[이론]부동산의 가치와 가격

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1. 부동산의 가치와 가격

 

내구재의 경우에는 오랫동안 사용할 수 있으므로 효용이 장기적으로 발생하여 가치와 가격은 다르지만 비내구재의 경우에는 오랫동안 사용할 수 없으므로 효용이 단기적으로만 발생하여 가치와 가격은 같다고 경제학에서 설명하고 있다. 이 견해에 의한다면 부동산은 내구재이므로 가치와 가격이 구별되어야 한다.

 

(1) 부동산의 가치

 

부동산의 가치는 장래 기대되는 유, 무형의 편익(이익)을 현재 가치로 환원한 값을 의미하므로 가치는 미래에 대한 현재의 값이다. 이러한 가치는 일정 시점일지라도 평가목적에 따라 보험 가치, 과세 가치, 보상 가치, 담보 가치, 장부 가치 등 여러 가지가 존재한다.

 

(2) 부동산의 가격

 

부동산의 가격이란 매수자와 매도자 간의 교환의 대가로서 실제로 지불된 금액을 말한다. 따라서 가격은 과거의 값이고 일정 시점에서는 단 하나만 존재한다.

 

(3) 가치와 가격과의 관계

 

① 가치 = 가격 ± 오차 : 부동산 가격이 상승할 경우 반드시 부동산 가치가 상승한다고 할 수는 없다. 또한 부동산 가격이 하락할 경우 반드시 부동산 가치가 하락한다고 할 수도 없다. 부동산 가격과 부동산 가치 사이에는 오차가 존재하기 때문이다. 그러나 부동산 가치가 상승하면 부동산 가격도 상승하고 부동산 가치가 하락하면 부동산 가격도 하락한다. 따라서 부동산 가치와 부동산 가격은 비례관계에 있다.

 

② 가격의 기초에는 가치 : 가격이 상승하기 위해서는 가치가 상승하여야 한다. 따라서 가격의 기초에는 가치가 있으며 이러한 가치가 화폐를 매개체로 하여 표현된 것이 가격이다. 결국 가치는 주관적, 추상적 개념이고 가격은 가치가 시장을 통화여 화폐단위로 구현된 객관적, 구체적인 개념이다. 또한 가격은 과거의 값이기 때문에 시장에서 확인을 하면 누구나 알 수 있지만 가치는 누구나 쉽게 알 수 있는 것은 아니다.

 

③ 가격은 시장에서 수요와 공급에 의해 결정된 값 : 가격은 시장에서 수요와 공급에 의해 결정된 값이므로 단기적으로는 가치와 괴리될 수 있으나 장기적으로는 가치에 회귀한다.

• 수요 > 공급 : 초과수요 현상을 초래하여 가격이 상승함에 따라 가격이 가치보다 높아진다.
• 수요 < 공급 : 초과공급 현상을 초래하여 가격이 하락함에 따라 가격이 가치보다 낮아진다.
• 수요 = 공급 : 가격은 가치와 같아진다.

 

④ 가치와 가격 비교

 

㉠ 가치

• 장래 기대되는 유, 무형의 편익(이익)을 현재가치로 환원한 값
• 현재의 값
• 일정 시점에 가치는 여러 개 존재
• 주관적, 추상적 개념
• 가치 = 가격 ± 오차

 

㉡ 가격

• 매수자와 매도자 간의 교환의 대가로 실제 지불된 금액
• 과거의 값
• 일정 시점에 가격은 하나만 존재
• 가격의 기초는 가치이므로 가격은 가치를 화폐로 나타낸 값
• 객관적, 구체적인 개념
• 시장에서 수요와 공급에 의해 결정된 값
• 장기적으로 가격은 가치에 회귀

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2. 부동산 가치의 종류

 

일정 시점일지라도 부동산의 가치는 평가목적이나 조건 등에 따라 여러 가지가 존재한다.

 

(1) 투자 가치와 시장 가치

 

투자 가치란 대상 부동산이 특정한 투자자에게 부여하는 주관적 가치를 말하고 시장가치란 대상 부동산이 시장에서 형성되는 객관적인 현재가치를 말한다. 감정평가에서는 이러한 시장가치를 구하고자 한다. 감정평가에 관한 규칙에서는 시장가치를 다음과 같이 규정하고 있다.

• 시장 가치 : 감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다.

 

(2) 사용 가치와 교환 가치

 

사용 가치란 대상 부동산이 특정한 용도로 사용되었을 때 가질 수 있는 가치를 말하고 교환가치는 대상 부동산이 시장에서 매도되었을 때 형성될 수 있는 가치를 말한다.

 

(3) 기타

 

① 보험 가치 : 보험금 산정과 보상에 대한 기준으로 사용되는 가치

 

② 과세 가치 : 소득세나 재산세 등을 부과하는데 기준으로 사용되는 가치

 

③ 보상 가치 : 공익사업에 제공되는 부동산의 경우 보상에 대한 기준으로 사용되는 가치

 

④ 담보 가치 : 부동산을 담보로 자금을 조달할 경우를 기준으로 사용되는 가치

 

⑤ 장부 가치 : 대상 부동산의 당초 취득 가격에서 법적으로 허용되는 방법에 의한 감가상각분을 제외한 장부상의 잔존가치

 

⑥ 공익 가치 : 부동산의 최고, 최선의 이용이 보전이나 보존과 같은 공공목적의 비경제적 이용에 있을 때 대상 부동산이 지니는 가치

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3. 부동산 가격의 특징

 

(1) 가격과 임료

 

부동산의 가격은 일반적으로 교환의 대가인 가격과 용익(사용, 수익)의 대가인 임료로 표시되는데 가격과 임료는 원본과 과실의 관계이다.

 

(2) 소유권 등 기타 권리, 이익의 가격

 

부동산의 가격은 대상 부동산 자체에 대한 물리적인 가격이 아니라 부동산에 관한 소유권 등 기타 권리, 이익의 가격이다. 따라서 동일한 부동산에 둘 이상의 권리, 이익이 존재할 수 있고 둘 이상의 권리, 이익이 존재하는 경우에는 각각의 권리, 이익마다 그 가격이 형성될 수 있다.

 

(3) 장기적인 배려 하에 형성

 

부동산의 가격은 과거에서 미래까지의 장기적인 배려 하에 형성되고 항상 변화의 과정에 있다. 이는 부동산의 내용연수가 장기간이고 부동산이 속한 지역의 사회적, 경제적, 행정적 위치가 항상 변하기 때문이다.

 

(4) 개별적으로 형성

 

부동산은 거래 시에 거래당사자의 개인적인 동기나 특수한 사정이 개입되기 쉬우므로 부동산의 가격은 개별적으로 형성되는 경향이 있다. 또한 부동산의 가격은 부동산의 자연적 특성으로 인하여 일반 재화 시장과 같이 일물일가의 법칙이 적용되지 않고 균형 가격도 자연적으로 성립되지 않는다. 따라서 부동산은 통상의 시장 가치를 형성하는 시장을 갖지 못하므로 부동산의 가격은 불완전경쟁시장 하에서 형성된다.

 

(5) 지역적으로 형성

 

부동산의 가격은 지역적으로 형성되는 경향이 있다. 부동성이라는 특성으로 인하여 부동산 시장은 지역적으로 형성되고 동일한 지역에서 유사한 부동산에 대해서는 유사한 가격이 형성되기도 한다.

 

(6) 부동산 가격의 이중성

 

부동산 가격은 수요와 공급의 상호작용에 의해 결정되고 결정된 가격은 다시 수요와 공급에 영향을 미치게 되는데 이를 가격의 이중성이라 한다.