1. 토지이용활동
(1) 토지이용활동의 의의
부동산 이용활동은 토지이용활동과 건물 이용활동으로 구분되나 일반적으로 토지이용활동을 말한다. 토지이용활동이란 한정된 토지를 그 용도와 이용목적에 맞게 활용함으로써 토지의 유용성을 추구하려는 행위이다.
(2) 토지이용의 행위기준
토지는 부증성이라는 특성으로 인하여 물리적으로 절대량을 늘릴 수 없는 한정된 자원이다. 또한 용도의 다양성이라는 특성으로 인하여 다양한 용도 중에서 최고 최선의 이용방법을 선택하여야 한다. 이처럼 한정된 토지자원을 효율적으로 이용하여 부동산과 인간과의 관계를 개선하기 위해서는 행위기준이 있어야 한다. 이러한 행위기준이 최유효 이용이다.
① 최유효이용의 의의 : 최유효 이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 부동산을 합법적이고 합리적이며 최고, 최선의 방법으로 이용하는 것을 말한다. 따라서 부동산 전문가만이 이용할 수 있는 방법은 최유효 이용이라 할 수 없다.
② 최유효이용의 판단기준 : 최유효이용의 판단기준은 복합개념에 입각하여 법률적 측면, 기술적 측면, 경제적 측면으로 나누어 볼 수 있다.
- 법률적 측면 : 합리적, 합법적인 이용이 되어야 한다. 합리적 이용이란 합리적으로 가능한 이용을 말한다. 투기목적의 이용이나 먼 장래의 불확실한 이용은 합리적인 이용이라 할 수 없다. 합법적 이용이란 법적으로 허용 가능한 이용을 말한다. 공법이나 사법 등에 위배되는 이용은 합법적인 이용이라 할 수 없다.
- 기술적 측면 : 물리적으로 채택 가능한 이용이어야 한다.
- 경제적 측면 : 최고의 수익과 이윤을 실현하고 극대화하는 것을 말하는데 객관적으로 검증이 가능하여야 한다.
2. 토지이용의 집약도
(1) 토지이용의 집약도
토지이용의 집약도란 어떤 토지이용에 있어 단위면적당 투입되는 노동과 자본의 크기를 말한다.
① 집약적 토지이용 : 노동과 자본을 많이 투입하여 토지이용의 집약도가 높은 경우를 말한다. 토지와 자본 간에 생산요소의 대체성이 클수록 집약적 토지이용이 이루어진다. 산업별 토지이용의 집약화 정도는 3차 산업 > 2차 산업 > 1차 산업의 순으로 나타난다. 토지의 집약도를 증가시키는 원인으로는 토지의 절대량 부족, 가용토지의 제한, 노은 지가 수준, 토지수요의 증가, 경영효율의 증대, 규모의 경제로 인한 토지이용의 능률 향상 등을 들 수 있다.
② 조방적 토지이용 : 노동과 자본을 적게 투입하여 토지이용의 집약도가 낮은 경우를 말한다.
(2) 도시 토지와 농촌 토지
① 도시 토지, 도심, 금융업 : 지가가 높아 자본의 이용은 많고 토지의 이용은 적다. 따라서 집약도가 높아지고 집약적으로 토지를 이용하게 된다. 토지에 대한 자본의 대체성이 크고 자본의 결합 비율도 높다. 건물의 고층화 및 입체화를 초래한다.
② 농촌 토지, 외곽, 낙농업 : 지가가 낮아 자본의 이용은 적고 토지의 이용은 많다. 따라서 집약도가 낮아지고 조방적으로 토지를 이용하게 된다. 토지에 대한 자본의 대체성이 작고 자본의 결합 비율도 낮다.
(3) 집약 한계와 조방 한계
① 집약 한계 : 일정 단위 토지에 추가 투자 시 한계 수입과 한계비용이 일치하게 되는 경우의 집약도를 말한다. 이는 이윤 극대화를 가져오는 토지이용의 집약도로서 토지이용에 있어 집약도의 상한선이 된다.
② 조방 한계 : 일정 단위 토지에 추가 투자 시 총수입과 총비용이 일치되는 경우의 집약도 즉, 최적의 조건하에서 겨우 생산비를 감당할 수 있는 수익밖에 얻을 수 없는 경우의 집약도를 말한다. 이는 손익분기점이 되는 토지이용의 집약도로서 토지이용에 있어 집약도의 하한선이 된다.
(4) 입지 잉여
① 입지 잉여의 의의 : 입지 잉여란 입지조건이 양호한 경우 발생하는 특별한 이익 즉, 초과이윤을 말한다. 이러한 입지 잉여는 입지조건이 양호해서 발생한 것이므로 입지 주체의 경영능력과는 무관하다. 또한 입지 조건과 토지이용의 집약도가 같은 경우라도 입지 주체가 누구냐에 따라 지가에 큰 영향을 미치므로 입지 잉여는 동일할 수 없다.
② 입지 잉여의 발생 : 입지 잉여는 어떤 토지의 위치의 가치가 한계 입지 이상이고 최유효 이용할 수 있는 입지 주체가 이용하는 경우에 발생한다. 한계 입지란 그 산업의 관저에서 입지 잉여가 0이 되는 위치를 말한다. 이러한 입지 잉여는 입지 경쟁의 원인으로 지대(지가) 상승을 초래하고 입지 잉여는 지대(지가)의 지불능력을 높여준다.
3. 토지이용에 따른 부동산 현상
(1) 도시 스프롤 현상
도시 스프롤 현상이란 도시의 성장이 무계획적, 불규칙, 무질서하게 평면적으로 볼품없이 확대되고 발산되는 현상을 말한다. 이는 인구의 도시집중, 도시, 군 계획이나 토지이용계획을 소홀히 한 데서 비롯된다.
① 도시 스프롤 현상의 유형 : 도시 스프롤 현상의 유형은 평면 스프롤, 입체 스프롤, 저밀도 연쇄 개발 현상, 고밀도 연쇄 개발 현상, 비지적 현상 등 다양한다. 도시 외곽부의 팽창인 도시의 평면적 확산으로 경우에 따라서는 입체 슬럼 형태를 보이기도 한다. 간선도로를 따라 스프롤 현상이 나타나기도 한다.
- 저밀도 연쇄 개발 현상 : 합리적인 밀도 수준 이하로 인접지를 잠식해 가는 현상
- 고밀도 연쇄 개발 현상 : 합리적인 밀도 수준 이상으로 인접지를 잠식해 가는 현상
- 비지적 현상 : 개구리가 뛰는 것처럼 도시 중간중간에 상당한 공지를 남기면서 교외로 확산되는 현상으로 계획 없이 지가가 낮은 곳만 선택하여 개발되는 경우
② 도시 스프롤 현상의 특징 : 토지의 최유효이용에서 괴리됨으로써 일어나는 현상이다. 대도시의 도심지보다 외곽부에서 더욱 발달한다. 주거지역뿐만 아니라 상업지역이나 공업지역 등에서도 발생한다. 스프롤 지대의 지가 현상은 지역특성에 따라 다양하지만 일반적으로 지가 수준은 표준적 수준 이하이다.
(2) 직주분리와 직주 접근 현상
① 직주분리 : 도심에 직장을 둔 근로자가 주거지를 외곽으로 이동시킴으로써 직장(도심)과 주거지(외곽)가 분리되는 현상을 직주분리라 한다.
- 원인 : 교통의 발달, 도심의 지가상승, 도심의 환경 악화, 도심 토지의 이용 규제 심화, 도심의 재개발(철거) 등
- 결과 : 도심공동화 현상, 외곽은 침상도시, 외곽의 지가상승, 도심 고동 비율 증가 등
② 직주 접근 : 직장 가까이에 다시 주거지를 두려는 현상을 직주 접근이라 하고 회귀 현상이라고도 한다.
- 원인 : 교통체증의 심화, 도심의 지가하락, 도심의 환경개선, 도심 토지의 이용 규제 완화 등
- 결과 : 도심 토지의 집약적 이용으로 도심 건물은 고층화, 입체화
(3) 침입적 토지이용
① 침입 : 침입은 어떤 인구집단 또는 토지이용의 형태에 새로운 이질적인 것이 개입되는 현상, 즉 어떤 지역에 새로운 지역기능이 개입되고 있는 현상을 말한다. 이러한 침임에는 확대적 침입과 축소적 침입이 있는데 확대적 침입이 통상적이다.
- 확대적 침입 : 집약적 이용이 조방적 이용을 침입하는 경우로 일반적으로 지가상승효과가 나타난다.
- 축소적 침입 : 조방적 이용이 집약적 이용을 침입하는 경우로 일반적으로 지가하락 효과가 나타난다.
② 계승 : 계승은 침입의 결과 새로운 차원의 인구집단 또는 토지이용이 종전의 것을 교체하는 것을 말한다.
(4) 한계지의 지가 현상
한계지란 특정한 장소(지점)와 시간(시점)을 기준으로 한 택지 이용(도시적 토지이용)의 최원방권에 있는 토지를 말한다.
① 한계지의 특징 : 한계지는 전철과 같은 대중교통수단을 주축으로 하여 연장된다. 자가 한계지는 차가 한계지보다 더 원방권에 위치한다.
② 한계지의 지가 법칙 : 농경지가 택지화 된 한계지의 초기에는 지가상승이 빠르다. 한계지간의 지가는 상호 밀접한 대체관계가 성립하고 한계지와 도심 상호 간에도 지가는 관련성이 있다. 한계지는 주로 농경지 등이 용도전환으로 인하여 택지로 개발되는 것이 대부분이지만 한계지의 지가 현상은 농경지 등의 지가 수준과는 무관한 경우가 많다. 한계지의 지가가 한계지 외곽의 농지보다 높아 한계지와 그 주변 농경지의 지가의 차이가 심하게 나타나는 현상을 단절지가라 한다.
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