[이론]감정평가의 의의 및 기능

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1. 감정평가의 의의

 

(1) 감정평가의 의의

 

감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에서는 감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다라고 규정하고 있다. 감정평가는 부동산 자체의 물리적인 실체에 대한 가격을 판정하는 것이 아니라 부동산의 소유 등을 통하여 얻을 수 있는 건리, 이익의 가격을 판정하는 것이다. 감정평가는 시장가치를 구하기 위한 것이다. 감정평가에 관한 규칙에서는 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다라고 규정하고 있다. 시장가치란 감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다.

 

(2) 감정평가의 대상

 

감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 의하면 감정평가의 대상은 토지 등이다. 토지 등이란 토지 및 그 정착물, 동산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산과 이들에 관한 소유권 외의 권리를 말한다. 이를 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.

• 토지, 건물, 토지와 건물로 구성된 복합 부동산, 산림, 과수원
• 자동차, 선박, 항공기, 건설기계, 공장 재단, 광업재단
• 동산
• 임대료
• 광업권, 어업권, 영업권, 특허권, 실용신안권, 디자인권, 상표권, 저작권, 전용 측선 이용권, 그 밖의 무형자산
• 주식, 채권 등의 유가증권
• 그 밖의 물건

 

(3) 감정평가의 필요성

 

부동성, 부증성, 개별성 등 부동산의 여러 특성으로 인하여 부동산 시장에서는 부동산의 수요와 공급에 의한 균형 가격이 형성되기 어렵다. 따라서 전문가에 의한 감정평가의 필요성이 요구된다. 이를 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.

• 부동산은 합리적인 자유경쟁시장이 존재하지 않기 때문에 감정평가를 필요로 한다.
• 부동산의 가치 형성 요인이 복잡하고 다양하면서도 끊임없이 변하기 때문이다. 가치 형성 요인이란 부동산의 경제적 가치에 영향일 미치는 일반 요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
• 부동산 시장에서는 적정 가격이 형성되는 것을 저해하는 요인이 많기 때문이다.
• 부동산 시장에서는 개별성으로 인하여 일물일가의 법칙이 적용되기 어렵기 때문이다.
• 부동산은 사회성과 공공성이 강조되는 재화이므로 전문적인 지식과 신뢰성이 요구되기 때문이다.

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2. 감정평가의 기능

 

(1) 정책적 기능

 

감정평가의 정책적 기능이란 감정평가를 통하여 부동산의 객관적 가치를 평가함으로써 부동산 정책을 효율적으로 수행할 수 있도록 정부의 부동산 정책을 뒷받침시켜주는 감정평가의 기능을 말한다.

 

① 부동산의 효율적인 이용, 관리 : 최유효이용방법을 선택할 수 있도록 하여 부동산의 효율적인 이용과 관리를 가능하게 해 준다. 부동산의 가치를 평가하는 것은 부동산의 최유효이용의 방법을 선택하는 기준을 설정하기 위해서라 할 수 있다. 예를 들어 한국 토지주택공사가 택지를 개발하려 하는 경우 개발 예정지역의 토지 매수 가격을 평가하고 개발 후의 분양 가격을 평가한 결과 손실이 예상된다면 그 지역의 택지를 개발하지 않을 수도 있을 것이고 오히려 다른 지역을 선정할 수도 있을 것이다. 이처럼 부동산의 감정평가를 통하여 사업계획에 반영할 수 있으므로 부동산의 효율적인 이용과 관리에 도움을 주게 된다. 따라서 부동산 정책을 효율적으로 수행할 수 있도록 정부의 부동산 정책을 뒷받침시켜주는 감정평가의 정책적 기능이라 할 수 있다.

 

② 적정한 가격 형성을 유도 : 지가나 주택 가격 등을 평가하여 공시함으로써 부동산의 적정 가격이 형성될 수 있도록 유도할 수 있게 해 준다. 감정평가사에 의하여 평가된 부동산의 가치는 당해 지역에서 가격지표로서의 기능을 하게 된다. 또한 비정상적인 가격의 형성을 억제함으로써 적정한 가격이 형성될 수 있도록 유도하여 당해 지역의 지가 상승을 억제하는 기능을 하게 된다. 따라서 부동산 정책을 효율적으로 수행할 수 있도록 정부의 부동산 정책을 뒷받침시켜주는 감정평가의 정책적 기능이라 할 수 있다.

 

③ 합리적인 손실보상 : 공공사업을 위한 수용 등의 경우에 부동산의 적정한 가격을 평가함으로써 합리적인 손실보상이 가능하도록 해준다.

 

④ 과세의 합리화 : 재산권을 적정하게 평가함으로써 과세권자로 하여금 재산권의 가치에 따른 정당한 세금을 부과할 수 있도록 해준다.

 

(2) 일반 경제적 기능

 

감정평가의 일반 경제적 기능이란 감정평가를 통하여 부동산의 객관적 가치를 평가함으로써 부동산 시장의 불완전성을 보완하여 부동산 자원의 효율적인 배분과 경제의 유통질서 확립에 기여하는 감정평가의 기능을 말한다.

 

① 부동산의 효율적인 자원배분 : 감정평가를 통하여 부동산의 적정 가격을 선정함으로써 부동산 시장의 불완전성을 보완하여 부동산의 효율적인 자원배분을 가능하게 해 준다. 부동사시장의 불완전성으로 인하여 시장기구 스스로의 힘에 의해서 균형 가격이 형성되지 못하므로 부동산의 효율적인 자원배분이 이루어지기가 어렵다. 그렇지만 감정평가사가 부동산의 적정한 가치를 산정하여 줌으로써 완전경쟁시장 가정하의 균형 가격을 창조하여 부동산의 거래를 도와주기 때문에 부동산의 효율적인 자원배분을 가능하게 해 준다. 따라서 감정평가를 통하여 부동산의 객관적 가치를 평가함으로써 부동산 시장의 불완전성을 보완하여 부동산 자원의 효율적인 배분과 경제의 유통질서 확립에 기여하는 감정평가의 일반 경제적 기능이라 할 수 있다.

 

② 거래질서의 확립과 유지 : 감정평가를 통하여 부동산의 적정 가격을 산정함으로써 매매나 임대차 등의 거래활동을 능률적으로 할 수 있게 해 준다. 이로 인하여 거래질서의 확립과 유지를 가능하게 해 준다.

 

③ 합리적인 의사결정에 대한 판단기준 제시 : 부동산 투자를 위한 의사결정이 필요할 경우 감정평가를 통하여 산정된 가격은 합리적인 의사결정에 대한 판단기준이 된다.

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3. 감정평가 활동의 특별 원칙

 

(1) 능률성의 원칙

 

부동산학은 부동산 활동의 능률화를 목표로 하고 있다. 능률성의 원칙이란 부동산 평가 활동이나 부동산 평가이론의 개발 및 전달 과정이 능률적이어야 한다는 원칙이다.

 

(2) 안전성의 원칙

 

안전성의 원칙이란 부동산 평가 활동에 있어서 합리적인 안전성을 유지하여야 한다는 원칙이다. 이러한 안전성은 기술적, 경제적, 법률적 측면 등 복합개념에 입각하여 고려되어야 한다.

 

(3) 전달성의 원칙

 

전달성의 원칙이란 부동산 평가의 활동 과정 및 그 결과를 외부에 발표하고 설득하는 등 대외적으로 전달하는 기술의 중요성을 강조하는 원칙이다.