[이론]감정평가의 절차

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1. 감정평가의 절차

 

감정평가업자는 다음의 순서에 따라 감정평가를 하여야 한다. 다만, 합리적이고 능률적인 감정평가를 위하여 필요할 때에는 순서를 조정할 수 있다.

• 기본적 사항의 확정
• 처리계획 수립
• 대상물건 확인
• 자료수집 및 정리
• 자료 검토 및 가치 형성 요인의 분석
• 감정평가방법의 선정 및 적용
• 감정평가액의 결정 및 표시

 

※ 감정평가업자의 의무 : 감정평가업자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감정평가를 하여서는 아니 된다.

• 자신의 능력으로 업무수행이 불가능하거나 매우 곤란한 경우
• 이해관계 등의 이유로 자기가 감정 평가하는 것이 타당하지 아니하다고 인정되는 경우

 

(1) 기본적 사항의 확정

 

감정평가업자는 감정평가를 의뢰받았을 때에는 의뢰인과 협의하여 다음의 사항을 확정하여야 한다. 이처럼 의뢰인과 협의하여 결정하는 절차를 기본적 사항의 확정이라 한다.

• 의뢰인
• 대상물건
• 감정평가 목적
• 기준시점
• 감정평가조건
• 기준가치
• 관련 전문가에 대한 자문 또는 용역에 관한 사항
• 수수료 및 실비에 관한 사항

 

기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다. 기준 가치란 감정평가의 기준이 되는 가치를 말한다. 감정평가업자는 필요한 경우 관련 전문가에 대한 자문 등을 거쳐 감정 평가할 수 있다.

 

(2) 처리계획의 수립

 

처리계획의 수립이란 대상물건의 확인에서 감정평가액의 결정 및 표시에 이르기까지 일련의 작업 과정에 대한 계획을 수립하는 절차를 말한다.

 

(3) 대상물건 확인

 

감정평가업자가 감정평가를 할 때에는 실지조사를 하여 대상물건을 확인하여야 한다. 감정평가업자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우로서 실지조사를 하지 아니하고도 객관적이고 신뢰할 수 있는 자료를 충분히 확보할 수 있는 경우에는 실지조사를 하지 아니할 수 있다.

• 천재지변, 전시, 사변, 법령에 따른 제한 및 물리적인 접근 곤란 등으로 실지조사가 불가능하거나 매우 곤란한 경우
• 유가증권 등 대상물건의 특성상 실지조사가 불가능하거나 불필요한 경우

 

(4) 자료수집 및 정리

 

자료수집 및 정리란 대상물건의 물적 사항, 권리관계, 이용 상황에 대한 분석 및 감정평가액 산정을 위해 필요한 확인자료, 요인 자료, 사례자료 등을 수집하고 정리하는 절차를 말한다.

• 확인자료 : 부동산의 물적 확인 및 권리 확인에 필요한 자료
• 요인자료 : 부동산의 가치 형성 요인과 연관된 자료
• 사례자료 : 부동산 평가에 적용할 경험적 자료로 거래 사례, 임대사례, 수익 사례, 건축사례 등

 

(5) 자료 검토 및 가치 형성 요인의 분석

 

자료 검토 및 가치 형성 요인의 분석이란 자료의 신뢰성, 충실성 등을 검증하고 다음의 가치 형성 요인을 분석하는 절차를 말한다.

• 일반요인 : 대상물건이 속한 전체 사회에서 대상물건의 이용과 가격 수준 형성에 전반적으로 영향을 미치는 일반적인 요인
• 지역요인 : 대상물건이 속한 지역의 가격 수준 형성에 영향을 미치는 자연적, 사회적, 경제적, 행정적 요인 
• 개별요인 : 대상물건의 구체적 가치에 영향을 미치는 대상물건의 고유한 개별적 요인

 

(6) 감정평가방법의 선정 및 적용

 

감정평가방법의 선정 및 적용이란 대상물건의 특성이나 감정평가 목적 등에 따라 적절한 하나 이상의 감정평가방법을 선정하고 그 방법에 따라 가치 형성 요인 분석 결과 등을 토대로 시산 가액을 산정하는 절차를 말한다.

 

(7) 감정평가액의 결정 및 표시

 

감정평가액의 결정 및 표시란 감정평가방법의 적용을 통하여 산정된 시산 가액을 합리적으로 조정하여 대상물건이 갖는 구체적인 가치를 최종적으로 결정하고 감정평가서에 그 가액을 표시하는 절차를 말한다.

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2. 감정평가의 원칙

 

(1) 시장가치 기준 원칙

 

대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다. 감정평가업자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.

• 법령에 다른 규정이 있는 경우
• 감정평가 의뢰인이 요청하는 경우
• 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우

 

감정평가업자는 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정 평가할 때에는 다음의 사항을 검토하여야 한다. 다만, 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

• 해당 시장가치 외의 가치의 성격과 특징
• 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성

 

감정평가업자는 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성이 결여되었다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있다.

 

(2) 현황 기준 원칙

 

감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용 상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다. 감정평가업자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 기준시점의 가치 형성 요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정 평가할 수 있다.

• 법령에 다른 규정이 있는 경우
• 의뢰인이 요청하는 경우
• 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우

 

감정평가업자는 감정평가조건을 붙일 때에는 감정평가조건의 합리성, 적법성 및 실현 가능성을 검토하여야 한다. 다만, 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 감정평가업자는 감정평가조건의 합리성, 적법성이 결여되거나 사실상 실현 불가능하다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있다.

 

(3) 개별 물건 기준 원칙 등

 

감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다. 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정 평가할 수 있다. 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정 평가할 수 있다. 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정 평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정 평가할 수 있다.

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3. 감정평가서 작성

 

감정평가업자는 감정평가서를 의뢰인과 이해관계자가 이해할 수 있도록 명확하고 일관성 있게 작성하여야 한다. 감정평가서에는 다음의 사항이 포함되어야 한다.

• 감정평가업자의 명칭
• 의뢰인의 성명 또는 명칭
• 대상물건(소재지, 종류, 수량, 그 밖에 필요한 사항)
• 대상물건 목록의 표시 근거
• 감정평가 목적
• 기준시점, 조사기간 및 감정평가서 작성일
• 실지조사를 하지 아니한 경우에는 그 이유
• 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정 평가한 경우에는 해당 시장가치 외의 가치의 성격과 특징, 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성(다만, 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 해당 법령을 적는 것으로 갈음할 수 있다)
• 감정평가조건을 붙인 경우에는 그 이유 및 감정평가조건의 합리석, 적법성 및 실현 가능성에 대한 검토사항(다만, 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 해당 법령을 적는 것으로 갈음할 수 있다)
• 감정평가액
• 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견
• 전문가의 자문 등을 거쳐 감정 평가한 경우 그 자문 등의 내용
• 그 밖에 이 규칙이나 다른 법령에 따른 기재사항