[이론]인근 지역의 수명 현상

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1. 의의

 

인근 지역의 수명 현상이란 생애주기, 연령 현상, 지역변화 사이클이라고도 한다. 개개의 부동산의 물리적, 기능적, 경제적 내용연수가 경과함에 따라 개개의 부동산이 속해 있는 지역이 유기체처럼 흥망성쇠를 나타내는 현상으로 보통 100년의 기간이 소요된다. 건물의 동태적 현상에만 착안하므로 자연적 자원이 아닌 인위적 자원에 의한 것이다. 물리적인 영속성을 부인하는 부동산 현상으로 도시의 성장이 빠르면 지역변화도 빠르게 움직인다. 지역 변화단계와 사회적, 경제적 영향은 토지이용의 형태를 결정하고 각 단계별로 지가 상승, 하락의 과정을 거친다.

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2. 인근 지역의 수명 현상의 진행과정

 

(1) 성장기(개발기)

 

신개발, 재개발 등으로 지역의 형태가 변모하고 지역기능이 새로이 형성되어가는 과정이다.

• 지가상승이 활발하여 지가 상승률은 최고
• 투기현상
• 지역 내의 입지 경쟁이 가장 치열한 시기
• 인구 유입이 많고 상향 여과 현상이 본격화
• 신축 부동산의 거래가 부동산 시장의 중심

 

(2) 성숙기(안정기)

 

개발이 진행됨에 따라 그 지역은 점차 안정에 이르고 지역의 기능도 정착된다.

• 지가는 안정되거나 가벼운 상승으로 지가는 최고 수준
• 지역기능은 정점에 이르고 지역주민의 사회적, 경제적 수준도 최고
• 기존 부동산의 거래가 시장의 중심

 

(3) 쇠퇴기(노후기)

 

건물의 경제적 내용연수가 만료하는 시기이다.

• 하향 여과 현상이 시작
• 주민 구성에서 소유자가 차지하는 비율보다 임차자가 차지하는 비율이 높은 단계
• 쇠퇴기 말, 천이기 초에 재개발

 

(4) 천이기(과도기)

 

지가는 하락하나 하향 여과 현상의 본격화로 지가가 일시적으로 상승하기도 한다.

 

(5) 악화기

 

아무런 개선 노력이 없다면 지역은 계속적으로 악화되어 슬럼화 과정에 접어들게 된다.