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문제. 다음과 같이 부동산에 20억 원을 투자한 A의 연간 세후 자기 자본수익률은?
○ 부동산 가격 : 20억(토지 12억 원, 건물 8억 원) ○ 대출조건 - 대출 비율 : 부동산 가격의 60% - 대출 금리 : 연 5% - 대출 기간 : 20년 - 원금 만기일시상환 방식(매년 말 연단위 이자 지급) ○ 순영업소득 : 연 2억 원 ○ 건물의 총 내용연수 : 20년(잔존가치는 없고, 감가상각은 정액법을 적용함) ○ 영업소득세율 : 20% |
① 10%
② 12%
③ 15%
④ 17%
⑤ 20%
정답. ③
해설.
이 문제도 이의신청이 받아들여진 문제입니다. 그래서 모두 정답입니다. 그렇다면 출제자가 원했던 정답을 찾아보도록 하겠습니다. 출제자의 의도를 파악해 정답을 찾는 것이 우리의 역할이니까요^^
우선 세후 자기 자본수익률을 구하기 위해서는 공식은 다음과 같습니다.
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따라서 세후 현금흐름, 지분투자액을 구한 뒤 나눠주면 됩니다.
1. 세후 현금흐름
우선 순 영업소득이 주어져 있기 때문에 순 영업소득부터 시작하겠습니다. 순 영업소득은 연 2억 원입니다. 세전 현금흐름은 순 영업소득에서 부채 서비스액을 차감하여 계산합니다. 부채 서비스액은 주어진 조건으로 구할 수 있습니다. 부동산 가격이 20억 원이고 이중 60%가 부채이므로 12억 원이 부채이고 금리가 연 5% 이므로 부채 서비스액은 6,000만 원이 되겠습니다. 따라서 세전 현금흐름은 다음과 같이 구할 수 있습니다.
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세전 현금흐름은 1억 4천만 원입니다. 이제 세후 현금흐름을 구해보도록 하겠습니다. 세후 현금흐름은 세전 현금흐름에서 영업 소득세를 차감해서 계산합니다. 영업 소득세를 구하는 식은 다음과 같습니다.
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아.. 풀다 보니 문제가 약간 까리하긴 하네요.. 대부분 원리금 균등분할이라 원금 상환이 있었는데 이 문제는 만기 일시상환 방식이네요 ㅎㅎ 일단 끝까지 가보도록 하겠습니다. 우선 세전 현금흐름은 알고 대체 충당금은 주어지지 않았고 원금 상환액은 만기 일시지급이라 없습니다. 그러면 감가상각비를 구해보도록 하겠습니다. 건물의 총 내용연수는 20년이고 잔존가치는 없으며 정액법을 적용한다고 합니다. 토지는 감가상각 되지 않기 때문에 건물 8억 원에 대해서만 감가상각이 이루어집니다.
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이제 위 영업 소득세 공식에 대입합니다.
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드디어 영업 소득세를 구했습니다.^^ 따라서 세후 현금흐름은 세전 현금흐름에서 영업 소득세를 제외한 1억 2천만 원이 됩니다.
2. 지분투자액
지분투자액은 부동산 가격의 60%가 대출이므로 40%인 8억 원이 지분 투자액입니다.
3. 연간 세후 자기 자본수익률
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연간 세후 자기 자본수익률은 15%입니다.
이것은 어디까지나 출제자가 의도한 정답입니다. 하지만 만약에 이런 문제가 나온다고 하더라도 이렇게 풀어야겠죠?^^ 문제 오류 찾을 시간이 어딨어요?ㅎㅎ 풀 시간도 없는데 ㅋㅋㅋ
이론.
[이론]현금흐름 예측 및 분석
1. 현금흐름 예측 및 분석의 의의 투자의 타당성을 분석하기 위해서는 투자부동산의 현금흐름을 예측하고 분석하여야 한다. 현금흐름은 현금유입과 현금유출로 구분된다. (1) 현금유입 운
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