1. 부동산 금융
(1) 금융의 의의
금융이란 자금융통을 의미한다. 이때 자금을 빌리는 사람을 차입자라고 하고 자금을 빌려 주는 사람을 대출자라고 한다.
(2) 부동산 금융의 의의
부동산 금융은 부동산을 대상으로 하는 자금융통, 즉 부동산을 운용대상으로 하여 자본을 조달하는 일련의 과정이라고 할 수 있다. 좀 더 넓은 의미로는 부동산의 개발, 취득 등의 목적으로 화폐와 신용을 이전하기 위하여 사용되는 제도, 시장, 수단과 관계된 영역을 부동산 금융이라고 한다. 이러한 부동산 금융에는 부동산 거래의 활성화를 통해 부동산 개발 및 건설 활동을 촉진시키는 기능, 담보기능 등이 있고 감가상각 및 차입금 이자에 대한 세금 감면의 혜택 등이 있다.
(3) 부동산 금융의 종류
부동산 금융은 토지 금융과 주택금융으로 대별되나 주택금융이 부동산 금융의 대부분을 차지하고 있다.
2. 주택 금융
(1) 주택 금융의 의의
주택금융이란 주택을 대상으로 하는 자금융통을 말한다. 이러한 주택금융은 재원(자금) 확보, 대출의 장기, 저리, 대출채권의 유동화, 신용보완제도의 확립 등을 원칙으로 하는 특수금융이다. 또한 국민 주거복지 및 생활안정, 주택경기 및 주택 가격의 조절 등을 목적으로 하고 있으므로 시장원리보다 정책적인 원리에 따라 작동하는 경우가 많다.
(2) 주택 금융의 종류
주택금융은 주택 소비금융과 주택개발금융으로 구분된다.
① 주택 소비금융 : 주택을 구입하거나 개량하고자 하는 실수요자(가계, 무주택 서민)를 대상으로 하여 주택을 담보로 자금을 융자해 주는 것으로 저당 대부 또는 저당대출이라고 한다. 대출조건은 장기, 저리이고 대출금은 일시불로 받고 분할하여 상환하는 형태가 일반적이다.
② 주택개발금융 : 주택건설을 촉진하려는 목적하에 개발업자나 건설업자의 건설 활동 등에 수반되는 자금융통의 필요성에 대응하여 이를 지원해 주는 것으로 건축 대부라고도 한다.
(3) 주택 금융의 기능
주택금융은 다음과 같은 기능을 수행한다.
① 주택거래의 활성화 : 주택금융은 주택소요를 주택의 유효수요로 전환시켜주는 역할을 함으로써 주택거래의 활성화에 기여한다.
② 주택 가격의 안정 및 주거 안정 : 주택금융은 임차가구의 자가주택 소유를 확대하는 데 기여한다.
③ 저축 유도와 주택자금 조성 : 자발적인 저축을 유도하여 주택자금 조성에 기여한다. 입주자저축에는 청약저축, 청약예금, 청약부금, 주택청약종합저축 등이 있었으나 2015년 9월부터 주택청약종합저축으로 통합되어 시행되고 있다. 다만 개정 규정 시행 전에 가입한 청약저축, 청약예금, 청약부금에 대하여는 종전의 규정을 적용한다.
④ 주택산업의 육성 : 주택금융이 주택시장기구를 조절하는 데 기여함으로써 주택시장의 작동을 원활하게 한다.
⑤ 주택 경기조절 : 주택금융은 주택경기의 부양이나 안정을 유도하여 전반적인 경기조절의 기능도 수행하게 된다.
⑥ 주택 자원의 효율적 배분 : 주택금융은 주택 자원을 효율적으로 배분하는 데 기여한다.
3. 주택 자금
(1) 주택도시 기금
정부는 주택도시 기금법의 목적을 달성하기 위한 자금을 확보, 공급하기 위하여 주택도시 기금을 설치하고 기금은 주택 계정 및 도시 계정으로 구분하여 운용, 관리한다.
① 주택 계정의 재원
- 국민주택채권 발행으로 조성된 자금
- 주택법에 따른 입주자저축으로 조성된 자금
- 복권 및 복권기금법에 따라 배분된 복권수익금
- 일반회계로부터의 출연금 또는 예수금
- 공공자금관리기금법에 따른 공공자금관리기금으로부터의 예수금
- 재건축 초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금 중 국가 귀속분
- 주택도시 기금법에 따른 예수금
- 주택건설사업 또는 대지조성사업을 위하여 외국으로부터 차입하는 자금
- 주택 계정의 회수금, 이자수입금과 주택 계정의 운용으로 생기는 수익
- 주택 계정에서 출자한 기관의 배당수익
- 주택 계정 대출자산의 매각자금
- 주택 계정 자산의 유동화로 조성한 자금
- 국민주택사업의 시행에 따른 부대수익
- 그밖에 대통령령으로 정하는 수입금
② 주택 계정의 용도
㉠ 다음에 대한 출자 또는 융자
- 국민주택의 건설, 국민주택을 건설하기 위한 대지조성사업
- 국민주택규모 이하의 주택의 구입, 임차 또는 개량
- 준주택의 건설, 준주택의 구입, 임차 또는 개량
- 국민주택규모 이하인 주택의 리모델링
- 주택법에 따른 공업화주택(대통령령으로 정하는 규모 이하의 주택으로 한정)의 건설
- 주택 건축공정이 국토교통부령으로 정하는 기준에 도달한 이후 입주자를 모집하는 국민주택규모 이하인 주택의 건설
- 주택법에 따라 한국 토지주택공사가 분양가 상한제 적용 주택을 우선 매입한 비용
- 경제 자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법에 따라 지정된 경제 자유구역의 활성화를 위한 임대주택의 건설 및 이와 관련된 기반시설 등의 설치에 필요한 자금
㉡ 다음 기관, 기금, 특별회계에 대한 출자, 출연 또는 융자
- 주택도시 보증 공사, 한국 토지주택공사, 한국 주택금융공사
- 한국 주택금융공사법에 따른 주택금융신용보증기금
- 자산유동화에 관한 법률에 따른 유동화전문회사 등
- 주택법에 따른 국민주택사업 특별회계
㉢ 임대주택의 공급을 촉진하기 위한 다음의 어느 하나에 해당하는 증권의 매입
- 부동산 투자회사법에 따른 부동산 투자회사가 발행하는 증권
- 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 부동산 집합투자기구가 발행하는 집합투자증권
- 법인세법의 요건을 갖춘 법인이 발행하는 증권
- 그밖에 임대주택의 공급과 관련된 증권으로서 대통령령으로 정하는 증권
㉣ 주택도시 기금법에 따른 예수금, 예탁금, 차입금, 국민주택채권에 대한 원리금 상환
㉤ 도시 계정으로의 전출 또는 융자
㉥ 기금의 조성, 운용 및 관리를 위한 경비
㉦ 주택도시분야 전문가 양성을 위한 국내외 교육훈련 및 관련 제도 개선을 위한 연구, 조사
㉧ 정부시책으로 추진하는 주택사업
㉨ 그밖에 주택 계정의 설치 목적을 달성하기 위하여 대통령령으로 정하는 사업
③ 기금의 운용, 관리 : 기금은 국토교통부 장관이 운용, 관리한다. 국토교통부 장관은 기금의 운용, 관리에 관한 사무의 전부 또는 일부를 주택도시 보증 공사에 위탁할 수 있다. 공사는 위탁받은 사무의 일부를 국토교통부 장관의 승인을 받아 금융기관 등에 재위탁할 수 있다. 다만 국토교통부 장관은 필요하다고 인정하는 경우 금융기관 등에 직접 위탁할 수 있다. 공사 및 기금 재수탁자 등(기금 사무의 일부를 재위탁 또는 위탁받은 금융기관 등)은 선량한 관리자의 주의로 위탁받은 사무를 처리하여야 한다.
(2) 국민주택채권
정부는 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 주택도시 기금의 부담으로 국민주택채권을 발행할 수 있다.
① 국민주택채권의 발행 : 국민주택채권은 국토교통부 장관의 요청에 따라 기획재정부 장관이 발행한다. 국민주택채권에 관하여 주택도시 기금법에 규정한 것을 제외하고는 국채법을 적용한다.
② 국민주택채권의 매입 : 다음의 어느 하나에 해당하는 자 중 대통령령으로 정하는 자는 국민주택채권을 매입하여야 한다.
- 국가 또는 지방자치단체로부터 면허, 허가, 인가를 받는 자
- 국가 또는 지방자치단체에 등기, 등록을 신청하는 자
- 국가, 지방자치단체 또는 공공기관의 운영에 관한 법률에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 공공기관과 건설공사의 도급계약을 체결하는 자
- 주택법에 따라 건설, 공급하는 주택을 공급받는 자
(3) 주택상환사채
① 주택상환사채의 발행 : 한국 토지주택공사와 등록사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택으로 상환하는 사채를 발행할 수 있다. 등록사업자란 연간 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자로서 국토교통부 장관에게 등록한 자를 말한다. 등록사업자는 자본금, 자산평가액 및 기술인력 등이 대통령령으로 정하는 기준에 맞고 금융기관 또는 주택도시 보증 공사의 보증을 받은 경우에만 주택상환사채를 발행할 수 있다. 주택상환사채의 발행에 관하여 주택법에서 규정한 것 외에는 상법 중 사채 발행에 관한 규정을 적용한다. 다만 한국 토지주택공사가 발행하는 경우와 금융기관 등이 상환을 보증하여 등록사업자가 발행하는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 주택상환사채의 발행 책임과 조건 : 주택상환사채를 발행한 자는 발행조건에 따라 주택을 건설하여 사채권자에게 상환하여야 한다. 주택상환사채는 기명 증권으로 하고 사채권자의 명의변경은 취득자의 성명과 주소를 사채원부에 기록하는 방법으로 하며 취득자의 성명을 채권에 기록하지 아니하면 사채 발행자 및 제3자에게 대항할 수 없다. 국토교통부 장관은 사채의 납입금이 택지의 구입 등 사채 발행 목적에 맞게 사용될 수 있도록 그 사용 방법, 절차 등에 관하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 필요한 조치를 취하여야 한다.
(4) 국민주택사업 특별회계
지방자치단체는 국민주택사업을 시행하기 위하여 국민주택사업 특별회계를 설치, 운용하여야 한다. 지방자치단체는 국민주택사업 특별회계의 운용 상황을 국토교통부 장관에게 보고하여야 한다.
(5) 입주자저축
입주자저축이란 주택법에 따라 주택을 공급받으려는 자에게 미리 입주금의 전부 또는 일부를 저축하게 하는 것으로 국민주택과 민영주택을 공급받기 위하여 가입하는 주택청약종합저축을 말한다. 다만, 개정 규정 시행 전에 가입한 청약저축, 청약예금, 청약부금에 대하여는 종전의 규정을 적용한다.
① 가입대상 : 주택청약종합저축은 1인 1 계좌에 한하여 누구든지 가입할 수 있다. 미성년자나 유주택자, 세대주가 아닌 사람도 가입이 가능하므로 자녀의 보금자리 마련을 위한 장기 주택청약상품으로 활용되기도 한다.
② 납입기간 : 주택청약종합저축에 가입한 날부터 주택(분양 전환되지 아니한 공공임대주택은 제외)의 입주자로 선정된 날까지로 한다.
③ 월 납입금 : 주택청약종합저축의 가입자는 매월 약정된 날에 약정된 금액을 납입하되 월 납입금은 2만 원 이상 50만 원 이하로 한다.
④ 가입의무 : 국민주택 또는 민영주택에 청약하려는 자는 입주자 모집공고일 현재 주택청약종합저축에 가입되어 있어야 한다. 다만, 주택공급에 관한 규칙에 따라 우선공급 또는 특별 공급되는 주택에 청약하려는 경우로서 주택공급에 관한 규칙에 따라 주택청약종합저축 가입 여부에 대하여 따로 정한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑤ 가입자 명의변경 등 : 주택청약종합저축의 가입자 명의는 가입자가 사망하여 그 상속인 명의로 변경하는 경우를 제외하고는 변경할 수 없다.
⑥ 주택청약종합저축의 해지 : 주택청약종합저축을 해지하는 경우 원금 및 이자는 주택청약종합저축은 해지할 때에 한꺼번에 지급한다. 이자는 한국은행이 발표하는 예금은행 정기예금 가중평균 수신금리 등을 고려하여 주택청약종합저축의 가입일부터 해지일까지의 기간에 따라 국토교통부 장관이 정하여 고시하는 이자율을 적용하여 산정한다. 주택청약종합저축 가입일부터 1개월 이내에 해지하는 경우에는 이자를 지급하지 아니한다.
(6) 주택도시 보증 공사
주택도시 기금법의 목적을 달성하기 위한 각종 보증업무 및 정책사업 수행과 주택도시 기금의 효율적 운용, 관리를 위하여 주택도시 보증 공사를 설립한다.
① 법인격, 자본금 등 : 공사는 법인으로 한다. 공사의 자본금은 5조 원으로 하고 그 2분의 1 이상을 정부가 출자한다. 공사에 대하여 국가가 출자한 주식의 주주권은 국토교통부 장관이 행사한다. 공사가 발행할 주식의 종류, 1주의 금액, 그밖에 필요한 사항은 정관으로 정한다.
② 업무 : 공사는 그 목적을 달성하기 위하여 다음의 업무를 수행한다.
- 주택도시 기금의 운용, 관리에 관한 사무
- 분양보증, 임대보증금 보증, 하자보수 보증, 그밖에 대통령령으로 정하는 보증업무
- 보증의 이행을 위한 주택의 건설 및 하자보수 등에 관한 업무와 구상권 행사를 위한 업무
- 자산유동화에 관한 법률에 따른 유동화전문회사 등이 발행한 유동화증권에 대한 보증업무
- 유동화전문회사 등으로부터 자산유동화에 관한 법률에 따라 위탁받은 유동화자산의 관리에 관한 업무
- 부동산의 취득, 관리, 개량 및 처분의 수탁
- 국가, 지방자치단체, 공공단체 등이 위탁하는 업무
- 목적 달성 업무와 관련된 조사 및 연구
- 그밖에 대통령령으로 정하는 업무
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