[이론]부동산 가격의 제 원칙

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1. 의의

 

부동산의 가격은 가치 형성 요인들 간의 상호작용 과정 속에서 형성되고 형성과정에는 일정한 법칙성 또는 규칙성이 있다. 이를 부동산 가격의 제 원칙이라 하고 이러한 부동산 가격의 제 원칙은 감정평가 활동의 행위기준이 된다. 따라서 부동산 가격의 제 원칙은 부동산 가격이 어떻게 형성되고 유지되는지 그 법칙성을 찾아내어 평가 활동의 지침으로 삼으려는 행위기준이다. 부동산 가격의 제 원칙은 각각 독립적으로 작용하는 것이 아니라 다른 원칙들과 상호 유기적으로 작용하여 부동산의 가격 형성에 영향을 미친다.

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2. 부동산 가격의 제 원칙

 

(1) 최유효이용의 원칙

 

최유효이용의 원칙이란 부동산의 가격은 최유효 이용을 전제로 하여 파악되는 가격을 표준으로 하여 형성된다는 가격 원칙으로 용도의 다양성 등을 성립 근거로 한다. 최유효 이용이란 개관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 부동산을 합법적이고 합리적이며 최고, 최선의 방법으로 이용하는 것을 말한다 [감정평가 실무기준]. 최유효이용의 원칙은 적합의 원칙, 외부성의 원칙과 더불어 부동산만의 고유한 가격 원칙이다.

 

(2) 변동의 원칙

 

부동산의 가격도 일반 재화와 마찬가지로 가치 형성 요인의 변화에 따라 상호 인과관계의 변동 과정에서 형성된다는 것을 변동의 원칙이라 한다. 변동의 원칙은 부동산의 자연적 특성인 영속성과 인문적 특성인 용도의 다양성, 위치의 가변성 등을 성립 근거로 한다. 평가 시 기준시점의 확정이 필요하고 시점 수정의 이론적 근거가 되는 가격 원칙이다.

 

(3) 예측의 원칙

 

부동산의 가격은 과거나 현재의 유용성에 의해서 결정되는 것이 아니라 장래의 유용성에 대한 예상을 근거로 결정된다는 가격 원칙을 예측의 원칙이라 한다. 이러한 예측의 원칙에 의해 부동산의 가치란 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이라 정의할 수 있다.

 

(4) 수익 체증, 체감의 원칙

 

생산요소의 추가 투입에 따라 어느 시점까지는 수익 체증의 법칙이 나타나고 이후에는 수익 체감의 법칙이 나타난다는 가격 원칙을 수익 체증, 체감의 원칙이라 한다. 이러한 수익 체증, 체감의 원칙은 기여의 원칙과 함께 추가 투자의 적부 판단 등에 이용될 수 있는 가격 원칙이다.

 

(5) 기여의 원칙

 

부동산의 가격은 생산비의 합이 아니라 각 구성요소의 기여도에 따라 영향을 받는다는 가격 원칙을 기여의 원칙이라 한다. 기여의 원칙은 부동산의 구성요소가 전체에 기여하는 정도가 가장 큰 사용방법을 선택해야 한다는 점에서 용도의 다양성, 병합, 분할의 가능성 등이 그 성립 근거가 된다. 기여의 원칙은 인근 토지를 매수하여 합필하거나 기존 건물을 증축하는 경우 그 추가 투자의 적부를 결정하는데 유용한 원칙이다. 예를 들어 50억 원짜리 건물에 1억 원을 들여 엘리베이터를 설치한 경우 건물의 가치가 51억 원이 되는 것이 아니라 엘리베이터가 건물의 가치에 기여하는 정도에 따라 그 이상도 그 이하도 될 수 있다는 것이다.

 

(6) 수익배분의 원칙(잉여 생산성의 원칙)

 

토지, 자본, 노동 및 경영의 각 생산요소에 의하여 발생하는 총수익은 이들 제 요소에 배분되는데 자본, 노동 및 경영에 배분된 몫 이외의 잔여 액은 그 배분이 정당하게 행하여지는 한 토지에 귀속된다는 가격 원칙을 수익배분의 원칙(잉여 생산성의 원칙)이라 한다. 수익배분의 원칙은 토지 잔여 법, 건물 잔여 법, 수익 분석법 등의 성립 근거가 된다.

 

(7) 균형의 원칙

 

균형의 원칙이란 부동산이 최대의 가치를 구현하기 위해서는 투입되는 생산요소의 결합 비율이 적절한 균형을 이루고 있어야 한다는 가격 원칙이다.

 

균형의 원칙 : 내부적 균형, 개별 분석, 기능적 감가, 최유효이용

 

균형의 원칙은 부동산의 초과설비와 과소 설비를 판정하는데 적용되는 가격 원칙으로 내부 기능상 효용의 변화로 인하여 발생하는 설계의 불량, 형식의 구식화 등 기능적 감가의 이론적 근거가 된다. 균형의 원칙은 부지와 건물 등 구성요소 간의 적응 상태를 분석하는데 적용되는 가격 원칙이다. 주택의 크기에 비해 부엌이 너무 작은 경우, 다용도실이 너무 큰 경우, 욕실이 너무 협소한 경우 등은 대상 부동산이 최고의 가치를 구현하는데 저해요소가 된다. 이러한 현상을 설명할 수 있는 감정평가이론상의 부동산 가격 원칙은 균형의 원칙이다.

 

(8) 적합의 원칙

 

적합의 원칙이란 부동산의 유용성이 최고도로 발휘되기 위해서는 그 부동산이 속한 지역의 환경에 적합하여야 한다는 가격 원칙이다.

 

적합의 원칙 : 외부적 균형, 지역 분석, 경제적 감가, 표준적 이용

 

적합의 원칙은 부동산의 유용성이 최고도로 발휘되기 위해서는 부동산을 둘러싼 외부환경과의 균형이 중요하다는 가격 원칙이다. 부동산만의 고유한 가격 원칙으로 경제적 감가의 이론적 근거가 된다. 주변지역에 어울리지 않게 과대 개량된 부동산은 비용이 투입된 만큼 가치가 높게 형성되는 것이 아니라 오리혀 시장에서 결정되는 수준까지 하락하는 것이 보통이다. 이러한 현상을 설명할 수 있는 감정평가이론상의 부동산 가격 원칙은 적합의 원칙이다.

 

(9) 외부성의 원칙

 

부동산의 가격은 외부적인 환경요인에 의해 의도하지 않게 긍정적(외부 경제) 또는 부정적(외부 불경제)인 영향을 받을 수 있다는 가격 원칙을 외부성의 원칙이라 한다. 부동산의 가격은 외부 경제 효과에 의해 증가 요인이 되어 높게 평가되고 외부 불경제 효과에 의해 감가요인이 되어 낮게 평가된다는 가격 원칙이다.

 

(10) 대체의 원칙

 

부동산의 가격은 부동산 상호 간, 지역 상호 간, 부동산과 대체성이 있는 일반 투자분야의 다른 재화 상호 간의 대체, 경쟁 과정에서 형성된다는 가격 원칙을 대체의 원칙이라 한다. 대체의 원칙에서 대체관계가 성립되기 위해서는 부동산 상호 간 또는 부동산과 일반 재화 상호 간에 용도, 효용, 가격 등이 동일성 또는 유사성이 있어야 한다. 대체의 원칙이란 효용이 동일하다면 가격이 가장 낮은 부동산이 선택되고 가격이 동일하다면 효용이 가장 높은 부동산이 선택되어 선택된 부동산의 가격이 다른 부동산의 가치 형성에 영향을 미친다는 가격 원칙이다. 대체의 원칙은 부동산 평가 3 방식의 기초가 되는 부동산 가치 형성의 원칙이다.

 

(11) 수요와 공급의 원칙

 

수요와 공급의 원칙이란 부동산의 가격은 수요와 공급의 상호작용에 의해 결정된다는 가격 원칙으로 부동산 가격의 이중성을 나타내는 이론적 근거가 된다.

 

(12) 경쟁의 원칙

 

부동산의 가격도 경쟁에 의해 결정되고 경쟁이 있으므로 초과 이윤이 소멸되고 대상 부동산은 적합한 가격을 갖게 되는데 이를 경쟁의 원칙이라 한다. 즉, 초과이윤의 발생은 경쟁을 야기하고 경쟁의 결과 초과이윤은 감소 또는 소멸한다는 가격 원칙이다.

 

(13) 기회비용의 원칙

 

기회비용의 원칙이란 대상 부동산의 가치를 평가할 경우 기회비용을 충분히 고려하여 평가하여야 한다는 가격 원칙이다. 기회비용이란 어떤 대안을 선택함으로 인하여 선택되지 않은 다른 기회를 희생한 대가를 의미한다. 따라서 도심지역의 공업 용지가 동일한 효용을 가지고 있는 외곽지역의 공업 용지보다 더 높은 시장 가격으로 거래되는 현상은 기회비용의 원칙에 의해서 설명할 수 있다.