[이론]주택가격 공시제도

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1. 단독주택 가격

 

(1) 표준주택 가격

 

① 표준주택 가격의 의의 : 국토교통부 장관은 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정 가격을 조사, 산정하고 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.

 

② 표준주택의 선정 : 국토교통부 장관은 표준주택을 선정할 때에는 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 해당 일단의 단독주택을 대표할 수 있는 주택을 선정하여야 한다. 표준주택 선정 및 관리에 필요한 세부기준은 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 정한다.

 

③ 공시기준일 : 표준주택 가격의 공시기준일은 1월 1일로 한다. 다만, 국토교통부 장관은 표준주택 가격 조사, 산정 인력 및 표준주택 수 등을 고려하여 부득이하다고 인정하는 경우에는 일부 지역을 지정하여 해당 지역에 대한 공시 기준일을 따로 정할 수 있다.

 

④ 조사, 산정 기준 : 국토교통부 장관이 표준주택 가격을 조사, 산정하는 경우에는 인근 유사 단독주택의 거래 가격, 임대료 및 해당 단독주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 단독주택의 건설에 필요한 비용 추정액 등을 종합적으로 참작하여야 한다.

• 인근 유사 단독주택의 거래 가격 또는 임대료의 경우 : 해당 거래 또는 임대차가 당사자의 특수한 사정에 의하여 이루어지거나 단독주택거래 또는 임대차에 대한 지식의 부족으로 인하여 이루어진 경우에는 그러한 사정이 없었을 때에 이루어졌을 거래 가격 또는 임대료를 기준으로 할 것
• 해당 단독주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 단독주택의 건축에 필요한 비용 추정액의 경우 : 공시기준일 현재 해당 단독주택을 건축하기 위한 표준적인 건축비와 일반적인 부대비용으로 할 것

 

표준주택에 전세권 또는 그밖에 단독주택의 사용, 수익을 제한하는 권리가 설정되어 있을 때에는 그 권리가 존재하지 아니하는 것으로 보고 적정 가격을 산정하여야 한다.

 

⑤ 조사, 산정 의뢰 : 국토교통부 장관은 표준주택 가격을 조사, 산정하고자 할 때에는 한국 부동산원법에 따른 한국 부동산원에 의뢰한다.

 

⑥ 조사, 산정 절차 : 표준주택 가격 조사, 산정을 의뢰받은 한국 부동산원법에 따른 한국 부동산원은 표준주택 가격 및 그밖에 국토교통부령으로 정하는 사항을 조사, 산정한 후 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 표준주택 가격 조사, 산정보고서를 작성하여 국토교통부 장관에게 제출하여야 한다. 한국 부동산원이 조사, 산정보고서를 작성하는 경우에는 미리 해당 표준주택 소재지를 관할하는 시장, 군구 또는 구청장의 의견을 들어야 한다.

 

⑦ 공시사항 : 표준주택 가격의 공시에는 다음의 사항이 포함되어야 한다.

• 표준주택의 지번
• 표준주택 가격
• 표준주택의 대지면적 및 형상
• 표준주택의 용도, 연면적, 구조 및 사용승인일(임시사용승인일 포함)
• 그밖에 대통령령으로 정하는 사항(표준주택의 지목, 용도지역, 도로 상황)

 

⑧ 공시방법 : 국토교통부 장관은 표준주택 가격을 공시할 때에는 다음의 사항을 관보에 공고하고 표준주택 가격을 부동산 공시 가격 시스템에 게시하여야 한다.

• 표준주택 가격 공시사항의 개요
• 표준주택 가격의 열람방법
• 이의신청의 기간, 절차 및 방법

 

⑨ 이의신청 : 표준주택 가격에 대한 이의신청에 대하여는 표준지 공시지가에 대한 이의신청을 준용한다.

 

⑩ 적용 : 국토교통부 장관은 개별주택 가격의 산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준주택과 산정대상 개별주택의 가격 형성 요인에 관한 표준적인 비교표(주택 가격 비준표)를 작성하여 시장, 군수 또는 구청장에게 제공하여야 한다.

 

⑪ 효력 : 표준주택 가격은 국가, 지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 개별주택 가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.

 

(2) 개별주택 가격

 

① 개별주택 가격의 의의 : 시장, 군수 또는 구청장은 시, 군, 구 부동산 가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택 가격의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별주택의 가격을 결정, 공시하고 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.

 

② 공시시한 : 시장, 군수 또는 구청장은 매년 4월 30일까지 개별주택 가격을 결정, 공시하여야 한다.

 

③ 개별주택 가격을 공시하지 아니할 수 있는 단독주택 : 시장, 군수 또는 구청장은 다음의 어느 하나에 해당하는 단독주택에 대해서는 개별주택 가격을 결정, 공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 해당 주택의 표준주택 가격을 개별주택 가격으로 본다.

• 표준주택으로 선정된 단독주택
• 국세 또는 지방세 부과대상이 아닌 단독주택

상기 사유에도 불구하고 시장, 군수 또는 구청장은 다음의 어느 하나에 해당하는 단독주택에 대해서는 개별주택 가격을 결정 공시하여야 한다.

• 관계 법령에 따라 단독주택의 가격 산정 등에 개별주택 가격을 적용하도록 규정되어 있는 단독주택
• 시장, 군수 또는 구청장이 관계 행정기관의 장과 협의하여 개별주택 가격을 결정, 공시하기로 한 단독주택

 

④ 개별주택 가격 공시기준일을 다르게 할 수 있는 단독주택 : 시장, 군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 토지의 분할, 합병이나 건축물의 신축 등이 발생한 경우에는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별주택 가격을 결정, 공시하여야 한다. 개별주택 가격 공시기준일을 다르게 할 수 있는 단독주택은 다음의 어느 하나에 해당하는 단독주택으로 한다.

• 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 그 대지가 분할 또는 합병된 단독주택
• 건축법에 따른 건축, 대수선 또는 용도변경이 된 단독주택
• 국유, 공유에서 매각 등에 따라 사유로 된 단독주택으로서 개별주택 가격이 없는 단독주택

 

상기 어느 하나의 사유가 1월 1일부터 5월 31일 사이에 발생한 경우에는 그 해 6월 1일을 기준일로 하여 그 해 9월 30일까지 결정, 공시하여야 하고 사유가 6월 1일부터 12월 31일 사이에 발생한 경우에는 다음 해 1월 1일을 기준일로 하여 다음 해 4월 30일까지 결정, 공시하여야 한다.

 

⑤ 조사, 산정 : 시장, 군수 또는 구청장이 개별주택 가격을 결정, 공시하는 경우에는 해당 주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준주택 가격을 기준으로 주택 가격 비준표를 사용하여 가격을 산정하되, 해당 주택의 가격과 표준주택 가격이 균형을 유지하도록 하여야 한다. 국토교통부 장관은 개별주택 가격 조사, 산정의 기준을 정하여 시장, 군수 또는 구청장에게 통보하여야 하고 시장, 군수 또는 구청장은 그 기준에 따라 개별주택 가격을 조사 산정하여야 한다.

 

⑥ 검증 : 시장, 군수 또는 구청장은 개별주택 가격을 결정, 공시하기 위하여 개별주택의 가격을 산정할 때에는 표준주택 가격과의 균형 등 그 타당성에 대하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 한국 부동산원의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장, 군수 또는 구청장은 한국 부동산원의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 주택 가격의 변동 상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 한국 부동산원의 검증을 생략할 수 있다.

 

⑦ 공시사항 : 개별주택 가격의 공시에는 다음의 사항이 포함되어야 한다.

• 개별주택의 지번
• 개별주택 가격
• 그밖에 대통령령으로 정하는 사항(개별주택의 용도 및 면적)

 

⑧ 공시방법 : 시장, 군수 또는 구청장은 개별주택 가격을 공시할 때에는 다음의 사항을 해당 시, 군 또는 구의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 게시하여야 한다.

• 조사기준일 및 개별주택 가격의 열람방법 등 개별주택 가격의 결정에 관한 사항
• 이의신청의 기간, 절차 및 방법

 

⑨ 이의신청 및 개별주택 가격의 정정 : 개별주택 가격에 대한 이의신청 및 개별주택 가격의 정정에 대하여는 개별공시지가에 대한 이의신청 및 개별공시지가의 정정을 각각 준용한다.

 

⑩ 지도, 감독 : 국토교통부 장관은 공시 행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준주택 가격과 개별주택 가격과의 균형유지 등 적정한 가격 형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별주택 가격의 결정, 공시 등에 관하여 시장, 군수 또는 구청장을 지도, 감독할 수 있다.

 

⑪ 효력 : 개별주택 가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고 국가, 지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.

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2. 공동주택 가격

 

(1) 공동주택 가격의 의의

 

국토교통부 장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정 가격을 조사, 산정하여 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하고 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 국세청장이 국토교통부 장관과 협의하여 공동주택 가격을 별도로 결정, 고시하는 경우를 제외한다.

 

① 공시기준일 : 공동주택 가격의 공시기준일은 1월 1일로 한다. 다만, 국토교통부 장관은 공동주택 가격 조사, 산정 인력 및 공동주택의 수 등을 고려하여 부득이하다고 인정하는 경우에는 일부 지역을 지정하여 해당 지역에 대한 공시기준일을 따로 정할 수 있다.

 

② 공시시한 : 국토교통부 장관은 매년 4월 30일까지 공동주택 가격을 산정, 공시하여야 한다.

 

③ 공동주택 가격 공시기준일을 다르게 할 수 있는 공동주택 : 국토교통부 장관은 공시기준일 이후에 토지의 분할, 합병이나 건축물의 신축 등이 발생한 경우에는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 공동주택 가격을 결정, 공시하여야 한다. 공동주택 가격 공시기준일을 다르게 할 수 있는 공동주택은 다음의 어느 하나에 해당하는 공동주택으로 한다.

• 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 그 대지가 분할 또는 합병된 공동주택
• 건축법에 따른 건축, 대수선 또는 용도변경이 된 공동주택
• 국유, 공유에서 매각 등에 따라 사유로 된 공동주택으로서 공동주택 가격이 없는 주택

 

상기 어느 하나의 사유가 1월 1일부터 5월 31일 사이에 발생한 경우에는 그 해 6월 1일을 기준일로 하여 그 해 9월 30일까지 결정, 공시하여야 하고 사유가 6월 1일부터 12월 31일 사이에 발생한 경우에는 다음 해 1월 1일을 기준일로 하여 다음 해 4월 30일까지 결정, 공시하여야 한다.

 

(2) 공동주택 가격의 조사, 산정

 

국토교통부 장관은 공동주택 가격을 공시하기 위하여 그 가격을 산정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 딸 공동주택소유자와 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다.

 

① 조사, 산정 기준 : 국토교통부 장관이 공동주택 가격을 조사, 산정하는 경우에는 인근 유사 공동주택의 거래 가격, 임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용 추정액 등을 종합적으로 참작하여야 한다.

• 인근 유사 공동주택의 거래 가격 또는 임대료의 경우 : 해당 거래 또는 임대차가 당사자의 특수한 사정에 의하여 이루어지거나 공동주택거래 또는 임대차에 대한 지식의 부족으로 인하여 이루어진 경우에는 그러한 사정이 없었을 때에 이루어졌을 거래 가격 또는 임대료를 기준으로 할 것
• 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용 추정액의 경우 : 공시기준일 현재 해당 공동주택을 건축하기 위한 표준적인 건축비와 일반적인 부대비용으로 할 것

 

공동주택에 전세권 또는 그밖에 공동주택의 사용, 수익을 제한하는 권리가 설정되어 있을 때에는 그 권리가 존재하지 아니하는 것으로 보고 적정 가격을 산정하여야 한다.

 

② 조사, 산정 의뢰 : 국토교통부 장관이 공동주택 가격을 조사, 산정하고자 할 때에는 한국 부동산원에 의뢰한다.

 

③ 조사, 산정 절차 : 공동주택 가격 조사, 산정을 의뢰받은 한국 부동산원은 공동주택 가격 및 그밖에 국토교통부령으로 정하는 사항을 조사, 산정한 후 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 공동주택 가격 조사, 산정 보고서를 작성하여 국토교통부 장관에게 제출하여야 한다.

 

(3) 공동주택 가격의 공시

 

① 공시사항 : 공동주택 가격의 공시에는 다음의 사항이 포함되어야 한다.

• 공동주택의 소재지, 명칭, 동, 호수
• 공동주택 가격
• 공동주택의 면적
• 그밖에 공동주택 가격 공시에 필요한 사항

 

② 공시방법 : 국토교통부 장관은 공동주택 가격을 공시할 때에는 다음의 사항을 관보에 공고하고 공동주택 가격을 부동산 공시 가격 시스템에 게시하여야 한다. 이 경우 공동주택 가격의 통지에 관하여는 표준지 공시지가의 통지에 관한 규정을 준용한다.

• 공동주택 가격 공시사항의 개요
• 공동주택 가격의 열람방법
• 이의신청의 기간, 절차 및 방법

 

③ 이의신청 : 공동주택 가격에 대한 이의신청에 대하여는 표준지 공시지가에 대한 이의신청을 준용한다.

 

(4) 공동주택 가격 공시의 효력

 

공동주택 가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고 국가, 지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.

 

(5) 공동주택 가격의 정정

 

국토교통부 장관은 공시한 가격에 틀린 계산, 오기, 그 밖에 대통령령으로 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체 없이 이를 정정하여야 한다. 대통령령으로 정하는 명백한 오류란 다음의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

• 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공시절차를 완전하게 이행하지 아니한 경우
• 공동주택 가격에 영향을 미치는 동, 호수 및 층의 표시 등 주요 요인의 조사를 잘못한 경우

 

국토교통부 장관은 공동주택 가격의 오류를 정정하려는 경우에는 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 정정사항을 결정, 공시하여야 한다. 다만, 틀린 계산 또는 오기의 경우에는 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거치지 아니할 수 있다.