하는 욕구로, 지불능력(구매력)을 필요로 한다.
126. 인근 지역과 동일수급권 내 유사지역은 지리적으로 인접할 필요는 없으나, 그 지역 내 부동산 상호간에 대체, 경쟁관계가 성립하여 가격 형성에 영향을 미치는 지역이다.
127. 인근 지역의 범위가 지나치게 확대되면 가격 수준의 판정이 어려워질 수 있다.
128. 인근 지역의 범위는 고정적, 경직적인 것이 아니라 유동적, 가변적이다.
129. 인근 지역의 사회적, 경제적, 행정적 위치는 고정적인 것이 아니라 유동적인 것이다.
130. 인근 지역의 생애주기를 성장기, 성숙기, 쇠퇴기, 천이기, 악화기 등으로 구분할 때 가격 수준은 성숙기에 최고에 이른다.
131. 인근 지역이란 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치 형성 요인 중 지역 요인을 공유하는 지역을 말한다.
132. 인근 지역이란 대상 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치 형성 요인 중 지역 요인을 공유하는 지역을 말한다.
133. 인근 지역이란 대상 부동산이 속해 있는 지역이다.
134. 일괄 평가란 두 개 이상의 물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간 불가분의 관계에 있는 경우에 일괄하여 평가하는 것을 말한다.
135. 일반적으로 감정평가에서 구해야 할 임료는 실질 임료이다.
136. 일반적으로 주거지의 동일수급권은 도심으로 통근이 가능한 지역의 범위와 일치하는 경향이 있으며, 지역적 선호도에 따라 그 범위가 좁아지기도 한다.
137. 임대료를 평가할 때는 임대료 사례 비교법을 주된 평가방법으로 적용한다.
138. 임료 평가방법으로는 임대 사례 비교법, 적산법, 수익 분석법이 있다.
139. 임료의 평가는 임대 사례 비교법에 의한다. 다만, 임대 사례 비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 대상물건의 종류 및 성격에 따라 적산법 또는 수익 분석법으로 평가할 수 있다.
140. 자가건설의 경우 재조달원가는 도급 건설한 경우에 준하여 처리한다.
141. 자동차의 주된 평가방법과 선박 및 항공기의 주된 평가방법은 다르다.
142. 잔여 환원법에서 평가가치의 크기는 다른 조건이 동일할 때 직선 환원법 적용 시 가장 작고 평준 연금 환원법 적용 시 가장 크다.
143. 잔여 환원법의 투하자본 회수방법으로는 직선 환원법, 감채기금 환원법, 평준 연금 환원법이 있다.
144. 재조달원가는 기준 시점 현재 건축물을 신축하는데 소요되는 투하 비용을 말한다.
145. 재조달원가를 구성하는 표준적 건설비에는 수급인의 적정이윤이 포함된다.
146. 저당 지분 환원법에서는 매 기간의 순 영업소득에서 별도의 자본회수를 하지 않는다.
147. 적산법은 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.
148. 적산법은 대상물건의 기초 가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
149. 적정 가격이라 함은 당해 토지 및 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.
150. 적합의 원칙에서 부동산의 유용성이 최고로 발휘되기 위해서는 부동산을 둘러싼 외부환경과의 균형이 중요하다.
151. 적합의 원칙은 부동산의 입지와 인근 환경의 영향을 고려한다.
152. 정률법에서 매년의 감가액은 첫해가 가장 크고, 해가 갈수록 점차 줄어든다.
153. 정률법에서는 매년 감가율이 일정함에 따라 감가액이 감소한다.
154. 정상 가격은 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정 가격을 말한다.
155. 정액법, 정률법, 상환기금법은 모두 내용연수에 의한 감가 수정 방법이다.
156. 정액법에 의한 연간 감가액은 일정하지만, 정률법에 의한 연간 감가액은 체감한다.
157. 정액법에서는 감가 누계액이 경과연수에 정비례하여 증가한다.
158. 정액법을 직선법 또는 균등 상각법이라고도 한다.
159. 조건부 평가란 부동산 가격의 증감요인이 되는 새로운 상황의 발생을 상정하여 그 조건이 성취되는 경우를 전제로 부동산을 평가하는 것을 말한다.
160. 주어진 시점에서 대상 부동산의 가치는 다양하다.
161. 중도적 이용이란 가까운 장래에 대상 부동산의 새로운 최유효 이용이 도래할 것으로 예상될 때 그 대기 과정 중에 있는 현재의 이용을 말한다.
162. 지역분석에 있어서 중요한 대상은 인근 지역, 유사 지역 및 동일수급권이다.
163. 지역분석에서는 인근 지역뿐만 아니라 유사 지역까지 분석함으로써, 대상 부동산의 대략적인 가격을 산정한다.
164. 지역분석은 개별분석 전에 이루어지는 것이 일반적이다.
165. 지역분석은 개별분석보다 선행되는 것이 일반적이다.
166. 지역분석은 당해 지역을 전체적이고 거시적인 차원에서 분석한다.
167. 지역분석은 대상지역에 대한 거시적인 분석인 반면, 개별분석은 대상 부동산에 대한 미시적인 분석이다.
168. 지역분석을 통해 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격 수준을 파악할 수 있다.
169. 지역분석의 결과로 그 지역의 표준적 이용을 파악할 수 있다.
170. 지역분석이 일반적으로 개별분석보다 선행한다.
171. 지역분석이란 대상 부동산이 어떤 지역에 속하며, 지역특성이 무엇이며, 전반적으로 지역특성이 지역 내 부동산 가격 형성에 어떠한 영향을 미치는가를 분석하는 것이다.
172. 직선 환원법 및 감채기금 환원법은 매 기마다 순 영업소득이 감소한다고 가정하는 반면 감채기금 환원법 및 평준 연금 환원법에는 매 기간마다 순 영업소득이 일정하다고 가정한다.
173. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물 부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정 평가하는 경우 거래 사례 비교법을 주된 평가방법으로 적용한다.
174. 초과 토지란 현존 지상 개량 물에 필요한 적정면적 이상의 토지를 말하고 잉여 토지는 건부지와 다른 용도로 분리되어 독립적으로 사용될 수 없는 토지를 말한다.
175. 최유효이용 분석이란 지역분석과 개별분석을 통하여 대상 부동산이 최대의 가치를 창출할 수 있는 용도를 찾아내는 작업이다.
176. 최유효이용은 대상 부동산의 물리적 채택 가능성, 합리적이고 합법적인 이용, 최고 수익성을 기준으로 판정할 수 있다.
177. 토지의 평가는 대상 토지와 동일 또는 유사한 표준지의 공시지가를 선택하고, 시점 수정 등 필요한 조정을 하여야 한다.
178. 투기적 이용의 경우에는 불확실성이 높기 때문에 최유효 이용을 판단하기가 쉽지 않다.
179. 투자 가치는 투자자가 대상 부동산에 대해 갖는 주관적인 가치의 개념이다.
180. 특정 토지의 용도가 인근 지역의 일반적인 용도와는 전혀 다른 데도 최유효 이용이 될 수 있는 이유 중의 하나는 부동산의 개별성 때문이다.
181. 평가는 대상물건마다 개별로 행하여야 한다. 다만, 2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있다.
182. 평가목적과 가격시점은 감정평가서에 필수적으로 기재해야 하는 사항이다.
183. 표준지 공시지가라 함은 국토교통부 장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다.
184. 하나의 대상 물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정 평가할 수 있다.
185. 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격 수준 파악을 위해 지역분석이 필요하다.
186. 회계 목적의 감가상각은 취득 가격을 기준으로 하지만, 감정평가의 감가 수정은 재조달원가를 기준으로 한다.
187. 회계 목적의 감가상각은 취득원가에 대한 비용 배분의 개념이고, 감정평가의 감가수정은 재조달원가를 기초로 적정한 가치를 산정하는 개념이다.
188. 효용(유용성)은 인간의 필요나 욕구를 만족시켜 줄 수 있는 재화의 능력을 말한다.
189. 효용은 부동산의 용도에 따라 주거지는 쾌적성, 상업지는 수익성, 공업지는 생산성으로 표현할 수 있다.

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5. 핵심 요약

 

★ 감정평가의 기능

 

부동산 의사결정의 판단기준 제시

합리적인 손실보상

과세기준의 합리화

적정한 부동산 가격의 유도

 

X - 부동산 경기의 활성화에 기여

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★ 감가 수정 방법

 

정액법

상환 기금법

정률법

관찰 감가법

 

X - 잔여법

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★ 감정평가산식

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★ 환원 이율을 구하는 방법

 

요소 구성법

시장 추출법

투자 결합법

엘우드 법

 

X - 분해법

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★ ex. 감정 평가 사례

<보기> ○ 법원은 경매개시결정(2007년 7월 4일)이 된 甲소유의 A물건에 대하여 □□감정평가사무소 △△△감정평가사에게 감정평가 의뢰(2007년 10월 24일)  ○ A물건 현장 조사 및 가격 조사 완료(2007년 10월 27일) ○ 감정평가사 △△△이(가) 보고서 작성(2007년 10월 28일)

 

국가로부터 자격을 부여받은 개인이 평가주체인 점에서 공인감정평가

산정된 감정평가액을 참작하여 법원은 최저 경매 가격을 결정

법원의 경매를 위해 행하여지는 감정평가인 점에서 필수적 평가

가격시점은 2007년 10월 27일이다.

A 물건의 상태, 용도 등 가격시점 현재 상태대로 평가하는 점에서 현황 평가

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★ 적합의 원칙 - 경제적 감가

 

사례1 : A지역에 대한 지역분석 결과, 서민들이 거주하는 단독주택지역인 것으로 판단되었다. A지역에 개발업자가 고급주택을 건축하였다. 거래사례비교법을 적용하여 해당 고급주택을 평가한 가격이 건축비용에도 미치지 못하였다.

사례2 : 판매시설 입점부지 선택을 위해 후보지역분석을 통해 표준적 사용을 확인한다.

 

★ 균형의 원칙

 

사례 1 : 공인중개사 甲은 아파트 매수 의뢰자에게 110㎡형 아파트에 대해 다음과 같이 설명하였다. "이 아파트는 1984년에 사용승인받은 아파트로, 최근에 건축된 유사한 아파트에 비해서 화장실이 1개 적고, 냉, 난방비가 많이 듭니다. 그래서 시장에서 선호도가 떨어져 낮은 가격으로 거래되고 있습니다."

사례 2 : 복도의 천정 높이를 과대개량한 전원주택이 냉, 난방비 문제로 시장에서 선호도가 떨어진다.

 

★ 기회비용의 원칙

 

도심지역의 공업용지가 동일한 효용을 가지고 있는 외곽지역의 공업용지보다 시장가격이 더 높은 현상

 

★ 대체의 원칙

 

동일한 효용을 가진 여러 부동산 중에서 가격이 가장 낮은 것이 선택되고 이 가격이 다른 부동산의 가격 형성에 영향을 미치는 것

 

★ 기여의 원칙 - 기능적 감가

 

★ 변동의 원칙 - 가격 시점의 필요

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★ 환원이율 산정 공식

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★ 부분평가

 

1필의 토지 일부분이 도시계획시설에 저촉되어 수용될 경우 저촉부분에 대해 보상평가를 하는 것

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★ 상환기금법

 

건물의 내용연수가 만료될 때의 감가 누계 상당액과 그에 대한 복리계산의 이자 상당액 분을 포함하여 당해 내용연수로 상환하는 방법

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★ ex. A군 B변 C리 자연녹지지역 내의 공업용 부동산을 비교방식으로 감정 평가

 

C리에 자연녹지지역 내의 이용상황이 공업용인 표준지가 없어 동일수급권인 인근 D리의 자연녹지지역에 소재하는 공업용 표준지를 비교표준지로 선정
공시지가기준법 적용에 따른 시점수정시 지가 변동률을 적용하는 것이 적절하지 아니하여 한국은행이 조사, 발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 생산자 물가상승률 적용
C리에 소재하는 유사물건이 소유자의 이민으로 인해 시세보다 저가로 최근에 거래되었는데, 어느 정도 저가로 거래되었는지 알 수 없어 비교사례로 선정하지 않음

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★ 공시지가 기준법으로 토지를 감정 평가하는 경우 필요한 항목

 

비교표준지 선정 → 시점수정 → 지역요인 비교 → 개별요인 비교 → 면적요인 비교 → 그 밖의 요인 보정

 

공시지가 기준법에서는 감가수정, 감가상각, 사정보정을 하지 않음

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★ 주된 감정평가방법

 

원가법 - 건물, 항공기, 건설기계

거래사례비교법 - 과수원, 자동차, 동산

임대료사례비교법 - 임대료

수익환원법 - 저작권, 광업재단

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★ 감정평가에 관한 규칙에서 직접 규정하고 있는 사항

 

시장가치 기준 원칙

현황 기준 원칙

개별 물건 기준 원칙

원가방식, 비교방식, 수익방식

 

X - 최유효이용 원칙

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★ 감정평가방법

 

원가법 - 대상물건의 재조달원가에 감가 수정을 하여 대상물건의 가액을 산정
거래사례비교법 - 사정 보정, 시점 수정, 가치형성요인 비교

공시지가 기준법 - 비교표 준지 공시지가를 기준으로 시점 수정, 지역 요인 및 개별 요인 비교, 그 밖의 요인 보정
수익환원법 - 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 가액을 산정

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★ 임대료 감정평가방법의 종류와 산식

 

적산법 : 적산임료 = 기초가액 × 기대이율 + 필요제경비
임대사례비교법 : 비준 임료 = 임대사례의 임대료 × 사정보정치 × 시점수정치 × 지역요인 비교치 × 개별요인 비교치
수익 분석법 : 수익임료 = 순수익 + 필요제경비

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★ 감정평가에 관한 규칙 제8조에 규정된 감정평가의 절차

 

처리계획 수립

대상물건 확인

1감정평가방법의 선정 및 적용

감정평가액의 결정 및 표시

 

X - 감정평가 의뢰

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★ 감정평가방식

 

 

원가방식 : 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식
비교방식 : 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가 기준법
수익방식 : 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식

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★ 지역분석과 개별분석

 

지역분석은 해당 지역의 표준적 이용 및 그 지역 내 부동산의 가격수준을 판정하는 것이며, 개별분석은 대상부동산의 최유효 이용을 판정하는 것이다. 지역분석의 분석 대상지역 중 인근 지역은 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성 요인 중 지역요인을 공유하는 지역이다.